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Junta sin administrador
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Jalisco, el debate está muy bien y a veces es interesante porque te puede hacer ver otros puntos de vista. Pero eso es una cosa y otra es escribir 2 páginas de reproches, menosprecios, faltas de respeto ...
Si un forero se equivoca está muy bien que le corrijas y le expliques el por qué, y ya.
Es mejor no seguir el debate con quién sigue, como diría Juan Perro, obstinado en su error.
Si un forero se equivoca está muy bien que le corrijas y le expliques el por qué, y ya.
Es mejor no seguir el debate con quién sigue, como diría Juan Perro, obstinado en su error.
Pero entiendo que si yo me he equivocado en un comentario, lo más normal es que otro blogero intente aclarar ese error, porque si no lo unico que pocurre es que se confunda totalmente a la persona que pregunta.
Pero el problema y los comentarios cruzados surgen, cuando yo me equivoco, se me corrige y yo no reconozco mi error y me enroco y sigo en mis trece.
Porque existecun dicho: el que calla otorga
Pero el problema y los comentarios cruzados surgen, cuando yo me equivoco, se me corrige y yo no reconozco mi error y me enroco y sigo en mis trece.
Porque existecun dicho: el que calla otorga
Esas palabras las he repetido hasta la saciedad. Y se refieren al caso planteado, no a cualquier caso.
En posteriores mensajes he pormenorizado las razones por las cuales el acta que pueda redactar el "administrador" (que no tenía capacidad para actuar de secretario) carece de validez si no cuenta con la conformidad del presidente, puesto que éste es quien tiene atribuida la capacidad de actuar como secretario en esa junta.
Los errores gramaticales que cometas no te los restriega nadie, eres tú quien se los restriegas al idioma.
Por supuesto es mucho más grave el rencor, principalmente para ti mismo porque te irá reconcomiendo.
Yo para tutearte a ti o a quien sea no necesito ningún permiso. Sólo faltaría que, además de exigirme reconocer un error inexistente, tuviera que pedirte permiso para escribir según mi propia apreciación de las circunstancias.
Y como veo que esto no da más de sí, prefiero no fomentar tu reconcomio y pongo punto final a mi intervención en este hilo.
Que "usted" lo disfrute a solas.
En posteriores mensajes he pormenorizado las razones por las cuales el acta que pueda redactar el "administrador" (que no tenía capacidad para actuar de secretario) carece de validez si no cuenta con la conformidad del presidente, puesto que éste es quien tiene atribuida la capacidad de actuar como secretario en esa junta.
Los errores gramaticales que cometas no te los restriega nadie, eres tú quien se los restriegas al idioma.
Por supuesto es mucho más grave el rencor, principalmente para ti mismo porque te irá reconcomiendo.
Yo para tutearte a ti o a quien sea no necesito ningún permiso. Sólo faltaría que, además de exigirme reconocer un error inexistente, tuviera que pedirte permiso para escribir según mi propia apreciación de las circunstancias.
Y como veo que esto no da más de sí, prefiero no fomentar tu reconcomio y pongo punto final a mi intervención en este hilo.
Que "usted" lo disfrute a solas.
Palabras textuales de USTED Día 21 12,02
## Lo primero de todo es que el acta no tiene validez si no cuenta con la firma del presidente, o sea tú.##
El hombre es dueño de sus silencios y esclavos de sus palabras.
El error gramatical, me lo restrego USTED a mí para desviar el tema que le quemaba en las manos.
¿Que es más impresentable, el rencor, o la falta de educacion de tratar a una persona que no se le conoce y que éste no la ha dado permiso para que le tutee?
## Lo primero de todo es que el acta no tiene validez si no cuenta con la firma del presidente, o sea tú.##
El hombre es dueño de sus silencios y esclavos de sus palabras.
El error gramatical, me lo restrego USTED a mí para desviar el tema que le quemaba en las manos.
¿Que es más impresentable, el rencor, o la falta de educacion de tratar a una persona que no se le conoce y que éste no la ha dado permiso para que le tutee?
Está claro que tu problema en el fondo es el rencor. A estas alturas sacas un supuesto error ortográfico, del cual ni siquiera me acuerdo, para seguir arremetiendo y exigiendo que reconozca un error donde no lo hay.
Por cierto, aquí no se discute si un acta sin firma carece de valor. Aquí se discute que es lo más adecuado para el consultante en función de lo sucedido en la junta que convocó. De ahí que, además de aconsejarle cómo oponerse a los manejos de un administrador impresentable, le aconseje cómo actuar de cara a futuras juntas y le haya dicho lo que debió hacer ante el motín sufrido.
Soy consciente de que, cuando se ponen de manifiesto las malas prácticas de ciertos administradores, hay una reacción muy corporativista de varios foreros que sólo sirve para deteriorar la imagen profesional. Y no soy el primero en ponerlo de manifiesto en este mismo foro.
Por cierto, aquí no se discute si un acta sin firma carece de valor. Aquí se discute que es lo más adecuado para el consultante en función de lo sucedido en la junta que convocó. De ahí que, además de aconsejarle cómo oponerse a los manejos de un administrador impresentable, le aconseje cómo actuar de cara a futuras juntas y le haya dicho lo que debió hacer ante el motín sufrido.
Soy consciente de que, cuando se ponen de manifiesto las malas prácticas de ciertos administradores, hay una reacción muy corporativista de varios foreros que sólo sirve para deteriorar la imagen profesional. Y no soy el primero en ponerlo de manifiesto en este mismo foro.
Luego dice USTED que lea bien, pues haga USTED lo que con tanta vehemencia pregona.
Cuando le he dicho yo a USTED que rectifique? Nunca, dado que soy consciente que no va hacerlo, dado que el no rectificar va grabado a fuego en su ADN.
Lo que siempre le he dicho es que no reconoce que se confunde, y esto que yo digo, esta muy lejos de lo que usted dice.
La falta de memoria le juega malas pasadas ante lo que a continuación indica:
##Quién te crees que eres para ir diciendo lo que es o no es erróneo##
Si USTED se arroga el papel de corifeo de las letras españolas al criticar mis faltas de ortografía, como es tan osado al negarme mi derecho de ser yo el corifeo del blog?
Tengo todo el derecho del "blog" a que la persona que pregunta, sepa que lo que USTED dice es erroneo.
Luego para salvar su error, de forma sibilina, introduce una variante sobre lo que se está discutiendo como lo acaba de hacer:
##Pues sí, el TS admite salvedades ya que establece que el acta no es la única prueba válida de los acuerdos.""
Nadie hasta ahora ha dicho nada sobre esto, aqui se discute si un acta no firmada no tiene validez, así que no desvie el tema para salvar los muebles.
Y como deseo corregir otra cosa incierta, el administrador no es que no esté capacitado, si no que por supuesto legalmente debe firmar el acta, dado que la mayoría de los propietarios presentes exigieron su presencia y no se nombró otro secretario. Por lo cual USTED vuelve a equivocarse o a mentir y lo hago saber a Eme para que no sea confundido por USTED y que despues decida que version tomar por cierta. eso realmente ya no es de mi incumbencia.
Cuando le he dicho yo a USTED que rectifique? Nunca, dado que soy consciente que no va hacerlo, dado que el no rectificar va grabado a fuego en su ADN.
Lo que siempre le he dicho es que no reconoce que se confunde, y esto que yo digo, esta muy lejos de lo que usted dice.
La falta de memoria le juega malas pasadas ante lo que a continuación indica:
##Quién te crees que eres para ir diciendo lo que es o no es erróneo##
Si USTED se arroga el papel de corifeo de las letras españolas al criticar mis faltas de ortografía, como es tan osado al negarme mi derecho de ser yo el corifeo del blog?
Tengo todo el derecho del "blog" a que la persona que pregunta, sepa que lo que USTED dice es erroneo.
Luego para salvar su error, de forma sibilina, introduce una variante sobre lo que se está discutiendo como lo acaba de hacer:
##Pues sí, el TS admite salvedades ya que establece que el acta no es la única prueba válida de los acuerdos.""
Nadie hasta ahora ha dicho nada sobre esto, aqui se discute si un acta no firmada no tiene validez, así que no desvie el tema para salvar los muebles.
Y como deseo corregir otra cosa incierta, el administrador no es que no esté capacitado, si no que por supuesto legalmente debe firmar el acta, dado que la mayoría de los propietarios presentes exigieron su presencia y no se nombró otro secretario. Por lo cual USTED vuelve a equivocarse o a mentir y lo hago saber a Eme para que no sea confundido por USTED y que despues decida que version tomar por cierta. eso realmente ya no es de mi incumbencia.
Pues sí, el TS admite salvedades ya que establece que el acta no es la única prueba válida de los acuerdos.
Además en este caso, el administrador no está capacitado para actuar como secretario.
Pero todo esto es lo de menos porque tu empeño permanente es actuar de censor de las opiniones que no te gustan. Parece que en vez de dar tu opinión, tengas que andar puntuando a los demás ¿Quién te crees que eres para ir diciendo lo que es o no es erróneo y encima exigir una rectificación?
Aquí quien decide en última instancia es el consultante. Vistas las diversas opiniones y argumentos, él será el único que decida.
Además en este caso, el administrador no está capacitado para actuar como secretario.
Pero todo esto es lo de menos porque tu empeño permanente es actuar de censor de las opiniones que no te gustan. Parece que en vez de dar tu opinión, tengas que andar puntuando a los demás ¿Quién te crees que eres para ir diciendo lo que es o no es erróneo y encima exigir una rectificación?
Aquí quien decide en última instancia es el consultante. Vistas las diversas opiniones y argumentos, él será el único que decida.
Nos enteramos perfectamente, lo que ocurre es lo de siempre, que USTED, nunca admite un error.
El acta la redactara el secretario como quiera y estime oportuno y él la firmará.
Una vez presentada al presidente para su firma, si éste no quiere firmarla por el motivo que estime oportuno, los acuerdos y la misma acta tendran validez si no se impugnan.
Y esto es porque el T.S. no incluye salvedades como el caso que usted se inventa
El acta la redactara el secretario como quiera y estime oportuno y él la firmará.
Una vez presentada al presidente para su firma, si éste no quiere firmarla por el motivo que estime oportuno, los acuerdos y la misma acta tendran validez si no se impugnan.
Y esto es porque el T.S. no incluye salvedades como el caso que usted se inventa
Parece que algunos no se quieren enterar.
Yo no he dicho que nunca tenga validez un acta sin la firma del presidente. Lo que he dicho es que en este caso no tiene validez el acta que pueda redactar el administrador (si así se le puede llamar) si no sigue las instrucciones del presidente y se dedica a escribir lo que le da la gana según ha hecho anteriormente.
No creo que sea necesario repetir todas las circunstancias expresadas por Eme39 ni añadir lo que dicen algunas leyes en relación con el contexto y circunstancias.
Solamente añadir que Eme39 seguramente ha pecado de exceso de buena voluntad, porque cualquier otro presidente un poco más avezado, en el momento en que alguien se le pretende sublevar y llamar a quien no está convocado etc. etc, inmediatamente hubiera suspendido la junta y hubiera levantado la correspondiente acta, asumiendo las funciones de secretario.
El presidente es quien dirige las juntas y debe rechazar de plano cualquier tipo de coacciones en el ejercicio de su función.
Finalmente, me parece de vergüenza que quien debería velar por el cumplimiento de la ley se convierta en cómplice de semejante complot.
Resumiendo, si el administrador no se aviene a redactar el acta según corresponde y siguiendo las indicaciones del presidente, éste debe negarse a la firma y redactar el acta según corresponde.
P.D. Creo que, con las cosas que vemos que suceden, está muy claro que los presidentes (incluso todos los propietarios) deben buscarse asesoramiento al margen del administrador.
Yo no he dicho que nunca tenga validez un acta sin la firma del presidente. Lo que he dicho es que en este caso no tiene validez el acta que pueda redactar el administrador (si así se le puede llamar) si no sigue las instrucciones del presidente y se dedica a escribir lo que le da la gana según ha hecho anteriormente.
No creo que sea necesario repetir todas las circunstancias expresadas por Eme39 ni añadir lo que dicen algunas leyes en relación con el contexto y circunstancias.
Solamente añadir que Eme39 seguramente ha pecado de exceso de buena voluntad, porque cualquier otro presidente un poco más avezado, en el momento en que alguien se le pretende sublevar y llamar a quien no está convocado etc. etc, inmediatamente hubiera suspendido la junta y hubiera levantado la correspondiente acta, asumiendo las funciones de secretario.
El presidente es quien dirige las juntas y debe rechazar de plano cualquier tipo de coacciones en el ejercicio de su función.
Finalmente, me parece de vergüenza que quien debería velar por el cumplimiento de la ley se convierta en cómplice de semejante complot.
Resumiendo, si el administrador no se aviene a redactar el acta según corresponde y siguiendo las indicaciones del presidente, éste debe negarse a la firma y redactar el acta según corresponde.
P.D. Creo que, con las cosas que vemos que suceden, está muy claro que los presidentes (incluso todos los propietarios) deben buscarse asesoramiento al margen del administrador.
1.- Le han comentado que el acta no tiene validez si no cuenta con la firma del presidente.
INCORRECTO. Los acuerdos plasmados en acta son ejecutivos, aunque el presidente no haya firmado el mismo. En ese sentido la jurisprudencia ha declarado de forma reiterada y pacífica que bastará la firma del secretario y acompañará una diligencia manifestando que el presidente se niega a firmar el acta y los motivos.
2.- La Junta de Propietarios es soberana y exigieron la asistencia a junta del secretario de la junta para que levantara acta. En este sentido, cabe advertir que el cargo de secretario y administrador concurren en la misma persona y su administrador estaba legitimado para actuar en calidad de secretario en dicha junta, por tanto, no hizo nada ilegal a pesar de no haber sido convocado a la misma.
3.- Si en el orden del día no figuraba un punto dedicado a nombramiento de presidente, el acuerdo por el que le cesaban, podría ser susceptible de impugnación, pero para cuando tenga resolución, probablemente habrán ratificado el mismo en una junta posterior.
4.- En lo único que coincido con Juan S. es que esto es una cuestión de votos y a usted le corresponde buscar propietarios que le deleguen su voto.
INCORRECTO. Los acuerdos plasmados en acta son ejecutivos, aunque el presidente no haya firmado el mismo. En ese sentido la jurisprudencia ha declarado de forma reiterada y pacífica que bastará la firma del secretario y acompañará una diligencia manifestando que el presidente se niega a firmar el acta y los motivos.
2.- La Junta de Propietarios es soberana y exigieron la asistencia a junta del secretario de la junta para que levantara acta. En este sentido, cabe advertir que el cargo de secretario y administrador concurren en la misma persona y su administrador estaba legitimado para actuar en calidad de secretario en dicha junta, por tanto, no hizo nada ilegal a pesar de no haber sido convocado a la misma.
3.- Si en el orden del día no figuraba un punto dedicado a nombramiento de presidente, el acuerdo por el que le cesaban, podría ser susceptible de impugnación, pero para cuando tenga resolución, probablemente habrán ratificado el mismo en una junta posterior.
4.- En lo único que coincido con Juan S. es que esto es una cuestión de votos y a usted le corresponde buscar propietarios que le deleguen su voto.
Este caso no se refiere al típico error subsanable de falta de alguna firma (por cierto, error que he visto en más de una ocasión por dejadez del administrador).
El consultante nos dice que en las actas escriben lo que les da la gana. Por tanto se trata del caso de quien, por ser el escribiente, se cree que puede fabricar los acuerdos a su antojo. Y en esa línea se pretende incluir un acuerdo que no es tal por no figurar en el orden del día y haberse llevado a cabo mediante un motín por lo que carece de toda validez jurídica.
La ley establece que deben firmar los dos cargos precisamente como garantía de control y en base a ese control, el presidente debe velar por la correcta redacción para evitar que de nuevo escriban lo que les dé la gana.
El administrador, si hubiera sido mínimamente profesional, hubiera avisado a los copropietarios de que no se podía tomar el acuerdo de cesar al presidente. Pero, vista su conducta, violentando la convocatoria del presidente, todo lo demás no es de extrañar.
El consultante nos dice que en las actas escriben lo que les da la gana. Por tanto se trata del caso de quien, por ser el escribiente, se cree que puede fabricar los acuerdos a su antojo. Y en esa línea se pretende incluir un acuerdo que no es tal por no figurar en el orden del día y haberse llevado a cabo mediante un motín por lo que carece de toda validez jurídica.
La ley establece que deben firmar los dos cargos precisamente como garantía de control y en base a ese control, el presidente debe velar por la correcta redacción para evitar que de nuevo escriban lo que les dé la gana.
El administrador, si hubiera sido mínimamente profesional, hubiera avisado a los copropietarios de que no se podía tomar el acuerdo de cesar al presidente. Pero, vista su conducta, violentando la convocatoria del presidente, todo lo demás no es de extrañar.
Según establece la Ley de Propiedad Horizontal, el acta de las juntas deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario, al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes, momento a partir del cual los acuerdos serán ejecutivos.
Ello genera dudas acerca de la validez que pueda tener un acta en la que falta la firma de uno u otro o ambos, así como si el acta es ejecutiva cuando falta alguna de las firmas.
A este respecto hay que aclarar en primer lugar que las actas nunca son nulas, ya que documentan acuerdos, en su caso, podría cuestionarse la validez de los acuerdos que documentan. En este sentido, la Sentencia de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de las Palmas de 15/4/2014 señala que no hay que confundir “acuerdo comunitario” con “acta de la Junta”. El acuerdo es la expresión de la voluntad de la Junta como órgano de gobierno de la Comunidad de Propietarios y el acta es una mera relación escrita de lo sucedido, tratado o acordado en la Junta, constituyendo el soporte documental en el que se deja constancia de los acuerdos adoptados por el órgano de gobierno de la Comunidad.
Sobre los efectos que puedan tener los acuerdos recogidos en actas sin firmar
Se han pronunciado los Tribunales en varias sentencias. En ellas se prescinde de los excesos del
formalismos que pueden perjudicar intereses, que en este caso serían los de las voluntades
correctamente expresadas y votadas por los copropietarios, que son ajenos a la diligencia de la firma por parte de su presidente o secretario. Todas estas sentencias son coincidentes en afirmar que los acuerdos existen aún cuando no se documenten. Por tanto, para que produzcan efectos no es imprescindible que se recojan en un acta y mucho menos que lleven ninguna firma. Así, la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia en su sentencia de 11/1/2013 aclara que “no significa que los acuerdos carezcan de validez por el hecho de no estar firmada el acta, pues serán válidos o no en función del grado de cumplimiento de los requisitos intrínsecos para alcanzar la mayoría legalmente exigida en la formación de la voluntad común, no por el visto bueno que el presidente dé a la redacción del acta por el secretario. Esa circunstancia no es un elemento constitutivo o un requisito de forma solemne esencial para el nacimiento de la declaración de voluntad surgida de la votación, de modo que el acta es únicamente el medio para documentar el acuerdo, no para validarlo.”Si la documentación de los acuerdos no es un elemento esencial para que estos existan y desplieguen sus efectos, la falta o no de firma de las actas tampoco afecta a la existencia y validez de los acuerdos. El Tribunal Supremo en su Sentencia de 20/04/2015 declara que “la falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad, pueden ser defectos, pero no producen la nulidad de la Junta y de los acuerdos que contienen, y se subsanan cuando en una siguiente junta, se ratifica lo acordado en ésta. Es decir, por falta de la diligencia de aquéllas, no cabe anular la Junta y los acuerdos. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad”. Además añade que en la realidad social es cotidiano el hecho de firmar las actas con posterioridad e incluso en la junta siguiente y que los acuerdos de la comunidad no puede verse perjudicados por circunstancia ajenas a la junta, como la falta de diligencia en la firma del acta por parte de su presidente o secretario.
RESUMIENDO: un acta sin firmar CLARO QUE SI TIENE VALIDEZ
Ello genera dudas acerca de la validez que pueda tener un acta en la que falta la firma de uno u otro o ambos, así como si el acta es ejecutiva cuando falta alguna de las firmas.
A este respecto hay que aclarar en primer lugar que las actas nunca son nulas, ya que documentan acuerdos, en su caso, podría cuestionarse la validez de los acuerdos que documentan. En este sentido, la Sentencia de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de las Palmas de 15/4/2014 señala que no hay que confundir “acuerdo comunitario” con “acta de la Junta”. El acuerdo es la expresión de la voluntad de la Junta como órgano de gobierno de la Comunidad de Propietarios y el acta es una mera relación escrita de lo sucedido, tratado o acordado en la Junta, constituyendo el soporte documental en el que se deja constancia de los acuerdos adoptados por el órgano de gobierno de la Comunidad.
Sobre los efectos que puedan tener los acuerdos recogidos en actas sin firmar
Se han pronunciado los Tribunales en varias sentencias. En ellas se prescinde de los excesos del
formalismos que pueden perjudicar intereses, que en este caso serían los de las voluntades
correctamente expresadas y votadas por los copropietarios, que son ajenos a la diligencia de la firma por parte de su presidente o secretario. Todas estas sentencias son coincidentes en afirmar que los acuerdos existen aún cuando no se documenten. Por tanto, para que produzcan efectos no es imprescindible que se recojan en un acta y mucho menos que lleven ninguna firma. Así, la Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Valencia en su sentencia de 11/1/2013 aclara que “no significa que los acuerdos carezcan de validez por el hecho de no estar firmada el acta, pues serán válidos o no en función del grado de cumplimiento de los requisitos intrínsecos para alcanzar la mayoría legalmente exigida en la formación de la voluntad común, no por el visto bueno que el presidente dé a la redacción del acta por el secretario. Esa circunstancia no es un elemento constitutivo o un requisito de forma solemne esencial para el nacimiento de la declaración de voluntad surgida de la votación, de modo que el acta es únicamente el medio para documentar el acuerdo, no para validarlo.”Si la documentación de los acuerdos no es un elemento esencial para que estos existan y desplieguen sus efectos, la falta o no de firma de las actas tampoco afecta a la existencia y validez de los acuerdos. El Tribunal Supremo en su Sentencia de 20/04/2015 declara que “la falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad, pueden ser defectos, pero no producen la nulidad de la Junta y de los acuerdos que contienen, y se subsanan cuando en una siguiente junta, se ratifica lo acordado en ésta. Es decir, por falta de la diligencia de aquéllas, no cabe anular la Junta y los acuerdos. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad”. Además añade que en la realidad social es cotidiano el hecho de firmar las actas con posterioridad e incluso en la junta siguiente y que los acuerdos de la comunidad no puede verse perjudicados por circunstancia ajenas a la junta, como la falta de diligencia en la firma del acta por parte de su presidente o secretario.
RESUMIENDO: un acta sin firmar CLARO QUE SI TIENE VALIDEZ
Lo primero de todo es que el acta no tiene validez si no cuenta con la firma del presidente, o sea tú.
Por tanto, tienes que exigir que figure que la petición de cese del presidente queda pendiente para cuando se incluya en el orden del día (orden del día que no lo incluirá mientras tú seas presidente). También tienes que exigir que figure que el administrador no estaba convocado y se presentó ignorando las directrices del presidente. Conseguido eso, no necesitas impugnar nada y si el administrador se niega a incluir eso, al faltar tu firma, el acta carece de validez.
Aclarado eso, para la siguiente junta debes conseguir que quienes no acuden te deleguen el voto, cuantos más mejor. Tienes que procurar que sean todos, exponiendo los perjuicios causados a la comunidad no creo que sea difícil.
Por tanto, tienes que exigir que figure que la petición de cese del presidente queda pendiente para cuando se incluya en el orden del día (orden del día que no lo incluirá mientras tú seas presidente). También tienes que exigir que figure que el administrador no estaba convocado y se presentó ignorando las directrices del presidente. Conseguido eso, no necesitas impugnar nada y si el administrador se niega a incluir eso, al faltar tu firma, el acta carece de validez.
Aclarado eso, para la siguiente junta debes conseguir que quienes no acuden te deleguen el voto, cuantos más mejor. Tienes que procurar que sean todos, exponiendo los perjuicios causados a la comunidad no creo que sea difícil.
