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Incumplimiento del convenio regulador y usufructo de vivienda

8 Comentarios
 
Incumplimiento del convenio regulador y usufructo de vivienda
06/09/2017 11:47
Buenos días.
Pongo en antecedentes.
El caso que se me plantea es separación por mutuo acuerdo. El padre, según convenio regulador, se queda con el usufructo de la vivienda (por mutuo acuerdo, repito) con hijo menor e hija estudiante mayor de edad.
Pasados los dos años de la firma del divorcio y habiéndose pactado que en ese periodo se haga entrega de la mitad de la vivienda a la madre (en paro), el padre no cumple el convenio regulador y no entrega la mitad del dinero de la vivienda y bienes a la madre.
Además decide ir pagándole esa mitad como un sueldo de 500,00 €uros mensuales.
Un año después, el padre se marcha a vivir a casa de su pareja, abandona la casa familiar y decide echar a la hija mayor de edad (en ese momento ya trabajando). Finalmente decide irse poniendo a la hija un contrato de alquiler, excluyendo de ese contrato al hijo (ya mayor de edad y sin estudiar ni trabajar).
Al mes de abandonar la vivienda, el hijo se marcha de la misma por disputas al no contribuir en gastos básicos de la vivienda familiar.

Ese mismo año el padre decide reducir los 500,00 €uros mensuales que está pagando a la madre a 400,00 €uros (repito: madre en situación de paro y búsqueda constante desde el divorcio).
Pasados los 3 años del contrato de alquiler que realizó a la hija, decide echarla de nuevo de la vivienda, a pesar de las opciones expuestas para alquiler, alquiler con opción a compra y venta que solicita la misma.

Mis preguntas son las siguientes:

- ¿Tiene algún derecho la hija mayor de edad y trabajando o prioridad a la hora de alquiler o venta del inmueble familiar?
-¿Qué derechos tiene la madre con respecto a la vivienda si el padre (según interpreto) pasados 5 años del divorcio no ha devuelto un importe con el que ella podría acceder a otra vivienda y, creo entender, ha renunciado el usufructo de la misma?
-¿Tenía el padre derecho a alquilar la vivienda sin consentimiento de la madre?¿De ese alquiler, le correspondería la mitad a ella?

A ver si con vuestra ayuda, conseguimos aclarar un poco el tema. Ya sé que es complicado.

Un saludo y muchas gracias.
sarapiki
Adfin86
06/09/2017 12:38
Hay muchas cosas mezcladas, yo creo.

Lo primerisimo: si en convenio se establecio que al cabo de 2 años el padre entregaba a la madre la cantidad X, en concepto de 1/2 del valor de la vivienda, y no lo ha hecho, corresponde solicitud de ejecucion de sentencia.

Es usufructo se constituyo por tiempo determinado, o con caracter vitalicio? ¿Esta inscrito ese derecho real de usufructo? ¿Es realmente usufructo, o uso y disfrute? Son conceptos diferentes.
Si el padre tiene reconocido el derecho de usufructo, entonces si, puede alquilar la vivienda y no, a la madre no le corresponderia parte de ese alquiler

¿Por que al cabo de 3 años rescinde el contrato de alquiler de la hija? No recuerdo ahora mismo lo que establece la LAU, pero juraria que el contrato se prorroga hasta 5 años... de ser como yo pienso, el padre no puede echar alegremente a la hija, ni a nadie, que tenga contrato de alquiler... y si, si se pone a la venta, entiendo que la hija tendria derecho de tanteo y retracto, pero bueno, repito que en legislacion de arrendamientos no estoy muy al dia...
Adfin86
sarapiki
06/09/2017 12:50
Gracias por contestar, sarapiki.

El plazo para pagar la cantidad establecida en convenio era de 2 años en 2010-2012. Teniendo en cuenta que estamos en 2017, ¿existe plazo de caducidad para la ejecución de sentencia?

Lo que establece la LAU es un mínimo de 3 años. Antiguamente sí eran 5. Pero del resto que me comentas de tanto y retracto no tengo ni idea.

Con respecto al usufruto, el convenio regulador dicta que el padre se adjudica la vivienda en pleno dominio una vez entregue la mitad del valor de la misma (y bienes) a la madre.
Pero, sí que es verdad que sólo pone que al padre se le atribuye el USO por quedar bajo la guarda y custodia del hijo menor (que ya no es menor y además se marcho por propia voluntad de la vivienda).

Un saludo.
Schezlaf
Adfin86
06/09/2017 13:43
Tema interesante y complejo, por lo que sería necesario examinar toda la documentación y antecedentes para dar una respuesta lo más adecuada posible.

Efectivamente, la Ley 4/2013 modificó, entre otros aspectos, el art. 9 de la Ley 29/1.994, de arrendamientos urbanos, estableciendo desde ese momento un plazo mínimo para la duración del contrato de tres años (art. 9), si bien, hay que tener en cuenta que si dicho plazo ha finalizado pero el padre/arrendador no hubiera notificado a la hija/arrendataria su voluntad de renovar el contrato, con al menos 30 días de antelación, ésta podría permanecer en la vivienda ya que el contrato se habría prorrogado automáticamente un año más.

En tu segundo post aporta datos fundamentales, como es el hecho de que "el padre se adjudica la vivienda en pleno dominio una vez entregue la mitad del valor de la misma y bienes a la madre" y "que se le atribuye el uso por quedar bajo la guarda y custodia del hijo menor" por lo que entiendo que, en principio, podría ser factible una modificación de medidas donde solicitar el uso de dicho inmueble, al menos durante el mismo tiempo que el padre ha disfrutado de la vivienda sin convivir con sus hijos.

Un saludo.
Adfin86
Schezlaf
06/09/2017 17:10
Schezlaf, el padre notificó con tres meses de antelación y mediante burofax a la hija la salida del domicilio. Pero sobre esa cuestión preguntaba si tenía algún derecho a quedarse en la vivienda, a pesar de haber propuesto opciones al padre (alquiler, alquiler con opción a compra y venta de la vivienda) y éste haberlas rechazado.

¿Podríais decirme en que consistiría la modificación y solicitud del uso del inmueble? ¿En caso de que le retirara, una vez recibida la demanda por impago del acuerdo en convenio regulador los 400,00 €uros mensuales a la madre, se le puede exigir que haga frente al mismo en un plazo fijo o incluso a que solicite préstamo personal?
La duda en sí es que no se quieren ampliar los plazos para el pago por la situación en que se encuentra la madre.

Un saludo y gracias por responder.
Schezlaf
Adfin86
07/09/2017 09:43
Adfin86, hablas en tus posts de un divorcio de mutuo acuerdo por el que al padre se le atribuye el usufructo de la vivienda, siendo la causa de esa atribución el hecho de ostentar la guarda y custodia del hijo menor, y que se estableció un periodo de dos años de la firma del divorcio, supongo que será bien desde la firma del convenio bien desde la sentencia, para el pago del precio de la vivienda y bienes, aclarando que “el convenio regulador dicta que el padre se adjudica la vivienda en pleno dominio una vez entregue la mitad del valor de la misma y bienes a la madre”

A falta de más información (¿estamos ante una liquidación de la sociedad de gananciales? ¿consta inscrita ese negocio jurídico en el registro de la propiedad? ¿el pago fraccionado del precio que hoy en día se está efectuando fue acordado por ambas partes o fue decidido unilateralmente por el padre?), de examinar con detalle el convenio regulador y por lo que comentas, veo dos posibilidades:

La primera, la más lógica, sería instar, tal y como dice sarapiki, la ejecución de sentencia, interesando el pago del precio y señalando bienes para embargo.

La segunda, en función de lo que comentas e insisto, a falta de examinar con detalle la documentación, podría ser una modificación de medidas, sobre la base de que el negocio jurídico descrito en el convenio regulador (adjudicación del bien por liquidación de la sociedad de gananciales, extinción de pro indiviso o compraventa) estaría sujeto a condición suspensiva, ya que afirmas que: “el padre se adjudica la vivienda en pleno dominio una vez entregue la mitad del valor de la misma”. Por este motivo, entiendo que ha sido vuestra voluntad condicionar la transmisión del dominio del 50% de la madre al pago del precio en un plazo máximo de dos años, por tanto al no haber transmisión del dominio y no haberse cumplido la condición (pago del precio en el plazo de dos años) la madre seguiría siendo propietaria y sobre tal postulado se podría fundamentar la modificación de medidas interesando el uso y disfrute de la vivienda.
Adfin86
Adfin86
07/09/2017 10:08
Buenos días, Schezlaf.

Creo que no me dejo en el tintero más información... El matrimonio era en régimen de gananciales, sí.
Por tanto, a la firma del convenio regulador. El padre queda con uso de la vivienda (sólo uso) por guarda y custodia del menor (que como dije ya no es menor ni vive en el domicilio familiar por decisión propia), debiendo abonar a la madre (en situación desfavorable por paro desde el momento del divorcio) la mitad de todos los bienes (vivienda, cuentas de ahorro, mobiliario...) en el plazo de dos años.
Han pasado 5 años desde que debiera hacer la liquidación y no ha cumplido.

El pago fraccionado lo comentó él verbalmente (sé que a pesar de todo, sigue siendo vinculante) al año de haberse cumplido el plazo de pago, y la madre aceptó. Pero ese fraccionamiento se aceptó por 500,00 €uros y un año más tarde, de forma unilateral, decidió bajarlo a 400,00 €uros.

Obviamente, la madre, cansada de que el padre tenga la sartén por el mango (como se suele decir) está barajando las posibilidades de la demanda para recuperar de una vez todo lo pactado en convenio regulador.

- Una vez interpuesta demanda ejecutiva, tiene plazo de 10 días para realizar el pago, según tengo entendido. Pero en caso de no realizar el pago completo, mi pregunta es si la madre puede requerir el uso de la vivienda digamos por un plazo estimado hasta que él le liquide la deuda completa, o por el contrario su situación empeorará.
¿Sabríais decirme si en caso de no pagar en ese plazo de 10 días, cuánto se puede alargar la situación y qué opciones inmediatas tendría la madre?

Un saludo y muchas gracias.
Schezlaf
Adfin86
07/09/2017 10:59
Hablas de que "han pasado 5 años desde que debiera hacer la liquidación y no ha cumplido"¿Hubo liquidación de gananciales o se pospuso esa liquidación para un momento posterior, dos años desde la sentencia de divorcio?
Adfin86
Schezlaf
07/09/2017 11:16
Te cito textualmente según convenio regulador firmado en 2009:

"El padre abonará a la madre, en el plazo de dos años y seis meses a partir de la firma del presente documento, la mitad de la cantidad en la que se ha valorado la finca".

Además habla también de plazos en otros bienes como vehículos y mobiliarios que tampoco se han cumplido.

Si tenemos en cuenta esos dos años y seis meses desde final de 2009, nos queda que en 2012 a más tardar tendría que haber abonado todo. Estamos en 2017 y no se ha percibido más que esos pagos fraccionados.

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