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Notificar a arrendatario finalización de contrato de 53 años
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- Tema: Notificar a arrendatario finalización de contrato de 53 años
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Notificar a arrendatario finalización de contrato de 53 años
Como arrendador particular, quiero consultar cuando puedo notificar legalmente a arrendatario que finaliza contrato y debe abandonar la vivienda.
El contrato se firmó el 1 de Agosto de 2013 y ya han pasado según la LAU los 53 de renovación más prorroga automáticas.
Tengo estas dos clausulas en nuestro contrato de arrendamiento:
Segunda. Renta y forma de pago. La renta para el primer año de vigencia del presente contrato se pacta en nueve mil Euros (X.XXX €), a pagar en plazos mensuales de setecientos cincuenta Euros (XXX €), por adelantado y dentro de los cinco primeros días naturales de cada mes
Quinta. Plazo de vigencia. El plazo de duración de este contrato es de un año, a contar desde el 01 de agosto de 2013, prorrogable, a voluntad del Arrendatario, por periodos anuales sucesivos hasta un periodo de cinco años en total, conforme al régimen previsto en el artículo 9 de la LAU.
De conformidad con el artículo 10 de la LAU, una vez transcurrido este plazo de cinco años, si ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen establecido en el presente contrato.
Finalizada la duración pactada y, en su caso, la de las prórrogas sucesivas, el arrendatario deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupo, con la excepción del desgaste normal derivado del uso habitual de la vivienda.
Las partes expresamente excluyen la aplicación de cualquier régimen de prórroga que pudiera establecer la pasada, la actual o la futura legislación aplicable al presente contrato, particularmente la tácita reconducción del art. 1.566 del Código Civil, aún cuando no hubiera mediado el requerimiento a que dicho precepto se refiere.
Mi consulta es si con esta clausula en nuestro contrato, podemos notificar a los inquilinos que se abandonen la vivienda con 30 días de antelación en cualquier mes.
O por contra el contrato entró en "tácita reconducción" a los 8 años, y nuestro contrato original al ser anual, ahora se renueva automáticamente año a año y sólo les puede notificar a los arrendatarios un mes antes de que expire el nuevo contrato de tácita reconducción, en agosto de 2023.
Detalle de LAU sobre la "tácita reconducción":
"La tácita reconducción consiste en el nacimiento de un nuevo contrato de arrendamiento de inmueble una vez que ha concluido el contrato de arrendamiento vigente.
En concreto, tal y como establece el artículo 1566 CC., han de darse dos requisitos para que cuando termine el contrato vigente se genere uno nuevo:
- Que al terminar el contrato de arrendamiento vigente el arrendador no realice comunicación alguna al inquilino anunciándole la finalización del contrato y su deseo de no continuar con la relación arrendaticia.
- Que, además de lo anterior, el inquilino continúe disfrutando un mínimo de quince días del inmueble arrendado.
El nuevo contrato que se ha creado de forma automática por tácita reconducción es igual que el contrato de arrendamiento inicial excepto en su duración.
En concreto, el artículo 1581 CC. establece que la duración del nuevo contrato será:
Un año si en el contrato primitivo se fijo el alquiler de forma anual"
El contrato se firmó el 1 de Agosto de 2013 y ya han pasado según la LAU los 53 de renovación más prorroga automáticas.
Tengo estas dos clausulas en nuestro contrato de arrendamiento:
Segunda. Renta y forma de pago. La renta para el primer año de vigencia del presente contrato se pacta en nueve mil Euros (X.XXX €), a pagar en plazos mensuales de setecientos cincuenta Euros (XXX €), por adelantado y dentro de los cinco primeros días naturales de cada mes
Quinta. Plazo de vigencia. El plazo de duración de este contrato es de un año, a contar desde el 01 de agosto de 2013, prorrogable, a voluntad del Arrendatario, por periodos anuales sucesivos hasta un periodo de cinco años en total, conforme al régimen previsto en el artículo 9 de la LAU.
De conformidad con el artículo 10 de la LAU, una vez transcurrido este plazo de cinco años, si ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen establecido en el presente contrato.
Finalizada la duración pactada y, en su caso, la de las prórrogas sucesivas, el arrendatario deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupo, con la excepción del desgaste normal derivado del uso habitual de la vivienda.
Las partes expresamente excluyen la aplicación de cualquier régimen de prórroga que pudiera establecer la pasada, la actual o la futura legislación aplicable al presente contrato, particularmente la tácita reconducción del art. 1.566 del Código Civil, aún cuando no hubiera mediado el requerimiento a que dicho precepto se refiere.
Mi consulta es si con esta clausula en nuestro contrato, podemos notificar a los inquilinos que se abandonen la vivienda con 30 días de antelación en cualquier mes.
O por contra el contrato entró en "tácita reconducción" a los 8 años, y nuestro contrato original al ser anual, ahora se renueva automáticamente año a año y sólo les puede notificar a los arrendatarios un mes antes de que expire el nuevo contrato de tácita reconducción, en agosto de 2023.
Detalle de LAU sobre la "tácita reconducción":
"La tácita reconducción consiste en el nacimiento de un nuevo contrato de arrendamiento de inmueble una vez que ha concluido el contrato de arrendamiento vigente.
En concreto, tal y como establece el artículo 1566 CC., han de darse dos requisitos para que cuando termine el contrato vigente se genere uno nuevo:
- Que al terminar el contrato de arrendamiento vigente el arrendador no realice comunicación alguna al inquilino anunciándole la finalización del contrato y su deseo de no continuar con la relación arrendaticia.
- Que, además de lo anterior, el inquilino continúe disfrutando un mínimo de quince días del inmueble arrendado.
El nuevo contrato que se ha creado de forma automática por tácita reconducción es igual que el contrato de arrendamiento inicial excepto en su duración.
En concreto, el artículo 1581 CC. establece que la duración del nuevo contrato será:
Un año si en el contrato primitivo se fijo el alquiler de forma anual"
Tal y como está redactado el contrato está claro que no hay tácita reconducción, ya que ustedes han renunciado a la aplicación de esta figura jurídica, lo cual es perfectamente posible porque la tácita reconducción no es obligatoria legalmente y por tanto las partes pueden disponer de ella.
Pero entonces, la consecuencia lógica de lo anterior es que el inquilino se encuentra ahora en situación de puro precario, es decir, poco mas que un okupa "sobrevenido" y por tanto usted puede echarle cuando quiera, incluso esta tarde.
Por tanto mi consejo es que le comunique esto al inquilino, y le dé un plazo razonable para que se marche y si no lo hace pues no tendrá más remedio que interponer una demanda de desahucio por precario.
Pero entonces, la consecuencia lógica de lo anterior es que el inquilino se encuentra ahora en situación de puro precario, es decir, poco mas que un okupa "sobrevenido" y por tanto usted puede echarle cuando quiera, incluso esta tarde.
Por tanto mi consejo es que le comunique esto al inquilino, y le dé un plazo razonable para que se marche y si no lo hace pues no tendrá más remedio que interponer una demanda de desahucio por precario.
Yo opino como Leonjbr: en el contrato, hace ocho años, descartan ustedes la aplicación de la tácita reconducción, pero luego parece que "permiten" que nazca.
Y hay una línea jurisprudencial clara sobre renuncia de derechos que aún no han nacido, cuya exposición omito por ser innecesaria para el lego. Pero hay una cláusula expresa en el contrato en contra.
Así, en la STS : 16/06/2021, Nº de Recurso: 110/2021, Nº de Resolución: 275/2021, Ponente Exma. Sra. Dª SUSANA FUERTES ESCRIBANO:
"Se establecía asimismo en el contrato dentro de la cláusula relativa al plazo que a la finalización del arrendamiento la parte arrendataria deberá dejar el local libre, vacuo y expedito, y libre de cargas, obligaciones y deudas de cualquier tipo, sin necesidad de previo aviso o requerimiento, (...)"
"...El contrato no excluye de modo expreso, ni la posibilidad de la prórroga de un año más contemplada en el artículo 10 de la LAU que se recoge expresamente, ni la tácita reconducción, si bien sí es cierto que contempla una previsión de entrega de la vivienda..."
No basta con leer estos dos párrafos: se requiere una exégesis de toda la sentencia, labor que apasionará al profesional, para llegar a la conclusión que sostengo.
Conclusión: precario.
Naturalmente, sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
Y hay una línea jurisprudencial clara sobre renuncia de derechos que aún no han nacido, cuya exposición omito por ser innecesaria para el lego. Pero hay una cláusula expresa en el contrato en contra.
Así, en la STS : 16/06/2021, Nº de Recurso: 110/2021, Nº de Resolución: 275/2021, Ponente Exma. Sra. Dª SUSANA FUERTES ESCRIBANO:
"Se establecía asimismo en el contrato dentro de la cláusula relativa al plazo que a la finalización del arrendamiento la parte arrendataria deberá dejar el local libre, vacuo y expedito, y libre de cargas, obligaciones y deudas de cualquier tipo, sin necesidad de previo aviso o requerimiento, (...)"
"...El contrato no excluye de modo expreso, ni la posibilidad de la prórroga de un año más contemplada en el artículo 10 de la LAU que se recoge expresamente, ni la tácita reconducción, si bien sí es cierto que contempla una previsión de entrega de la vivienda..."
No basta con leer estos dos párrafos: se requiere una exégesis de toda la sentencia, labor que apasionará al profesional, para llegar a la conclusión que sostengo.
Conclusión: precario.
Naturalmente, sin perjuicio de opinión fundada en mejor derecho.
