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El administrador y la junta rectora.
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El administrador y la junta rectora.
Reunión Ordinaria de la Junta General con el siguiente punto en el Orden del día :
Punto 3º: Renovación de la Junta Rectora de la Comunidad:
a. Aceptación de voluntarios.
b. Aceptación de propietarios que por sorteo sean seleccionados.
c. Elección de Presidente y Vicepresidente.
La Situación es la siguiente:
Se inicia la sesión y se pasa lista para conocer qué propietarios asisten a la Junta General y qué propietarios delegan su voto. El Administrador al mismo tiempo que pasa lista, informa que los propietarios números 12,18,24, 32, 39 42, 127 y 158 delegan en la Presidenta su representación en la Junta General.
La cuestión es la siguiente:
Cuando se trata el punto a, “Aceptación de voluntarios” para formar parte de la la Junta Rectora se presentan los propietarios números 22, 37, 92 y 111, presentes en la Junta General, y el Administrador informa que se presenta también el propietario nº 39, que no está presente en la Junta General y ha delegado su voto en la Presidenta. He de advertir y creo que es importante y constituye el fundamento de la pregunta, que la Presidenta desconocía que el propietario nº39, que había delegado su voto en ella, se iba a presentar como vocal para formar parte de la Junta Rectora y quien presenta al propietario nº 39 es el administrador, que no tiene la delegación de voto.
Mis preguntas son las siguientes:
¿Puede el Administrador presentar al propietario nº 39 para formar parte de la Junta Rectora cuando ese propietario ha delegado su representación en la Presidenta y este propietario no ha manifestado a la Presidenta que quiere presentarse para formar parte de la Junta Rectora?
¿Qué requisitos legales y formales son exigibles al Administrador para presentar al propietario nº 39 para ser elegido como miembro de la Junta Rectora?
Gracias anticipadas a los miembros del foro que puedan aclararme estas cuestiones.
Punto 3º: Renovación de la Junta Rectora de la Comunidad:
a. Aceptación de voluntarios.
b. Aceptación de propietarios que por sorteo sean seleccionados.
c. Elección de Presidente y Vicepresidente.
La Situación es la siguiente:
Se inicia la sesión y se pasa lista para conocer qué propietarios asisten a la Junta General y qué propietarios delegan su voto. El Administrador al mismo tiempo que pasa lista, informa que los propietarios números 12,18,24, 32, 39 42, 127 y 158 delegan en la Presidenta su representación en la Junta General.
La cuestión es la siguiente:
Cuando se trata el punto a, “Aceptación de voluntarios” para formar parte de la la Junta Rectora se presentan los propietarios números 22, 37, 92 y 111, presentes en la Junta General, y el Administrador informa que se presenta también el propietario nº 39, que no está presente en la Junta General y ha delegado su voto en la Presidenta. He de advertir y creo que es importante y constituye el fundamento de la pregunta, que la Presidenta desconocía que el propietario nº39, que había delegado su voto en ella, se iba a presentar como vocal para formar parte de la Junta Rectora y quien presenta al propietario nº 39 es el administrador, que no tiene la delegación de voto.
Mis preguntas son las siguientes:
¿Puede el Administrador presentar al propietario nº 39 para formar parte de la Junta Rectora cuando ese propietario ha delegado su representación en la Presidenta y este propietario no ha manifestado a la Presidenta que quiere presentarse para formar parte de la Junta Rectora?
¿Qué requisitos legales y formales son exigibles al Administrador para presentar al propietario nº 39 para ser elegido como miembro de la Junta Rectora?
Gracias anticipadas a los miembros del foro que puedan aclararme estas cuestiones.
Ha tocado un tema escabroso y como usted intuirá, aquí hay algo que huele mal. No me puede extender ahora sobre su consulta por falta de tiempo, pero más tarde lo haré. Su consulta es muy interesante, pero ya le adelanto que todo esto está sujeto al corporativismo de Administradores , colegios de administradores y políticos. La administración es un gran negocio. Negocio que pasa generalmente de padres a hijos, salvo que usted tenga dinero y pueda comprar una cartera de clientes (gestión de comunidades) porque aquí, todo se compra y se vende, y los que no se enteran, son los propietarios.
Usted hace una pregunta en concreto.
¿Puede el Administrador presentar al propietario nº 39 para formar parte de la Junta Rectora cuando ese propietario ha delegado su representación en la Presidenta y este propietario no ha manifestado a la Presidenta que quiere presentarse para formar parte de la Junta Rectora?.
Veamos. Ese propietario ha delgado su representación por escrito en el presidente, al cual no le ha manifestado su deseo de presentarse a la presidencia y por tanto, no se presenta. Ahora el administrador (que no debe llevar ningún escrito, que es un profesional y por tanto conoce las normas) lo presenta al margen del Presidente ¿Puede hacerlo? NO, Ya que el propietario 39 ha delegado su representación al Presidente al cual no le ha manifestado esta decisión. Y entonces, ¿por qué lo hace ahora el administrador cuando sabe o, debe saber que no lo puede hacer?. Bien por ignorancia o por interés propio.
¿Puede el Administrador presentar al propietario nº 39 para formar parte de la Junta Rectora cuando ese propietario ha delegado su representación en la Presidenta y este propietario no ha manifestado a la Presidenta que quiere presentarse para formar parte de la Junta Rectora?.
Veamos. Ese propietario ha delgado su representación por escrito en el presidente, al cual no le ha manifestado su deseo de presentarse a la presidencia y por tanto, no se presenta. Ahora el administrador (que no debe llevar ningún escrito, que es un profesional y por tanto conoce las normas) lo presenta al margen del Presidente ¿Puede hacerlo? NO, Ya que el propietario 39 ha delegado su representación al Presidente al cual no le ha manifestado esta decisión. Y entonces, ¿por qué lo hace ahora el administrador cuando sabe o, debe saber que no lo puede hacer?. Bien por ignorancia o por interés propio.
Mire, lo peor que puede hacer un propietario es delegar su representación en el Administrador, ya que velará siempre de forma general por el beneficio propio, que por el propietario que le deja su confianza. Esto se ve mucho en las residencias y apartamentos vacacionales, donde los administradores son los "dueños" de estas urbanizaciones (entiéndase en el gobierno de ellas).
La gente de forma cándida, deja la confianza en el administrador, lo que le hace superpoderoso con esos votos, y por tanto, maneja la comunidad o mancomunidad a su antojo. No hay forma de echar o cambiar de administrador, ya que él tiene de forma mayoritaria los votos. Los perjudicados son los que de modo permanente (los menos), viven en esas urbanizaciones, que ven los desmanes del administrador, pero cuando llegan a la reunión de cambio de órganos de gobierno, pierden las votaciones por el manojo de votos que tiene el administrador.
La primera ley que se hizo en Cataluña de P. Horizontal, solo permitía la representación a otro propietario (a nadie fuera de la comunidad) pero los Administradores, con el Colegio al frente, se quejaron, porque veían que el chollo se les acababa, y en la primera reforma de la ley lo cambiaron. Por ello le digo que hasta el poder político está metido en esto.
La gente de forma cándida, deja la confianza en el administrador, lo que le hace superpoderoso con esos votos, y por tanto, maneja la comunidad o mancomunidad a su antojo. No hay forma de echar o cambiar de administrador, ya que él tiene de forma mayoritaria los votos. Los perjudicados son los que de modo permanente (los menos), viven en esas urbanizaciones, que ven los desmanes del administrador, pero cuando llegan a la reunión de cambio de órganos de gobierno, pierden las votaciones por el manojo de votos que tiene el administrador.
La primera ley que se hizo en Cataluña de P. Horizontal, solo permitía la representación a otro propietario (a nadie fuera de la comunidad) pero los Administradores, con el Colegio al frente, se quejaron, porque veían que el chollo se les acababa, y en la primera reforma de la ley lo cambiaron. Por ello le digo que hasta el poder político está metido en esto.
¿Puede el Administrador presentar al propietario nº 39 para formar parte de la Junta Rectora cuando ese propietario ha delegado su representación en la Presidenta y este propietario no ha manifestado a la Presidenta que quiere presentarse para formar parte de la Junta Rectora?
RESPUESTA.- Si. Es de aplicación el aforismo que dice "lo que la ley no prohíbe está permitido" "quod iure prohibere non licet".
¿Qué requisitos legales y formales son exigibles al Administrador para presentar al propietario nº 39 para ser elegido como miembro de la Junta Rectora?
RESPUESTA.- Ninguno.
Respecto al comentario de Fontanero le diré que la reforma del la LPH en Cataluña (capítulo III del título V del libro quinto del Código civil de Cataluña) no supuso la modificación del sentido o de los principios que inspiraban el régimen por entonces vigente de la propiedad horizontal en Cataluña. Dicha ley respetó el sistema del texto vigente hasta entonces en cuanto a las divisiones entre secciones y subsecciones del capítulo III del título V del libro quinto del Código civil de Cataluña y los artículos mantuvieron la numeración y, en general, la denominación originaria.
Por otra parte Fontanero dice que la primera ley que se hizo en Cataluña de P. Horizontal, solo permitía la representación a otro propietario (a nadie fuera de la comunidad) pero los Administradores, con el Colegio al frente, se quejaron, porque veían que el chollo se les acababa, y en la primera reforma de la ley lo cambiaron. Pues bien. Eso no es cierto.
En Cataluña el derecho de voto se ejerce de las siguientes formas:
a) Personalmente.
b) Por representación legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito.
c) Por delegación en otro propietario
La representación en Cataluña era anteriormente idéntica y lo que ha variado es la delegación, que debe efectuarse a favor de otro propietario, siendo incierto que los administradores hayan logrado una modificación puntual en este aspecto.
Fontanero. Le tienes tanta manía a los Administradores de Fincas y ello no te deja evaluar muchas situaciones con objetividad e imparcialidad. Si un propietario le pide al Administrador que exponga a la junta su interés en ser presidente en el siguiente ejercicio, es lógico que el Administrador lo exponga, del mismo modo que también tiene lógica que no se lo diga al Presidente al que ha delegado el voto, por si éste tuviera interés en continuar en el cargo y no dijera nada al respecto.
Por otra parte, si el administrador se hubiera contuberniado tal y como usted apunta, lo más normal sería que le delegara el voto al Administrador para asegurarse el sentido del voto y no al Presidente, salvo en Cataluña.
RESPUESTA.- Si. Es de aplicación el aforismo que dice "lo que la ley no prohíbe está permitido" "quod iure prohibere non licet".
¿Qué requisitos legales y formales son exigibles al Administrador para presentar al propietario nº 39 para ser elegido como miembro de la Junta Rectora?
RESPUESTA.- Ninguno.
Respecto al comentario de Fontanero le diré que la reforma del la LPH en Cataluña (capítulo III del título V del libro quinto del Código civil de Cataluña) no supuso la modificación del sentido o de los principios que inspiraban el régimen por entonces vigente de la propiedad horizontal en Cataluña. Dicha ley respetó el sistema del texto vigente hasta entonces en cuanto a las divisiones entre secciones y subsecciones del capítulo III del título V del libro quinto del Código civil de Cataluña y los artículos mantuvieron la numeración y, en general, la denominación originaria.
Por otra parte Fontanero dice que la primera ley que se hizo en Cataluña de P. Horizontal, solo permitía la representación a otro propietario (a nadie fuera de la comunidad) pero los Administradores, con el Colegio al frente, se quejaron, porque veían que el chollo se les acababa, y en la primera reforma de la ley lo cambiaron. Pues bien. Eso no es cierto.
En Cataluña el derecho de voto se ejerce de las siguientes formas:
a) Personalmente.
b) Por representación legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito.
c) Por delegación en otro propietario
La representación en Cataluña era anteriormente idéntica y lo que ha variado es la delegación, que debe efectuarse a favor de otro propietario, siendo incierto que los administradores hayan logrado una modificación puntual en este aspecto.
Fontanero. Le tienes tanta manía a los Administradores de Fincas y ello no te deja evaluar muchas situaciones con objetividad e imparcialidad. Si un propietario le pide al Administrador que exponga a la junta su interés en ser presidente en el siguiente ejercicio, es lógico que el Administrador lo exponga, del mismo modo que también tiene lógica que no se lo diga al Presidente al que ha delegado el voto, por si éste tuviera interés en continuar en el cargo y no dijera nada al respecto.
Por otra parte, si el administrador se hubiera contuberniado tal y como usted apunta, lo más normal sería que le delegara el voto al Administrador para asegurarse el sentido del voto y no al Presidente, salvo en Cataluña.
Estimado Dick, te podría contestar de la misma manera en lo referente a la manía pero tu situación corporativista te hace contestar de esta manera. Comprendo que defiendas tu profesión, tu medio de vida, eso lo comprendo, lo que no puedo comprender esa defensa de la sinrazón. Me dices (utilizaré tu forma del copia y pega):
"Si un propietario le pide al Administrador que exponga a la junta su interés en ser presidente en el siguiente ejercicio, es lógico que el Administrador lo exponga, del mismo modo que también tiene lógica que no se lo diga al Presidente al que ha delegado el voto, por si éste tuviera interés en continuar en el cargo y no dijera nada al respecto."
No amigo Dick, si un propietario, el cual ha delegado su presencia y votos en otro propietario POR ESCRITO habiéndole dado instrucciones de sus decisiones con respecto a los asuntos del orden del día (propietario de confianza porque de lo contrario no lo haría), no puede dejar caer al administrador que él también quiere presentarse a la presidencia. Cuando esto ocurre, un administrador honesto debe asesorarle diciéndole que, eso se lo comunique a la persona en la que ha confiado sus votos y decisiones. Que se sepa, solo puede ir representado por una persona. Dick, esto no se sostiene por muchas vueltas legales que tu pretendas darle.
Sobre el tema de la ley de Cataluña deberías explicar lo de la representación.
b) Por representación legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito.
c) Por delegación en otro propietario.
¿De qué vale el punto C si ya con el B, anula a C?.
"Si un propietario le pide al Administrador que exponga a la junta su interés en ser presidente en el siguiente ejercicio, es lógico que el Administrador lo exponga, del mismo modo que también tiene lógica que no se lo diga al Presidente al que ha delegado el voto, por si éste tuviera interés en continuar en el cargo y no dijera nada al respecto."
No amigo Dick, si un propietario, el cual ha delegado su presencia y votos en otro propietario POR ESCRITO habiéndole dado instrucciones de sus decisiones con respecto a los asuntos del orden del día (propietario de confianza porque de lo contrario no lo haría), no puede dejar caer al administrador que él también quiere presentarse a la presidencia. Cuando esto ocurre, un administrador honesto debe asesorarle diciéndole que, eso se lo comunique a la persona en la que ha confiado sus votos y decisiones. Que se sepa, solo puede ir representado por una persona. Dick, esto no se sostiene por muchas vueltas legales que tu pretendas darle.
Sobre el tema de la ley de Cataluña deberías explicar lo de la representación.
b) Por representación legal, orgánica o voluntaria, que debe acreditarse por escrito.
c) Por delegación en otro propietario.
¿De qué vale el punto C si ya con el B, anula a C?.
Para goiena:
Hay un dicho que dice "CONFÍA EN AQUÉL EN QUE A LA HORA DE PERDER, PIERDA ÉL TANTO COMO TÚ".
Los administradores nunca pierden, sabe porqué?. Porque son los que tienen el dinero de la comunidad y lo gestionan y lo gastan. Su dinero lo tiene él, lo manipula él y lo gasta él. Nunca perderá dinero por su mala labor, y si usted no controla su dinero, no espere que lo haga otro por usted.
Hay un dicho que dice "CONFÍA EN AQUÉL EN QUE A LA HORA DE PERDER, PIERDA ÉL TANTO COMO TÚ".
Los administradores nunca pierden, sabe porqué?. Porque son los que tienen el dinero de la comunidad y lo gestionan y lo gastan. Su dinero lo tiene él, lo manipula él y lo gasta él. Nunca perderá dinero por su mala labor, y si usted no controla su dinero, no espere que lo haga otro por usted.
No te confundas Fontanero. Yo soy Abogado.
Si un propietario delega el voto en el Presidente, lo normal es que le de instrucciones sobre el sentido del voto.
Lo que digo es que NO ESTÁ PROHIBIDO solicitar al Administrador que exponga que quiere ser Presidente y supongo que lo hizo para asegurarse de que su candidatura era presentada (si bien este último comentario de no deja de ser especulativo y lo hago tratando de imaginarme el motivo por el que ha actuado de ese modo), pero lo relevante de la respuesta es que no está prohibido que el Administrador exponga a la Junta que dicho propietario estaría dispuesto a ser presidente.
Y si crees que es ilegal y que no se sostiene, que el consultante lo impugne a ver que le dicen los Tribunales y si pierde, ofrécete a pagar las costas.
Y ya que estamos, te diré que lo extraño es que en una comunidad haya disputas por ostentar el cargo de Presidente de la misma.
En mi zona hay administradores de todo tipo. Los menos, se llevan comisiones, bien descaradamente y sin esconderse, o a través de sociedades interpuestas cobrando gastos de gestión, pero también conozco administradores cualificados, que no cobran comisiones. En ese sentido son los propios proveedores quienes señalan a unos y otros.
¿Perfectos? Ninguno.
Si un propietario delega el voto en el Presidente, lo normal es que le de instrucciones sobre el sentido del voto.
Lo que digo es que NO ESTÁ PROHIBIDO solicitar al Administrador que exponga que quiere ser Presidente y supongo que lo hizo para asegurarse de que su candidatura era presentada (si bien este último comentario de no deja de ser especulativo y lo hago tratando de imaginarme el motivo por el que ha actuado de ese modo), pero lo relevante de la respuesta es que no está prohibido que el Administrador exponga a la Junta que dicho propietario estaría dispuesto a ser presidente.
Y si crees que es ilegal y que no se sostiene, que el consultante lo impugne a ver que le dicen los Tribunales y si pierde, ofrécete a pagar las costas.
Y ya que estamos, te diré que lo extraño es que en una comunidad haya disputas por ostentar el cargo de Presidente de la misma.
En mi zona hay administradores de todo tipo. Los menos, se llevan comisiones, bien descaradamente y sin esconderse, o a través de sociedades interpuestas cobrando gastos de gestión, pero también conozco administradores cualificados, que no cobran comisiones. En ese sentido son los propios proveedores quienes señalan a unos y otros.
¿Perfectos? Ninguno.
