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Notaría se niega a escriturar terreno heredado por ser segregación de finca rústica
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Notaría se niega a escriturar terreno heredado por ser segregación de finca rústica
Hola
Tenemos un problema con un terreno heredado que el notario se niega a escriturar por decir él que se trata de una segregación de finca rústica no permitida por el Ayuntamiento donde se ubica.
La herencia consiste en una finca rústica que parte de una única finca registral. En dicha finca, hace ya más de 40 años se construyó una vivienda, que el catastro consideró como parcela urbana la parte de la vivienda, y como parcela rústica el terreno que ahora no se nos permite escriturar. La vivienda se dividió en dos y fue para un heredero cada una según testamento. El terreno va íntegramente para uno de los herederos. Cada terreno tiene, como digo, su referencia catastral. El ayuntamiento se negó a dar licencia de división horizontal, al alegar que se trata de un terreno rústico, aunque haya una vivienda construida (ya prescribió la posible infracción urbanística)
Pues bien, el notario si que nos ha permitido escriturar las dos viviendas para cada uno de los herederos, es decir, separar LA SUPERFICIE CONSTRUIDA en dos, en una escritura de división horizontal, al igual que el Registro de la Propiedad, que no ha puesto pega en inscribir, pero sin embargo, el terreno anexo, que TIENE OTRA REFERENCIA CATASTRAL DISTINA no nos lo deja escriturar, alegando que es una segregación de terreno rústico que no está permitida por el Ayuntamiento. Pero es que yo entiendo que no se trata de ninguna segregación, ya que dicho terreno tiene su referencia catastral independiente del otro.
¿Es esto normal? ¿No se puede escriturar un terreno rústico heredado, que es independiente del otro donde se ubican las casas, que tiene diferente referencia catastral porque en origen procede de una sola finca registral?
Tenemos un problema con un terreno heredado que el notario se niega a escriturar por decir él que se trata de una segregación de finca rústica no permitida por el Ayuntamiento donde se ubica.
La herencia consiste en una finca rústica que parte de una única finca registral. En dicha finca, hace ya más de 40 años se construyó una vivienda, que el catastro consideró como parcela urbana la parte de la vivienda, y como parcela rústica el terreno que ahora no se nos permite escriturar. La vivienda se dividió en dos y fue para un heredero cada una según testamento. El terreno va íntegramente para uno de los herederos. Cada terreno tiene, como digo, su referencia catastral. El ayuntamiento se negó a dar licencia de división horizontal, al alegar que se trata de un terreno rústico, aunque haya una vivienda construida (ya prescribió la posible infracción urbanística)
Pues bien, el notario si que nos ha permitido escriturar las dos viviendas para cada uno de los herederos, es decir, separar LA SUPERFICIE CONSTRUIDA en dos, en una escritura de división horizontal, al igual que el Registro de la Propiedad, que no ha puesto pega en inscribir, pero sin embargo, el terreno anexo, que TIENE OTRA REFERENCIA CATASTRAL DISTINA no nos lo deja escriturar, alegando que es una segregación de terreno rústico que no está permitida por el Ayuntamiento. Pero es que yo entiendo que no se trata de ninguna segregación, ya que dicho terreno tiene su referencia catastral independiente del otro.
¿Es esto normal? ¿No se puede escriturar un terreno rústico heredado, que es independiente del otro donde se ubican las casas, que tiene diferente referencia catastral porque en origen procede de una sola finca registral?
El terreno rústico al que se refiere no puede tener un tratamiento diferenciado e independiente del resto de la finca a la que pertenece, y por tanto tiene razón el notario: legalmente le está prohibido hacer una escritura considerando ese trozo de finca como independiente y autónoma con respecto a la finca de la que procede, porque para hacer la segregación hay que tener licencia del ayuntamiento. Es probable que la finca no tenga la cabida mínima de 10.000 metros, por lo que han de esperar a una recalificación. El catastro sigue unas normas propias porque su objeto no es calificar terrenos ni otorgar propiedades, sino codificar los mismos a efectos de girar el recibo del IBI
Muchas gracias por la respuesta, Grisolia
Entiendo entonces que a pesar de que CATASTRALMENTE sean dos parcelas independientes, al provenir de la misma finca registral (y que el ayuntamiento considera como rústica, a pesar de que las viviendas las tiene catalogadas como urbana a efectos de la contribución) no se permite esa segregación. Lo que tampoco entiendo es por qué las casas sí las ha podido escriturar cada heredero a su nombre (definiéndolas como "Finca Especial" cada una de ellas) a pesar de ser también urbanísticamente consideradas como parte de la finca rústica, y sin embargo el terreno no puede escriturarlo a uno de los herederos.....
Imagino que lo único que se puede hacer entonces es intentar que en catastro sí pongan esa parcela a nombre del heredero que la ha recibido aportando medición y copia del testamento....
Entiendo entonces que a pesar de que CATASTRALMENTE sean dos parcelas independientes, al provenir de la misma finca registral (y que el ayuntamiento considera como rústica, a pesar de que las viviendas las tiene catalogadas como urbana a efectos de la contribución) no se permite esa segregación. Lo que tampoco entiendo es por qué las casas sí las ha podido escriturar cada heredero a su nombre (definiéndolas como "Finca Especial" cada una de ellas) a pesar de ser también urbanísticamente consideradas como parte de la finca rústica, y sin embargo el terreno no puede escriturarlo a uno de los herederos.....
Imagino que lo único que se puede hacer entonces es intentar que en catastro sí pongan esa parcela a nombre del heredero que la ha recibido aportando medición y copia del testamento....
Es comprensible su desconcierto con respecto a esa aparente contradicción entre los datos del catastro y los del Registro de la Propiedad. De hecho, en países civilizados como Alemania es el catastro del correspondiente ayuntamiento la oficina que desempeña impecablemente la función registral. En otros países de máxima seguridad jurídica, como Estados Unidos o Reino Unido, ni siquiera existe el registro de la propiedad. Pero hasta que no se cambie el régimen legal en España, nadie puede registrar una finca rústica de menos de una hectárea. La razón es que fragmentar la finca comporta también el fracaso de una posible producción agrícola. Por lo tanto, sea como sea que quiere plantearlo, jamás le darán una licencia de segregación por una finca rústica que no cumpla con los mínimos estándares en cuanto a cabida, y desde luego un testamento no puede modificar la ley. No se obstine en obtener por vía catastral lo que le niegan por via registral, porque lo único que conseguirá es pagar más impuestos.
