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Instalación de garaje en bajos de una comunidad

7 Comentarios
 
Instalación de garaje en bajos de una comunidad
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19/01/2007 21:35
Hola:

Necesito saber si existe normativa específica que debe regir la instalación de un garaje, con venta de plazas de garaje, en los bajos de una comunidad.

Gracias
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19/01/2007 23:12
Hola compañero, en cuanto a la normativa específica, depende de tu comunidad, por ejemplo, en valencia se aplica la hd91 y la normativa antiincendios, que ahora de memoria no me la sé.

En cuanto al resto de normativa, te remito a la LPH y al 396 del código civil.

En concreto, qué es lo que pasa? se trata de una comunidad con un bajo diáfano que quiere crear plazas de garajes?, se trata de un garaje que no existía físicamente?

Hay varias distinciones, en algunos casos se tendría que crear una comunidad de garajes, y en otra simplemente modificar la división horizontal haciendo constar que donde había una finca registral de X metros y con un coeficiente X ahora hay varias que entre todas hacen tantos metros y tal coeficiente.

Si a lo que te refieres es si la comunidad puede hacerlo, la comunidad no tiene personalidad jurídica a la hora de vender una zona común (no sé si te refieres a desafectar una zona común y enajenarla), por lo que se tendría que ir a la unanimidad en una junta.

No sé si te he contestado todo o no te he contestado nada, por fa, aclárame tu cuestión e iintentaré echarte un cable.
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22/01/2007 23:41
Gracias por tu interés, guarroman.

Se trata del sótano de un edificio en el que coexisten tres comunidades de propietarios. El sótano es diáfano y común a las tres comunidades.

Ahora el propietario del sótano está realizando obras para convertirlo en garaje y vender diversas plazas.

Mi interés es saber los requisitos legales para actuar de ese modo.

Gracias.

PD: Perdona mi ignorancia, pero ¿qué es la hd91?

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23/01/2007 10:09
HD 91.Son las normas de habitabilidad y diseño.

Entiendo que si el sótano no es comunitario, con cumplir los requisitos establecidos para obtener las licencias correspondientes así como concertar los pertinentes seguros podrá realizar las obras.

Ahora bien, no se decirte los preceptos legales en que me baso.
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23/01/2007 11:56
CONFIGURACIÓN DE LOS GARAJES

La palabra garaje no aparece en la enumeración del artículo 396 CC aunque si en la LPH, a los solos efectos de considerarlo anejo en su artículo 5.

La OM de 16 Mayo 1974 lo define como todo local destinado a la guarda, con carácter regular, de vehículos de motor, ciclomotores, bicicletas de los propietarios del edificio o de terceros, o para el ejercicio de la industria de garaje por parte de sus propietarios o de otras personas.

Esta falta de regulación específica permite que puedan configurarse de distintas formas:

1- Como anejo del piso o local; en este caso la plaza de garaje quedará afecta al piso o local y la transmisión o en general cualquier modificación jurídico-real del piso, implicará la del garaje, salvo acuerdo de la Junta permitiendo su desvinculación (DGRN). Es la situación contemplada en el artículo 5 LPH. En todo caso, la consideración del garaje como anejo del piso o local debe constar en el título constitutivo.

2- Como parte privativa principal a título de local: en este caso tendrá la consideración de cualquier piso o local del edificio con su correspondiente cuota de participación. Su transmisión o gravamen se producirá con total independencia y con sujeción a las reglas generales.

3- Como parte privativa comunitaria: se tratará de un local más con su correspondiente cuota, que se disfrutará por sus propietarios en proporción a la cuota indivisa de la que son titulares en el local destinado a garaje. En estos casos suele pactarse entre los propietarios que esta cuota da derecho a la utilización exclusiva y excluyente de una plaza identificada con un número. Es la situación contemplada en el artículo 68 RH que permite hacer constar la transmisión de estas cuotas en folio independiente que se abre con el numero de la finca matriz y el correlativo de cada cuota. Tras la reforma del RH en 1998 se exige que en el título constitutivo conste la descripción detallada de la zona de garaje, con la numeración, linderos y superficie de las plazas de garaje y la descripción de los elementos comunes. Además, la DGRN admite y de hecho suele pactarse en la práctica, la exclusión de las acciones de división y de retracto de los comuneros.

4- Todo el local destinado a garaje como finca única pero a su vez, dependiente de varios edificios en régimen de propiedad horizontal: es manifestación de la llamada propiedad horizontal compleja. La superficie del garaje que corresponde a la proyección vertical de cada edificio forma parte integrante de esa propiedad horizontal y está sometida a un régimen común con el subterráneo de los edificios vecinos. Los problemas jurídicos planteados se resuelven mediante servidumbres de paso recíprocas o estatutos comunes a todas las comunidades implicadas.

5- Todo el local destinado a garaje como finca independiente del propio edificio con autonomía de régimen y titularidad sobre el edificio existente sobre el garaje: La DGRN ha admitido la inscripción autónoma en el RP de la llamada unidad subterránea destinada a garaje. En este caso la propiedad de los edificios construidos sobre la superficie no afecta a la unidad subterránea y los problemas se resuelven mediante un sistema de servidumbres prediales.

6- Respecto a los garajes construidos en todo o en parte bajo el dominio público: los problemas que se planteen se resuelven coordinando las normas de derecho público urbanísticas con las de derecho privado civil para ajustarlas al especial régimen jurídico de los bienes demaniales. En la práctica se acude a figuras como las concesiones administrativas y el derecho superficie.


El punto 4 creo que es el que te regula la situacion que planteas. Un saludo
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23/01/2007 17:33
Muchas gracias, me habeis sido de gran ayuda.

Salu2
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23/01/2007 17:57
Si el propietario de los garajes es uno (supongo que la promotora), entiendo que no existirá problema alguno en realizar la división horizontal.

Si ya se han incluido los garajes en la división horizontal de los edificios, simplemente dividir el coeficiente entre las plazas de garaje resultantes; en este caso entiendo que el propietario de los garajes tendría que hacerse cargo de la escritura de modificación de coeficientes y pagar gastos de notaría y registro. Normalmente no es ni siquiera necesario el permiso de la comunidad, no obstante, esto estará regulado en los estatutos.

Si no existe dicha división horizontal, el camino es crear la división horizontal dando 100 de coeficiente y dividir. Para ello simplemente se tendrá que realizar la escritura de División Horizontal e inscribirla en el Registro de la Propiedad; una vez inscrita, se convoca Junta de Propietarios Constituyente por el propietario único (que comparecerá solo, porque es el único) y a marchar.

En cuanto a normativa de garajes, simplemente te remito a la LPH, sin más, puesto que la HD91 rige las necesidades del garaje (ventilación, desagües, alturas mínimas, anchuras de la rampa de acceso, etc...), y eso supongo que ya carece de importancia, puesto que el garaje ya se ha hecho.
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23/01/2007 20:11
gracias, guarroman.

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