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Inquilina en apuros

7 Comentarios
 
Inquilina en apuros
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13/11/2006 20:01
Hola,

Vivo con mi pareja en alquiler, cuyo contrato finaliza dentro de dos años.

Falleció la dueña del inmueble y los hijos pretenden venderla. Vineron a tasarla y nos comunicaron el precio por el que pretenden venderla. Nosotros no estamos dispuestos a pagar ese precio.
Ahora quieren venir con una persona de una inmobiliaria, suponemos que para calcular por cuanto la pueden vender.
Me gustaría saber los siguiente:
- qué indemnización nos correspondería a nosotros si decidiera venderla.
- Cuanto tiempo tedriamos para irnos.
- Si tienen derecho de enseñar la casa cuantas veces quieran.

Muchísimas gracias a quien pueda informarme.

Nashey
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14/11/2006 11:40
Puede negarse a que la inmobiliaria muestre la vivienda. Eso no es uno de los supuestos que recoge la LAU.
Aunque la vendan, ustedes tienen derecho a permanecer el tiempo que establece el contrato.
Ellos veran, si les interesa indemnizarlos para que ustedes dejen la vivienda.
Vean bien en el contrato de arrendamiento que ustedes han firmado, si hay una clausula relativa a que el propietario, puede solicitar la vivienda para su uso.
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Jan
14/11/2006 12:06
Hola Nashey. En primer lugar necesitaría la fecha de celebración del contrato. Imagino que esta es posterior al 1 de Enero de 1995. Si estoy equivocado,por favor, dígamelo.

En segundo lugar necesitaría saber si el contrato de arrendamiento que usted firmó es de duración superior o inferior a 5 años. En el primer caso, es decir de duración superior a 5 años, es preciso que indique si existe una cláusula en el mismo en virtud de la cual la enajención( venta) de la vivienda daría lugar a la extinción del contrato.

Para el supuesto de que el contrato fuera posterior al 1 de Enero de 1995, su duración fuere inferior a 5 años y el mismo se halle aún dentro de ese plazo( Vg. La duración inicial fue de 3 años y aún le quedan 2 por cumplir), las respuestas a sus preguntas son las siguientes:

1)"¿ qué indemnización nos correspondería a nosotros si decidiera venderla."?. En primer lugar hay que hacer referencia al modo en el que los herederedos de la arrendadora originaria les ha comunicado su voluntad de enajenar la vivienda.En este punto es de aplicación el art 25, puntos 1 y segundo LAU 1994.

Artículo 25. Derecho de adquisición preferente

"1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma."


Bien, la notificación ha de revestir carácter fehaciente,es decir, mediante burofax con acuse de recibo o a través de conducto notarial. La oferta hecha por los herederos tiene carácter firme e irrevocable, por lo que después de hecha NO podrá ser modificada. Dicha notificación debe contener el precio y demás condiciones esenciales de la transmisión.

El plazo que usted tiene para aceptar o rechazar la oferta es de 30 días naturales a contar desde que recibió la notificación. Si usted rechaza la oferta, los herederos tendrán un plazo de 180 días naturales a contar desde el siguiente a aquel en el que usted les comunica que rechaza su oferta para transmistir( vender) la vivienda. Si transcurrido dicho plazo no se efectúa la transmisión, los herederos para poder vender la vivienda deberán volver a notificarles con carácter fehaciente su intención de venderla y comenzarán a computarse otra vez los plazos indicados( 30 días, 180 días..).

Si los herederos no cumplen los requisitos que he enumerado entrará en juego el punto 3 del art 25 LAU 1994:

"3. En el caso a que se refiere el apartado anterior podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada."

perfil
Jan
14/11/2006 12:16
Continuación del post anterior.

Imaginemos que los herederos cumplen todos los requisitos que exige la Ley ( por lo tanto no sería de aplicación el art 25.3 LAU 1994) y usted rechaza la oferta. En este caso sería de aplicación el art 14.1 LAU 1994:

Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada

"El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria."

Elo significa que usted y su pareja podrían continuar en la vivienda, CON LAS MISMAS CONDICIONES( RENTA, ACTUALIACIÓN DE LA RENTA, ECT), durante el periodo que reste para cumplir 5 años. En su caso 2 años más. Así, NO HAY DERECHO A INDEMNIZACIÓN ALGUNA PARA USTED.( con esto respondo a su segunda pregunta).

"¿ Si tienen derecho de enseñar la casa cuantas veces quieran?". Una vez que usted ha rechazado la oferta( recuerde el plazo de 30 días naturales que le mencioné) los herederos tienen derecho a enseñar la vivienda. Eso sí, deben acordar con usted el día/s y hora/s en el/los que la vivienda será visitada por un tercero.

Salvo mejor criterio. Un saludo.



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Jan
14/11/2006 12:19
Para el Sr H-25.Acabo de ver su respuesta . Le pido disculpas pues nuestros mensajes se han cruzado.

Para Nashey. Si es tan amable confirme si, como ha dicho el Sr H-25, en su contrato "hay una clausula relativa a que el propietario, puede solicitar la vivienda para su uso.".

Un saludo.
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14/11/2006 17:19
Os transcribo literalmente lo que dice al respecto el contrato:

"La vivienda arrendada lo es para ser destinada única y exclusivamente a satisfacer las necesidades de vivienda no permanente del arrendatario. Cualquier modificación de la parte arrendataria (debería ser arrendadora, creo) quiera efectuar con relación a la titularidad deberá contar con la autorización expresa y escrita de la parte arrendadora (arrendataria, imagino) según establecen los artículos 8.1 y 8.2 de la L.A.U.

Este contrato tendrá una duración de un año, comenzando a regir el día 1 de septiembre de 2003, pudiendo ser prorrogado por periodos anuales hasta un máximo de 5 años, salvo que el arrendatario manifieste a los arrendadores con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Esta prórroga no procederá en caso de necesidad para los arrendarores de ocupar la vivienda antes del transcurso de los 5 años para destinarla a vivienda permanente para sí, según establece el artículo 9.3 de la L.A.U.".
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14/11/2006 17:26
En cuanto al modo de comunicación de la intención de vender la casa, no lo han hecho formalmente como habeis comentado. Nos lo comunicaron por teléfono y ahí quedo la cosa... De hecho, no sabemos ni cuantos herederos son, puesto que son varios hijos los que tenía la difunta. Lo único que tengo claro es que tienen prisa por vender la casa y repartir el dinero.

Mil gracias.
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Jan
15/11/2006 11:20
Hola nashey. Gracias por transcribir literalmente el contenido de las clausulas que le habíamos solicitado.

En primer lugar, imagino que habrá un error de transcripción en la primera clausula. Usted ha escrito:"La vivienda arrendada lo es para ser destinada única y exclusivamente a satisfacer las necesidades de vivienda NO permanente del arrendatario. Cualquier modificación de la parte arrendataria (debería ser arrendadora, creo) quiera efectuar con relación a la titularidad deberá contar con la autorización expresa y escrita de la parte arrendadora (arrendataria, imagino) según establecen los artículos 8.1 y 8.2 de la L.A.U. ". Y creo que el contenido correcto será : "La vivienda arrendada lo es para ser destinada única y exclusivamente a satisfacer las necesidades de vivienda PERMANENTE permanente del arrendatario. Cualquier modificación de la parte arrendataria (debería ser arrendadora, creo) quiera efectuar con relación a la titularidad deberá contar con la autorización expresa y escrita de la parte arrendadora (arrendataria, imagino) según establecen los artículos 8.1 y 8.2 de la L.A.U.

En segundo lugar, efectívamente sí se incluyó en el contrato la cláusula en virtud de la cual se concede al Arrendador la facultad de negarse a la prórroga por necesitar la vivienda para sí. " Esta prórroga no procederá en caso de necesidad para los arrendarores de ocupar la vivienda antes del transcurso de los 5 años para destinarla a vivienda permanente para sí, según establece el artículo 9.3 de la L.A.U.".

Elo significa que el tercero adquirente podría hacer uso de dicha clausula. Sin embargo, si hace uso de la misma tendrá que cumplir, al igual que tendría que cumplirlo el actul Arrendador, lo estipulado en el art 9.3, último párrafo LAU 1994:

"3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco."

Finalmente y en lo reltivo a la forma de comunicarle a usted la intención de enajenar la vivienda. No vale, como ya dije, la mera comunicación oral o telefónica de la misma. Mi consejo es que hable con su Arrendador y le explique cómo han de hacerse las cosas. En caso de que se niegue a ello, acuda a un/a profesional de la abogacía para defender sus derechos como Arrendatario.

Salvo mejor criterio. Un saludo.




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