El portal de Derecho Español más completo y útil para jurístas, empresas y particulares
Bienvenid@
Incremento patrimonial en venta vivienda
- Foros Legales
- Derecho Tributario
- Tema: Incremento patrimonial en venta vivienda
- Derecho Tributario
Nuevo Comentario
9 Comentarios
Incremento patrimonial en venta vivienda
Aunque aún no ha salido la ley para el IRPF de 2007, agradecería me contestasen algunas preguntas acerca de la tributación de una ganancia patrimonial, aunque sea basándose en la de 2006, ya que supongo no cambiará mucho. El 14 de febrero de 2007 vendí un chalé de mi propiedad que no era mi vivienda habitual. Lo adquirí por herencia el 11 de mayo 1995. Según la “ayuda” del PADRE, en tal caso el valor de adquisición es lo que indica la ley de Sucesiones. Ahí va mi primera pregunta ¿qué indica dicha ley?.
Otra cosa, al haberlo adquirido antes de 31 de diciembre de 1996, tengo derecho a alguna reducción. O ¿puedo contar la fecha en que lo adquirieron mis padres?.
El chalé lo tuve alquilado durante 7 años. ¿cuáles son los gastos de amortización que puedo descontarme?. ¿los de los intereses utilizados en el pago de la hipoteca? ¿el capital? ¿los de amortización de los bienes, que se declaran junto con los intereses cuando se imputan rendimientos por los inmuebles arrendados?.
Estoy muy perdida, porque, grosso modo, según mis cálculos me saldría a pagar una cantidad exorbitada en el impuesto de este año, ya que, me da la sensación de que se imputa doblemente: como el incremento patrimonial que supone la venta y, al mismo tiempo, el capital derivado de la misma pasa a contarse en el cálculo de la cuota íntegra. ¿Es correcto esto último? ¿Puedo evitar esta doble tributación?. Sobre todo, teniendo en cuenta que invertí todo el dinero ganado, en la adquisición, esta vez sí, de la que ahora es mi vivienda habitual. Es decir, yo no tuve el dinero en mi poder más que un mes. Seguro que estoy haciendo algo mal.
Muchísimas gracias por sus respuestas.
Otra cosa, al haberlo adquirido antes de 31 de diciembre de 1996, tengo derecho a alguna reducción. O ¿puedo contar la fecha en que lo adquirieron mis padres?.
El chalé lo tuve alquilado durante 7 años. ¿cuáles son los gastos de amortización que puedo descontarme?. ¿los de los intereses utilizados en el pago de la hipoteca? ¿el capital? ¿los de amortización de los bienes, que se declaran junto con los intereses cuando se imputan rendimientos por los inmuebles arrendados?.
Estoy muy perdida, porque, grosso modo, según mis cálculos me saldría a pagar una cantidad exorbitada en el impuesto de este año, ya que, me da la sensación de que se imputa doblemente: como el incremento patrimonial que supone la venta y, al mismo tiempo, el capital derivado de la misma pasa a contarse en el cálculo de la cuota íntegra. ¿Es correcto esto último? ¿Puedo evitar esta doble tributación?. Sobre todo, teniendo en cuenta que invertí todo el dinero ganado, en la adquisición, esta vez sí, de la que ahora es mi vivienda habitual. Es decir, yo no tuve el dinero en mi poder más que un mes. Seguro que estoy haciendo algo mal.
Muchísimas gracias por sus respuestas.
Lo elevo, a ver si alguien se anima a aclararme alguna cosita. Por favor, estoy un poco angustiada con este tema, ya que no es que me sobre el dinero y hasta que no sepa cuánto voy a tener que pagar a Hacienda vivo como un cartujo.
Aprovecho para una preguntita más. ¿Hacienda da algún tipo de facilidad para el pago aparte del consabido pago fraccionado en dos?.
Muchísimas gracias por la ayuda.
Aprovecho para una preguntita más. ¿Hacienda da algún tipo de facilidad para el pago aparte del consabido pago fraccionado en dos?.
Muchísimas gracias por la ayuda.
Las ganancias patrimoniales son un poco complicadas de calcular y en su caso, al haber estado el inmueble arrendado aun más, pero intentaré explicárselo:
El importe de la ganancia patrimonial en un inmueble es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición actualizado (solo se permite actualizar los inmuebles).
En su caso, la fecha de adquisición es,
Al haber adquirido el inmueble en una fecha posterior a 31-12-94 no tiene ningún tipo de reducción. Tampoco está exento al no constituir vivienda habitual.
1. El valor de adquisición estará formado por la suma de :
a) Al haber sido por herencia, el valor declarado en ISD en el año 1995, salvo que el comprobado por la Administración sea superior siempre que no exceda del valor de mercado.
b) El importe de las mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición ( por ejemplo la parte que pagó por el ISD correspondiente a la propia finca) a cargo del adquirente, pero NO los intereses.
c) Este valor de adquisición se minorará en el importe de las amortizaciones del inmueble que se haya usted deducido los siete años que lo ha tenido alquilado. En caso de que no se haya practicado ninguna deducción por tal concepto hay que restar la amortización mínima.
A cada uno de estos apartados debe aplicarle su correspondiente coeficiente de actualización, en función del año en que hayan sido satisfechos los pagos y en el caso de las amortizaciones atendiendo al año al que correspondan. Por ejemplo al año 1995 le corresponde el coeficiente 1,2849.
La cuota a pagar es el 18% de la ganancia patrimonial que le resulte del cálculo.
Sí, Puede usted solicitar fraccionamiento de pago superior a dos cuotas, pero en este caso le cobrarán intereses de demora.
El importe de la ganancia patrimonial en un inmueble es la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición actualizado (solo se permite actualizar los inmuebles).
En su caso, la fecha de adquisición es,
Al haber adquirido el inmueble en una fecha posterior a 31-12-94 no tiene ningún tipo de reducción. Tampoco está exento al no constituir vivienda habitual.
1. El valor de adquisición estará formado por la suma de :
a) Al haber sido por herencia, el valor declarado en ISD en el año 1995, salvo que el comprobado por la Administración sea superior siempre que no exceda del valor de mercado.
b) El importe de las mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición ( por ejemplo la parte que pagó por el ISD correspondiente a la propia finca) a cargo del adquirente, pero NO los intereses.
c) Este valor de adquisición se minorará en el importe de las amortizaciones del inmueble que se haya usted deducido los siete años que lo ha tenido alquilado. En caso de que no se haya practicado ninguna deducción por tal concepto hay que restar la amortización mínima.
A cada uno de estos apartados debe aplicarle su correspondiente coeficiente de actualización, en función del año en que hayan sido satisfechos los pagos y en el caso de las amortizaciones atendiendo al año al que correspondan. Por ejemplo al año 1995 le corresponde el coeficiente 1,2849.
La cuota a pagar es el 18% de la ganancia patrimonial que le resulte del cálculo.
Sí, Puede usted solicitar fraccionamiento de pago superior a dos cuotas, pero en este caso le cobrarán intereses de demora.
Muchas gracias, Mar08, por sus aclaraciones.
11 de mayo del 1995 es la fecha en que está firmado el cuaderno particional de la herencia de mi madre, en el que se me adjudica el mencionado chalet. Mi madre murió sin hacer testamento, el 27 de diciembre de 1992.
No sé si podría aclararme lo que pregunto acerca de la doble imposición. Es decir, según el borrador de IRPF que hice se me aplicaba el 18% por el incremento patrimonial, pero ese mismo capital incrementado se sumaba a la cuota íntegra, con lo que al final lo que se paga es mucho más del 18% (un 33% calculo yo, a grosso modo). ¿Le cuadra esto o estoy haciendo algo mal?.
En cualquier caso, creo que la declaración de este año la tendré que llevar a un experto.
Muchísimas gracias por todo.
11 de mayo del 1995 es la fecha en que está firmado el cuaderno particional de la herencia de mi madre, en el que se me adjudica el mencionado chalet. Mi madre murió sin hacer testamento, el 27 de diciembre de 1992.
No sé si podría aclararme lo que pregunto acerca de la doble imposición. Es decir, según el borrador de IRPF que hice se me aplicaba el 18% por el incremento patrimonial, pero ese mismo capital incrementado se sumaba a la cuota íntegra, con lo que al final lo que se paga es mucho más del 18% (un 33% calculo yo, a grosso modo). ¿Le cuadra esto o estoy haciendo algo mal?.
En cualquier caso, creo que la declaración de este año la tendré que llevar a un experto.
Muchísimas gracias por todo.
Hola Munodi,
A ver, no entiendo mucho lo de la 'doble imposición'.
El sistema para el cálculo de una ganancia patrimonial como la que describe es el siguiente:
1.- Beneficio obtenido en la transmisión del inmueble (valor de venta - valor de adquisición).
Recordar que al 'valor de venta' le puedo deducir los gastos que he pagado para obtener esa venta (notario, registro, etc) y que el valor de adquisición debe actualizarse en función de los años en que he sido titular del bien. Y ya le indico 'titular del bien' para indicar que no cuenta que su padre lo comprase en fecha x, sino desde el momento que el bien está inscrito a su nombre.
Una vez calculado ese beneficio, el 18% del mismo se añade al resto de mi base imponible. Y sobre el total de esa base imponible, haré el cálculo de la cuota a pagar.
¿Puede ser más clara al hablar de la doble imposición? Un saludo.
A ver, no entiendo mucho lo de la 'doble imposición'.
El sistema para el cálculo de una ganancia patrimonial como la que describe es el siguiente:
1.- Beneficio obtenido en la transmisión del inmueble (valor de venta - valor de adquisición).
Recordar que al 'valor de venta' le puedo deducir los gastos que he pagado para obtener esa venta (notario, registro, etc) y que el valor de adquisición debe actualizarse en función de los años en que he sido titular del bien. Y ya le indico 'titular del bien' para indicar que no cuenta que su padre lo comprase en fecha x, sino desde el momento que el bien está inscrito a su nombre.
Una vez calculado ese beneficio, el 18% del mismo se añade al resto de mi base imponible. Y sobre el total de esa base imponible, haré el cálculo de la cuota a pagar.
¿Puede ser más clara al hablar de la doble imposición? Un saludo.
En primer lugar, muchas gracias por su respuesta y ayuda, Tributo. Trataré de explicarme mejor, aunque cada vez me inclino más a pensar, no sin alivio, que tuve que hacer algo mal en este sentido.
Debo aclarar que lo que hice fue un intento de cálculo aproximado, sin mucho rigor, simplemente para saber si me iba a arruinar o sería un gasto asumible. Para ello, utilicé el PADRE del 2006. En este momento no tengo conmigo el borrador, pero puedo explicarlo con cantidades aproximadas. Como Vd. sabrá hay un apartado específico para consignar la ganancia patrimonial, donde consigné unos 170.000 euros, como digo sin demasiado rigor en el cálculo. El resto de mi declaración no puede ser más normal. Todas mis ganancias se reducen a mi escaso salario por cuenta ajena y a la renta del alquiler de un piso, que declaro normalmente. Este año, además, tengo deducción por lo invertido en la compra de mi vivienda habitual y desgravación por aportación de 10.000 euros a un fondo de pensiones. Si lo que se aplica al incremento patrimonial es el 18%, (lo que daría unos 30.600 euros) ¿cómo es posible que el resultado de la declaración me salga a pagar cerca de 60.000 euros (esto es, casi el doble)?. Yo creo que es porque se cuenta doblemente; se cuenta el 18% de lo que se consigna en el apartado de ganancias patrimoniales, y se vuelve a contar como rendimiento pues se suma a la cuota íntegra, por lo que aumenta la retención. Por eso digo lo de la “doble imposición”.
Espero haberme explicado algo más. Si no, trataré de dar más detalles. Le aclaro que vivo en Madrid, por si pudiera indicarme algún profesional al que acudir, pues este año no me siento capaz de hacer la declaración yo sola.
Muchísimas gracias por todo.
Debo aclarar que lo que hice fue un intento de cálculo aproximado, sin mucho rigor, simplemente para saber si me iba a arruinar o sería un gasto asumible. Para ello, utilicé el PADRE del 2006. En este momento no tengo conmigo el borrador, pero puedo explicarlo con cantidades aproximadas. Como Vd. sabrá hay un apartado específico para consignar la ganancia patrimonial, donde consigné unos 170.000 euros, como digo sin demasiado rigor en el cálculo. El resto de mi declaración no puede ser más normal. Todas mis ganancias se reducen a mi escaso salario por cuenta ajena y a la renta del alquiler de un piso, que declaro normalmente. Este año, además, tengo deducción por lo invertido en la compra de mi vivienda habitual y desgravación por aportación de 10.000 euros a un fondo de pensiones. Si lo que se aplica al incremento patrimonial es el 18%, (lo que daría unos 30.600 euros) ¿cómo es posible que el resultado de la declaración me salga a pagar cerca de 60.000 euros (esto es, casi el doble)?. Yo creo que es porque se cuenta doblemente; se cuenta el 18% de lo que se consigna en el apartado de ganancias patrimoniales, y se vuelve a contar como rendimiento pues se suma a la cuota íntegra, por lo que aumenta la retención. Por eso digo lo de la “doble imposición”.
Espero haberme explicado algo más. Si no, trataré de dar más detalles. Le aclaro que vivo en Madrid, por si pudiera indicarme algún profesional al que acudir, pues este año no me siento capaz de hacer la declaración yo sola.
Muchísimas gracias por todo.
Perdón, perdón, perdón por la liarla.
Ayer por la tarde estuve revisando el borrador que hice y creo que ya he visto lo que hacía mal. En primer lugar, aclararé que cuando yo decía “cuota íntegra”, en realidad debía haber dico “base imponible”; es que hablaba de memoria y como no tengo mucha idea...
Bueno, el caso es que yo estaba imputando la ganancia como generada en un solo año y así me crujía, claro. Me incluía todo el capital en la base liquidable general. Me extrañó que no me pidiese la fecha de compra y, ayer, mirándolo con más detenimiento, vi que tenía que ponerlo como generada en más de un año. Y ya la cosa cambia bastante; ahora me pone este dinero en la base liquidable especial, o algo así, y el resultado de la declaración pasa de tener que pagar casi 70.000 €, a 17.000 €, que no es que sea poco, pero ya no tendré que tirarme por la ventana.
De todas formas, reitero mi necesidad de consultar a un profesional, si alguien pudiera indicarme alguno en Madrid, y mi agradecimiento por todas las respuestas recibidas y por los intentos por ayudarme.
Ayer por la tarde estuve revisando el borrador que hice y creo que ya he visto lo que hacía mal. En primer lugar, aclararé que cuando yo decía “cuota íntegra”, en realidad debía haber dico “base imponible”; es que hablaba de memoria y como no tengo mucha idea...
Bueno, el caso es que yo estaba imputando la ganancia como generada en un solo año y así me crujía, claro. Me incluía todo el capital en la base liquidable general. Me extrañó que no me pidiese la fecha de compra y, ayer, mirándolo con más detenimiento, vi que tenía que ponerlo como generada en más de un año. Y ya la cosa cambia bastante; ahora me pone este dinero en la base liquidable especial, o algo así, y el resultado de la declaración pasa de tener que pagar casi 70.000 €, a 17.000 €, que no es que sea poco, pero ya no tendré que tirarme por la ventana.
De todas formas, reitero mi necesidad de consultar a un profesional, si alguien pudiera indicarme alguno en Madrid, y mi agradecimiento por todas las respuestas recibidas y por los intentos por ayudarme.
hola amigo
Compré el piso por 20 millones(unos 3 millones por ejemp. de notaria y de más) estoy hipotecado en 10 millones y lo quiero vender por 40 millones ¿cuanto dinero tendría que pagar de impuesto de patrimonio si me veo con 40 millones en el bolsillo una vez que haya comprado una segunda vivienda habitual por valor de 30 millones(mas, por ejem. 3 millones de notarias y de mas..?
un millón de gracias
Compré el piso por 20 millones(unos 3 millones por ejemp. de notaria y de más) estoy hipotecado en 10 millones y lo quiero vender por 40 millones ¿cuanto dinero tendría que pagar de impuesto de patrimonio si me veo con 40 millones en el bolsillo una vez que haya comprado una segunda vivienda habitual por valor de 30 millones(mas, por ejem. 3 millones de notarias y de mas..?
un millón de gracias
