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¿Es una prórroga o un nuevo contrato de arrendamiento?

8 Comentarios
 
¿es una prórroga o un nuevo contrato de arrendamiento?
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23/05/2020 18:02
Contrato de arrendamiento de vivienda habitual celebrado en 2016. El contrato especifica que la duración del mismo es un año y con la posibilidad de realizar dos prorrogas más como máximo (entiendo que para ajustar a los tres años de duración de la antigua LAU). En 2019 se firma una prorroga anual en la que se aumenta la renta pasando de 500e a 600e al mes.

A mi entender cabe la posibilidad de entender que en realidad no se ha firmado una prorroga sino un nuevo contrato de arrendamiento por dos motivos: 1 aumento de la renta 2 el contrato inicial "murió" y por tanto sobre el mismo no cabe prorroga al finalizar la duración máxima estipulada.

Que opinais? Es prorroga anual o nuevo contrato disfrazado de prorroga para evitar la posibilidad de prorroga forzasa del inquilino?

Gracias
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leonjbr
graciasalforo
23/05/2020 19:27
Según la jurisprudencia la simple modificación de la renta NO constituye novación.
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Hoplon
graciasalforo
24/05/2020 00:34
Suscribo la intachable respuesta de Leonjbr.

Habrá que ver el mes de 2019 en el que se firma la prórroga, recuérdese que antes del RD-L 7/2019 de 1 de marzo, el texto del art. 10, 1 LAU era:

"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más."
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Hoplon
graciasalforo
24/05/2020 11:27
Quiero aclarar un poco el sentido de mi respuesta anterior, ya que no me consta que el consultante sea profesional:

Ha de examinarse si se hallase en prórroga legal, porque en ese caso, y en aplicación del art. 18 LAU, no puede elevarse la renta mas allá de su actualización conforme al mecanismo previsto en el contrato, si lo hay, o existiendo pacto de actualización pero no regulado el mecanismo, conforme al IPC.

La novación requiere "... una manifestación de voluntad directa o indirecta de mayor calado y con notoria relevancia dados los cambios de efectos sobre el contrato que suponía y ese acto volitivo no se ha podido apreciar en las partes, por lo que procede declarar infringido el CC art.1204": STS 460/2013 de 20 de junio, ponente Exmo. Sr. D. FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS.
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Hoplon
graciasalforo
24/05/2020 11:30
Y como guinda, CC. Artículo 1204:

"Para que una obligación quede extinguida por otra que la sustituya, es preciso que así se declare terminantemente, o que la antigua y la nueva sean de todo punto incompatibles."
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graciasalforo
graciasalforo
25/05/2020 10:53
Muchas gracias por las rápidas contestaciones. Me queda clara la primera duda que tenía, la modificación de la renta no supone novación y por ende, no supone ello sólo la extinción del antiguo contrato y la celebración de uno nuevo.

Ahora bien, sigo teniendo una duda y me ha surgido una nueva.

El contrato inicial se firmó en Agosto de 2016. Y se estipula que la duración será de un año con la posibilidad de realizar hasta un máximo de dos prorrogas más. Entiendo que el contrato anuncia y notifica que en agosto de 2019 muere sin la posibilidad de que sobre el mismo quepan más prorrogas.

¿Es así? o aunque ponga eso se puede seguir prorregando?

Y a raiz de las contestaciones me surge una nueva duda.

La prorroga por un año se firmó en agosto de 2019. Sería ilegal la subida de la renta practivada?

Muchas gracias.
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leonjbr
graciasalforo
25/05/2020 11:33
1.- Tendría que leer el contrato completo para poder dar una respuesta segura, pero me parece que no, que aunque el contrato diga eso, es posible concertar una prórroga más.
2.- A mi entender la subida de la renta no es ilegal, porque al finalizar el 3 año el casero puede decidir no volver a alquilar más la vivienda. Por tanto, esa prórroga de un año puede contemplarse como una prórroga por acuerdo de las partes, y yo ahí no veo nada ni ilegal ni que conculque la LAU. Yo creo que está todo correcto: lo que tenemos es el contrato inicial prorrogado por un año y con un aumento de la renta que no es ilegal porque el período inicial de 3 años ya había terminado. Ahora las partes pueden seguir prorrogando con o sin aumento de renta o bien suscribir un nuevo contrato.
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graciasalforo
graciasalforo
26/05/2020 10:39
Muchas gracias. Me han resuelto las dudas que tenia al respecto.
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Hoplon
graciasalforo
26/05/2020 10:52
Con las mismas reservas expuestas por Leonjbr en cuanto a no leer el contrato y el resto de comunicaciones que haya habido entre los contratantes, suscribo su intachable respuesta.