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dos viviendas una escritura futuros herederos

4 Comentarios
 
Dos viviendas una escritura futuros herederos
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30/04/2012 23:32
Mis padres son propietarios de una vivienda con planta baja y piso. Esta vivienda solo tiene una escritura, imagino que será eso a lo que le llamais proindiviso.
La cuestión es que de siempre han vivido ellos en la planta primera, y mis abuelos en la planta baja.
Ahora por circunstancias se han visto obligados a permitir a uno de mis hermanos (somos 3) vivir en la planta baja. Pero este no solo se ha conformado con vivir, sino que se ha hecho una reforma
bastante importante, considerando que esa será su vivienda en el futuro. Para colmo está esperando un hijo de su ex, y se viene a vivir con su novia que a su vez tiene un hijo de su ex también.
Por supuesto que no pretende pasar un alquiler o algo a mis padres por el uso de la propiedad.
Sin embargo yo llevo varios años utilizando un local comercial de mis padres, pero pagando un alquiler por su uso. Algo que después de los últimos acontenicimentos me parece un tanto injusto.
Por otra parte dejar de pagar el alquiler aún siendo justo, dejaría en una situación a mis padres
bastante complicada económicamente, ya que mi padre fue autónomo y su pensión es mínima.
La cuestión es... todo esto ha creado una brecha importante en la relación de los hermanos, por lo que no puedo estar confiado en que cuando falten mis padres, las cosas se arreglen amistosamente.
Son muchísimas las preguntas que me vienen a la cabeza con todo este problema. No se siquiera si este es el foro adecuado. Si no es así, disculpadme.
1. Qué derechos adquirirá mi hermano y la persona que convive con el en la vivienda, o el hijo de ella si esta se empadrona alli, o si finalmente se casa.
2. Si se supone que hay una sola escritura.. Se puede hacer una división para que hayan dos escrituras y el día de mañana que esté de manera independiente? Si esto es posible como habría que hacerlo? Por donde empezar?
3. Debería de alguna manera compensarnos a los demas hermanos por el uso de la vivienda?
4. Se supone que todo el bloque es vivienda habitual, y cuando faltaron mis abuelos, mis padres se beneficiaron de un descuento importante en los impuestos. Esto alteraría para algo dichas bonificaciones?, Creo que son 10 años antes de tocar algún aspecto de la vivienda, y no ha pasado ni cinco
5. Con respecto al bajo que actualmente pago alquiler, ¿sería justo pedir que el dinero que he pagado durante todos estos años, sirva para adquirirlo en concepto de compra , teniendo en cuenta que mi hermano si que se esta beneficiando de una propiedad y de mayor valor?
6. Para realizar la obra mi hermano pretende que mis padres lo avalen. Si hacen esto con la vivienda... ¿en que nos afectaría a los demás, si en el momento en que se reparta la herencia, no se ha saldado toda la hipoteca?

A groso modo, todo esto y me imagino que saldrán mas cuestiones. Grácias de antemano por su ayuda desinteresada.
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01/05/2012 12:05
Hola, voy a responderte brevemente a algunas de las cuestiones.

1. La vivienda está escriturada a nombre de tus padres, por lo que, aunque tu hermano se case o viva allí, la propiedad seguirá siendo de tus padres.

2. A esto se le llama segregación, dividir una propiedad. En estos casos, lo mejor es que te informes en tu ayuntamiento, sobre los requisitos mínimos de habitabilidad, para ver si los puedes cumplir con la división de la vivienda.
Me imagino que la vivienda es unifamiliar, por lo que no hay que pedir permiso a vecinos de la misma escalera.
Además, creo que deberás sopesar los gastos, ya que "de obra" únicamente sería poner una puerta, pero lo más probable es que te pidan licencias, y además, la participación de notario, abogado, arquitecto, etc.

3. A los demás hermanos no debe compensaros, ya que la vivienda que está utilizando es la de tus padres. Se le podría pedir un alquiler, pero esa cantidad iría destinada a los propietarios de la vivienda.

5. Personalmente, cuando hago contratos de alquiler, (si los clientes lo desean) se suele poner una clausula en la que, en caso de opción a venta, se descuenta una cantidad (p.e. 50%) de los alquileres que se han ido pagando.

6. En el artículo 1.156 del Código Civil no se contempla la muerte como causa de extinción de las obligaciones.
Por lo tanto, si tus padres faltan teniendo un aval, pasaría a los herederos. Y esto conlleva que, si tu hermano no paga, os afecte a todos.
Lo mejor es que no le avalen, o que lo hagan en una cantidad ínfima, que no pueda afectar al caudal relicto.

Saludos!
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02/05/2012 01:33
Muchas gracias Bolony, creo que voy a hacerte caso y me informaré en el ayuntamiento, acerca de la segregación. Si bien debe ser caro, facilitaría las cosas. Ya que de alguna manera nos afecta, y mucho a todos.
El caso es que si es posible la segregación, el aval se puede hacer solo con la parte de la vivienda en cuestión, por lo que el riesgo sería inferior.
Cuando preguntaba por los derechos que podrían adquirir al vivir alli, no me refería a que la propiedad les perteneciese, sino a los posibles derechos adquiridos al vivir oficialmente allí y al no existir contrato de arrendamiento.
No acabo de entender el punto 6 donde me indicas "que no pueda afectar al caudal relicto", cuando avalas... no es con toda la propiedad?
Gracias.
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02/05/2012 10:56
Hola,
la cuantía del aval es igual a la cuantía del préstamo que pidas, o de la financiación.

Si realizas una obra de 20.000€, el aval asciende a esa cantidad. El problema viene cuando avalas con la vivienda y no tienes el efectivo para pagar lo que se debe, por lo que procederán a un embargo para quedarse la cuantía suficiente para cubrir la deuda (pero el sobrante te lo devuelven).

De todas formas, el primero al que no le interesa que le ocurra nada a la vivienda es a tu hermano, porque vive allí. Entonces si avalan con la vivienda, no creo que deje de pagar la deuda, porque se quedaría sin lugar donde vivir (aunque cosas peores se han visto).

Espero que lo hayas entendido.

Saludos!
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02/05/2012 20:32
1.- lo justo es que tu hermano pague nun alquiler por ocupar el piso de abajo,lo mismo que tu pagas a tus padres por la planta baja
2.- que tus padres no avalen(tengo una experiencia personal), o que sea como dicen por cantidad minima.
3.-tu hermano es una parte de futura herencia, y no importa que ocupe actualmente el piso.

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