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¿GAstos comunes en una Mancomunidad de Propietarios?
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¿gastos comunes en una mancomunidad de propietarios?
Hola, vivimos en un edificio con 9 escaleras independientes y un parking. Cada escalera y el parking tiene su propia Comunidad de Propietarios. Se creó además una Mancomunidad para gestionar temas comunes del edificio pero no tenemos más estatutos que los que definía la escritura de obra nueva y propiedad horizontal del edificio donde se describen elementos comunes de forma generalista: pilares, conducciones de agua, luz, etc.
Ahora hay que reparar desperfectos en un patio interno (que da a 2 de las 9 escaleras), en los áticos de 3 escaleras (como impermeabilización de cubiertas) y fisuras en azoteas comunitarias que están encima de los áticos (éstas azoteas están definidas con barreras arquitectónicas de forma que son 9 azoteas, una por cada escalera, y no se puede pasar de uno a otra con lo que el uso es exclusivo de los propietarios de cada escalera).
Sin embargo, los gastos extraordinarios se quieren repartir por coeficientes de forma homogénea. Es decir, pagando todos los propietarios de todas las escaleras y del parking. En Junta hemos expresado nuestra disconformidad a esta forma de pago y nos han dicho que si hay Mancomunidad procede a pagar todas las áreas comunitarias por todos los propietarios del edificio. ¿Qué opináis? Aún estamos en discusiones y estamos a tiempo de modificarlo en la próxima junta.
Gracias y saludos,
Ahora hay que reparar desperfectos en un patio interno (que da a 2 de las 9 escaleras), en los áticos de 3 escaleras (como impermeabilización de cubiertas) y fisuras en azoteas comunitarias que están encima de los áticos (éstas azoteas están definidas con barreras arquitectónicas de forma que son 9 azoteas, una por cada escalera, y no se puede pasar de uno a otra con lo que el uso es exclusivo de los propietarios de cada escalera).
Sin embargo, los gastos extraordinarios se quieren repartir por coeficientes de forma homogénea. Es decir, pagando todos los propietarios de todas las escaleras y del parking. En Junta hemos expresado nuestra disconformidad a esta forma de pago y nos han dicho que si hay Mancomunidad procede a pagar todas las áreas comunitarias por todos los propietarios del edificio. ¿Qué opináis? Aún estamos en discusiones y estamos a tiempo de modificarlo en la próxima junta.
Gracias y saludos,
Por lo que entiendo de su pregunta, ustedes conforman 9 comunidades (9 escaleras) y la del parking, total 10, con 10 presidentes de comunidad, que conforman al mismo tiempo una mancomunidad (espero no equivocarme). Cada comunidad se gestiona de forma independiente en lo que se refiere a gastos de mantenimiento (limpieza, ascensor, luz de la escalera, agua de la portería, etc...) Si esto es así, cada comunidad debería pagar las deficiencias o averías acontecidas en sus zonas comunes (terraza, patio interior, etc...) ya que pertenecen de forma individual a su comunidad.
Los gasto de mancomunidad deben ser para zonas que afecten a todo propietario de la mancomunidad (piscina comunitaria en caso de haberla, reparación de una calle privada de la comunidad, su acerado, alumbrado de esa calle, limpieza de las zonas privadas de la mancomunidad, avería del alcantarillado principal, reparación de acercado, seguridad privada, etc...). Las reparaciones a las que usted hace mención deben ser sufragadas por las comunidades afectadas y por coeficiente a cada propietario. Tenga en cuenta el trastorno que implicaría hacer un reparto por coeficiente (así lo determina la ley) si hay que repartirlo entre los propietarios de las 9 torres y el parking y alguno que no pague. Usted dice que no tenéis estatutos, y quizás sea ahora el momento de hacerlo y sentar las bases para que cuando vuelva a suceder, el problema no sea tal problema.
Los gasto de mancomunidad deben ser para zonas que afecten a todo propietario de la mancomunidad (piscina comunitaria en caso de haberla, reparación de una calle privada de la comunidad, su acerado, alumbrado de esa calle, limpieza de las zonas privadas de la mancomunidad, avería del alcantarillado principal, reparación de acercado, seguridad privada, etc...). Las reparaciones a las que usted hace mención deben ser sufragadas por las comunidades afectadas y por coeficiente a cada propietario. Tenga en cuenta el trastorno que implicaría hacer un reparto por coeficiente (así lo determina la ley) si hay que repartirlo entre los propietarios de las 9 torres y el parking y alguno que no pague. Usted dice que no tenéis estatutos, y quizás sea ahora el momento de hacerlo y sentar las bases para que cuando vuelva a suceder, el problema no sea tal problema.
Gracias, Fontanero.
He mirado los estatutos de la ManComunidad y dicen esto:
Estatutos
".....DESCRIPCIÓN;
EDIFICIO
Planta sótano, de superficie construida......., destinada a garage particular,....Una planta baja, destinada a locales comerciales, con una superficie construida de ......., un porche de.....y un patio descubierto de ......metros cuadrados, ambos de uso común. Planta primera, de superficie construida ........., compuesta de dieciséis viviendas y dos locales comerciales; planta segunda, tercera, cuarta, quinta y sexta, de superficie construida cada una de ellas de................., con dieciocho viviendas en cada una de ellas, planta séptima o atico, de superficie construida 1.200,02 metros cuadrados, compuesta de nueve viviendas y planta cubierta, de superficie construida 186,40 metros cuadrados, ubicándose los cuartos de maquinaria de los ascensores."
"ARTICULO TERCERO
Se establece expresamente que son elementos comunes del inmueble todos aquellos que no se hallen de modo específico asignados a algún piso concreto, que a título meramente indicativo se señalan como tales las cimentaciones, paredes, muros y fachadas; los patios, portales, escaleras, cubiertas, canalizaciones, servidumbres, acometidas generales de agua, energía eléctrica, gas y teléfono, calefacción y sus instalaciones, antenas de TV, etc., la zona comunitaria de la planta sotano entre escaleras, así como la piscina yla zona que la circunda, premusiédose en caso de duda y salvo prueba de lo contrario, el carácter común del elemento."
No tenemos piscina, pero bueno....
Dice que son elementos comunes del inmueble pero dada la independencia de entrada de las escaleras el uso de las zonas comunes está restringido. Varía algo a lo que opinastes antes?
Gracias por los consejos
He mirado los estatutos de la ManComunidad y dicen esto:
Estatutos
".....DESCRIPCIÓN;
EDIFICIO
Planta sótano, de superficie construida......., destinada a garage particular,....Una planta baja, destinada a locales comerciales, con una superficie construida de ......., un porche de.....y un patio descubierto de ......metros cuadrados, ambos de uso común. Planta primera, de superficie construida ........., compuesta de dieciséis viviendas y dos locales comerciales; planta segunda, tercera, cuarta, quinta y sexta, de superficie construida cada una de ellas de................., con dieciocho viviendas en cada una de ellas, planta séptima o atico, de superficie construida 1.200,02 metros cuadrados, compuesta de nueve viviendas y planta cubierta, de superficie construida 186,40 metros cuadrados, ubicándose los cuartos de maquinaria de los ascensores."
"ARTICULO TERCERO
Se establece expresamente que son elementos comunes del inmueble todos aquellos que no se hallen de modo específico asignados a algún piso concreto, que a título meramente indicativo se señalan como tales las cimentaciones, paredes, muros y fachadas; los patios, portales, escaleras, cubiertas, canalizaciones, servidumbres, acometidas generales de agua, energía eléctrica, gas y teléfono, calefacción y sus instalaciones, antenas de TV, etc., la zona comunitaria de la planta sotano entre escaleras, así como la piscina yla zona que la circunda, premusiédose en caso de duda y salvo prueba de lo contrario, el carácter común del elemento."
No tenemos piscina, pero bueno....
Dice que son elementos comunes del inmueble pero dada la independencia de entrada de las escaleras el uso de las zonas comunes está restringido. Varía algo a lo que opinastes antes?
Gracias por los consejos
Por lo que veo está todo generalizado y todo englobado en una sola comunidad, no existiendo división de comunidades, por lo que debe haber un solo presidente y no 9, ya que no se observa la división de las mismas en esos estatutos pero, debería ver qué dice el Titulo Constitutivo (Escritura de obra nueva que en su día se hizo y que puede que la tenga el administrador --en el registro de la propiedad puede pedir una copia simple, no es muy cara--)
De todas formas debería mirar qué coeficiente de participación tiene usted, ya que si la suma de los coeficientes de los propietarios de su escalera suman 100, es una comunidad independiente. Mirando su coeficiente se puede sacar alguna conclusión.
Todo esto me parece raro. Que solo sea una comunidad pero está dividida en 9 ¿cuándo se hizo esa división y en base a qué?
Quizás los estatutos no se hicieron bien en su día, porque esto genera --como está generando-- problemas en la comunidad al tener que pagar cosas que están al margen de usted, al igual que de ellos (sus vecinos) sobre usted.
De todas formas debería mirar qué coeficiente de participación tiene usted, ya que si la suma de los coeficientes de los propietarios de su escalera suman 100, es una comunidad independiente. Mirando su coeficiente se puede sacar alguna conclusión.
Todo esto me parece raro. Que solo sea una comunidad pero está dividida en 9 ¿cuándo se hizo esa división y en base a qué?
Quizás los estatutos no se hicieron bien en su día, porque esto genera --como está generando-- problemas en la comunidad al tener que pagar cosas que están al margen de usted, al igual que de ellos (sus vecinos) sobre usted.
Empezamos con una sola Comunidad que luego se escindió en 10 comunidades diferentes: 9 de escalera y una de parking. Los únicos estatutos que nos facilitó el administrador fueron estos iniciales pero tenemos NIF de comunidades independientes por lo que entiendo que debería haber aplicado estatutos para cada una de ellos pero no disponemos de los mismos. Ahora pondremos el caso en manos de una abogado a ver que nos aclara porque hasta la fecha ha habido precedentes de gastos separados en eliminación de barrera arquitectónica para sillas de ruedas en una escalera, o para arreglos de bajantes de agua en otras. En estos casos previos se hicieron presupuestos y pagos independientes por escalera y ahora vienen con que el gasto grande de arreglo de cubiertas ha de ser entre todos. De ahí el caos producido.
Si ustedes tienen NIF independiente conforman comunidades independiente, que es lo sensato. Por ello ustedes deben de pagar los gastos comunes que se originen en vuestra comunidad. Cuando se hicieron las divisiones de las 10 comunidades, debería haberse acordado en aquella junta que, los gastos comunes quedan individualizados de forma particular por tales comunidades y serán responsable de sus zonas comunes como determina el artº 394 del C.Civil, y asunto resuelto. Lo que no entiendo es, cómo ese administrador no le da esta solución tan lógica. La decisión de ir a un abogado me parece acertada.
Te doy más detalles. Revisando la documentación veo que en la Declaración de Obra Nueva y División Horizontal, nuestro piso figura con dos coeficientes: uno general (0.57%) y otro de escalera (7.49%). Como decías, la suma de los coeficientes por escalera suman 100%. Además, en el Acta de Constitución de la Comunidad de Propietarios de la escalera, consta que la distribución de gastos es por comunidad (grupo 01), según coeficiente general, por Escalera (grupo 02) según coeficiente de escalera, y de Administración (grupo 04), a partes iguales. Con todo esto, entiendo que los gastos de cubierta de otra escalera, aún siendo del mismo edificio, deberían aplicarse a sus gastos de escalera. Tenemos además precedentes. HAce 3 años tuvimos un escape en los bajantes comunitarios de agua de nuestra escalera y el arreglo se pasó en el presupuesto anual a los gastos de escalera (no generales del edificio). Yo creo sinceramente que el Administrador nos está tomando el pelo, y de hecho ya estamos dando pasos para cambiarlo.
Cada vez me lo pone usted más fácil. El grupo 01, debe ser para los gastos de mancomunidad que ya le cité anteriormente (piscina, seguridad privada, etc...) y el grupo 02 es para los gastos de su propia comunidad, que si usted lo multiplica por el nº de pisos y locales --en caso de haberlos-- darán 100, lo que indica que es una comunidad independiente y por ello tiene NIF propio.
Ese administrador, o no sabe o, sabe más de la cuenta y quiere formar un relío de coj___s en beneficio propio.
Si atendéis a lo que dice el administrador, siempre estaréis pagando cuotas ya que cuando no sea una comunidad, será otra, y es posible que en ese parking haya propietarios que no vivan en la mancomunidad, teniendo que pagar la reparación de las terrazas de esos vecinos, eso no tiene sentido.
Ese administrador, o no sabe o, sabe más de la cuenta y quiere formar un relío de coj___s en beneficio propio.
Si atendéis a lo que dice el administrador, siempre estaréis pagando cuotas ya que cuando no sea una comunidad, será otra, y es posible que en ese parking haya propietarios que no vivan en la mancomunidad, teniendo que pagar la reparación de las terrazas de esos vecinos, eso no tiene sentido.
Hola:
Somos una mancomunidad que hasta dia de hoy no hemos ejercido como tal.En su momento parte de las comunidades quisieron constituirla pero el resto de comunidades,se opusieron.
En este momento queremos retomar de nuevo .pero tenemos muchas dudas.
Ventajas y desventajas de formar una mancomunidad.
Si se quiere poner una antena repetidora de telefonía móvil en uno de los terrados de una comunidad,necesita el consentimiento del resto de la mancomunidad? y si es asi ,los ingresos que esta instalación genera pertenece a la mancomunidad o a la comunidad propietaria del terrado?.
Gracias
Somos una mancomunidad que hasta dia de hoy no hemos ejercido como tal.En su momento parte de las comunidades quisieron constituirla pero el resto de comunidades,se opusieron.
En este momento queremos retomar de nuevo .pero tenemos muchas dudas.
Ventajas y desventajas de formar una mancomunidad.
Si se quiere poner una antena repetidora de telefonía móvil en uno de los terrados de una comunidad,necesita el consentimiento del resto de la mancomunidad? y si es asi ,los ingresos que esta instalación genera pertenece a la mancomunidad o a la comunidad propietaria del terrado?.
Gracias
Hola Nuria:
Basta que un propietario exija la constitución de la mancomunidad, es obligatorio formarla.
Hay muchas comunidades que por desconocimiento de la ley no forman la mancomunidad, o lo desconocen, porque los elementos comunes a todas las comunidades son ínfimos, todo ello debido a que no se han leído el titulo constitutivo, otra cosa es cuando se comparten piscina y zonas ajardinadas.
Ventajas: si hay zonas comunes inscritas en el titulo constitutivo, pagar los gastos por cuota de participación. de esta manera el gasto se reparte legalmente.
Desventajas, ninguna porque la LPH lo dice y si o si la comunidad hay que constituirla, otra cosa es que ningún propietario lo exija.
La comunidad que quiera colocar la antena tiene que pedir permiso al resto de comunidades, aprobarlo con las mayorías cualificadas en junta de Mancomunidad y que conste en acta y si solo se beneficia esa comunidad, pagara exclusivamente su coste y mantenimiento.
Saludos/juanchito
Basta que un propietario exija la constitución de la mancomunidad, es obligatorio formarla.
Hay muchas comunidades que por desconocimiento de la ley no forman la mancomunidad, o lo desconocen, porque los elementos comunes a todas las comunidades son ínfimos, todo ello debido a que no se han leído el titulo constitutivo, otra cosa es cuando se comparten piscina y zonas ajardinadas.
Ventajas: si hay zonas comunes inscritas en el titulo constitutivo, pagar los gastos por cuota de participación. de esta manera el gasto se reparte legalmente.
Desventajas, ninguna porque la LPH lo dice y si o si la comunidad hay que constituirla, otra cosa es que ningún propietario lo exija.
La comunidad que quiera colocar la antena tiene que pedir permiso al resto de comunidades, aprobarlo con las mayorías cualificadas en junta de Mancomunidad y que conste en acta y si solo se beneficia esa comunidad, pagara exclusivamente su coste y mantenimiento.
Saludos/juanchito
Pues veras el caso es que hay 10 torretas con sus respectivas comunidades, en una de ellas se va a instalar un ascensor y en esta hay una Oficina de la Mancomunidad. Con lo cual no hemos enterado que se le va a quitar a la Mancomunidad 12000 euros para el ascensor. En esta torre la Presidenta de la comunidad es la Sub Presidenta de la Mancomunidad y el presidente su sobrino. Es esto legal? .
Aníbal González (buen arquitecto).
Contestando a su pregunta, lo mejor es saber el motivo de ese descuento y en base a qué?. Posiblemente es porque al ser una oficina mancomunal se haya estimado que ese pago corresponde al conjunto de la mancomunidad por prestar ese servicio, no lo sé. Debería conocerse la primera pregunta. Sería legal? Sería coherente si esa oficina está en una planta donde se tenga que coger el ascensor.
Contestando a su pregunta, lo mejor es saber el motivo de ese descuento y en base a qué?. Posiblemente es porque al ser una oficina mancomunal se haya estimado que ese pago corresponde al conjunto de la mancomunidad por prestar ese servicio, no lo sé. Debería conocerse la primera pregunta. Sería legal? Sería coherente si esa oficina está en una planta donde se tenga que coger el ascensor.
Lo malo de todo esto es la ignorancia de algunos presidentes y administradores (estos últimos no por ignorancia,sino por intereses particulares) que actúan como si tuvieran poder ejecutivo, cuando éste poder solo lo poseen en caso urgente. El poder de las comunidades es parlamentario, se decide en junta y previo orden del día. Si aquí se ha tomado sin consultar a nadie ahí está problema. Pero..... qué hacer? Protestar y si no te contestan o no te convencen, te queda el calvario de un juzgado. No hay otra.
