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Indemnización por contrato de alquiler indefinido?

14 Comentarios
 
Indemnización por contrato de alquiler indefinido?
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05/04/2005 08:42
A continuación os expondré el caso de mi familia para ver si me podéis ayudar.

Mi familia vive desde hace 35 años en un piso de alquiler con contrato indefinido. Hace unos 5 años, cuando se formalizó la LAU, procedió a la actualización del alquiler en función de la renta para poder conservar el contrato de alquiler indefinido, con el consecuente incremento en el alquiler que ello suposo (otros inquilinos optaron por cambiar el contrato de indefinido a temporal, con vigencia de 7 años, sin que se le incrementara el alquiler).

Hoy nos ha llegado a nuestros oídos, que van a vender todo el complejo de pisos a un inversor, y que la idea de dicho inversor es la siguiente:

Tirar todos los edificios (dejando únicamente la estructura de ellos) y hacer nuevos pisos, con muchos menos metros cuadrados.

Las preguntas son la siguientes:

1) ¿Tienen derecho a echar prácticamente el edificio abajo para construir otros pisos habiendo gente con contratos de alquiler indefinidos? ¿Dichos inquilinos se pueden negar a ello?

2) En el caso de tener derecho, ¿no tendrían que pagar a esa gente con contratos de alquiler indefinidos una cantidad en concepto de indemnización en función de los años que llevarán ahí viviendo?

3) ¿Qué cantidad le correspondería a esos inquilinos por ley?

Muchas gracias
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05/04/2005 23:05
Sí derribar para construir más pisos (con uno sólo más de lo que hay en la actualidad bastaría), la idea de estos inversores es plausible. En este caso, no obstante, dispones del llamado "derecho de retorno", o sea, que el constructor te tiene que dar un piso del nuevo edificio... aunque no por el mismo precio, ya que a la renta que pagas le sumará, con arreglo a una fórmula, los gastos de derribo y construcción del nuevo piso. Como la construcción está cara, el alquiler puede incrementarse mucho. Por otra parte, el nuevo piso sólo debe tener un porcentaje de la superficie del antiguo (creo que es el 60 o el 70 por ciento, está en la LAU). Según la ubicación del piso, puedes encontrarte pagando un alquiler cercano a los precios de mercado por ese nuevo piso. Sigo hablando de memoria al decirte que también puedes optar por una indemnización... pero en lo que hace a indemnizaciones marcadas por ley en cuestión de arrendamientos antiguos, aquí el "chollo" de disponer de un alquiler antiguo se vuelve contra el inquilino, pues estas indeminizaciones, al estar basadas en la renta que se paga cada mes, acostumbran a ser casi simbólicas. Si no estoy equivocado, por otra parte, la cantidad de años que lleves viviendo ahí no modifica ni para bien nipara mal el importe de esa indemnización.
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06/04/2005 09:22
Estás seguro que es así??
Yo recuerdo haber visto en las noticias, propietarios que ejercían el "moobing" mobiliario a inquilinos para que abandonaran el piso que tenían, porque querían echar todo el edificio abajo y construir nuevas viviendas.......ese inquilino, concretamente una señora, se quejó, fue a los tribunales y ganó, con lo que no pudieron echarla de su casa.
No me puedo creer que los inquilinos estén tan indefensos delante de la ley........y además si fuera así todo el mundo que tuviera pisos donde están cobrando miserias como 50 euros al mes, harían eso....no?

Gracias por contestar
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06/04/2005 12:38
Esto depende muchos factores. Por ejemplo, si los inquilinos con renta antigua que hay en este edificio son varios, al constructor puede no interesarle tener que conceder tantos derechos de retorno porque eso, de alguna forma, le inmovilizaría la inversión: no puede vender esos pisos, los tiene que alquilar a la fuerza. Si son pocos, evidentemente, la cosa varía.

También está el tema de la edificabilidad; hay muchas vías en las que hace décadas podrían construirse, por ejemplo, hasta seis pisos de altura, mientras que actualmente se pueden levantar dos o tres, con lo cual no es factible cumplir con el precepto de construir “las viviendas que había más una”.

Y también está el hecho de que, si se acoge a esta posibilidad, el constructor debe someterse a un procedimiento; hay que tramitar un permiso en el gobierno civil, respetar unos plazos –creo que el inquilino tiene seis meses o un año antes de desalojar para proceder al derribo- y construir en un plazo razonable pero predeterminado –entre uno y dos años durante los que el inquilino debe buscarse alojamiento provisional por su cuenta. En general, si puede evitarlo, un constructor prefiere trabajar a su aire.

La combinación de todos estos factores es lo que puede dar lugar a casos como el que comentas. Pero esto no quiere decir que la posibilidad no exista, ni que no se haya usado muchas veces. Está regulado por la disposición adicional octava de la LAU.

Finalmente, decirte también que no opino que los inquilinos estén indefensos, a este respecto. Pueden optar por un piso donde lo tenían, y el incremento que sufren en el alquiler, que admito que puede ser sustancial, es en concepto de la mejora que les supone disfrutar de un piso a estrenar.
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06/04/2005 14:30
Creo que es un tema lo suficientemente delicado y complejo, para que no se queden con una sola opinion de este foro (con todo el respeto para Bordas). Deberian realizar una consulta a un buen abogado, antes de tomar una decision.
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06/04/2005 17:22
Lexis, lo del abogado ya está en marcha.....la semana que viene tienen hora.......sólo quería saber un poco por dónde podrían ir los tiros.

Sigo pensando que el inquilino está bastante indefenso: tienes el "derecho de retorno" está bien, pero a un piso que puede verse incrementado el alquiler a un precio mucho más elevado, te pueden dar un piso mucho más pequeño, tienes que hacer dos traslados de piso, tienes que estar dos años viviendo no se sabe dónde.........vamos que más que derechos lo que el inquilino tiene son imposiciones.

Yo sigo pensando que las indemnizaciones por dejar el piso para una familia que está pagando 500 euros de alquiler y que lleva más de 35 años viviendo, no pueden ser "simbólicas"......si alguien pudiera calculármelo me haría un favor.

Gracias
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06/04/2005 18:54
Lexis tiene razón: entendiendo que lo que querías era una idea general sobre la situación, es eso lo que te ofrecía. Pero todos los casos tienen sus particularidades, y nadie mejor que tu abogado podrá orientarte. En un caso como éste, complicado incluso de trámites, es muy aconsejable recurrir a un abogado.

Por lo que hace a la “indemnización símbolica”, tal vez me expresé mal: sólo decirte que esta indemnización se calcula en base al alquiler que se paga. Obviamente, en casos de inquilinos que pagan 50 euros, como tú comentabas antes, la indemnización será raquítica. La tuya, sería diez veces superior, ya que pagas 500. Si no me equivoco, esta indemnización es, en principio, de seis mensualidades de renta.

Si te lees los artículos 78 y siguientes (creo que hasta el 94) del texto refundido de la lau entenderás un poco más todo este proceso y, posiblemente, entenderás luego mejor todo lo que te comente tu abogado.

(yo me lo he releído por encima y he advertido algún pequeño error en mis anteriores posts: por ejemplo, el número de nuevas viviendas a construir no son --en principio-- las que hay más una, sino las que hay más un tercio, y la superficie de la nueva vivienda opcional es del 75 por ciento de la anterior).

Suerte.
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07/04/2005 08:40
Buenas,

Ayer finalmente mi familia fue a consultar a un abogado experto en temas inmobiliarios y arrendamientos. Y le dijo lo siguiente:

No tiene porqué preocuparse de nada porque teniendo un contrato de alquiler indefinido, no pueden moverle de su sitio si usted se niega, teniendo en cuenta que el edificio tiene tan solo 35 años y que está en perfecto estado.

Vamos que no cabe ni indemnización, ni derecho de retorno, ni nada.............con negarse un solo inquilino con alquiler indefinido a tales obras, no pueden ejecutarlas.

Espero vuestros comentarios

Un saludo
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07/04/2005 11:31
Hola,

Aquí vendría bien un urbanista, pero la resolución administrativa de reedificación puede ser recurrida hasta llevarla a los tribunales, incluido el T.S ¿no? Con lo que no siendo firme, no se puede proceder a la reedificación. Como argumento el art. 79.2 de la LAU del 64.

Con lo que el inversor se ha pillado los dedos, ó lo que es lo mismo, pacta una buena salida para tu caso. ¿Es factible?

Una posibilidad maja puede ser que te den una opción de compra por un precio inferior al de mercado. Por lo que pagas de renta puedes conseguir una hipoteca, pongamos de 15 kilos.

El constructor tiene dos opciones: renta antigua de 500 €/mes y riesgo de paralización de la obra (quizás ya cuente con eso), ó venta a precio de 15 kilos (quizás sea el coste de la edificación). Puede ser tentador.

La experiencia me dice que lo que siempre quieren es el edificio vacío de "bichos".

Ahora yo lanzo una pregunta clásica, que puede dar un bonito debate. En la venta de un edificio entero, ¿tiene los inquilinos de pisoss individuales el derecho de retracto sobre su piso?

Un saludo

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07/04/2005 11:42
Desde luego que puede ser tentadora esa oferta, pero la cuestión es la siguiente: si por un inquilino o por varios, se les puede fastidiar todo el plan de reedificación, con su consecuente ganancia......yo te aseguro que no dejo que mi familia salga de ahí sin un "gran pellizco"........vamos que ni por 30 kilos dejo que se vayan.....

Todo esto lo digo porque la verdad es que lo que más le conviene y apetece a mi familia, es seguir disfrutando del alquiler indefinido que tienen en un muy buen piso, sin tener que hacer ni traslados, ni pensar en gastos de comunidad, derramas,....vamos que no les interesa para nada dejar esa priviliegiada posición de alquiler indefinido.........por lo que o se negarán a cambiar (que será lo más probable) o pedirán el oro y el moro para cambiar esa posición (recordemos que llevan 35 años viviendo ahí).........

Un saludo

PD: por cierto, qué es el derecho de retracto??
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08/04/2005 17:46
El estado del edificio y su antiguedad son solo dos de los puntos que se tienen en cuenta a la hora de conceder licencia para este tema de derribo y reedificacion. Que este en buen estado y no sea demasiado antiguo no es garantia,aunque mejor esto que estuviera viejo y ruinoso, claro.
Si este tema que dice Roseboud es de uno varios edificios me extraña mucho que un inversor se pille los dedos en un tema de tanto dinero; o tienen unos planes diferentes a los rumores que dice o se han asesorado, porque esta clase de gente son los primeros en tener abogados y en calcular las inversiones para no meter la patita.
En fin, que yo no despistaria en este tema.
Ah, y el tema del retracto.... Si lo que se vende es el edificio o edificios enteros no ha lugar a derecho de retracto ni de tanteo por parte de los propietarios de los diversos pisos.Si se vendiera el piso en cuestion solo, si.
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05/03/2006 18:12
Indemnizaciones milonarias? Estais de coña. Os creeis que ningún juez va a obligar a un propietario a pagar un solo duro por contruir en un edificio/solar que es de su propiedad?

En fin. Lo que te diría es que te des con un canto en los dientes por que te den el retorno sin fastidiarte demasiado.

No tienes ningún derecho sobre el piso donde vives, excepto el derecho a seguir viviendo en él.

Vete ahorrando un poco para la entrada de un piso.

Saludos,

Mario
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Jan
06/03/2006 19:37
Hola. De momento sólo voy a responder a la pregunta formulada por el Sr Rafael33. En el supuesto de la venta de una finca entera compuesta por varios pisos o locales ocupados por distintos arrendatarios no cabe derecho de tanteo ni de retracto.

Salvo mejor opinión. Un saludo.
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07/03/2006 00:52
Realmente es curiuoso ese tema, y pone sobre el tapete la otra cara de lo que han dado en llamar el fenómeno del mobbing. Si miras la tele o ves los periódicos parece como si todos los inquilinos de renta antigua fueran ancianitos desvalidos asediados por matones a sueldo. En la realidad, al menos en la que por mi experiencia conozco yo, hay tantos de esos como otros, digamos vividores provistos de un buen morro que a la que ven la oportunidad intentan forzar indeminizaciones como las que se han mencionado aquí... "30 millones me parece poco" he leído, como para que les devuelvan el cuádruple de lo que han pagado estando de arrendatarios...y los propietarios no sonsiempre Rockefeller, precisamente.
Para acceder a la propiedad de un piso la mejor fórmula es el trabajo y el ahorro. La otra es la lotería. Pero esto de las indemizaciones de ciencia-ficción es sólo eso, ciencia-ficción y sueños locos.
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14/10/2006 10:50
Estoy de acuerdo con rosa. Yo tuve que aguantar como una inquilina de una tía mia, decía que a veces tenía que prestarle dinero a mi tía. ¿Cómo iba a no tenerle que prestar dinero si tenía una renta de 2.000 pesetas en 1993?.

Que el estado pusiera esta ley para proteger a los inquilinos y evitarse el problema de las pensiones de un montón de gente sin recursos, no debería valer para que gente como tú se ampare en ella para creerse con algún derecho sobre algo que no es suyo.

Como Mario te digo que vayas pensando en ahorrar.

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