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¿Hay novación de contrato?

13 Comentarios
 
¿hay novación de contrato?
GMC
06/07/2017 17:54
Un contrato de alquiler de 1/11/2014 se pacta entre dos personas físicas y un fiador sobre una vivienda con duración de de un año con prórroga obligatoria de duración mínima de tres años, con posibilidad para el inquilino de que una vez transcurridos seis meses y posteriormente en cada una de sus prórrogas, manifieste su voluntad de no renovarlo. Se insta un desahucio por falta de pago por el heredero del propietario y se opone el inquilino porque aporta un contrato de arrendamiento y acuerdo de compra y venta de 8/10/15 sin el fiador y firmando las mismas personas pero actuando por sociedades mercantiles como administradores y diciendo que adquirirá validez desde 1/11/15 fecha en la termina el anterior contrato y que acuerdan las partes no darle continuidad, con duración de 60 meses y de ejercitarse la opción se descuentan del precio todas las cantidades pagadas por renta. No firma el fiador del primer contrato. Para mi sigue vigente el contrato 1º porque no participan las mismas personas en la misma condición, porque no aparece en el segundo el fiador, porque no es el mismo contrato ya que incorpora lo que puede ser una opción de compra y porque el primer contrato sigue vigente mientras no haya una resolución contractual por las partes o una resolución judicial.
leonjbr
GMC
06/07/2017 18:24
No te hablo ex-catedra, pero creo que es una cuestión muy sujeta a interpretación del Juzgado. Mi opinión es que no, que el primer queda resuelto aunque no intervenga el fiador, porque si las partes lo dan por finalizado, el fiador ni pinta nada ni tiene por qué dar su opinión.
Pero ya te digo que lo veo todo muy discutible.
POR FAVOR QUE OTRO COMPAÑERO CORROBORE MI OPINIÓN O ME CONTRADIGA.
GMC
leonjbr
07/07/2017 08:54
Si la cuestión es dudosa y de hecho se ha planteado una oposición al desahucio instado por el primera contrato. No obstante, los intervivientes siendo los mismos, no actúan de la misma forma, en el primero como personas físicas y en el segundo como administradores de sociedades y en el segundo, además se establece una opción de compra además del contrato en la que se considera pago del precio a todos los pagos de la renta. En cualquier caso, además, ni siquiera del segundo contrato están pagándose las rentas. Está claro que si triunfa la oposición queda presentar demanda por el nuevo contrato porque no están ingresando las rentas tampoco.
leonjbr
GMC
07/07/2017 09:46
Si, a mi me da que esa oposicion va a prosperar.
Es que pasa una cosa que nunca falla: los contratos de arrendamiento con opción de compra SIEMPRE terminan en el Juzgado, esencialmente porque las partes no lo entienden y al final se enfadan.
Por terminar, a mi me parece que si que va a prosperar esa oposición. Suerte en cualquier caso.
GMC
GMC
07/07/2017 10:19
Siendo así espero que la impugnación que hemos efectuado por el segundo contrato ya que hay indicios de que fue falsificada la firma del padre de mi cliente, mediante pericial caligráfica, sirva para dejar sin efecto el segundo contrato. Gracias de todas formas. Un saludo.
GMC
GMC
21/07/2017 13:02
El primer contrato contiene una estipulación que dice que la obligación de pago de la renta subsistirá, aún resuelto el contrato, hasta que se devuelvan las llaves de la vivienda, mando del garaje y sus instalaciones a la arrendadora o sus causahabientes en el mismo estado de uso y conservación que la recibe. Por tanto, aún suponiendo que el segundo contrato resuelve el primero, ¿dónde está el recibo de entrega de las llaves por parte del primera inquilino?
leonjbr
GMC
21/07/2017 17:48
Habría que ver el contrato completo y hablar con quienes lo firmaron, pero ese problema puede salvarse diciendo que no tiene sentido observar ese formalismo si las partes acuerdan en ese mismo acto un segundo contrato de arrendamiento sobre el mismo inmueble.
Digamos que la voluntad tácitamente manifestada por las partes al concertar el segundo contrato "salva" ese problema al que apuntas.
Vmlex
GMC
22/07/2017 00:20
A ver, yo opino como mi compañero León. La novacion del contrato no es otra cosa, en sentido amplio, que una modificación de las condiciones del contrato, de modo que el primer contrato queda anulado. Pero queda anulado el contrato para entrar en vigor las nuevas obligaciones contraídas, pero ojo, sin dejar de ser exigibles las que se debieran haber cumplido (en este caso siguen siendo exigibles las rentas que se debían abonar con el primer contrato a pesar de que se hiciera la novacion) con la salvedad de que al iniciarse la reclamación con el nuevo contrato en vigor ya no se puede accionar la obligación del fiador al ser parte del primer contrato (ya anulado y no incluido en el nuevo).

Como bien te ha dicho León (y yo estoy totalmente de acuerdo con él), que el fiador no intervenga en el nuevo contrato es indiferente y el contrato que vale es el ultimo firmado.

Creo que le oposición prosperara (salvo que demuestres la falsificación de la firma, y que como estés equivocado té tocara pagar la pericia caligráfica.... y si estás en lo correcto un gasto más para la otra parte). Pero el hecho de que les den la razón en la oposición solo tendrás que volver a demandar pero con base al segundo contrato, pues las rentas debidas aunque provengan del periodo del primer contrato persisten al realizar la novacion del contrato (y en mi opinión aunque no se hubiese incluido la cláusula de subsistencia de las deudas también se podrían reclamar) y lo puedes reclamar pero con base al nuevo contrato.
GMC
GMC
22/07/2017 00:42
Ya se ha aportado el informe pericial que dice que se falsifico la firma del arrendador en el segundo, Este señor fallecio en diciembre de 2015 y la ultima renta se paga el 1 de diciembre de 2015 mediante ingreso en cuenta como dice el primer contrato. El segundo tiene la misma renta pero no tiene al fiador y las partes son las mismas pero actuando como administradores de dos sociedades.El segundo contrato aparece despues de la demanda de desahucio con pago efectivo con firma solo en la ultima pagina y con una opcion de compra en que todas las rentas son pago del precio y con un periodo de carencia inicial de 10 meses.El primer contrato establece que aunque este resuelto la obligacion de pago de rentas subsitira hasta que no se entregue la llave. Con todo esto espero que se estime el desahucio y no prospere la oposición
GMC
GMC
22/07/2017 21:12
Agradezco mucho a las dos personas que han opinado sobre este asunto. La demanda de desahucio se interpuso por rentas de 2016 y desde enero a marzo de 2017. La oposición se centra en que el segundo contrato entra en vigor el 1/11/15. Curiosamente,nosotros acompañamos el último pago de diciembre de 2015 por banco, ingresado por el fiador por cuenta del inquilino y con concepto de renta del inmueble. Digo curiosamente porque en teoría estaba ya vigente el segundo donde se pone pago en efectivo. El 9 de diciembre de 2.015 muere el arrendador y el inquilino deja de pagar. Ya sé que lo peor que puede pasar es que el Juez de por valido el segundo contrato y entonces tenga que reclamar con nueva demanda y con menos rentas a reclamar porque se deberían sólo la de enero de 2.016, la de febrero pone en el contrato que es para pagar los gastos de corretaje (sic) del contrato y luego un periodo de carencia de 10 meses. Luego de la primera demanda en que se reclamaban 15 meses hasta marzo se podrían reclamar 4 hasta esa fecha, Espero que el informe que es muy concluyente además de que la firma está solo en la última pagina y en el primero está en todas las páginas, sirva para que el Juez no lo tenga en cuenta. Nosotros lo hemos impugnado el segundo contrato porque la firma es imitada. Por tanto, si el documento es falso, la oposición decae. Que Dios nos ayude.
GMC
GMC
24/07/2017 11:52
Dejando al margen el asunto de la falsificación y que es raro que el segundo contrato sea para la vivienda habitual de una sociedad limitada, entiendo que si en el segundo contrato además de intervenir por las dos sociedades hubiesen intervenido en su propio nombre y derecho como personas físicas, entonces si que no habría nada que hacer por nuestra parte. Gracias de nuevo
GMC
GMC
27/07/2017 17:27
Vista celebrada pero, han pedido informe judicial pericial de la firma del segundo contrato. No obstante el Juez ya ha dicho que aunque no haya falsificación ya ha visto que los intervinientes en uno y otro contrato lo han hecho de diferente forma, en uno como personas físicas y en otro como personas jurídicas.
Vmlex
GMC
27/07/2017 18:02
¿Y ha dicho algo al respecto?

Cuando haya sentencia ya nos dirás como se resuelve y las excepciones procesales también.
GMC
GMC
27/07/2017 19:01
Por supuesto que lo diré. De todas formas se había alegado litispendencia y falta de legitimación activa fueron rechazadas. La compensación también porque no se acreditó que el demandado fuera acreedor del actor.Pinta bien pero, hay que esperar. El juez, si se confirma la falsificación anticipó que oficiará a Fiscalía para que se investigue.

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