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Hipoteca con deuda inf. 60%
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- Tema: Hipoteca con deuda inf. 60%
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Hipoteca con deuda inf. 60%
Hola,
Hasta la fecha había entrado en el foro sólo para consulta, pero recientes acontecimientos motivan la siguiente consulta, que trataré de exponer lo más claro posible.
Caso
Vivienda propiedad habitual (y única)
tasacion 2003: 240.000 €
compra venta 2003: 182.667 €
queda por pagar: 73.333 €
años por pagar : 18
Matrimonio con 2 hijos menores
Fortísima bajada de ingresos esposo, esposa en paro (sin subsidio)
Ancianos con Alzheimer en la familia.
Resto familia muy afectada por la situación, imposibilidad recurrir ayuda.
Intentando venta o canje vivienda por otra que permita reducir/liquidar hipoteca, hasta la fecha y al cabo de meses, sin éxito.
Dada la situación, me surjen preguntas;
¿Qué ocurriría si fuera al paro y en un plazo X no pudiera hacer frente al pago de la hipoteca?.
Hipótesis y dudas:
1. vender a lo que sea, digamos, por 100.000 euros y quedarse con 25.000 en el bolsillo pero en la calle (por no hablar de todo lo pagado hasta la fecha). Y eso con suerte, si tardo los intereses por demora se me comen.
Por otra parte, si vendo simplemente para liquidar la hipoteca, habrá que buscar alquiler, que sale igual o más caro que la actual cuota (380€)
2. Llegado el caso, ¿podría tratar de que se ejecute la hipoteca lo antes posible (que los intereses de demora sean mínimos), o sólo puede instar su ejecución la entidad financiera?
3. Si finalmente se llega a la 3ª subasta,
a. queda desierta, y el banco no se la adjudica, ¿qué ocurre?
b. Se llega a subasta, se la adjudica el banco por el 60%, ¿me tendría que que pagar la diferencia con la deuda (descontando costas demoras)?
A priori, el punto 3.b permite recuperar algo 60% 240.000 = 144.000 – 73.3333 – demoras, siempre y cuando no tarde mucho, porque las demoras pueden superar ese 60%.
Estoy tratando de anticiparme a una más que posible situación muy crítica, y la verdad, lo veo todo muy negro.
Perdonad por el tocho y gracias por vuestra ayuda
Hasta la fecha había entrado en el foro sólo para consulta, pero recientes acontecimientos motivan la siguiente consulta, que trataré de exponer lo más claro posible.
Caso
Vivienda propiedad habitual (y única)
tasacion 2003: 240.000 €
compra venta 2003: 182.667 €
queda por pagar: 73.333 €
años por pagar : 18
Matrimonio con 2 hijos menores
Fortísima bajada de ingresos esposo, esposa en paro (sin subsidio)
Ancianos con Alzheimer en la familia.
Resto familia muy afectada por la situación, imposibilidad recurrir ayuda.
Intentando venta o canje vivienda por otra que permita reducir/liquidar hipoteca, hasta la fecha y al cabo de meses, sin éxito.
Dada la situación, me surjen preguntas;
¿Qué ocurriría si fuera al paro y en un plazo X no pudiera hacer frente al pago de la hipoteca?.
Hipótesis y dudas:
1. vender a lo que sea, digamos, por 100.000 euros y quedarse con 25.000 en el bolsillo pero en la calle (por no hablar de todo lo pagado hasta la fecha). Y eso con suerte, si tardo los intereses por demora se me comen.
Por otra parte, si vendo simplemente para liquidar la hipoteca, habrá que buscar alquiler, que sale igual o más caro que la actual cuota (380€)
2. Llegado el caso, ¿podría tratar de que se ejecute la hipoteca lo antes posible (que los intereses de demora sean mínimos), o sólo puede instar su ejecución la entidad financiera?
3. Si finalmente se llega a la 3ª subasta,
a. queda desierta, y el banco no se la adjudica, ¿qué ocurre?
b. Se llega a subasta, se la adjudica el banco por el 60%, ¿me tendría que que pagar la diferencia con la deuda (descontando costas demoras)?
A priori, el punto 3.b permite recuperar algo 60% 240.000 = 144.000 – 73.3333 – demoras, siempre y cuando no tarde mucho, porque las demoras pueden superar ese 60%.
Estoy tratando de anticiparme a una más que posible situación muy crítica, y la verdad, lo veo todo muy negro.
Perdonad por el tocho y gracias por vuestra ayuda
pienso, en primer lugar, que sería de periódico una ejecución como esa ... porque en esos casos es donde está sobradamente justificada la moratoria, porque la cuantía mensual no es inasumible en condiciones normales, tanto que difícilmente puede obtenerse una vivienda alternativa en régimen de alquiler
me gustaría que los bancos se replanteen algunas cosas, que creo que van en la línea del cambio legal que se deduce del estudio realizado por ese grupo de jueces, y que de hecho algunas entidades financieras ya ofrecían hace años. Se trataría de establecer un período de cadencia por un plazo breve en relación con el plazo de amortización, digamos que dos años prorrogables a tres, durante los cuales habría que pagar solo los intereses, que en tu caso serían unos 200 euros, o algo menos. Considero que este marco transitorio debiera de hacerse con facilidad, quizá no más que un acuerdo modificativo de ampliación de plazo de amortización con cadencia temporal, un desplazamiento del plan de amortización, con pago de intereses pero sin modificación de los demás elementos del préstamo.
en su caso, yo ya lo empezaría a hablar con la entidad financiera, porque es usted un cliente fiable y el préstamo mantiene todas sus garantías.
si, incluso con esa reducción de cuota, no se cree usted capaz de pagarlo, habrá de buscarse otros recursos (cruz roja española u otra entiidad) que le preste ayuda social si realmente la necesita.
comprendo que fastidia recurrir a la ayuda social, porque viene a ser algo así como el reconocimiento público de un problema tan grave como transitorio, pero son los políticos quienes han de dar solución a esto, quienes, no pudiendo crear las condiciones para ganarnos la vida, tengan al menos la conciencia de que es necesario parchear lo que se considera coyuntural, y de reformar lo que se considera estructural.
me gustaría que los bancos se replanteen algunas cosas, que creo que van en la línea del cambio legal que se deduce del estudio realizado por ese grupo de jueces, y que de hecho algunas entidades financieras ya ofrecían hace años. Se trataría de establecer un período de cadencia por un plazo breve en relación con el plazo de amortización, digamos que dos años prorrogables a tres, durante los cuales habría que pagar solo los intereses, que en tu caso serían unos 200 euros, o algo menos. Considero que este marco transitorio debiera de hacerse con facilidad, quizá no más que un acuerdo modificativo de ampliación de plazo de amortización con cadencia temporal, un desplazamiento del plan de amortización, con pago de intereses pero sin modificación de los demás elementos del préstamo.
en su caso, yo ya lo empezaría a hablar con la entidad financiera, porque es usted un cliente fiable y el préstamo mantiene todas sus garantías.
si, incluso con esa reducción de cuota, no se cree usted capaz de pagarlo, habrá de buscarse otros recursos (cruz roja española u otra entiidad) que le preste ayuda social si realmente la necesita.
comprendo que fastidia recurrir a la ayuda social, porque viene a ser algo así como el reconocimiento público de un problema tan grave como transitorio, pero son los políticos quienes han de dar solución a esto, quienes, no pudiendo crear las condiciones para ganarnos la vida, tengan al menos la conciencia de que es necesario parchear lo que se considera coyuntural, y de reformar lo que se considera estructural.
Ojo, que la tasación no es la del 2003, es la de ahora.
Si en el 2003 te la tasaron por 240.000, calcula que ahora no será más de 170.000, es decir, 102.000€ y eso tirando largo, las tasadoras están en plan cuanto menos mejor.
Vamos, que te sale más a cuenta venderla a ti por 100.000 €, pues te ahorras todos los trámites de la subasta, que no son sólo los intereses, son todos los gastos judiciales ( y no es poco, te pueden salir por más de 30.000€...)
Piensa que todo lo que has pagado, es como si hubieras estado de alquiler ese periodo, sólo que has sacado 25.000€ limpios.
Las otras opciones son complicadas a largo plazo.
Si en el 2003 te la tasaron por 240.000, calcula que ahora no será más de 170.000, es decir, 102.000€ y eso tirando largo, las tasadoras están en plan cuanto menos mejor.
Vamos, que te sale más a cuenta venderla a ti por 100.000 €, pues te ahorras todos los trámites de la subasta, que no son sólo los intereses, son todos los gastos judiciales ( y no es poco, te pueden salir por más de 30.000€...)
Piensa que todo lo que has pagado, es como si hubieras estado de alquiler ese periodo, sólo que has sacado 25.000€ limpios.
Las otras opciones son complicadas a largo plazo.
siento mucho decirte que estás en un grave error, la tasación es actual, realizada por perito judicial. Te recomiento lo que te dice TN, vende por 100.000.- antes de que una eventual ejecución.
Si fuera como usted dice, a la mayoría de los compradores de 2004: 5 y 6 les interesaria que le ejecutasen, incluso ganarían dinero.
rinconygarcia.abogados@gmail.com
Si fuera como usted dice, a la mayoría de los compradores de 2004: 5 y 6 les interesaria que le ejecutasen, incluso ganarían dinero.
rinconygarcia.abogados@gmail.com
Pues no, a efectos de subasta se usa el valor que figura en escritura.
Ley 1/2000, de 7 de enero, de
Enjuiciamiento Civil.
CAPÍTULO V. DE LAS PARTICULARIDADES DE LA EJECUCIÓN SOBRE BIENES HIPOTECADOS O PIGNORADOS.
Artículo 681.
Artículo 682.
Artículo 694.
"...
Que en la escritura de
constitución de la
hipoteca se determine
el precio en que los
interesados tasan la
finca o bien
hipotecado, para que
sirva de tipo en la
subasta.
..."
"...
El valor de los bienes
para la subasta será el fijado en la escritura o póliza de constitución de la prenda y, si no se hubiese señalado, el
importe total de la reclamación por principal, intereses y costas."
En mi caso sale todo en la escritura.
Esta información me ha sido facilitada por un bufete de abogados que se han mostrado profundamente disgustados por su aportación.
Me lo han demostrado con las leyes y con la escritura de mi hipoteca.
Ley 1/2000, de 7 de enero, de
Enjuiciamiento Civil.
CAPÍTULO V. DE LAS PARTICULARIDADES DE LA EJECUCIÓN SOBRE BIENES HIPOTECADOS O PIGNORADOS.
Artículo 681.
Artículo 682.
Artículo 694.
"...
Que en la escritura de
constitución de la
hipoteca se determine
el precio en que los
interesados tasan la
finca o bien
hipotecado, para que
sirva de tipo en la
subasta.
..."
"...
El valor de los bienes
para la subasta será el fijado en la escritura o póliza de constitución de la prenda y, si no se hubiese señalado, el
importe total de la reclamación por principal, intereses y costas."
En mi caso sale todo en la escritura.
Esta información me ha sido facilitada por un bufete de abogados que se han mostrado profundamente disgustados por su aportación.
Me lo han demostrado con las leyes y con la escritura de mi hipoteca.
Buenos días.
Nosotros no hemos tenido acceso a la documentación que me imagino habrá examinado mi colega, es por ello que suponemos que lo habrá estudiado de forma bastante. No es nuestra intención vulnerar la opinión profesional de nadie.
No obstante a lo anterior, nosotros le hemos querido trasladar aquello que estamos viviendo en lo juzgados y que repito habrá que estar a cada caso en concreto con toda la docuemtación.
Efectivamente será de aplicación el Capítulo V (LEC)si se dan esas ccondiciones. Pero verá que en ahí el art. 691.4 le lleva a que la subasta se realizará conforme a lo establecido en la LEC en lo referente a "subasta de bienes inmuebles" y que el art 666 en lo que al valuo del inmueble nos lleva al 637 que es como se lleva a cabo en terminos generales en la práctica, es decir, nueva valoración por perito judicial. También es cierto, que la LEy establece que se podrá pactar entre deudor y acreedor antes durante y después el valor de subasta. Yo hasta la fecha no he visto ninguno. Podría ser este el caso.
No obstante nos sometemos a mejor criterio fundado en derecho y que este irá conectado con un conocimiento más concreto de lo que aquí se está ventilando.
Nosotros no hemos tenido acceso a la documentación que me imagino habrá examinado mi colega, es por ello que suponemos que lo habrá estudiado de forma bastante. No es nuestra intención vulnerar la opinión profesional de nadie.
No obstante a lo anterior, nosotros le hemos querido trasladar aquello que estamos viviendo en lo juzgados y que repito habrá que estar a cada caso en concreto con toda la docuemtación.
Efectivamente será de aplicación el Capítulo V (LEC)si se dan esas ccondiciones. Pero verá que en ahí el art. 691.4 le lleva a que la subasta se realizará conforme a lo establecido en la LEC en lo referente a "subasta de bienes inmuebles" y que el art 666 en lo que al valuo del inmueble nos lleva al 637 que es como se lleva a cabo en terminos generales en la práctica, es decir, nueva valoración por perito judicial. También es cierto, que la LEy establece que se podrá pactar entre deudor y acreedor antes durante y después el valor de subasta. Yo hasta la fecha no he visto ninguno. Podría ser este el caso.
No obstante nos sometemos a mejor criterio fundado en derecho y que este irá conectado con un conocimiento más concreto de lo que aquí se está ventilando.
"Esta información me ha sido facilitada por un bufete de abogados que se han mostrado profundamente disgustados por su aportación.
Me lo han demostrado con las leyes y con la escritura de mi hipoteca."
Lo dices en serio?
Mira, si de fuera verdad, huye de ese bufete pero ya!!! no es que te hayan dado una respuesta errónea (aunque muy correcta no es) es que encima se molestan si alguien se la da.
Tú sigue haciéndoles caso y verás qué pasa luego con la subasta.
Me lo han demostrado con las leyes y con la escritura de mi hipoteca."
Lo dices en serio?
Mira, si de fuera verdad, huye de ese bufete pero ya!!! no es que te hayan dado una respuesta errónea (aunque muy correcta no es) es que encima se molestan si alguien se la da.
Tú sigue haciéndoles caso y verás qué pasa luego con la subasta.
A ver, coincido en que hay que mover ficha para evitar subasta, y de aquí mi consulta, pues los intereses de demora y costas judiciales son carísimos, pero aquí se han dicho barbaridades como que en caso de subasta por ejecución hipotecaria se tasa de nuevo la vivienda, cuando NO es así, la vivienda va a subasta tomando como referencia el importe que se indica en la escritura hipotecaria a tal efecto.
Se tasan los bienes que van a subasta ordinaria por embargo.
A poco que se mire la ley y se consulten especialistas (yo he realizado 2) queda claro, por eso me parecen esc
andalosas algunas afirmaciones aquí vertidas.
Se tasan los bienes que van a subasta ordinaria por embargo.
A poco que se mire la ley y se consulten especialistas (yo he realizado 2) queda claro, por eso me parecen esc
andalosas algunas afirmaciones aquí vertidas.
En derecho las cosas no son 2 2=4
Que no te parezcan escandalosas porque te aseguro que más de la mitad de las ejecuciones en las que he participado, se ha hecho una nueva tasación.
Y eso es así porque no sólo hay que mirar la ley e interpretarla literalmente (existen muchos tipos de interpretación en Derecho).
Si tan claro es, según tú, por qué se han vuelto a tasar en muchos de los procedimientos? Pues porque no es tan claro como pretendes.
Y por qué sucede esto? porque cuando hay una subasta, normalmente el embargado no opone ningún tipo de oposición judicial (por no pagar a un abogado y encarecer más el proceso) y el juez accede a las pretensiones de los bancos.
Que no te parezcan escandalosas porque te aseguro que más de la mitad de las ejecuciones en las que he participado, se ha hecho una nueva tasación.
Y eso es así porque no sólo hay que mirar la ley e interpretarla literalmente (existen muchos tipos de interpretación en Derecho).
Si tan claro es, según tú, por qué se han vuelto a tasar en muchos de los procedimientos? Pues porque no es tan claro como pretendes.
Y por qué sucede esto? porque cuando hay una subasta, normalmente el embargado no opone ningún tipo de oposición judicial (por no pagar a un abogado y encarecer más el proceso) y el juez accede a las pretensiones de los bancos.
Vaya, ahora ya no son "todas", ahora son "más de la mitad" y los jueces "ceden a las pretensiones de los bancos", aunque la ley diga otra cosa.
Y "normalmente el embargado no opone ningún tipo de oposición judicial".
Muy bien, algún foro de jueces habrá, les copiaré este hilo, pero mientras, seguiré diciendo lo que dice la ley, lo que tú no has aceptado o querido decir desde un inicio: en caso de ejecución hipotecaria el valor de la vivienda a efectos de subasta es de la tasación que figura a efectos de subasta en la propia escritura hipotecaria. NO hay nueva tasación. Y si el acreedor presenta una el juez debe rechazarla.
Por supuesto desde este mismo momento abandono cualquier consulta en este foro pues por uno u otro motivo hay quien esconde la ley
Y "normalmente el embargado no opone ningún tipo de oposición judicial".
Muy bien, algún foro de jueces habrá, les copiaré este hilo, pero mientras, seguiré diciendo lo que dice la ley, lo que tú no has aceptado o querido decir desde un inicio: en caso de ejecución hipotecaria el valor de la vivienda a efectos de subasta es de la tasación que figura a efectos de subasta en la propia escritura hipotecaria. NO hay nueva tasación. Y si el acreedor presenta una el juez debe rechazarla.
Por supuesto desde este mismo momento abandono cualquier consulta en este foro pues por uno u otro motivo hay quien esconde la ley
Es increíble, vienes pidiendo consejo y encima vas en plan chulo.
Digo más de la mitad por no ponerte un 95% (porque no sé los datos exactos porque son la gran mayoría y no quería exagerar), eso es lo habitual, salvo casos particulares que hay en cada caso.
Te vuelvo a repetir que lo que dice la ley, no te corresponde a ti decirlo, sino a la Jurisprudencia y lo que está aplicando es eso, te guste o no.
"Y si el acreedor presenta una el juez debe rechazarla."
Eso dices tú, pero qué están haciendo? pues lo contrario.
"Por supuesto desde este mismo momento abandono cualquier consulta en este foro pues por uno u otro motivo hay quien esconde la ley"
Aparte de que no me creo que lo hagas, es el típico argumento de quien, sin saber, pretende saber más ... podemos equivocarnos pero en derecho no es una ciencia exacta y una cosa es lo que tú creas que dice la ley y otra su aplicación efectiva, cosa que sigues sin entender.
Si pides ayuda, sé más humilde, la prepotencia no es buena.
Digo más de la mitad por no ponerte un 95% (porque no sé los datos exactos porque son la gran mayoría y no quería exagerar), eso es lo habitual, salvo casos particulares que hay en cada caso.
Te vuelvo a repetir que lo que dice la ley, no te corresponde a ti decirlo, sino a la Jurisprudencia y lo que está aplicando es eso, te guste o no.
"Y si el acreedor presenta una el juez debe rechazarla."
Eso dices tú, pero qué están haciendo? pues lo contrario.
"Por supuesto desde este mismo momento abandono cualquier consulta en este foro pues por uno u otro motivo hay quien esconde la ley"
Aparte de que no me creo que lo hagas, es el típico argumento de quien, sin saber, pretende saber más ... podemos equivocarnos pero en derecho no es una ciencia exacta y una cosa es lo que tú creas que dice la ley y otra su aplicación efectiva, cosa que sigues sin entender.
Si pides ayuda, sé más humilde, la prepotencia no es buena.
Yo me ratifico en mi intervención anterior y estoy de acurdo con TN, sobre todo en que la ley tiene distintas lecturas e incluso los jueces resuelven asuntos idénticos de forma contraria entre ellos. Cuanto más años me paso en el mundo del derecho, más me doy cuenta que se puede defender cualquier cosa sin decir ninguna barbaridad. He ido a juicios donde la ley, a mi me parecía que me daría la razón y sin embargo el juez me la quito y además me conveció de que la ley no decía lo que yo pensaba.
Además quería hacer una matización a algo que se ha dicho, y es que hay que tener en cuenta una cosa y esta es que en dº.civil la justicia es rogada y el juez no puede dar nada que no se pida, si la financiera pide que se ejecute por 100 y no hay oposición pues se tendrá en cuenta eso.
salvo mejor opinión fundada en derecho.
Además quería hacer una matización a algo que se ha dicho, y es que hay que tener en cuenta una cosa y esta es que en dº.civil la justicia es rogada y el juez no puede dar nada que no se pida, si la financiera pide que se ejecute por 100 y no hay oposición pues se tendrá en cuenta eso.
salvo mejor opinión fundada en derecho.
