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garaje insolidario

6 Comentarios
 
Garaje insolidario
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01/07/2014 14:04
En una comunidad de propietarios de varias plantas, tenemos en el subsuelo de la misma un garaje particular con entrada directa desde la calle solamente.
Dicho garaje está constituido como comunidad de propietarios independiente, por tanto en el registro de la propiedad figuran las dos comunidades de propietarios una encima de la otra,
Mi pregunta es, pues en algun momento leí una sentencia que ahora no consigo encontrar ¿ En que modo debe de contribuir y si está obligado a los gastos de comunidad?
Lo unico que tenemos en común ambas comunidades son los desagues y los tubos de respiración que se los hemos pintado para que no destaquen, al pintar las fachadas interiores.
El dueño del garaje se niega a contribuir con ninguna cantidad y nos reta a los vecinos a que le demandemos, ante lo cual estoy recabando información antes de iniciar los tramites.
Gracias de antemano.
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01/07/2014 18:14
Mírelo bien, lo que nos cuenta no es posible.
Udes ya están compartiendo suelo, subsuelo, vuelo y estructura, no hay independencia.
Lo primero pedir al registro la división horizontal, luego nos cuenta, si hay algo que no entiende.
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01/07/2014 19:58
Canal: Ya sé que no es posible, pero es.

En los datos que poseo,sacados hoy mismo de la Sede Electronica del Catastro, me figura un coeficiente de participación del 5,89%, un uso comercial y como tipo de finca Parcela con varios inmuebles ( división horizontal.
Este garaje abarca el subsuelo de 5 fincas y no paga a ninguno.
Yo entiendo que esto es denunciable y se podria pedir los atrasos de los ultimos 4 años.
Son los datos que tengo y mi opinión
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01/07/2014 22:10
Yo lo siento pero no le entiendo bien.
Usted tiene la escritura de DH y estatutos en su caso?. En caso contrario, vaya al registro de la propiedad y pida una copia. También puede pedírsela al presidente o administrador, quien tenga la custodia de la documentación del edificio y hacer copias a su coste.

Seguramente por lo que expone, aunque no afirmo pues no da datos suficientes, habrá una comunidad general (con un cif) que abarcaría los 5 edificios con viviendas, los locales comerciales y el garaje (sótanos) que es lo que entiendo que forma la comunidad (rectifíqueme si le entiendo mal), y luego es probable que en la propia escritura división se establezca la creación de una o más subcomunidades. Por ejemplo, una subcomunidad del garaje con su cif y una subcomunidad para el resto de inmuebles de la finca (locales y viviendas), o incluso que exista una comunidad general (garaje, bajos y viviendas) y una subcomunidad para garaje y otra para cada portal (entiendo que dice que hay 5 bloques).

La comunidad general tienen que sumar 100%, es decir, el garaje representaría el 5,89% del total de la finca y la suma del coeficiente de los bloques y locales junto con el garaje tiene que dar el 100%. Si hay subcomunidades constituidas además de la comunidad general, algo que tiene que verificar:

a) A los gastos de la comunidad general, integrada por garaje, locales y todos los bloques de viviendas, deben contribuir todos, en función del coeficiente que indique la DH, que normalmente será el mismo que el coeficiente de propiedad respecto a la finca, fijo que si mira en su escritura de compraventa tiene este dato de su vivienda. Los propietarios de los garajes si éstos representan el 5,89% del total de la finca pues participan en el total de gastos comunidad general con ese 5,89% que supongo que es el total de plazas, luego para saber lo que le toca a cada plaza contribuir habrá que hacer los cálculos, aunque si el edificio es reciente vendrá especificado en DH. En gastos de comunidad general van gastos de administración, seguro de la finca común, el fondo de reserva legal (mínimo 5% presupuesto), y cualquier otro gasto común de la finca que exista si no hay dinero pues se hará una derrama en la que todos participarán en función del coeficiente (ej. arreglar fachada, tejado, bajantes, etc). Mire también que en la DH puede estar excluido el garaje de algún gasto concreto o los locales comerciales, pero del total no, sino sería nulo.

b) Y luego si el garaje tiene una subcomunidad, los gastos propios del garaje (luz, extintores, portal, limpieza garaje, vado, IBI si no está individualizado para cada plaza, etc) pues los sufragan exclusivamente los propietarios de las plazas.

c) Si cada bloque tiene subcomunidad pues lo mismo, los gastos propios de cada bloque a cargo de los propietarios de ese bloque.
No tiene a mano siquiera SU escritura de compraventa? Que pone en cuanto a descripción de finca? Le pone que porcentaje representa su vivienda y/o plaza respecto a la comunidad general? Y respecto a la subcomunidad pone otro porcentaje?. Es que si no aclara estos datos es complicado.

Saludos.



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01/07/2014 23:03
Ainhoa:la exposición de la situación la he reflejado claramente con anterioridad, no obstante te puedo aclarar que el garaje no es propiedad de los vecinos,es de un particular la propiedad, los distintos bloques afectados tienen el mismo problema y yo soy el actual presidente de mi bloque y como tal el encargado de que todos los partícipes cumplan con la obligación de pagar las cuotas, cosa que por dejadez o ignorancia no se ejecutado en los últimos años.
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02/07/2014 09:36
Creo que Ainoa se lo explica muy bien.

El hecho de que existan dos comunidades una encima de otra no significa que solo existan estas y que no haya otra que las englobe, de ahi que se le diga que compruebe su escritura de devision horizontal que es la que describe como se organizan las comunidades y subcomunidades.
Sin saber estos datos cualquier respuesta es aventurada.

El que el garaje sea o no propiedad de los vecinos altera la situacion. Es mas, no tiene sentido que exista una comunidad de un solo propietario (el del garaje) por lo que de estar inscrita en el registro es muy probable que las cosas sean como Ainoa le indica y por lo tanto es aun mas importante que consulte esa escritura de Division Horizontal.

Por mi parte indicarle que me resulta extraño que si una comunidad esta sobre la otra solo compartan desagues y tubos de respiracion.

El tejado que cubre su edificio tambien cubre esa parte del garaje por lo que ES elemento comun tambien del garaje, al igual que la fachada y otros (art 396 del Codigo Civil) salvo las exenciones que se describan en la escritura de division horizontal y/o los estatutos. El garaje debe contribuir al mantenimiento de TODOS los elementos comunes en el % que este estipulado en la DH

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06/07/2014 13:59
Gracias a todos por las indicaciones, pues la conclusión final que saco es que si hay vuelo, estructura, fachada, desagues y cuota de participación segun catastro es que este garaje debe participar en los gastos.
Tendremos que valorar en que parte y si se sigue negando, presentar una demanda.