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Dudas sobre decreto de medidas económicas de 31 de marzo (para profesionales).
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8 Comentarios
Dudas sobre decreto de medidas económicas de 31 de marzo (para profesionales).
Estimados compañeros:
Al leer dicho decreto me surgen varias dudas, la primera es esta:
"Artículo 4. Aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de
grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda.
1. La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de
la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que se encuentre en
situación de vulnerabilidad económica, tal y como se define en el artículo siguiente, podrá
solicitar de la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de
vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular
de más de diez inmuebles urbanos, (...)"
Esta claro que los contratos suscritos antes de la LAU /94 no entran.
Gran tenedor: titular, es decir, dueño, de mas de diez inmuebles urbanos; no veo que pueda confundirse titular con arrendador: todos sabemos que se puede ser arrendador sin ser titular, si se es, por ejemplo, subarrendador "profesional", o si se es usufructuario.
Caso de las comunidades de bienes: una CB formada por tres hermanos, o por tres socios, es dueña de diez pisos ¿es un gran tenedor, o una gran cuchara?
Copropiedad: tres hermanos o tres socios son dueños de diez pisos por terceras partes indivisas, aunque por razones de organización práctica, u otros motivos, solamente uno de ellos firma los contratos ¿son un gran tenedor?
Posibles consecuencias de la no convalidación del decreto por las Cortes (art. 151 Rg. del Congreso): conozco personas cercanas a uno de los partidos que integran la coalición de gobierno que comentan -para mi una muestra de cinismo- que esto es indiferente pues para cuando lleguen las posibles resoluciones que lo invaliden ya habrá surtido de todos modos el efecto deseado.
Constitucionalidad de medidas como el aplazamiento de desahucios, que suponen tal vez una denegación de la tutela judicial efectiva. Y también de medidas de disposición sobre rentas de particulares, habida cuenta del contenido del art. 11 de la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, sobre los estados de alarma, excepción y sitio, en el cual, a mi entender, no tienen encaje.
Al leer dicho decreto me surgen varias dudas, la primera es esta:
"Artículo 4. Aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de
grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda.
1. La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual suscrito al amparo de
la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que se encuentre en
situación de vulnerabilidad económica, tal y como se define en el artículo siguiente, podrá
solicitar de la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de
vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular
de más de diez inmuebles urbanos, (...)"
Esta claro que los contratos suscritos antes de la LAU /94 no entran.
Gran tenedor: titular, es decir, dueño, de mas de diez inmuebles urbanos; no veo que pueda confundirse titular con arrendador: todos sabemos que se puede ser arrendador sin ser titular, si se es, por ejemplo, subarrendador "profesional", o si se es usufructuario.
Caso de las comunidades de bienes: una CB formada por tres hermanos, o por tres socios, es dueña de diez pisos ¿es un gran tenedor, o una gran cuchara?
Copropiedad: tres hermanos o tres socios son dueños de diez pisos por terceras partes indivisas, aunque por razones de organización práctica, u otros motivos, solamente uno de ellos firma los contratos ¿son un gran tenedor?
Posibles consecuencias de la no convalidación del decreto por las Cortes (art. 151 Rg. del Congreso): conozco personas cercanas a uno de los partidos que integran la coalición de gobierno que comentan -para mi una muestra de cinismo- que esto es indiferente pues para cuando lleguen las posibles resoluciones que lo invaliden ya habrá surtido de todos modos el efecto deseado.
Constitucionalidad de medidas como el aplazamiento de desahucios, que suponen tal vez una denegación de la tutela judicial efectiva. Y también de medidas de disposición sobre rentas de particulares, habida cuenta del contenido del art. 11 de la Ley Orgánica 4/1981, de 1 de junio, sobre los estados de alarma, excepción y sitio, en el cual, a mi entender, no tienen encaje.
1.- Como dices, desde un punto de vista literal, está claro que los contratos anteriores al 94 no quedan comprendidos dentro del ámbito de aplicación del decreto. Sin embargo yo soy de la opinión de que llegado el caso los jueces lo aplicarán para los contratos de renta antigua que aun subsistan.
2.- Igualmente opino que llegado el caso los jueces aplicarán la norma no sólo al propietario sino al usufructuario que tenga más de 10 pisos.
3.- Para mí una CB con más de 10 pisos es claramente gran tenedor. No los hermanos, sino la CB en sí, que en realidad es a cuyo nombre se suscriben los contratos.
4.- Lo que comentas de la no convalidación lo comparto. Así de irresponsables son nuestros políticos.
5.- No creo que el aplazamiento de desahucios sea un caso de indefensión jurídica, ya que lo que prohíbe el instituto de la indefensión es bien el bloqueo del acceso a la justicia bien que haya resoluciones absurdas que no estén fundadas en Derecho. En ese sentido la suspensión del lanzamiento tiene un clarísimo fundamento jurídico que no es otro que el decreto comentado, por lo que no veo que pueda haber indefensión si se suspende un lanzamiento que el decreto dice claramente que hay que suspender. No veo nada absurdo o irracional. Se podrá estar de acuerdo o no, pero esa es otra cuestión.
2.- Igualmente opino que llegado el caso los jueces aplicarán la norma no sólo al propietario sino al usufructuario que tenga más de 10 pisos.
3.- Para mí una CB con más de 10 pisos es claramente gran tenedor. No los hermanos, sino la CB en sí, que en realidad es a cuyo nombre se suscriben los contratos.
4.- Lo que comentas de la no convalidación lo comparto. Así de irresponsables son nuestros políticos.
5.- No creo que el aplazamiento de desahucios sea un caso de indefensión jurídica, ya que lo que prohíbe el instituto de la indefensión es bien el bloqueo del acceso a la justicia bien que haya resoluciones absurdas que no estén fundadas en Derecho. En ese sentido la suspensión del lanzamiento tiene un clarísimo fundamento jurídico que no es otro que el decreto comentado, por lo que no veo que pueda haber indefensión si se suspende un lanzamiento que el decreto dice claramente que hay que suspender. No veo nada absurdo o irracional. Se podrá estar de acuerdo o no, pero esa es otra cuestión.
Gracias León, a ver si alguien mas deja su opinión e incluso amplía cosas que a mi se me puedan haber pasado.
Aquí el que no corre vuela: ya he tenido las primeras consultas sobre gente que mañana mismo va al Banco a pedir el préstamo sin interés por el máximo de seis meses de renta ¡dinerito al 0 %!
Aquí el que no corre vuela: ya he tenido las primeras consultas sobre gente que mañana mismo va al Banco a pedir el préstamo sin interés por el máximo de seis meses de renta ¡dinerito al 0 %!
Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. Mas dudas:
"Artículo 4. 1. .... la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos," Es decir: diez viviendas no, once viviendas si. Aunque hablamos de "inmuebles urbanos" ¿incluye locales? Tal vez si, pero ¿qué tienen que ver los locales con ésto, en rigor?
Art. 5, 1, b: incluye en el límite del 35 % de los ingresos a los efectos del cómputo de la renta como "gasto y suministro básico" a pagar los "servicios de telecomunicaciones fijos y móviles", es decir, el móvil o móviles, y no sé si la tele por internet o cable también ¿opináis que es tal vez ir un poco lejos?
Sobre los copropietarios de pisos por partes alícuotas, por ejemplo, cuatro hermanos heredaron doce pisos, y cobran la renta a nombre de uno pero son dueños en realidad de un 25 % de cuota de cada uno de los doce pisos: ¿cabe interpretar, por vía de analogía, que lo previsto en el art. 5, 3 del decreto para el caso de que un arrendatario sea propietario de una vivienda,lo que le excluye de las medidas previstas...:
"Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento."
... es igualmente aplicable a un arrendador?
"Artículo 4. 1. .... la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos," Es decir: diez viviendas no, once viviendas si. Aunque hablamos de "inmuebles urbanos" ¿incluye locales? Tal vez si, pero ¿qué tienen que ver los locales con ésto, en rigor?
Art. 5, 1, b: incluye en el límite del 35 % de los ingresos a los efectos del cómputo de la renta como "gasto y suministro básico" a pagar los "servicios de telecomunicaciones fijos y móviles", es decir, el móvil o móviles, y no sé si la tele por internet o cable también ¿opináis que es tal vez ir un poco lejos?
Sobre los copropietarios de pisos por partes alícuotas, por ejemplo, cuatro hermanos heredaron doce pisos, y cobran la renta a nombre de uno pero son dueños en realidad de un 25 % de cuota de cada uno de los doce pisos: ¿cabe interpretar, por vía de analogía, que lo previsto en el art. 5, 3 del decreto para el caso de que un arrendatario sea propietario de una vivienda,lo que le excluye de las medidas previstas...:
"Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento."
... es igualmente aplicable a un arrendador?
Cuanto mas leo, mas dudas tengo:
Art. 4, 2, b,
(Sobre el aplazamiento de las mensualidades acogidas a moratoria en el caso de un gran tenedor):
"... Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas."
Es decir: si el plazo contractual se extingue antes, incluso si se extingue dentro de cuatro meses (y al inquilino no le interesa acogerse a prórrogas forzosas que contempla el decreto), o la prórroga pactada (anual), o está en ´tacita reconducción (por meses, por un año) ¿qué hacemos con la devolución de las mensualidades aplazadas, se considera el vencimiento anticipado, o la reducción del plazo?
Art. 4, 2, b,
(Sobre el aplazamiento de las mensualidades acogidas a moratoria en el caso de un gran tenedor):
"... Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas."
Es decir: si el plazo contractual se extingue antes, incluso si se extingue dentro de cuatro meses (y al inquilino no le interesa acogerse a prórrogas forzosas que contempla el decreto), o la prórroga pactada (anual), o está en ´tacita reconducción (por meses, por un año) ¿qué hacemos con la devolución de las mensualidades aplazadas, se considera el vencimiento anticipado, o la reducción del plazo?
1.- En cuanto a la primera duda del art. 4.1:
evidentemente se refiere solo a la vivienda, ya que al inicio de ese artículo dice: "La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual (...)". Por tanto quedan excluidos cualesquiera otro tipo de inmuebles urbanos.
2.- En cuanto a las telecomunicaciones fijas o móviles: internet debería estar incluida, porque mucha gente se comunica por programas como zoom o skype en su ordenador fijo o tablet, así que yo creo que si. Pero ya no tengo tan claro que la televisión esté incluída. Yo diría que si, pero, llegado el caso, no sé qué podría decir un juez. De todas formas el importe de estas cantidades es pequeño, de modo que no sé hasta qué punto merece la pena comerse mucho el coco con esta cuestión.
3.- En cuanto al caso de los 4 herederos de 12 viviendas: yo creo que la respuesta es que esas 12 vivienda no son susceptibles de enervar la concurrencia de los supuestos de vulnerabilidad. La razón es que creo que debe interpretarse la norma teleológicamente. Lo que pretende la norma es no declarar vulnerable a quien tiene una vivienda. PERO luego dice que hay una excepción que se da cuando el propietario de la vivienda lo es sólo de una parte alícuota, porque lógicamente al tener solo una parte alícuota no puede disponer de la vivienda para sí sólo (salvo acuerdo entre los copropietarios, pero la norma no contempla ese supuesto). ¿Cuál es la teleología de esa norma? Pues simplemente que los copropietarios no tienen la disponibilidad inmediata de la vivienda, y por tanto no puede irse a vivir a ella y por tanto son vulnerables. En el caso que planteas de los 4 coherederos, date cuenta de que en realidad ocurre lo mismo, ya que por muchos pisos que puedan tener, lo cierto y verdad es que ninguno de ellos dispone de manera inmediata de ninguna de dichas viviendas. Por tanto, en mi opinión, la tenencia de esas partes alícuotas no enervaría el supuesto de que alguno de esos coherederos se encontrase eventualmente en situación de vulnerabilidad.
4.- La duda del art. 4.2.b) no la entiendo. Si me la reformulas igual puedo decirte algo.
evidentemente se refiere solo a la vivienda, ya que al inicio de ese artículo dice: "La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual (...)". Por tanto quedan excluidos cualesquiera otro tipo de inmuebles urbanos.
2.- En cuanto a las telecomunicaciones fijas o móviles: internet debería estar incluida, porque mucha gente se comunica por programas como zoom o skype en su ordenador fijo o tablet, así que yo creo que si. Pero ya no tengo tan claro que la televisión esté incluída. Yo diría que si, pero, llegado el caso, no sé qué podría decir un juez. De todas formas el importe de estas cantidades es pequeño, de modo que no sé hasta qué punto merece la pena comerse mucho el coco con esta cuestión.
3.- En cuanto al caso de los 4 herederos de 12 viviendas: yo creo que la respuesta es que esas 12 vivienda no son susceptibles de enervar la concurrencia de los supuestos de vulnerabilidad. La razón es que creo que debe interpretarse la norma teleológicamente. Lo que pretende la norma es no declarar vulnerable a quien tiene una vivienda. PERO luego dice que hay una excepción que se da cuando el propietario de la vivienda lo es sólo de una parte alícuota, porque lógicamente al tener solo una parte alícuota no puede disponer de la vivienda para sí sólo (salvo acuerdo entre los copropietarios, pero la norma no contempla ese supuesto). ¿Cuál es la teleología de esa norma? Pues simplemente que los copropietarios no tienen la disponibilidad inmediata de la vivienda, y por tanto no puede irse a vivir a ella y por tanto son vulnerables. En el caso que planteas de los 4 coherederos, date cuenta de que en realidad ocurre lo mismo, ya que por muchos pisos que puedan tener, lo cierto y verdad es que ninguno de ellos dispone de manera inmediata de ninguna de dichas viviendas. Por tanto, en mi opinión, la tenencia de esas partes alícuotas no enervaría el supuesto de que alguno de esos coherederos se encontrase eventualmente en situación de vulnerabilidad.
4.- La duda del art. 4.2.b) no la entiendo. Si me la reformulas igual puedo decirte algo.
Gracias León: expongo la pregunta intentando ser mas claro (la claridad es un don, algunos no lo tenemos):
Los inquilinos de un gran tenedor pueden acogerse a una moratoria de hasta cuatro meses en el pago de la renta, con lo cual, aplazan dicho pago.
Esas rentas aplazadas han de girarse, en pagos fraccionados, durante al menos tres años.
Pero ¿y si el contrato no va a durar tres años, sea por interés del inquilino, del casero, o de ambos? ¿cómo interpretamos ese "al menos"?
Los inquilinos de un gran tenedor pueden acogerse a una moratoria de hasta cuatro meses en el pago de la renta, con lo cual, aplazan dicho pago.
Esas rentas aplazadas han de girarse, en pagos fraccionados, durante al menos tres años.
Pero ¿y si el contrato no va a durar tres años, sea por interés del inquilino, del casero, o de ambos? ¿cómo interpretamos ese "al menos"?
Sigo viendo en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, cosas que me suscitan dudas, aunque tal vez sea una pérdida de tiempo darle vueltas hasta comprobar si es convalidado por las Cortes.
Aparte la discriminación de inquilinos por razón de su casero, que encuentro poco justificable, me parece entender que en algunos casos puede ser peor ser inquilino de un pequeño propietario que de un gran tenedor.
Si el casero es un gran tenedor (art. 4, 2), el inquilino puede beneficiarse de una condonación de renta de hasta cuatro mensualidades, y si lo logra, pues es un indudable beneficio económico para él, beneficio al que por cierto el inquilino de un pequeño propietario no tendrá acceso. Si el casero y gran tenedor no accede a la condonación, el inquilino puede aplazar las cuotas tres años.
Pero resulta que en ese segundo caso, aplazamiento de cuotas, es mejor ser inquilino de un pequeño propietario (art. 9), porque en ese caso se pueden aplazar las cuotas de seis meses, no de cuatro, y hasta seis años, prorrogables otros cuatro más, y en último extremo avalado por el estado, que asumirá el cumplimiento en caso de fallido del inquilino en el pago (esto puede tener su importancia de cara a futuras situaciones de insolvencia y caída en ficheros de morosidad).
Supongo que hay dos razones que pueden justificar lo expuesto:
No cargar al estado con mas avales cuando existe un gran tenedor.
No cargar al inquilino con una tramitación bancaria, sino con una mera solicitud, razonada y documentada, eso si, al casero gran tenedor.
Y en último extremo, dado el carácter voluntario del acogimiento al art. 4, se supone que queda a salvo siempre la posibilidad para el inquilino de desentenderse del mismo y optar por el plan de medidas del art. 9.
Y todo ello sin perjuicio de la posibilidad de irse directamente al programa de ayudas autonómico del art. 10.
Esto me parece hacer un pan como unas tortas.
Aparte la discriminación de inquilinos por razón de su casero, que encuentro poco justificable, me parece entender que en algunos casos puede ser peor ser inquilino de un pequeño propietario que de un gran tenedor.
Si el casero es un gran tenedor (art. 4, 2), el inquilino puede beneficiarse de una condonación de renta de hasta cuatro mensualidades, y si lo logra, pues es un indudable beneficio económico para él, beneficio al que por cierto el inquilino de un pequeño propietario no tendrá acceso. Si el casero y gran tenedor no accede a la condonación, el inquilino puede aplazar las cuotas tres años.
Pero resulta que en ese segundo caso, aplazamiento de cuotas, es mejor ser inquilino de un pequeño propietario (art. 9), porque en ese caso se pueden aplazar las cuotas de seis meses, no de cuatro, y hasta seis años, prorrogables otros cuatro más, y en último extremo avalado por el estado, que asumirá el cumplimiento en caso de fallido del inquilino en el pago (esto puede tener su importancia de cara a futuras situaciones de insolvencia y caída en ficheros de morosidad).
Supongo que hay dos razones que pueden justificar lo expuesto:
No cargar al estado con mas avales cuando existe un gran tenedor.
No cargar al inquilino con una tramitación bancaria, sino con una mera solicitud, razonada y documentada, eso si, al casero gran tenedor.
Y en último extremo, dado el carácter voluntario del acogimiento al art. 4, se supone que queda a salvo siempre la posibilidad para el inquilino de desentenderse del mismo y optar por el plan de medidas del art. 9.
Y todo ello sin perjuicio de la posibilidad de irse directamente al programa de ayudas autonómico del art. 10.
Esto me parece hacer un pan como unas tortas.
