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Gran tenedor más de 10 viviendas
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Gran tenedor más de 10 viviendas
Buenos días,
Tengo una duda. Mi arrendador dice que no es gran tenedor. Tiene 11 viviendas en propiedad pero justifica que una ,de ellas es su vivienda habitual. La vivienda habitual contabiliza??? El Real Decreto habla de MAS de 10 viviendas. Entiendo que con 10 no es gran tenedor?? Además, por otro lado, me dice que aunque a mí me han hecho un ERTE como en el contrato tengo un avalista/fiador no puedo solicitarle la ayuda.
Otra cosa es como devolver la moratoria me ofrece que se la devuelva fraccionada en partes iguales durante los meses que me quedan de duración 13 meses. No puedo devolverlo en 36 meses??
No nos ponemos de acuerdo en nada.
Tiene razón en alguna de sus afirmaciones???
Gracias anticipadas
Tengo una duda. Mi arrendador dice que no es gran tenedor. Tiene 11 viviendas en propiedad pero justifica que una ,de ellas es su vivienda habitual. La vivienda habitual contabiliza??? El Real Decreto habla de MAS de 10 viviendas. Entiendo que con 10 no es gran tenedor?? Además, por otro lado, me dice que aunque a mí me han hecho un ERTE como en el contrato tengo un avalista/fiador no puedo solicitarle la ayuda.
Otra cosa es como devolver la moratoria me ofrece que se la devuelva fraccionada en partes iguales durante los meses que me quedan de duración 13 meses. No puedo devolverlo en 36 meses??
No nos ponemos de acuerdo en nada.
Tiene razón en alguna de sus afirmaciones???
Gracias anticipadas
El Artículo 4 del Real Decreto-ley 11/2020 no dice de restar ninguna vivienda para la calificación de gran tenedor.
Ese mismo artículo dice que lo que puede pasar en caso de que su arrendador no ofrezca un acuerdo aceptable para usted:
2. En el caso de que el acuerdo no se hubiese producido, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:
a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.
Ese mismo artículo dice que lo que puede pasar en caso de que su arrendador no ofrezca un acuerdo aceptable para usted:
2. En el caso de que el acuerdo no se hubiese producido, el arrendador comunicará expresamente al arrendatario, en el plazo máximo de 7 días laborables, su decisión, escogida entre las siguientes alternativas:
a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, con un máximo en todo caso de cuatro meses.
b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses. Dicha renta se aplazará, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación aludida anteriormente, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. La persona arrendataria no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.
Coincido plenamente con la acertada respuesta de Legil y me permito añadir los siguientes matices:
1.- Es cierto que el real decreto no distingue si las viviendas son o no para el uso del casero, pero yo creo que la interpretación más probable que llegado el caso haría un juez sería que la vivienda habitual del casero no cuenta como una de las 10 a partir de las cuales se le considera gran tenedor. En otras palabras, creo que en este punto el casero lleva razón.
2.- En cuanto a lo del aval no estoy de acuerdo: ud. tiene avalista, pero su situación suya personal es de vulnerabilidad y por tanto tiene derecho a la ayuda. El avalista es un último recurso de garantía del casero no una fuente de ingresos para el inquilino.
3.- En lo de los 13 meses creo que sí que lleva razón si bien es algo difícil interpretar el artículo.
A ver si se pasa por aquí Hoplon y comenta nuestras respuestas, porque al ser una norma tan nueva y algo confusa, no me atrevo a asegurar que lo que estoy diciendo sea correcto.
1.- Es cierto que el real decreto no distingue si las viviendas son o no para el uso del casero, pero yo creo que la interpretación más probable que llegado el caso haría un juez sería que la vivienda habitual del casero no cuenta como una de las 10 a partir de las cuales se le considera gran tenedor. En otras palabras, creo que en este punto el casero lleva razón.
2.- En cuanto a lo del aval no estoy de acuerdo: ud. tiene avalista, pero su situación suya personal es de vulnerabilidad y por tanto tiene derecho a la ayuda. El avalista es un último recurso de garantía del casero no una fuente de ingresos para el inquilino.
3.- En lo de los 13 meses creo que sí que lleva razón si bien es algo difícil interpretar el artículo.
A ver si se pasa por aquí Hoplon y comenta nuestras respuestas, porque al ser una norma tan nueva y algo confusa, no me atrevo a asegurar que lo que estoy diciendo sea correcto.
Yo disiento respetuosamente, al menos en parte, de lo que expone Legil, aunque al ser un asunto totalmente nuevo, pudiera ser que yo esté equivocado.
Considero que la vivienda habitual, atendiendo mas al espíritu del texto legal (por otra parte muy deficiente) y la segunda segunda vacacional, en su caso, no deben computar para establecer la condición de gran tenedor. Igualmente, aunque la norma no lo dice, tampoco debieran computar los locales comerciales, algo que tampoco tiene nada que ver con las viviendas en alquiler.
Sobre el avalista considero -y me preocupa disentir con Leonjbr porque en estos casos suele acertar él- que su casero tiene razón: las medidas establecidas a favor del inquilino no mencionan en ningún caso que pueden invocarse para amparar al avalista. O sea, que en su caso el avalista deberá pagar.
Sobre los aplazamientos ya hablamos en otro hilo; allí Leonjbr expuso, de forma muy razonada y sensata, que el fraccionamiento aplazado de las cuotas debe llegar a los seis años: yo defendí, y expuse allí las razones, que si el contrato vence antes por el motivo que sea, debe llegar solamente hasta el plazo citado, que en su caso serían trece meses. De no ser así, se daría el supuesto de que usted, no siendo ya inquilino del piso, siguiera no obstante pagando las rentas del mismo.
El texto normativo al que nos hemos referido, muy mejorable, como ya expuse, contempla dos posibles respuestas del arrendador gran tenedor, que Legil ha transcrito y a las que remito, pero omite una tercera posible respuesta que es exactamente la de su casero: negar la aplicabilidad de las medidas ¿Cómo proceder en este caso? Nos encontramos con una desavenencia sobre la renta pero esta desavenencia no puede dar lugar a un juicio de desahucio.
Yo estimo que quien pretende hacer valer las medidas a su favor es quien tiene la carga de la prueba sobre si dichas medidas le cubren o no.
En primer lugar, durante este desacuerdo no existe la posibilidad de dejar de pagar el alquiler: no hay norma que respalde dicha conducta. Nótese que lo que le quiero decir con esto es que de momento le toca pagar el alquiler: si se interpusiese un hipotético desahucio por el arrendador fundado en el impago, usted no va a tener fundamento legal para oponerse.
El vigente artículo 444.1 de la LEC establece que en los juicios de desahucio por impago de rentas o cantidad asimilada «sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación».
Recordemos que la LEC de 1881 dictaba que en el juicio de desahucio sólo podían resolverse las cuestiones relativas a si el arrendatario demandado había cumplido o no su esencial obligación de pago. Todo lo que excedía de este límite, por ser «complejo» (cuestión compleja) quedaba fuera de su ámbito. STS de 12 de junio de 1997.
En segundo lugar, el desacuerdo deberá resolverse en el juicio ordinario que por cuantía corresponda: como hablamos de un máximo de cuatro meses de renta, la cuantía posiblemente nos lleve a un juicio verbal: ahí habrá que dejar que el juez decida si su arrendador es gran tenedor o no. Y una vez tengamos una resolución judicial habrá que atenerse a ella, y la parte que vea desestimada su petición al juez deberá acomodarse a la situación.
Sobre la procedencia de determinar las rentas en el juicio que corresponda, aunque en este caso se hablaba de una revisión de renta en contrato de "renta antigua", véase STS 549/2010, 14 de Septiembre de 2010; Sala de lo Civil, Ponente:Exmo. Sr. D. ANTONIO SALAS CARCELLER.
Considero que la vivienda habitual, atendiendo mas al espíritu del texto legal (por otra parte muy deficiente) y la segunda segunda vacacional, en su caso, no deben computar para establecer la condición de gran tenedor. Igualmente, aunque la norma no lo dice, tampoco debieran computar los locales comerciales, algo que tampoco tiene nada que ver con las viviendas en alquiler.
Sobre el avalista considero -y me preocupa disentir con Leonjbr porque en estos casos suele acertar él- que su casero tiene razón: las medidas establecidas a favor del inquilino no mencionan en ningún caso que pueden invocarse para amparar al avalista. O sea, que en su caso el avalista deberá pagar.
Sobre los aplazamientos ya hablamos en otro hilo; allí Leonjbr expuso, de forma muy razonada y sensata, que el fraccionamiento aplazado de las cuotas debe llegar a los seis años: yo defendí, y expuse allí las razones, que si el contrato vence antes por el motivo que sea, debe llegar solamente hasta el plazo citado, que en su caso serían trece meses. De no ser así, se daría el supuesto de que usted, no siendo ya inquilino del piso, siguiera no obstante pagando las rentas del mismo.
El texto normativo al que nos hemos referido, muy mejorable, como ya expuse, contempla dos posibles respuestas del arrendador gran tenedor, que Legil ha transcrito y a las que remito, pero omite una tercera posible respuesta que es exactamente la de su casero: negar la aplicabilidad de las medidas ¿Cómo proceder en este caso? Nos encontramos con una desavenencia sobre la renta pero esta desavenencia no puede dar lugar a un juicio de desahucio.
Yo estimo que quien pretende hacer valer las medidas a su favor es quien tiene la carga de la prueba sobre si dichas medidas le cubren o no.
En primer lugar, durante este desacuerdo no existe la posibilidad de dejar de pagar el alquiler: no hay norma que respalde dicha conducta. Nótese que lo que le quiero decir con esto es que de momento le toca pagar el alquiler: si se interpusiese un hipotético desahucio por el arrendador fundado en el impago, usted no va a tener fundamento legal para oponerse.
El vigente artículo 444.1 de la LEC establece que en los juicios de desahucio por impago de rentas o cantidad asimilada «sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación».
Recordemos que la LEC de 1881 dictaba que en el juicio de desahucio sólo podían resolverse las cuestiones relativas a si el arrendatario demandado había cumplido o no su esencial obligación de pago. Todo lo que excedía de este límite, por ser «complejo» (cuestión compleja) quedaba fuera de su ámbito. STS de 12 de junio de 1997.
En segundo lugar, el desacuerdo deberá resolverse en el juicio ordinario que por cuantía corresponda: como hablamos de un máximo de cuatro meses de renta, la cuantía posiblemente nos lleve a un juicio verbal: ahí habrá que dejar que el juez decida si su arrendador es gran tenedor o no. Y una vez tengamos una resolución judicial habrá que atenerse a ella, y la parte que vea desestimada su petición al juez deberá acomodarse a la situación.
Sobre la procedencia de determinar las rentas en el juicio que corresponda, aunque en este caso se hablaba de una revisión de renta en contrato de "renta antigua", véase STS 549/2010, 14 de Septiembre de 2010; Sala de lo Civil, Ponente:Exmo. Sr. D. ANTONIO SALAS CARCELLER.
Pues también de eso se habló en otro hilo, y hay posturas encontradas.
Yo considero que no, que ser dueño de un inmueble no es lo mismo que ser dueño de un porcentaje de un inmueble. De aceptarse esta segunda opción, además ¿dónde ponemos el límite? ¿Si uno es dueño de un 1 % de once inmuebles, es un gran tenedor?
Además, yo creo que el mismo Decreto ya nos anticipa de forma indirecta -o si se prefiere por analogía- la visión del legislador sobre el asunto: como usted sabe, el art. 5, 3 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, al tratar de las condiciones en las que se considera que un inquilino tienen acceso a una vivienda de su propiedad, dice:
"...Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad..."
¿Cómo podría justificarse, de cara a la igualdad ante la ley (art. 14 CE) de todos los españoles, la diferencia de rasero para medir, que favorece al inquilino pero no al casero?
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
Yo considero que no, que ser dueño de un inmueble no es lo mismo que ser dueño de un porcentaje de un inmueble. De aceptarse esta segunda opción, además ¿dónde ponemos el límite? ¿Si uno es dueño de un 1 % de once inmuebles, es un gran tenedor?
Además, yo creo que el mismo Decreto ya nos anticipa de forma indirecta -o si se prefiere por analogía- la visión del legislador sobre el asunto: como usted sabe, el art. 5, 3 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, al tratar de las condiciones en las que se considera que un inquilino tienen acceso a una vivienda de su propiedad, dice:
"...Se considerará que no concurren estas circunstancias cuando el derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la misma y se haya obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento. Se exceptuará de este requisito también a quienes, siendo titulares de una vivienda, acrediten la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad..."
¿Cómo podría justificarse, de cara a la igualdad ante la ley (art. 14 CE) de todos los españoles, la diferencia de rasero para medir, que favorece al inquilino pero no al casero?
Sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
