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El urbanizador
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El urbanizador
¿ES POSIBLE QUE CUALQUIER PERSONA PUEDA INICIAR UN PROCESO DE URBANIZACIÓN DE UN SUELO DEL QUE NO ES PROPIETARIO?
La respuesta es afirmativa. La Ley Reguladora de la Comunidad Valenciana, a partir de ahora L.R.A.U., aplicable en nuestra Comunidad Autónoma es una ley innovadora que ha introducido la figura del agente urbanizador.
La producción de suelo urbanizado ha sido siempre el objetivo prioritario de la actividad urbanística. En la legislación estatal con el llamado Sistema de Compensación se encomendaba a los propietarios del suelo la responsabilidad de la acción urbanizadora, mientras la Administración se reservaba los llamados Sistemas de Actuación públicos: Cooperación y Expropiación. Los planes de urbanismo programaban el desarrollo urbanístico del territorio y con su aprobación los propietarios del suelo quedaban facultados y obligados a desarrollarlo.
En la mayoría de los casos los propietarios solían ser personas ajenas al proceso inmobiliario, y en este marco legislativo los empresarios interesados en urbanizar suelo se veían obligados a comprarlo en cantidad suficiente para ser mayoritarios en las Unidades de Ejecución, quedando este proceso en muchos casos bloqueado cuando la propiedad del suelo no quería colaborar.
En la práctica la consecuencia era la existencia de grandes bolsas de suelo sin urbanizar ni gestionar.
En la Ley Valenciana la revalorización urbanística del suelo se produce no tanto por el aprovechamiento urbanístico que le otorga el planeamiento, sino como consecuencia de su urbanización y gestión mediante Programas para el desarrollo de Actuaciones Integradas.
En la LRAU se parte del principio de que no se debe responsabilizar únicamente a los particulares de la obligación de urbanizar y gestionar el suelo, sino que ésta es una competencia propia de la Administración. Esto no quiere decir que los particulares no puedan participar en el proceso, lo que cambia es la forma en la que pueden intervenir. En la legislación estatal lo hacían en calidad de propietarios de suelo, ahora lo harán en calidad de agentes urbanizadores, y como tales deberán convenir con la Administración en qué términos se produce esta colaboración.
Lo que dispone la Ley es el que el agente ejecutor del Plan sea siempre un agente que actúa, jurídicamente, asumiendo la calidad de agente público. La Administración puede asumir directamente ese papel activo. Puede operar, igualmente, mediante la empresa pública. Pero también puede gestionar indirectamente el planeamiento adjudicando el protagonismo activo a una empresa (seleccionada en pública competencia) en la que delegue esa responsabilidad. En este punto es cuando aparece la figura del Urbanizador, figura capital del nuevo marco legal. Dice el Preámbulo de la Ley:
El Urbanizador es una persona –pública o privada- que en un momento dado asume, voluntariamente, la responsabilidad pública de promover la ejecución de una actuación urbanizadora (el compromiso de implantar unas infraestructuras de urbanización públicas, vías públicas, alcantarillado, etc.) en desarrollo de la calificación urbanística del suelo prevista por el Plan. Se compromete pues, a realizar y gestionar las inversiones públicas o privadas, necesarias a tal fin. Para ello el urbanizador no necesita ser el propietario civil de los terrenos ni ha de convertirse en propietario de los solares resultantes.
No se exige al Urbanizador que adquiera el terreno, ni civilmente ni por expropiación. Si se exigiera se restringiría mucho el número de empresarios concurrentes en urbanizar, limitándolo a los de mayor potencia financiera.
En conclusión, el Urbanizador es, pues, la persona o empresa que ha de gestionar una Actuación Integrada. Es un agente con capacidad empresarial, que actúa como intermediario entre la Administración y los propietarios de suelo, y que asume el protagonismo de la elaboración, ejecución y gestión del Programa. Aunque en la L.R.A.U. el Urbanizador puede ser ajeno a la propiedad del suelo, la Ley, da una serie de ventajas a los propietarios que quieran convertirse en Urbanizadores.
La respuesta es afirmativa. La Ley Reguladora de la Comunidad Valenciana, a partir de ahora L.R.A.U., aplicable en nuestra Comunidad Autónoma es una ley innovadora que ha introducido la figura del agente urbanizador.
La producción de suelo urbanizado ha sido siempre el objetivo prioritario de la actividad urbanística. En la legislación estatal con el llamado Sistema de Compensación se encomendaba a los propietarios del suelo la responsabilidad de la acción urbanizadora, mientras la Administración se reservaba los llamados Sistemas de Actuación públicos: Cooperación y Expropiación. Los planes de urbanismo programaban el desarrollo urbanístico del territorio y con su aprobación los propietarios del suelo quedaban facultados y obligados a desarrollarlo.
En la mayoría de los casos los propietarios solían ser personas ajenas al proceso inmobiliario, y en este marco legislativo los empresarios interesados en urbanizar suelo se veían obligados a comprarlo en cantidad suficiente para ser mayoritarios en las Unidades de Ejecución, quedando este proceso en muchos casos bloqueado cuando la propiedad del suelo no quería colaborar.
En la práctica la consecuencia era la existencia de grandes bolsas de suelo sin urbanizar ni gestionar.
En la Ley Valenciana la revalorización urbanística del suelo se produce no tanto por el aprovechamiento urbanístico que le otorga el planeamiento, sino como consecuencia de su urbanización y gestión mediante Programas para el desarrollo de Actuaciones Integradas.
En la LRAU se parte del principio de que no se debe responsabilizar únicamente a los particulares de la obligación de urbanizar y gestionar el suelo, sino que ésta es una competencia propia de la Administración. Esto no quiere decir que los particulares no puedan participar en el proceso, lo que cambia es la forma en la que pueden intervenir. En la legislación estatal lo hacían en calidad de propietarios de suelo, ahora lo harán en calidad de agentes urbanizadores, y como tales deberán convenir con la Administración en qué términos se produce esta colaboración.
Lo que dispone la Ley es el que el agente ejecutor del Plan sea siempre un agente que actúa, jurídicamente, asumiendo la calidad de agente público. La Administración puede asumir directamente ese papel activo. Puede operar, igualmente, mediante la empresa pública. Pero también puede gestionar indirectamente el planeamiento adjudicando el protagonismo activo a una empresa (seleccionada en pública competencia) en la que delegue esa responsabilidad. En este punto es cuando aparece la figura del Urbanizador, figura capital del nuevo marco legal. Dice el Preámbulo de la Ley:
El Urbanizador es una persona –pública o privada- que en un momento dado asume, voluntariamente, la responsabilidad pública de promover la ejecución de una actuación urbanizadora (el compromiso de implantar unas infraestructuras de urbanización públicas, vías públicas, alcantarillado, etc.) en desarrollo de la calificación urbanística del suelo prevista por el Plan. Se compromete pues, a realizar y gestionar las inversiones públicas o privadas, necesarias a tal fin. Para ello el urbanizador no necesita ser el propietario civil de los terrenos ni ha de convertirse en propietario de los solares resultantes.
No se exige al Urbanizador que adquiera el terreno, ni civilmente ni por expropiación. Si se exigiera se restringiría mucho el número de empresarios concurrentes en urbanizar, limitándolo a los de mayor potencia financiera.
En conclusión, el Urbanizador es, pues, la persona o empresa que ha de gestionar una Actuación Integrada. Es un agente con capacidad empresarial, que actúa como intermediario entre la Administración y los propietarios de suelo, y que asume el protagonismo de la elaboración, ejecución y gestión del Programa. Aunque en la L.R.A.U. el Urbanizador puede ser ajeno a la propiedad del suelo, la Ley, da una serie de ventajas a los propietarios que quieran convertirse en Urbanizadores.
sí es posible, por lo menos en la comunidad valenciana, no obstante, en otras comunidades están legislando al estilo de la LRAU- ley reguladora de la actuación urbanística de la comunidad valenciana-. pero ten en cuenta que o tienes un concierto previo con los propietarios, o una cuenta corrienta muy solvente para atender los infructosos descalabros que te puede suponer ir de prepotente urbanizador.
