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Expediente de Dominio

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Expediente de dominio
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18/10/2006 19:13

CONSULTA: EXPEDIENTE DE DOMINIO, MAYOR CABIDA Y NEGATIVA A INSCRIBIR DEL REGISTRADOR.

Hola buenas tardes,

-Hace un tiempo me llega un señor con una escritura del año 1.977 y una negativa del RPropiedad a inscribir esa escritura porque la finca de la que se segregaba había agotado la cabida. Presentamos un expediente de dominio para inmatriculación de finca que fue resuelto positivamente y ahora el Registro de la Propiedad deniega la inscripción de la finca porque "en el presente caso, se pretende INMATRICULAR una porción segregada de una finca, no siendo ello posible puesto que el todo ya lo está, procediendo en este caso tramitar el correspondiente Expediente de Dominio que declarase que el exceso de cabida de la finca matriz, para posteriormente proceder a segregar la referida porción". En definitiva, primero no lo registran porque la finca matriz ha agotado su cabida y ahora no lo inscriben porque dicen que habría que haber tramitado un expediente de exceso de cabida de la finca matriz previamente (que tendría que hacer la persona que le vendió a mi cliente que está muerta en este momento con lo que sería su heredera que ya se ha negado en rotundo en hacer nada y tenemos muchas dudas de su posible legitimación activa porque ni es titular de la finca matriz ni lo ha sido nunca). Ni que decir tiene que en el expediente de dominio nosotros aportamos la compraventa que probaba el dominio de mi cliente, certificación catastral y demás documentación. Se ha acudido al Juzgado que aprobó el expediente de dominio y ha dicho que acudamos al recurso ante la DGRN o al juicio verbal contra la negativa a inscribir.

Otros datos de interés son: que la finca matriz tenía 1.529,5 m2 y que se han anotado en el RP hasta 20 segregagiones con un total de metros de 1.999,18 metros. Que la de mis clientes sería la cuarta en orden cronológico si se hubiese llevado la escritura cuando fue firmada(hace 27 años) y que las 4 últimas segregaciones han sido anotadas registralmente haciendo constar el Resgitrador expresamente que la superficie de la finca está agotada.

Se pregunta ¿es correcta la decisión del Registrador? ¿se podría instar un expediente de dominio de mayor cabida por la heredera de la vendedora de la finca sin que pueda sostenerse que tiene legitimación activa, además de tener que demostrar que la finca tiene al menos 2.199,18 metros (1.999,18 más los 100 de nuestra escritura)? ¿cómo se plantearía el juicio verbal contra la decisión del Registrador? ¿Se podría acudir al art. 312 del RH en caso de negativa de la heredera de la persona que vendió esa porción de terreno y de qué manera?


Muchas gracias por vuestra atención.
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Gem
19/10/2006 17:26
lo siento, yo no te puedo ayudar pero me gustaría preguntarte algo, el expediente de dominio cuando lo pones contra los herederos en este caso conocidos, éstos simplemente deben a cudir al juzgado a confirmar que ese bien se vendió y sin correr con ningún tipo de costas, verdad?
muchas gracias. y espero que alguien pueda responderte.
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19/10/2006 19:36
Mira Gem, este caso es bastante complicado porque la verdad es que el expediente de dominio que tendría que instar ahora no es contra los herederos de la que vendió porque nada va contra ellos, dado que nunca fueron titulares resgistrales ni lo son ahora. Supongo que si logro descifrar el art. 312 RH los herederos del vendedor si son citados no correrán con ningún tipo de costas. Date cuenta que el quiere inscribir el alquien que compró a su madre. Saludos y gracias
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Gem
22/10/2006 12:50
gracias
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24/10/2006 13:20
Alguien me puede ayudar en este asunto. Gracias por anticipado.
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27/10/2006 13:29
SOS . Ayuda!!!!!!
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30/10/2006 09:52
Hola algún experto en estos temas puede ayudarme.

Saludos.
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01/11/2006 18:37
Me sería de gran ayuda si alguien ha logrado registrar algo por la vía del art. 312 del RH. Saludos.
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02/11/2006 12:37
La duda principal estriba en cómo entra en juego el procedimiento de que habla el art. 312 del RH. Por eso pregunto si alguien lo ha utilizado alguna vez ¿cómo funciona este mecanismo?
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02/11/2006 14:11
Perdona MACF, no entiendo porque hablas del art.312 del RH, porque lo que preve este art. es la inscripción de derechos reales sobre fincas ajenas que no están inscritas en el Registro, y no veo que esto tenga que ver con tu problema. Yo he visto inmatriculaciones de censos enfiteuticos, o sea de los derechos reales de censo sobre fincas de enfiteutas que no inscribieron sus titulos de dominio, por no haberlos inscrito o por no haberlos reinscrito despues de la quema de registro durante la guerra civil.
Entiendo que es un problema de Negativa del Registrador para no provocar una doble inmatriculación. Hay que ver sí la inscripción contradictoria tiene más de 30 años y si el titular del asiento fue citado en el expdiente de dominio. Ma imagino que lo segundo no porque el expdiente lo habras instado para inmatricular ex-novo. Ver art.202 de la Ley Hipot.
En cuanto al problema del exceso de cabida es importante que se trata de un exceso de cabida inferior al 20 de la superficie inscrita en la finca matriz, aunque igual es que el Registrado considera que con las últimas cuatro segregaciones ya se ha agotado el 20 % de margen.
Mirate el art. 298 del R.H en cuanto al exceso de cabida.
Habla primero con el Registrador y planteale si la cosa se puede solucionar por Acta de Notoriedad. Habla con un Notario de la zona para ver si puede hacer algo.
Sí la finca matriz aún existe creo que tendras que demandar a su actual titular o los ignorados herederos y/o causahabientes del anterior titular registral, acompañando copia de la resolución del expediente de inmatriculación y acreditando el exceso de cabida por vía de certificación catastral descriptiva y gráfica o medición de técnico. Ahora bien habría que preguntar al Registrador de la Propiedad que es lo que quiere exactamente. Si en el Catastro no esta dada de alta la parcela aprovecha la resolución del expdiente para dar de alta la parcela en el Catastro y poder obtener el certificado catastral descriptivo y gráfico.
El asunto es bastante complejo.
Envia una copia de la resolución del expdiente de dominio para inmatricular y explica un poco más cronológicamente como fueron los hechos.
Saludos.
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02/11/2006 17:30
Vamos a ver si me explico y vaya por delante que te agradezco mucho la respuesta.
Hay una escritura de compraventa y segregación de 100 m2 de 1977.Ocurre que esa escritura no la llevan al Registro los compradores hasta el año 2003. Cuando llega al Registro le dicen que no se puede inscribir porque de aquella finca existe segregaciones anotadas que agotan la cabida registral y que para inscibir hay que hacer un expediente de dominio. En esos momentos, la finca que tiene registralmente 1.529,5 m2 ya lleva registrados 1999,18 metros cuadrados. Yo hago un expediente de dominio por inmatriculación puesto que considero que no se puede hacer de mayor cabida dado que el promotor del expediente no ha sido titular de la finca matriz. El expediente es resuelto judicialmente con Que debo declarar y declaro justificado el dominio a favor de mi cliente y en consecuencia acordar la inmatriculación de dicha finca a favor de mi cliente. Cuando se lleva la escritura con el auto de ED al Registro, la primera vez deniegan la inscripción diciendo que se pretende inmatricular una porción segregada de una finca, no siendo ello posible puesto que el todo ya lo está, procediendo en este caso tramitar el expediente de dominio que declarase el exceso de cabida de la finca matriz, para posteriormente proceder a segregar la finca matriz. Cuando recibo esta calificación me voy a hablar con el Registrador y le hago ver que no es posible hacer lo que se nos pide puesto que la vendedora ya ha muerto y su única hija se niega a colaborar con nosotros. Se nos dice que se vuelva a presentar y depsués de un tiempo se vuelve a denegar la inscripción con el mismo motivo anterior pero añadiendo que como el titular registral es distinto al promotor del expediente se puede en este caso ante la falta de inscripción del exceso de cabida acudirse al procedimiento contenplado en el art. 7 de la LH y desarrollado por el art. 312 de su reglamento para el caso de isncripción de derechos reales sobre fincas no inscritas en caso de negativa del titular registral a su inscripción.

Ya ves, un verdadero lío.
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06/11/2006 10:17
Hola buenos días. Me estoy planteando iniciar un nuevo expediente de dominio, esta vez por mayor cabida. Ocurre que no puedo demostrar ahora que la finca tuvo en el año 1977 casi 2000 metros porque además ha habido 20 segregaciones y la de mis clientes por lo que haría el expediente de dominio pero sólo de los 100 metros que tiene mi cliente. Sinceramente no sé si esto solucionaría el problema. La otra alternativa que me queda es intentar hacerlo por un acta de Notoriedad que quizás, simplicaría los trámites. Espero que alguien me haga alga sugerencia o me dé algún consejo.

SAludos.
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06/11/2006 12:49
Me gustaría saber tu opinión Mariopez1.Gracias.
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06/11/2006 13:43

Estimado compañero, cuando encuentre un momento durante la semana para pensar en el asunto complejo que planteas, intentaré darte mi opinión.
Un Saludo.
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09/11/2006 18:46
Hola buenas tardes. Ruego que si alguien tiene alguna idea al respecto de este asunto, lo escriba aquí. Se lo agradeceré.
Saludos.
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13/11/2006 10:23
Mariopez1 te agradezco tu ayuda. Ya he decidido intentar hacer un acta de notoriedad ante un Notario y si no puedo intentaré un expediente de dominio de mayor cabida.

Gracias y saludos.
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13/11/2006 20:47
hola....veo que trabajas el tema. Podrias decirme, por favor, como se minuta un expediente de dominio por exceso de cabida?. que norma lo contempla?
que cuantía se coge para el cálculo?, la total del procedimiento, la del exceso? qué %?,y por último, si el contrario se allana?. muchas gracias, y siento no poder ayudarte, pero seguro que alguien lo hará. suerte!!
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14/11/2006 09:52
Hola. Yo los que he tenido los he minutado de la siguiente manera: en tu demanda has debido poner una cuantía de la finca que puede ser la catastral o el valor de mercado actual. Pues bien, en mi colegio hay una norma que es al jurisdicción voluntaria que remite al 70 % del criterio que se utilice para los juicios ordinarios y verbales. Si hubiera oposición y se transforma en contencioso, además se puede cobrar el criterio 35 tal cual. Cuando dices que el contrario se allana interpreto que se ha personado alguien y no se ha mostrado contrario a tus pretensiones. Otra posibilidad es pactar antes de coger el asunto, los honorarios con el cliente vista la complejidad del asunto. Saludos.
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14/11/2006 21:42
gracias macf, pero sigo en la duda...
verás, este es el caso:
contencioso, juicio ordinario para la inscripcion del exceso de cabida de la finca.....

en cuanto a la cuantía se establece la misma en 386.282,12€. este importe es el resultante de multiplicar la verdadera extensión de la finca objeto del proceso (4.983 m2) por el valor catastral de la misma por cada m2 (48,45 m2). el producto de dicha multiplicacion, se multiplica a su vez por el coeficiente de 1,6 que opera como factor de corrección, para semejarlo al valor del mercado a falta de una peritación sobre el mismo.
Pues bien, esto ha sido aceptado por el juzgado.
pero no sé si en realidad debo minutar en funcion del exceso de cabida (2.124 m²) o por los 4983 m² totales de la finca.
como lo hago?
la finca está en valencia.
gracias.
un saludo
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15/11/2006 09:51
Buenos días: Si no te entiendo mal se trata de minutar un juicio ordinario que tiene cuantía de 386.282,12 euros. Pues bien en mi colegio, Sta. Cruz de Tenerife para estos casos se aplica la norma 35 que es la relativa a los juicios verbales y ordinarios pero como ha habido allanamiento en el demandado pero sólo percibiendo el 75 % del total. Si te he entendido mal, acláramelo.Saludos.

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