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Fuera de ordenación
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Fuera de ordenación
Hemos puesto en venta nuestro chalet unifamiliar. En la escritura sólo constan dos plantas más garage, de acuerdo al planeamiento municipal. En el año 1992 mi padre habilitó, al igual que la gran mayoría de vecinos de la urbanización, el acceso a la buhardilla y al sótano sin licencia de obra. Ambas estancias permanecen diáfanas, con ventanas al exterior. En el catastro figura desde 1992 como una casa de 4 plantas, es decir, incluye la buhardilla y el sótano y el IBI se paga por las cuatro plantas. El futuro comprador, se dirigió al ayuntamiento sin nuestro consentimiento para solicitar la regularización de ambas plantas con la excusa de que estaba interesado en comprarla. Al haber presentado él la solicitud ante el Ayuntamiento, nosotros no vamos a ser notificados acerca la de misma. Tras esto, aprovechando que no vivimos en la provincia, nos convenció para que firmásemos ante notario una escritura de ampliación de obra que ratificamos a distancia. Desconocemos si el Ayuntamiento les ha comunicado algo en relación a su solicitud de regularización y lamentablemente, dado como se han comportado, obrando por su cuenta y nuestro riesgo, no podemos confiar en ellos . Nos han mentido repetidamente acerca de un montón de cosas a fin de conseguir mejor precio, de que accediéramos a firmar ante notario la ampliación, etc... Ahora nos meten prisa para que procedamos a la firma de la compraventa, que quieren que llevemos a cabo de un día para otro y esto nos hace sospechar de sus intenciones. ¿El Ayuntamiento nos puede sancionar por la infracción urbanística? Entendemos que, como mínimo, el Ayto. lo declarará "fuera de ordenación", por lo que se nos escapa el motivo del empeño de los compradores, y no sabemos si es torpeza o es que pretenden aprovechar la situación de algún modo no alcanzamos a imaginar. En caso de que el Ayto. procediera exigir la restauración de la legalidad urbanística y/o sanción administrativa, y la venta ya hubiera sido llevada a cabo, ¿al no ser ya propietarios de la casa, y no poder restaurar la situación de ilegalidad, procederían a sancionarnos económicamente? En caso de que una vez ellos sean los propietarios, decidan realizar reformas en las zonas afectadas fuera de ordenación, ¿de qué manera podríamos probar nosotros que dichas reformas no existían en el momento en el que se realizó la venta? Al haber solicitado ellos la regularización ante el Ayuntamiento ¿cabría la posibilidad de que con mala fe, ellos nos demandaran tras la venta porque esas estancias devenguen en fuera de ordenación? Ellos aseguran que han consultado con el Ayuntamiento y con un abogado urbanístico y que todo está prescrito y no vamos a tener ningún problema derivado de las gestiones que han realizado y de la escritura de ampliación que se empeñaron en que firmásemos. Sin embargo, les hemos solicitado que en la escritura de compraventa se incluya una cláusula en la que ellos se responsabilicen de cualquier sanción que pudiera derivar del expediente que ellos iniciaron ante el Ayuntamiento, y se niegan en redondo. Otra cosa que no entendemos es cómo, tras ser escriturada la ampliación de la vivienda, en borrador de la escritura de compraventa, sólo figuran las dos plantas originales, y no el sótano ni la buhardilla. No hemos firmado con ellos ningún contrato de arras y el compromiso de venta fue informal, al no gustarnos cómo estaban llevando las gestiones que a ellos les interesaban cuando les habíamos explicado que la casa había de ser vendida tal y como estaba. Aunque ellos ahora tienen mucha prisa ¿deberíamos esperar a conocer la respuesta del Ayuntamiento antes de vender?. En caso de que finalmente decidamos no vendérselo a ellos, ¿tendríamos que asumir algún tipo de responsabilidad?. Agradecería vuestra orientación.
Intentaré resumir la situación que de tu explicación vislumbro para responder en coherencia con ella.
1º) En la edificación que habéis puesto en venta se ha construido sin licencia un acceso al bajo cubierta de la casa y otro a un supuesto sótano.
Ni el bajo cubierta ni el sótano están contemplados en el proyecto que obtubo licencia, por lo que la licencia de primera ocupación otorgada a la vivienda no pudo considerar habitables unos espacios inexistentes.
2º) Visto lo visto el interesado en comprar, teniendo en cuenta que es el obligado a subrrogarse en el deber de tener que resolver las irregularidades urbanísticas una vez formalizada la transmisión, procedió como lo hubiera hecho cualquiera interesado en comprar una vivienda conteniendo irregularidades urbanísticas, para no tener problemas a posteriori, y es consultar en el ayuntamiento las posibilidades legales de regularización del uso bajo cubierta y sótano ilegales.
3º) Podría pensarse, por la exigencia de formalizar una escritura de obra nueva antigua del bajo cubierta y del sótano, sin duda para adjuntarla a la de compraventa de la vivenda, que podría haber alguna probabilidad de legalizar las irregularidades.
Para saber si la hay o no es preciso siempre dirigirse al ayuntamiento, que es lo que entiendo hizo él y, por supuesto. podéis hacer vosotros también.
4º) Evidentemente, para la declaración de obra nueva antigua tendréis que cumplimentar una serie de requisitos, los que diga el notario, y asumir unos costes y responsabilidades a las que un comprador de inmueble medianamente avezado está dispuesto.
Por cierto, es perfectamente legal la consulta en el ayuntamiento de la situación urbanística de un inmueble, es pública y ello significa la iniciación de ningún expediente urbanística.
La decisión de vender, al igual que la de comprar, es de cada una de las partes, otra cosa sería que la decisión comportara incumplimiento contractual.
1º) En la edificación que habéis puesto en venta se ha construido sin licencia un acceso al bajo cubierta de la casa y otro a un supuesto sótano.
Ni el bajo cubierta ni el sótano están contemplados en el proyecto que obtubo licencia, por lo que la licencia de primera ocupación otorgada a la vivienda no pudo considerar habitables unos espacios inexistentes.
2º) Visto lo visto el interesado en comprar, teniendo en cuenta que es el obligado a subrrogarse en el deber de tener que resolver las irregularidades urbanísticas una vez formalizada la transmisión, procedió como lo hubiera hecho cualquiera interesado en comprar una vivienda conteniendo irregularidades urbanísticas, para no tener problemas a posteriori, y es consultar en el ayuntamiento las posibilidades legales de regularización del uso bajo cubierta y sótano ilegales.
3º) Podría pensarse, por la exigencia de formalizar una escritura de obra nueva antigua del bajo cubierta y del sótano, sin duda para adjuntarla a la de compraventa de la vivenda, que podría haber alguna probabilidad de legalizar las irregularidades.
Para saber si la hay o no es preciso siempre dirigirse al ayuntamiento, que es lo que entiendo hizo él y, por supuesto. podéis hacer vosotros también.
4º) Evidentemente, para la declaración de obra nueva antigua tendréis que cumplimentar una serie de requisitos, los que diga el notario, y asumir unos costes y responsabilidades a las que un comprador de inmueble medianamente avezado está dispuesto.
Por cierto, es perfectamente legal la consulta en el ayuntamiento de la situación urbanística de un inmueble, es pública y ello significa la iniciación de ningún expediente urbanística.
La decisión de vender, al igual que la de comprar, es de cada una de las partes, otra cosa sería que la decisión comportara incumplimiento contractual.
