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Modificación convenio regulador
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Modificación convenio regulador
Buenas tardes compañeros. Me surge una duda referente al tema que voy a explicar y que hasta el momento no me había enfrentado: Un matrimonio ya divorciado hace algunos años acordó de manera amistosa los términos del Convenio Regulador, estableciendo en él que uno de los ex conyuges se quedara con el usufructo de la vivienda conyugal, pero que en lo referente a la hipoteca se siga pagando conforme a los porcentajes de propiedad, es decir al 50% en este caso. Ahora, pasado el tiempo, el usufructuario de la vivienda ha venido a mejor fortuna, y quiere comprar el 50 % de la nuda propiedad al otro ex conyuge, de forma que este quede exceptuado de seguir pagando hipoteca alguna. Mi duda es... ¿en caso de acuerdo entre partes, se debe en primer lugar solicitar modificación del Convenio Regulador al Juzgado y posteriormente tramitar la referida venta del 50% ante Notario? Si por el contrario no existe acuerdo entre partes, ¿se podría solicitar judicialmente la división de cosa común (extinción de condominio), o esto sería imposible por el pacto plasmado en el Convenio Regulador de divorcio?
Muchas gracias.
Muchas gracias.
Un convenio regulador trata del USO de la vivienda familiar, no de la atribución de la propiedad (art. 90 CC) por lo que en cualquier momento las partes pueden llegar a un acuerdo sobre la propiedad, o bien instar la vía litigiosa: por la vía de la enumeración y posterior atribución de bienes del matrimonio, o por la que sugieres de disolución de cosa común, que es la normal en los casos en que el matrimonio tenga un solo bien. Se podría hacer la liquidación ante el Juzgado, pero no se hizo, por lo que el asunto está para que lo resuelvas según tienes previsto, siempre que se respete el convenio regulador en relación al uso de la vivienda.
Muchas gracias por tu respuesta Grisolía. Si te he entendido bien, en ningún caso sería necesario modificar el Convenio Regulador pues el usufructo no se va iba "a tocar" bajo ninguna circunstancia, por lo que podríamos directamente ir a la Notaría y en un mismo acto extiguir el condominio a favor del cónyuge usufructuario y liquidar definitivamente los gananciales, ¿verdad?. Y por tanto entiendo que en caso de no mediar acuerdo, la parte que quiere adquirir la propiedad podría iniciar un procedimiento de División de cosa común como si fueran dos hermanos o simplemente dos conocidos, en nada afectaría el Convenio Regulador que está vigente en la actualidad. Una última duda que me queda... ¿si llegaramos a un acuerdo para vender la vivienda, no hay problema a la hora de liquidar los gananciales si ambos están de acuerdo en que uno por ejemplo obtenga un 60% de las ganancias y el otro un 40%? Es decir, ¿se puede producir un desequilibrio en la repartición del mismo si ambos ex cónyuges están de acuerdo?
Es exactamente como lo dices en tu mensaje, palabra por palabra. Si ambos están de acuerdo, además, pueden hacer las cosas como quieran. PERO el tema del usufructo es muy delicado, puesto que habitualmente el uso de la vivienda se le da al cónyuge custodio mientras tenga a su cargo a la prole de la pareja, es decir, que en realidad el uso se le da directamente a los hijos y mediatamente al custodio hasta que los hijos puedan valerse por sí mismos. El usufructo que mencionas, sin embargo, es un título personal de la esposa, independiente de los hijos, que además no se sabe cuál es su extensión en el tiempo, es decir, el plazo, y te va a dar muchos quebraderos de cabeza liquidarlo si no hay acuerdo. Ello es así por lo siguiente: ese usufructo es NULO, puesto que solo el propietario de la vivienda podía constituirlo, y todavía la propiedad de la vivienda no ha sido atribuida a nadie o, para ser exactos, sigue siendo un bien que pertenece a un tercero, que es la sociedad matrimonial. Por lo tanto has de hacer lo posible para llevar a buen puerto la compraventa de la usufructuaria al exesposo, porque de otra forma tendrás un litigio para revocar ese usufructo, que puede tomarte años. Si haces una disolución de cosa común litigiosa, figurará una carga que hará imposible la subasta, como es el propio usufructo. Eso fue porque el abogado que redactó el convenio no sabía lo que era un usufructo, y el juez tampoco. Pero para ti es pan comido resolver el asunto.
Muchísimas gracias por tu explicación, como siempre, Da gusto como te explicas y te aseguro que aprendo mucho cada vez que te leo. En este caso, a modo de completar la información, el matrimonio era relativamente reciente, por lo que no llegaron a tener hijos en común, simplemente se adjudicó usufructo a uno de ellos, como se podría haber adjudicado al otro. Efectivamente el Convenio Regulador es en general cuanto menos justito, estableciendo el usufructo de manera indefinida "hasta el alquiler o venta del bien". Además aparece una clausula cuanto menos discutible a mi entender, y es que para "alquilar, vender o realizar cualquier acto de disposición sobre la vivienda no lo podrán hacer de manera unilateral"...
Esas cláusulas se tienen por no puestas, puesto que no puede dejarse el cumplimiento de una obligación al arbitrio de una de las partes ("te pagaré cuando pueda"), sino que ha de haber un referente objetivo e indisponible (vgr. un plazo). Al darle esa redacción -hasta que se venda- quisieron dar la apariencia de que la venta era algo inexorable y al margen de la decisión de los copropietarios, cuando es justamente lo contrario. Creo que tu prudente enfoque primero, el de la venta a la "usufructuaria", es el mejor para salvar ese desaguisado.
