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inquilinos

4 Comentarios
 
Inquilinos
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09/03/2009 17:47
Soy casera. Tengo mi piso alguilado desde el mes de Agosto 2008. El contrato es por 2 años con las clausulas de renovación automática legales. Durante estos meses he tenido varios problemas con mis inquilinos: no pagaban a tiempo, reparaciones inventadas, no pagan la luz, gas, agua. El 9 de febrero de 2009 me reuní con ellos, me saldaron las deudas y yo les comuniqué verbalmente que en el plazo de un mes: el 10 de marzo necesitaba que dejaran el piso para trasladarme yo a vivir. Llegada la presente fecha no me han ingresado el dinero correspondiente al alquiler del mes de Febrero y dicen que no se marchan, pq les tengo que encontrar yo piso o si no les tengo que pagar 3 meses de alquiler y pagarles el coste de la mudanza. En el contrato aparece la clausula:
'El arrendamiento se estable por un plazo de Dos años, a contar desde el día 9 de Agosto de 2008. El arrendatario tendrá la facultad de su renovación anual hasta un plazo legal máximo de 5 años; no habrá lugar a dicha renovación si el arrendatario notificase por escrito la renuncia con al menos 30 días de antelación a la finalización del plazo pactado o cualquiera de sus prórrogas o si el arrendador comunicara por escrito con al menos 30 días de antelación la necesidad de utilizar la vivienda para uso propio.'
Mi duda es si yo necesito el piso con antelación a la finalización de esos dos años
¿Es cierto, que me puedan reclamar 3 meses de alquiler y el coste de una mudanza?
No obstante a día de hoy también podría rescindirse el contrato por impago del mes de febrero.
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10/03/2009 17:35
La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos pretende que los contratos tengan una duración mínima de 5 años, estableciendo un sistema de prórroga forzosa hasta cumplir 5 anualidades, si la duración del contrato es inferior a éste plazo.

Sólo el arrendatario puede al término de cada anualidad no prorrogar el contrato, preavisando con 30 días de antelación.

La única excepción a LA PRÓRROGA es el caso de que el arrendador necesite la vivienda PARA ÉL. Este artículo ha dado lugar a distintas posturas, ya que un sector entiende que para que opere basta con que se haga la mención en el contrato, y otros consideran que dado que se podría convertir en práctica generalizada incluir una cláusula como la que usted indica en su consulta, con el fin de eludir la duración de 5 años, es necesario que en el contrato se estipule la fecha exacta en que se prevee se va a necesitar la vivienda, o hecer depender la necesidad de que ocura determinada circunstancia. ES DECIR, SE PRETENDE QUE LA NECESIDAD SEA REAL Y NO SOBREVENIDA, con el fin de evitar un fraude de Ley.

En su caso el contrato se celebró en agosto de 2008 por un plazo de 2 años, prorrogables hasta 5 salvo que el arrendatario notifique no prorrogar o usted deniegue la prórroga por necesidad de la vivienda.

Pues bien, durante los dos primeros años tiene obligación de mantener la vigencia del contrato, salvo que no se cumplan las condiciones del mismo por el arrendatario, y sólo transcurridos los dos primeros años de duración del contrato, USTED PUEDE DENEGAR LA PRÓRROGA porque necesita la vivienda para USTED, todo ello con las observaciones que le he hecho sobre la viabilidad o no de la cláusula dependiendo de los Juzgados y acreditar la NECESIDAD REAL DE VIVIENDA.

En cuanto a los EFECTOS DE LA DENEGACIÓN DE LA PRÓRROGA. el art. 9 establece que usted tiene obligación de ocupar la vivienda en el plazo de 3 meses. De no hacerlo se otorga al arrendatario la opción de solicitar se le reponga en el disfrute de la vivienda o de indemnizarle con una cantidad igual al importe de la renta por los años que resten hasta completar cinco.

No se regula derecho de indemnización al arrendatario, aunque ello no significa que no puedan reclamarla.
Por un lado si se estipuló indemnización en el contrato por esta causa, habrá de estar a lo pactado, y de no establecerse nada, los arrendatarios podrán reclamar la indemnización por los daños y perjuicios que la resolución del contrato considere les ha ocasionado.

Insisto debe diferenciar denegación de la prórroga tras la finalización del plazo de duración (dos años), de la extinción antes de dicho plazo, ya que en este segundo caso no se trataría de DENEGACIÓN DE LA PRÓRROGA POR NECESIDAD DE VIVIENDA en que le ampara la Ley, sino de una resolución anticipada del contrato, y evidentemente, entre los daños y perjuicios que podrían pedir los arrendatarios, se encontrarían los gastos de la mudanza.

Espero la información sea de su utilidad.

Leticia V.L.
Abogada
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Jan
10/03/2009 17:47
Hola lolirua. Por los datos aportados usted celebró un contrato de arrendamiento de vivienda con una duración inicialmente pactada de 2 años y en el mismo se incluyó de forma no muy ortodoxa la causa de necesidad de vivienda para la arrendadora(usted).

La citada cláusula NO puede ser ejecutada DURANTE el plazo INICIALMENTE PACTADO en el contrato(en su caso 2 años). Por lo tanto usted PODRÁ ejecutar dicha cláusula a partir del día X del mes de Agosto de 2010(cumplimiento de los 2 años)

Si usted necesita el piso ANTES de la citada fecha puede NEGOCIAR con los arrendatarios una RESCISIÓN de mutuo acuerdo con ellos. La inmdenización que le han pedido es aceptable,pero depende de usted aceptarla o no.

Finalmente indicarle que su afirmación "No obstante a día de hoy también podría rescindirse el contrato por impago del mes de febrero." NO es del todo correcta, pues primero usted debería NOTIFICAR FEHACIENTEMENTE(burofax con acuse de recibo) a su arrendatario las cantidades adeudadas, concederle un plazo de x días para que las abonase y advertirle que, en caso de no hacerlo, usted ejercerá las acciones legales oportunas.

Si su arrendatario pagase NO habría causa de resolución del contrato. Si NO pagase usted tendría que interponer demanda de resolución de contrato por impago de rentas acumulando acción de reclamación de rentas y, SI su arrendatario pagase las cantidades adeudas ANTES de la celebración de la vista, ENERVARÍA LA ACCIÓN DE DESAHUCIO.

Reciba un cordial saludo.
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11/03/2009 10:32
Muchas gracias a los dos por las aclaraciones recibidas.
Me pondré en contacto con los inquilinos, para únicamente reclamarles las cuota del mes de Febrero y el agua y gas. Si no tiene efecto mi reclamación verbal. Empezaré a enviarles el burofax y demás acciones pertinente.
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11/03/2009 17:00
De nada y suerte.

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