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mayoría necesaria para utilizar patio interior como garaje

7 Comentarios
 
Mayoría necesaria para utilizar patio interior como garaje
09/07/2006 20:33
Somos una comunidad de propietarios formada por tres pisos (87,5% de coeficiente) y tres garajes (12,5 % restante). El local destinado a garajes tiene además de la puerta con salida a calle, una puerta habilitada para paso de vehículos que se comunica con el patio interior de la finca. Este portón interior fue realizado de obra por la constructora de la finca.
En este momento la comunidad no tiene estatutos, ni tampoco el título consitutivo de la finca dice nada al respecto de las condiciones de uso del patio interior.
Todos los propietarios de pisos y de garajes queremos utilizar el patio como garaje adicional, pasando por la puerta interior de acceso. No queremos repartirnos el patio en plazas lo que alterarían los coeficientes de propiedad, sino utilizar el patio para ser alquilado como garaje y obtener unos ingresos adicionales para la comunidad.
Las preguntas son las siguientes:
1. Qué mayoría es necesaria para habilitar el patio como garaje.
2. Si es necesario solicitar de la junta municipal un permiso específica para tal fin, teniendo en cuenta que la finca ya se construyó bajo una licencia de obra que permitió en su momento la realización de un acceso específico de vehículos al patio.
3. Si puede negarse e impedir este uso un propietario exclusivamente de plaza de garaje (3,12 % de coeficiente), aduciendo que dicho uso resulta molesto para él, teniendo en cuenta que no vive en la finca y no puede argumentar ruido, sólo suciedad.
Gracias
10/07/2006 00:09
Creo que vuestro caso queda incurso en la temática del art. 17.1 de la Ley de la P.H. :
"Artículo 17
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1. a La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble requerirá igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, así como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.
A los efectos establecidos en los párrafos anteriores de esta norma, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.
Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios."

Por lo tanto mayoria calificada de los 3/5 partes de propietarios y porcentajes.
Salvo mejor parecer.

10/07/2006 09:50
Yo estimo que un patio de luces, tiene como uso precisamente ese, luces y ventilacion.
El hecho que el promotor-constructor, haya dejado una puerta de acceso desde los garajes, solo se interpretaria como acceso para mantenimiento.
Por todo ello, el cambio de uso de patio de luces a aparcamiento, precisa de unanimidad y una vez obtenida esta, registrar el acuerdo en el Registro de la Propiedad, para que obligue a terceros (futuros propietarios).
Salvo mejor opinion.
10/07/2006 11:58
si se trata de un recinto comunitario y por tanto para uso y disfrute de todos y cada uno de los propietarios, todos deben expresar por escrito su renuncia al uso y disfrute de l espacio que en cada momento pueda estar ocupado por los vehículos de otros propietarios.
10/07/2006 18:29
Que conste que el uso del patio como garaje sería en régimen de arrendamiento: por tanto todos los propietarios se beneficiarían de los ingresos que se obtengan del mismo en su coeficiente correspondiente. No se trata pues de que se tenga que renunciar a un uso o disfrute anterior, pues el patio permanece vacío hasta ahora y sin ningún tipo de utilizacion en la rasante del posible aparcamiento.
Por otro lado, la intención de la constructora tuvo que ser la de posibilitar el aparcamiento, ya que definió en el suelo del patio líneas de demarcación de las posibles plazas de aparcamiento, aunque en el título costitutivo de la finca no se diga nada.
21/10/2022 12:07
Hola, yo estoy en la misma situación ,en mis escrituras viene patio de luz ,pero hay un garaje ,hace ya más de 20 años,el problema es que dos de los coches están debajo de mi blacon y lo quieren techar ,pudiendo acceder a mi vivienda que es un primero ,todos los propietarios del primero nos hemos negado ,pero dice que se necesita 3/4 para que se apruebe,esto es así o se necesita la unanimidad de todos los vecinos ,ya que todos tenemos derecho al patio.gracias
21/10/2022 15:33
No le entiendo correctamente.
No se si es que en su comunidad existe un pation de luces y que dos propietarios usan ese espacio comunitario para aparcar en esa zona comunitaria. Y que ahora quieren techarlo.
21/10/2022 15:44
El garaje sería anexo a un patio de luces,comunitario don hay unos 9 coches aparcados.dos de ellos debajo de mi piso,y ahora lo quieren techar.los vecinos del primer piso se niegan ,pero si saliera adelante,que puedo hacer al respecto,ya que le quita seguridad a mi casa.Esto es así desde hace muchos años ,pero no quiero un techo ,