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herencia de vivienda con usufructo

10 Comentarios
 
Herencia de vivienda con usufructo
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25/04/2009 12:19
Hola, mi duda es la siguiente.
Resulta que la abuena paterna de mi novio compró un piso que dió o regaló a sus dos hijos, que eran el padre de mi novio y su tía, al 50% cada hermano. Cuando el padre de mi novio murió el 50% de su piso pasó a los herederos, mi novio y su hermano, pero como eran menores de edad se pondrían bajo la tutela de la madre, que es la viuda. Años más tarde mi novio, ya mayor de edad, compró el 50% de su tía, con lo que supuestamente mi novio tiene el 75% y su hermano el 25%, pero en escrituras aparece la madre con el 50% de usufructo. Mi suegra hace más de 20 años que no vive allí y tiene desde hacee entonces otra vivienda comprada como vivienda habitual. Ahora queremos arreglar las escrituras para comprar el piso totalmente y ponerlo a nombre de mi novio y yo y mi suegra nos dice que le tenemos que pagar un importe, aparte del 25% a mi cuñado.
¿Es eso correcto? Nos dice que renunciará al usufructo si le pagamos lo que le queda a ella de hipoteca que son uno o dos años. Mi duda también es que entonces él hereda menos si tiene que pagar un 25% a su hermano y otro tanto a su madre, entonces mi novio se queda con menos del 25%.
No se si después de todo esto me he explicado bien.
Gracias por todo. Un saludo.
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25/04/2009 12:38
paga la hipoteca, el ususfructo puede ser mucho más.
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25/04/2009 12:42
Sí claro, la hipoteca la estamos pagando por el 50% que le compró a su tía y ahora falta el otro 25%.
¿Entonces tenemos que pagar el 25% a su hermano y un tanto % a su madre?
Gracias.
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25/04/2009 12:54
ok gracias por todo. Un saludo
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25/04/2009 13:48

Bueno, me imagino que de entrada habeis tenido en cuenta que el usucfruto que tiene la madre es de tu novio y de tu hermano, como propietarios del 50% de la vivienda herencia de su padre, así que serian ambos los que tendrian que pagarselo para que esa parte la vivienda quedara libre.

Como parece ser que tu novio va a comprarle su parte a su hermano, del precio deberá descontarle la mitad de lo que le pueda pagar a su madre por el usucfruto de su parte o en su caso, tenerlo en cuenta a la hora de valorar, porque no es lo mismo comprar esa parte con usucfruto o sin él y con hipoteca o sin ella.

Bueno, la parte de la vivienda del hermano de tu novio tambien esta gravada con el usucfruto de su madre, asi que eso lo teneis que tener en cuenta en la compra... y rebajar un poco el precio... porque si no, como tu bien dices, tu novio hereda menos que su hermano.

Valorar lo que tendria que pagar de la hipoteca de su madre y la mitad descontarla del valor de ese 25% del piso que tiene que pagar a su hermano ...

Bueno, he escrito mucho, espero que entiendas lo que he querido decir...
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25/04/2009 19:02
Sí sí, muchas gracias.
Ya que hay que pagar por lo menos que sea entre su hermano y él.
Muchas gracias por todo.
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25/04/2009 19:03
si, pero el usufructo de toda una vida puede ser muchisimo más, que hagan el cálculo, yo creo que así y todo saldrían ganando (ojalá)
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26/04/2009 10:33
El valor del usufructo, se calcula restando a 90 la edad del usufructuario (tu suegra). Si tu suegra tiene, pongamos 65 años, su usufructo seria: 90-65=25. Es decir, habria que darle el 25% del 50% de la vivienda (seria el 12,5 % del valor de la vivienda), si tu suegro hizo testamento, dejando a su esposa el usufructo universal, ó el 25% de la tercera parte del 50%, que es la cuota vidual, si tu suegro no tenía hecho testamento (seria 0,25 x 0,50 x 1/3 = 4,17 % del valor de la vivienda)

Por supuesto, estó , salvo error, es el total del usufructo de tu suegra. Si comprais a tu cuñado su parte, teneis que calcular, como menos valor de su parte, lo que le corresponda de la hipoteca (supongo que la cuarta parte) , y lo que le corresponda del usufructo (la mitad).

Un saludo.
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26/04/2009 12:33
Kristin, es sencillísimo, no hay que darle muchas vueltas. Quereis comprar la parte del hermano de tu novio que es el 25 % de la nuda propiedad. Perfecto, pero dejaos de descontar usufructos y cosas. Él vende lo que tiene, por el precio que libremente acordeis, sin más historias. En ese momento sereis propietarios de un 50 % del piso y de la nuda propiedad del otro 50 %. Si el usufructario os vende su derecho, teneis suerte si es lo que quereis, porque no tiene ninguna obligación de hacerlo, aprovechar la ocasión y pasareis a ser propietarios del 100% del piso. La duda que se os plantea es el valor del usufructo. Es el que quiera darle el titular del mismo, vamos, que lo puede valorar en lo que quiera, como si no quiere venderlo. Que aceptais lo que os pide, vale, que no, pues a esperar a que termine el plazo por el que lo tenga, que probablemente será vitalicio, es decir hasta su muerte.
El cálculo que os indican más arriba es válido solamente a efectos fiscales, aunque a veces se utilice para calcular el valor de venta, pero es porque voluntariamente lo aceptan las partes como referente.
Un saludo
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26/04/2009 17:54
tiene razón zoraser, es a modo orientativo. Yo le pagaría lo k pide más o menos, podreis regatear algo para sacar algo para pagar las escrituras, eso es lo que haría yo.
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27/04/2009 11:12
Vale, lo hablaré con mi pareja a ver qué dice. Desde luego, mi suegra pide menos de lo que le correspondería.
Muchisimas gracias a todos.
Un saludo.

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