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Impugnar la junta por completo
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Si tienes posibilidad de reunir ese 25% de cuotas de tu comunidad, tu jugada seria doble, remover al presidente y al administrador.
Es legal hacerlo, puesto que el presidente reconoce públicamente que no ha querido incluir en el orden del día tus dos propuestas, ha incumplido sus obligaciones. Al administrador si sale adelante ser removido, tendréis que indemnizarle.
Si no quieres esperar a la ordinaria, y tienes seguridad de lograr ese 25%, esos propietarios están contigo, yo he removido a presidentes y a administradores, como bien dices, tienes que tener el apoyo del 25% de las cuotas de participación de la comunidad.
Así queda establecido en el Articulo 13,7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que dice:
Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el mandato de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por el acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria”.
Tu eres quien tiene que desenterrar el hacha de guerra, yo sé que es eso, y no es nada agradable, es la decisión más difícil, la otra es más elegante, te cargas al presidente y al administrador de una tacada, en la Ordinaria no se les renueva el cargo.
Es legal hacerlo, puesto que el presidente reconoce públicamente que no ha querido incluir en el orden del día tus dos propuestas, ha incumplido sus obligaciones. Al administrador si sale adelante ser removido, tendréis que indemnizarle.
Si no quieres esperar a la ordinaria, y tienes seguridad de lograr ese 25%, esos propietarios están contigo, yo he removido a presidentes y a administradores, como bien dices, tienes que tener el apoyo del 25% de las cuotas de participación de la comunidad.
Así queda establecido en el Articulo 13,7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que dice:
Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el mandato de los órganos de gobierno se hará por el plazo de un año.
Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por el acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria”.
Tu eres quien tiene que desenterrar el hacha de guerra, yo sé que es eso, y no es nada agradable, es la decisión más difícil, la otra es más elegante, te cargas al presidente y al administrador de una tacada, en la Ordinaria no se les renueva el cargo.
Usted comunicó en tiempo y forma al presidente que incluyera ese punto en el orden del día, pero según nos dice, éste a sabienda de su petición no la incluyó.
Vamos a ver... el presidente no es nadie para tomar esa decisión y está incumpliendo una ley, que es la que regula las comunidades de propietarios Ley de Propiedad Horizontal; concretamente el art 16, 2, segundo párrafo. El presidente es un Mandado, no tiene ese poder de decisión cuando se ha comunicado en tiempo y forma y más cuando él lo ha reconocido en esa junta. No sé que argumento o motivo expondría para hacerlo, pero puede ser demandado por esa dejación de sus obligaciones. La situación es más seria de lo que parece. El Presidente está sujeto a un contrato de Mandato (igual que el administrador) y tiene que atender la ley de P.H. así como el el Código Civil en el ordenamiento jurídico que le afecta. Quizás se lo debería hacer saber.
Vamos a ver... el presidente no es nadie para tomar esa decisión y está incumpliendo una ley, que es la que regula las comunidades de propietarios Ley de Propiedad Horizontal; concretamente el art 16, 2, segundo párrafo. El presidente es un Mandado, no tiene ese poder de decisión cuando se ha comunicado en tiempo y forma y más cuando él lo ha reconocido en esa junta. No sé que argumento o motivo expondría para hacerlo, pero puede ser demandado por esa dejación de sus obligaciones. La situación es más seria de lo que parece. El Presidente está sujeto a un contrato de Mandato (igual que el administrador) y tiene que atender la ley de P.H. así como el el Código Civil en el ordenamiento jurídico que le afecta. Quizás se lo debería hacer saber.
Opino que aunque el presidente no incluyo en la convocatoria tus dos puntos solicitados, deberías haber exigido que constara en acta , que se incluyeran esos dos puntos en el orden del día de la próxima junta a celebrar en la comunidad, entonces si esos dos puntos no estuvieran incluidos en la próxima convocatoria, el acta si podría ser impugnada.
Los defectos del acta no anulan esos acuerdos, serían subsanados en la siguiente acta, por eso deberías haber exigido que se corrigiera ese error por no incluir los dos puntos que no se incluyeron, así que no impugnes nada porque perderías el pleito.
Espera como el árabe en la puerta de su enemigo para ver pasar su cadáver, tienes una segunda oportunidad, aprovéchala. si tienes la prueba de tu petición y no fue atendida, con la segunda seguro que te harán caso.
Esa es mi opinión, es posible que este equivocada.
Los defectos del acta no anulan esos acuerdos, serían subsanados en la siguiente acta, por eso deberías haber exigido que se corrigiera ese error por no incluir los dos puntos que no se incluyeron, así que no impugnes nada porque perderías el pleito.
Espera como el árabe en la puerta de su enemigo para ver pasar su cadáver, tienes una segunda oportunidad, aprovéchala. si tienes la prueba de tu petición y no fue atendida, con la segunda seguro que te harán caso.
Esa es mi opinión, es posible que este equivocada.
Dice usted que la junta es EXTRAORDINARIA y únicamente se debatió un punto.
Así mismo, está molesto porque no se incluyeron en la convocatoria dos puntos más, cuya deliberación y votación le interesaban a usted.
Comenta por último que no ha incluido un punto de ruegos y preguntas.
En respuesta a sus cuestiones le diré lo siguiente:
1º.- El hecho de no adicionar los puntos cuya inclusión solicitó, no es motivo para anular el acuerdo adoptado en junta.
2º.- Respecto al cambio de administrador, imagino que fue un punto debatido y votado en la junta general ordinaria, y debe saber que, por aplicación de la LPH, el cargo tiene una duración de un año. Desconozco los motivos que le han llevado a realizar dicha petición, pero quizá haya sido el presidente y no el administrador, quien no quisiera incluir el punto en el orden del día. Otra opción es que la convocatoria ya estuviera cerrada y hubiera comenzado el proceso de notificaciones de la misma.
3º.- No es obligatorio incluir un punto dedicado a ruegos y preguntas. De hecho, en mi opinión es aconsejable no hacerlo porque en dicho punto no se pueden adoptar acuerdos válidamente.
Así mismo, está molesto porque no se incluyeron en la convocatoria dos puntos más, cuya deliberación y votación le interesaban a usted.
Comenta por último que no ha incluido un punto de ruegos y preguntas.
En respuesta a sus cuestiones le diré lo siguiente:
1º.- El hecho de no adicionar los puntos cuya inclusión solicitó, no es motivo para anular el acuerdo adoptado en junta.
2º.- Respecto al cambio de administrador, imagino que fue un punto debatido y votado en la junta general ordinaria, y debe saber que, por aplicación de la LPH, el cargo tiene una duración de un año. Desconozco los motivos que le han llevado a realizar dicha petición, pero quizá haya sido el presidente y no el administrador, quien no quisiera incluir el punto en el orden del día. Otra opción es que la convocatoria ya estuviera cerrada y hubiera comenzado el proceso de notificaciones de la misma.
3º.- No es obligatorio incluir un punto dedicado a ruegos y preguntas. De hecho, en mi opinión es aconsejable no hacerlo porque en dicho punto no se pueden adoptar acuerdos válidamente.
Gracias.
Es increíble que casi todos estemos en comunidades con administradores tóxicos. Yo he conocido alguno en otro sitio, pero no pensé que estuviera tan generalizado.
No se e da importancia a este tema, pero yo diría que es tan tóxico como el tema e okupas, pero más generalizado.
Yo confiaba en que en esta por fin le podríamos echar, porque va a quedar en evidencia que nos está diciendo de hacer una obra, con el presupuesto casi más caro, como si fuera obligatoria, cuando nadie nos obliga.
Esto es un pueblo , y se sabe que esta ha perdido ya un buen cliente; nosotros le pagamos unos 1000€ al mes. Así que es lo que me comentas, se quiere "suministrar"
gracias otra vez
Es increíble que casi todos estemos en comunidades con administradores tóxicos. Yo he conocido alguno en otro sitio, pero no pensé que estuviera tan generalizado.
No se e da importancia a este tema, pero yo diría que es tan tóxico como el tema e okupas, pero más generalizado.
Yo confiaba en que en esta por fin le podríamos echar, porque va a quedar en evidencia que nos está diciendo de hacer una obra, con el presupuesto casi más caro, como si fuera obligatoria, cuando nadie nos obliga.
Esto es un pueblo , y se sabe que esta ha perdido ya un buen cliente; nosotros le pagamos unos 1000€ al mes. Así que es lo que me comentas, se quiere "suministrar"
gracias otra vez
Usted también dice:
"Me refiero a hacer una obra de completa renovación de una instalación eléctrica que no ha tenido nunca ninguna avería."
Ese personaje denota que está tieso de dinero y lo busca como sea. Aquí os quiere meter un gasto importante, ya sabe para qué? Comisiones.
Los administradores de fincas de modo general no pueden vivir de los honorarios que cobran. Analice usted cuánto cobra de honorarios al año, mire la liquidación del pasado año. Allí verá que mete además de sus honorarios una serie de conceptos (sellos, papelería, IVA, etc...) que lo que hace es incrementar sus ingresos. Pero es insuficiente. Con los horarios de una comunidad sólo pueden mantenerse un mes y a duras penas. Cuántas comunidades necesitan para sacar beneficios? Al menos 30 y si tienen empleados muchas más. Por ello necesitan ingresos como sea y de dónde sea. A ustedes les quiere meter una instalación eléctrica que no necesitan. Ya sabe cual es el motivo. Además él ya tiene a la empresa adecuada.
Lema de los administradores: EL QUE ADMINISTRA SE SUMINISTRA. Esta frase es vieja dentro del colectivo.
Y otra cuestión. Cree que cuando echen a ese administrador el nuevo será mejor? No lo crea. Le hablo desde la experiencia.
La mejor gestión la puede hacer un propietario al cual le duela lo que pasa en su comunidad, es decir, en su casa. Ya sabe el refrán EL OJO DEL AMO, ENGORDA EL CABALLO.
"Me refiero a hacer una obra de completa renovación de una instalación eléctrica que no ha tenido nunca ninguna avería."
Ese personaje denota que está tieso de dinero y lo busca como sea. Aquí os quiere meter un gasto importante, ya sabe para qué? Comisiones.
Los administradores de fincas de modo general no pueden vivir de los honorarios que cobran. Analice usted cuánto cobra de honorarios al año, mire la liquidación del pasado año. Allí verá que mete además de sus honorarios una serie de conceptos (sellos, papelería, IVA, etc...) que lo que hace es incrementar sus ingresos. Pero es insuficiente. Con los horarios de una comunidad sólo pueden mantenerse un mes y a duras penas. Cuántas comunidades necesitan para sacar beneficios? Al menos 30 y si tienen empleados muchas más. Por ello necesitan ingresos como sea y de dónde sea. A ustedes les quiere meter una instalación eléctrica que no necesitan. Ya sabe cual es el motivo. Además él ya tiene a la empresa adecuada.
Lema de los administradores: EL QUE ADMINISTRA SE SUMINISTRA. Esta frase es vieja dentro del colectivo.
Y otra cuestión. Cree que cuando echen a ese administrador el nuevo será mejor? No lo crea. Le hablo desde la experiencia.
La mejor gestión la puede hacer un propietario al cual le duela lo que pasa en su comunidad, es decir, en su casa. Ya sabe el refrán EL OJO DEL AMO, ENGORDA EL CABALLO.
No le recomiendo iniciar un proceso judicial por defecto de forma de esa junta. El juez no lo anulará ya que no afecta a los acuerdos alcanzados. Yo le comprendo lo que usted quiere, pero no es un tema con suficiente "sustancia" para que la anule. Que ese administrador es un sinvergüenza, no cabe duda, pero es uno más de los muchos y pasan por este foro. Él sabe como profesional el poder que tiene frente a ustedes. Posee vuestro dinero, vuestras direcciones, conoce vuestros números de cuenta corriente y seguramente en que trabajáis, vuestra documentación, y con sus conocimientos doblega y manipula la voluntad de la comunidad y si además tenéis un presidente mindundi, miel sobre hojuelas, y sabe que es el reyezuelo de vosotros, aunque solo sea un empleado.
Espere a la reunión ordinaria y ahí, es donde le pueden echar, pero ojo, con apoyos porque de no tenerlos tendréis ese cáncer de por vida. Usted puede convocar una reunión informativa a los propietarios (al margen del presidente si él no lo hace) amparado en el artículo 21 de la Constitución y ahí debe de convencer a sus vecinos para echar a ese impresentable.
No se precipite por muy enojado que esté con ese miserable.
Espere a la reunión ordinaria y ahí, es donde le pueden echar, pero ojo, con apoyos porque de no tenerlos tendréis ese cáncer de por vida. Usted puede convocar una reunión informativa a los propietarios (al margen del presidente si él no lo hace) amparado en el artículo 21 de la Constitución y ahí debe de convencer a sus vecinos para echar a ese impresentable.
No se precipite por muy enojado que esté con ese miserable.
No, sí comprendo que tiene unos gastos, riesgo y molestias.
Lo que no sé es si se puede impugnar una Junta por los motivos que he comentado, defecto de forma en la convocatoria. Es decir, no impugnar una decisión de la junta, sino que si no se cumple las formas que dice la ley en la convocatoria se pueda anular (o algo así) esa junta.
Gracias
Lo que no sé es si se puede impugnar una Junta por los motivos que he comentado, defecto de forma en la convocatoria. Es decir, no impugnar una decisión de la junta, sino que si no se cumple las formas que dice la ley en la convocatoria se pueda anular (o algo así) esa junta.
Gracias
Sí, es importante valorar las cosas, por esto pregunto si se puede considerar mitivos para anular la Junta y obligar a repetirla.
También podría intentar convocar otra junta con el 25% de vecinos.
Pero eS una junta en la que se pueden tomar decisiones erróneas por contar con el mal asesoramiento de este administrador.
Me refiero a hacer una obra de completa renovación de una instalación eléctrica que no ha tenido nunca ninguna avería. Con la amenaza de que no pasará la inspección, cuando en realidad no estamos obligados por tener menos de 100Kw en cada edificio.
Por esto pienso que es preferible cambiar de administración, para que nos asesore bien. Y mientras anular esta junta por defecto de forma en la convocatoria.
Gracias
También podría intentar convocar otra junta con el 25% de vecinos.
Pero eS una junta en la que se pueden tomar decisiones erróneas por contar con el mal asesoramiento de este administrador.
Me refiero a hacer una obra de completa renovación de una instalación eléctrica que no ha tenido nunca ninguna avería. Con la amenaza de que no pasará la inspección, cuando en realidad no estamos obligados por tener menos de 100Kw en cada edificio.
Por esto pienso que es preferible cambiar de administración, para que nos asesore bien. Y mientras anular esta junta por defecto de forma en la convocatoria.
Gracias
