Logo

El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares

¿están aplicando correctamente la fecha de vencimiento del contrato (de sus prórrogas)? sareb

17 Comentarios
 
¿están aplicando correctamente la fecha de vencimiento del contrato (de sus prórrogas)? sareb
22/12/2022 20:51
Hola,

El 8 de marzo de 2015 (por tanto regido por la LAU 29/94) firmamos como inquilinos, un contrato de alquiler con la promotora que construyó el bloque de pisos.
Todo sin contratiempos hasta que que en julio de 2021 pasó a manos del SAREB, ya que la promotora se liquidó.
Nosotros seguimos haciendo los pagos en la nueva cuenta bancaria que nos indicó el SAREB, pero acabamos de recibir un burofax donde indican su voluntad de no renovar ni prorrogar el arrendamiento una vez cumplido el vencimiento, en el cual fijan fecha de 7 de febrero de 2023, y debiendo abandonar el inmueble entonces.

También nos comunican la decisión del SAREB de la puesta en venda de la vivienda, por si nos interesara.

Dicho esto, acudo a nuestro contrato de arrendamiento firmado en su día con la promotora, y en cuanto a la duración y renovaciones, cito textualmente:

3) DURACIÓN. El plazo de duración de este contrato es de TRES AÑOS comenzando a regir desde la firma del mismo "realizando el primer pago de la mensualidad el 05 de abril de 2015" (o de la ocupación efectiva de la vivienda). Transcurrido el plazo inicial, el contrato podrá prorrogarse, potestativamente para el arrendatario y obligatoriamente para el arrendador, por plazos anuales hasta completar un máximo de tres años. Cumplido el plazo de tres años, el contrato se prorrogará durante tres AÑOS más, siempre que cualquiera de los contratantes no hubiese notificado su voluntad de no prorrogarlo con un mínimo de treinta días de antelación a aquélla fecha. Dicha renovación no tendrá lugar si el arrendatario hace constar su renuncia por escrito con 30 días de antelación al plazo pactado o de cualquiera de sus prórrogas legales".


Y ahora nos surgen las dudas:
El contrato parece indicar "3 bloques de 3 años cada uno", encontrándonos ahora en el último bloque.
La duda que tenemos es que, si nos ceñimos a lo especificado para el 3r bloque, habla de que "el contrato se prorrogará durante tres AÑOS más" (entendemos que desde la fecha 8 de marzo de 2021). Viéndolo así, parece que hasta el 7 de marzo de 2024 no vencería el contrato.

Pero por otro lado, cuando habla del 2o bloque, habla de que el contrato podrá prorrogarse "por plazos anuales". Y en ese caso quizá la fecha de vencimiento sí sería 7 de marzo de 2023.

Pero no sabemos interpretar ese punto, y tiene unas consecuencias claramente diferentes.

Añadir también, que si tuviéramos que abandonar el inmueble según las pretensiones de SAREB, entiendo la fecha límite sería el 7 de marzo de 2023, Y NO el 7 de febrero de 2023.

Gracias
22/12/2022 22:06
Su contrato de 8 de marzo del 2015 entró en vigor el día de su firma, y el primer plazo contractual terminó el 7 de marzo del 2018. El 8 de marzo del 2018 y en aplicación del clausulado del mismo contrato nace un nuevo plazo de tres años más, plazo que termina el 7-3-21.

Las dudas que le origina a usted el texto contractual provienen de que la cláusula de duración se ha redactado descuidadamente. Yo interpreto que la frase " Transcurrido el plazo inicial, el contrato podrá prorrogarse, potestativamente para el arrendatario y obligatoriamente para el arrendador, por plazos anuales hasta completar un máximo de tres años. " sobra, y que se debe a que han "cortado y pegado" el texto legal, aunque admito que también podría darse la interpretación que usted sostiene.

A partir del 8-3-21 el contrato se encuentra en lo que se conoce como "tácita reconducción":

"artículo 1566 del Código Civil (CC).

Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento."

El 1577 no nos importa porque es para fincas rústicas, y ¿qué nos dice el 1581?

"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.

En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término"

Y ahora mi interpetación, que es problemática y sujeta a discusión:

El texto legal dice "si no se hubiese fijado plazo...". Pero en su contrato si se ha fijado plazo, y es de tres años. Por tanto, yo considero que hay nuevo plazo desde el 8-3-21 hasta el 7-3-24. Esta interpretación es minoritaria, y no añado que es exclusiva mía por pudor.

La interpretación más difundida es que hay tácita reconducción, y que "...se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual..."

Y luego otra, también minoritaria, que recoge que si se fijó la renta en cómputa anual pero el pago desglosado por mensualidades, la duración es mensual.

La interpretación más difundida nos indica que probablemente su contrato dure hasta el 7-3-23.

¿Y qué hacer?

1- Si no quiere jaleos, irse el 7-3-23. Lo de 7 de febrero debe ser un error.

2- Si, y sólo si, (nótese el condicional) el contrato no fija una indemnización por retraso en la entrega, mantenga la postura que usted expuso y defienda que tiene usted contrato hasta el 7-3-24, hay posibilidad de argumentarlo: si pierde el juicio y no le dan la razón, la indemnización posiblemente coincida con la renta que de todos modos usted habrá pagado, así que por ese lado bien, pero tenga en cuenta además que le tocará pagar las costas judiciales, que rondarán un tercio de la renta anual, o un poco más.

Antes de decidirse por la segunda postura, asegúrese de que encuentra usted un abogado que acepte defenderla porque, como le expuse, la cuestión dista de ser pacífica.

A ver si se asoma por aquí algún otro forero y nos aporta algo más.
22/12/2022 22:27
El contrato está muy mal escrito, pero yo diría que hay 3 bloques de 3 años, o sea 9, y por tanto que el contrato finalizaría el 7 de marzo de 2024.
Lo que pasa es que tampoco hay demasiada diferencia entre eso o irse en febrero del 23.
No sé hasta qué punto le merece la pena aguantar por un año.
01/01/2023 18:43
No consigo entender cómo puede considerarse que estamos ya en tácita reconducción, si los 3 bloques de 3 años (9 en total), SÍ constan en el contrato.
¿No se entra en tácita reconducción cuando ya ha finalizado la duración del contrato de arrendamiento?

Lo anterior lo digo por si fuera de aplicación la prórroga de 6 meses anunciada recientemente en el RDL 20/2022, o si por el contrario no sería de aplicación.

En nuestro caso estas diferencias temporales no son baladí y tienen consecuencias, ya que estamos en proceso de búsqueda de vivienda (compra) y nos habíamos fijado unos plazos temporales que por el hecho de cambiar en 6 o 12 meses la fecha de abandono de nuestra actual vivienda, pues sí nos afectan, y mucho...

Gracias por las respuestas.
01/01/2023 19:18
Añado al comentario anterior:

El propio burofax enviado por Sareb, dice lo siguiente:

"La fecha de vencimiento del citado contrato es el día 07/02/2023, sirviendo la presente de manifestación expresa de la voluntad de la propiedad de no renovar ni prorrogar el citado arrendamiento una vez cumplido su vencimiento, notificación que se realiza en tiempo y forma, conforme a Ley 29/1994, de 24 de noviembre,de Arrendamientos Urbanos"

Pregunta: ¿no estaría admitiendo Sareb, que el contrato aún se está rigiendo por la LAU y no el Código Civil?
01/01/2023 22:29
No hay contradicción, el contrato de arrendamiento de vivienda se rige ("ex lege") por la LAU, pero su reconducción se rige por el CC.

En cuanto a la prórroga de seis meses que fija el RDL 20/2022, es solamente -desde mi punto de vista- para los plazos de prórroga legal previstos en los arts. 9 y 10 LAU, pero no para las tácitas reconducciones.

De todos modos eso no le afecta a usted: ya hemos visto que defender que hay tres bloques de tres años es una interpretación razonable, y para nada temeraria, por lo tanto lo que más le conviene es sostener que tiene usted contrato hasta el 7-3-24.

Además, en caso de oscuridad en la redacción de una cláusula, las posibles dudas en su interpretación no deberían perjudicarle a usted, porque así lo establece el art. 1288 del Código Civil: las cláusulas de interpretación dudosa no han de favorecer a la parte que originó las dudas, que en este caso es la parte que redactó el contrato, la parte arrendadora. No olvidemos que era un promotor profesional.

Pero para poder afrontar o mejor dicho evitar un posible pleito ha de tomar usted estas medidas:

En primer lugar, y por pura prevención, debe usted contestar al burofax de SAREB diciéndoles que tiene usted contrato hasta el 7-3-24, transcribiendo la cláusula del plazo contractual. Sólo con esto es posible que ya logremos evitar pleitos.

Y en segundo lugar, vaya localizando a un abogado que vea que su postura es sostenible: sólo por si acaso, por si llegase a necesitarlo.

Y aunque para mí sería un error (yo suelo defender tal como expuse que su contrato está en tácita reconducción), no estaría de más alegar, como argumento subsidiario y por si falla todo lo demás, que tiene derecho a la prórroga legal de seis meses del RDL 20/2022: como esa prórroga no es automática sino que ha de pedirla el interesado, añada la solicitud al burofax, pero deje claro que solamente lo solicita de forma subsidiaria y por si se pudiera interpretar que no está dentro del plazo contractual.
01/01/2023 22:35
Añado, como nota curiosa solamente para profesionales, que pudiera ser que SAREB esté utilizando erróneamente los plazos del art. 9 LAU y del art. 10, según el texto vigente después de la reforma de marzo del 2019: cinco años más tres años. Si les incluimos en el burofax la cláusula contractual del plazo de tres bloques anuales eso les obligará a recapacitar sobre sus cálculos.
16/01/2023 07:06
Cito:
"2- Si, y sólo si, (nótese el condicional) el contrato no fija una indemnización por retraso en la entrega, mantenga la postura que usted expuso y defienda que tiene usted contrato hasta el 7-3-24, hay posibilidad de argumentarlo: si pierde el juicio y no le dan la razón, la indemnización posiblemente coincida con la renta que de todos modos usted habrá pagado, así que por ese lado bien, pero tenga en cuenta además que le tocará pagar las costas judiciales, que rondarán un tercio de la renta anual, o un poco más."


Pues... revisando mi contrato, hay una cláusula (que veo "abunda" por Internet) que dice textualmente:
"CLAUSULA PENAL.
Al término de la expiración del presente contrato el ARRENDATARIO dejará libre y a plena disposición del ARRENDADOR la vivienda arrendada, obligándose a entregar las llaves de ésta en el domicilio del Sr. Administrador o del ARRENDADOR.
El incumplimiento de esta obligación determinará que la parte arrendataria incurre en la pena consistente en abonar al ARRENDADOR una cantidad equivalente al 10% del importe correspondiente a la última renta mensual devengada, por cada día que transcurra desde el inicio de la mora y la entrega efectiva de llaves. Todo ello, con independencia de las acciones judiciales que le asistan al ARRENDADOR y del interés de demora pactado por retraso en el pago de la renta, determinará que la parte ARRENDATARIA."


1) Es decir, y si entiendo bien... teniendo en cuenta que pago 550€ de mensualidad, serían 55€ diarios de penalización. ¿Entiendo que eso sería a sumar a la propia cuota mensual del alquiler? Por tanto, por cada mes de retraso en la entrega de llaves ¿implicaría una penalización de 30x55=1650€? ¿Un juez daría por válida esta cláusula, es habitual condenar a este tipo de penalización? ¿Y por tanto me condenaría al pago de estas cuantías? ¿Hay algun tipo de jurisprudencia al respecto? ¿Los plazos se interrumpirían al presentarse la demanda en el juzgado? ¿Esto último lo digo porque si se alargara más, implicaría que si pierdo tendría que pagar mayor período?

2) Entiendo, también, que en la anterior respuesta de Hoplon (las cuales AGRADEZCO todas enormemente) me deja entrever que en caso de que SÍ haya una cláusula de este tipo de penalización por demora en la entrega de llaves, entonces ya no interesa mantener la postura de defensar la vigencia del contrato hasta el 7-3-24?
¿Entiendo que no interesa por el gran riesgo que implicaría, de acabar teniendo que pagar una cuantía MUY considerable por la penalización antes comentada?

3) Aunque, valorándolo con más calma, y sabiendo que la propiedad es SAREB, ¿se sabe como suele enfocar estos casos, el modus operandi, de cara a reclamar esas cantidades por penalización? ¿Está por la labor el SAREB en reclamar dichas cantidades, o su única preocupación es recuperar la vivienda?
16/01/2023 09:57
A la vista de la cláusula penal, que yo considero plenamente válida y legal, el riesgo de mantenerse en la vivienda es demasiado elevado, y no compensa. Mi consejo es que busque otra vivienda: total, tendrá que hacerlo más tarde o más temprano.

Las STS de 27 de septiembre y de 10 de diciembre de 2013 la juzgan una cláusula admisible y lícita.

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), Sala Primera, de 30 de mayo de 2013, prohíbe al juez nacional moderar una cláusula penal excesiva: facultad moderadora al amparo de los art. 1103 y 1154 CC.

Yo no tengo experiencia concreta sobre si SAREB pide esas penalizaciones o no, pero al poder acumularse en un desahucio como pieza separada de daños considero muy probable que sí que lo haga, ya que no supone prácticamente esfuerzo adicional. Azora, por ejemplo, sí que lo pide.

Algunos abogados defienden que esa cláusula es abusiva, pero para mi el riesgo sigue siendo demasiado elevado como para que compense.
16/01/2023 10:57
Coincido plenamente con la acertada respuesta de Hoplon, sobre todo en cuanto afirma que "Algunos abogados defienden que esa cláusula es abusiva, pero para mi el riesgo sigue siendo demasiado elevado como para que compense."
Yo soy uno de esos abogados pero sin embargo mi consejo sigue siendo el mismo que el de Hoplon: yo creo que desde el punto de vista puramente económico ese pleito no merece la pena. Por supuesto la decisión final es suya, pero estamos discutiendo de un año más o un año menos y al final tendrá que marcharse.
Además hay otra cuestión, y es que incluso aunque la cláusula pudiera ser abusiva, el juez podría hacer uso de su facultad moderadora y rebajar la pena, pero no anularla. Yo creo que esto es casi seguro que lo haría, con lo cual le reitero que no creo que merezca la pena, salvo que a usted, por algún motivo, le compense el posible pago de una cantidad de dinero nada despreciable. Es su decisión.
16/01/2023 21:16
Entiendo sus consejos, y son lógicos, pero antes de tirar la toalla definitivamente (teniendo en cuenta que estamos buscando piso de compra, sí que nos supone un prejuicio tenernos que ir justo ahora y no dentro de 6 ó 12 meses), y volviendo estrictamente al tema de la duración del contrato, quería poner sobre la mesa:

- ¿Tendría alguna utilidad hablar con la antigua propiedad (la que redactó el contrato) para que se pronunciara sobre qué quería exponer en ese punto de duración del contrato? ¿Sería vinculante de alguna manera?

- Cito: "Además, en caso de oscuridad en la redacción de una cláusula, las posibles dudas en su interpretación no deberían perjudicarle (...)."
Me parece muy interesante este punto. Todo el mundo con quien he comentado, si en algo hay unanimidad, es de la poca claredad en la redacción del contrato. Por ello, ¿un juez no aplicaría ipso-facto este artículo del codigo civil?

- Al ser tan "interpretable" la cláusula de duración del contrato... si yo permaneciera en la vivienda y finalmente perdiera el pleito, aun así me podrían llegar a hacer pagar el importe de penalización por demora en la entrega de llaves?
Es que veo muy diferente pagar la penalizacion debido a que uno se está quedando en la vivienda cuando el contrato CLARAMENTE ha vencido, a pagar dicha penalización cuando no está nada claro cuando finaliza dicho contrato.¿Eso el juez no lo valoraría?

- Lo primero que haremos será enviar burofax a sareb (aun tenemos algo de margen de tiempo) para plantearles que consideramos que tenemos hasta marzo de 2024. Llegados este punto, habría que buscar la manera de obtener una respuesta del sareb de qué intenciones tienen (aceptar, pleitear...). Veo como posibilidad que no nos contesten y no sepamos a qué atenernos, por ello quiero evitar ese escenario de no-respuesta, pero nose cómo.

Gracias
16/01/2023 23:40
Puede que tenga razón, pero en Derecho nada es 100% seguro.
Debe ser consciente de que aún con el argumento esgrimido corre un riesgo más o menos alto.
17/01/2023 10:09
El resultado es dudoso, y a mi personalmente me gusta ir sobre seguro.

Le recomendé hace poco que fuera buscando un abogado de su ciudad que interprete la situación de la manera más favorable a sus intereses: por mucho que conversemos en un foro nada podrá sustituir a la entrevista personal con un abogado. Puede usted incluso enseñarle esta charla, yo al menos no tengo inconveniente y me consta que a Leonjbr tampoco le molestará.

Tampoco existe la bola de cristal para predecir el futuro: lo mejor es desde luego contestar a Sareb, pero ¿cómo interpretar su silencio si no nos responde?

Lo más sensato sería interpretar que acepta nuestra postura.

Pero pudiera ser que Sareb tomase el escrito como una oposición frontal a su comunicado, y decidiera ir directamente a resolver judicialmente el contrato cuando expire el plazo.

Esa decisión no puedo tomarla yo desde la comodidad sin riesgos de mi sillón, le corresponde a usted. Hable con un abogado de su localidad, y lo verá todo más claro en un sentido o en otro.
17/01/2023 11:46
Hoy he recibido noticias que pueden interesar a la postura del consultante,

Tal como anticipaba Leonjbr, un Juzgado de Primera Instancia, el 31 de Barcelona, ha anulado por abusiva una cláusula de penalización por demora en la entrega de un contrato de la inmobiliaria Azora: recargo del triple de la renta diaria.

Falta por ver qué dirá la Audiencia, si Azora recurre, pero en fin, es un paso. YO lo considero perjudicial para la libertad de contratación y una inmisión inaceptable en un negocio particular, pero eso es sólo mi opinión.
17/01/2023 11:48
Por cierto: también anula por abusiva la "cláusula Berlín", la bonificación en renta que disimula un aumento por escalones.
26/01/2023 23:24
Después de una intensiva búsqueda, encontré un abogado especializado únicamente en derecho inmobiliario y arrendamientos urbanos, además de ex-docente de Universidad, ex-miembro de la cámara de la propiedad urbana, ponente... Todo relacionado con inmobiliario.

En su opinión, no hay duda alguna que el contrato vencería en marzo del 2024. Me arrojó incluso unas posibilidades de éxito del 90-95%, y no del 100% porque en derecho no se puede. Salió el concepto de "criterio de literalidad".
Además hizo hincapié en un punto interesante referido al "tercer bloque": "...siempre que cualquiera de los contratantes no hubiese notificado su voluntad de no prorrogarlo con un mínimo de treinta días de antelación a aquélla fecha." Aquella fecha en singular y no plural, deja entrever que esa fecha es únicamente la de marzo de 2021. Si hubiera estado escrito "aquellas fechas" entonces si tendría sentido entender marzo del 2021, 2022 y 2023.
¿Opinión de esto?

Ciertamente, me sorprendió tal nivel de convicción, ya que sin ir más lejos, en este foro había dudas en la interpretación... ¿Seré malpensado pero...podría haber oscuros intereses detrás? ¿De forzar llegar a pleito?

Otro dato que me chocó es que, igualmente, me aconsejó NO contestar al burofax. En el sentido que NO gano nada contestando, y puede mostrar las cartas/estrategia de cara un pleito, y que tratandose de sareb, no cambiaría el rumbo que hubieran tomado.
Aquí pregunto yo...¿qué consecuencias podría tener no responder al burofax? Salió el tema de la mala fe si se llegara al pleito, pero me recordaba que no se está obligado a responder un burofax.

Otro punto sorprendente: me desaconsejó incluir como argumento subsidiario el tema de la prórroga extraordinaria de 6 meses del gobierno, ya que "sería una forma de admitir que tenemos dudas en defender que el contrato vence el marzo de 2024".

Como ven, fue una visita muy productiva (estuvimos cerca de 2h con el tema), pero me dejó algo descolocado en ciertos puntos por alejarse del modus operandi "habitual".
27/01/2023 08:58
1.- Intención de demandar "ya": no puede haber intención de provocar un pleito porque lo normal es que sea el casero quien le demande a usted para echarle, y no al revés.
2.- No responder al burofax: su abogado lleva razón. Si habla estará dando pistas al contrario. No conteste.
3.- Alegar subsidiariamente la prórroga: en eso no estoy de acuerdo. Yo cuando demando meto toda la carne en el asador. Es más al contrario: los jueces no terminan de entender ni les gusta que uno se reserve "munición".
DEJEME QUE LE DIGA UNA COSA BIEN CLARA: NO SE MOLESTE PERO LE ESTÁ DANDO DEMASIADAS VUELTAS A ESTE ASUNTO. Tenga en cuenta que estaríamos hablando de como mucho un año y no creo que le merezca la pena. Tendrá que irse de esa casa o renegociar el contrato si o si o si, haga lo que haga de modo que no se centre en la demanda y vaya pensando en una salida "negociada" y "normal" a este asunto.
27/01/2023 11:23
A mi me parece muy bien la respuesta de ese abogado, y no creo que tenga intención de forzar un pleito, sino de defender sus intereses.

Yo sí contestaría a Sareb, me gusta dejar las cosas claras desde el principio y no -como buen nos recuerda Leonjbr- reservarme cartas dentro de la manga. Si luego hubiera pleito entiendo que no haber respondido oponiéndose sí puede ser perjudicial.

La pretensión subsididaria nunca ha perjudicado a la defensa de la pretensión principal, pero si su abogado opina así, debe tener también sus buenas razones.

La interpretación de la duración es muy sensata, y además coincide con la de Leonjbr, y puede respaldarse con el argumento de la oscuridad en la redacción que ya se expuso.

Y finalmente, como dice Leonjbr: si el interesa mucho mucho mucho quedarse otro año, eche toda la carne en el asador, pero si no le interesa tanto, evítese líos. Solamente usted puede decidir hasta dónde llegar. Recuerde que no nos ha contado qué opina ese abogado de la cláusula penal de recargo, y eso puede ser dinero.