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Número de catastro

3 Comentarios
 
Número de catastro
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06/12/2006 16:44
Hola a todos los que hacéis de este foro un sitio tan interesante. Me gustaría haceros una consulta de un asunto que tengo entre manos.
Voy a comprar dos parcelas una de las cuales tiene un pajar. Cuando fuí con el vendedor a notarías a llevar las escrituras (estas escrituras las han hecho de todo lo que ha heredado de su madre), nos encontramos con la sorpresa de que el número de la parcela del pajar no corresponde con el número que tiene en el catastro la parcela que nos va a vender. Este pajar ha sido suyo toda la vida, y la parcela que figura en la escritura nunca ha sido suya. Con lo cual, viendo el error el vendedor ha ido a reclamar al catastro ( el tiene un certificado del catastro con una foto del pajar con un número de parcela diferente al que consta en el catastro). Además la parcela real figura en catastro sin edificación, mientras que la que tiene en escrituras figura con una edificación que no existe en la realidad. Además este pajar estaba compartido por nuestro vendedor y otro señor. A este señor nuestro vendedor le compró la mitad de este pajar y lo reflejaron en un contrato de compra-venta privado hecho en el ayuntamiento de la localidad, cosa que debe de ser habitual en el pueblo. Pues bien, en dicho contrato también aparece el mismo error, lo que se vende no corresponde con el número de parcela que pone. Mi marido y yo, en vista del lío y no sabiendo si en el catastro se subsanará el error, (la verdad es que el vendedor me ha dicho que según el catastro la parcela está bien, lo que no está bien es el pajar, y yo, la verdad es que pienso que está todo mal, no sé si lo ha entendido bien, puesto que en notarías nos costó hacerle comprender lo que pasaba, estaba empecinado en que todo estaba bien, hasta que se dió cuenta), hemos pensado en hacer un contrato privado de compraventa y cambiar la contribución a nuestro nombre ( que por cierto está a nombre del señor que compartía el pajar con el vendedor), pero no sabemos si alguna vez podremos inscribir dicha finca en el registro de la propiedad y si el hacerlo así nos da algún tipo de garantía, puesto que vamos a hacer una vivienda en él. Por cierto, las fincas de la herencia de este señor no están pasadas por el registro de la propiedad, aunque fueron elevadas a escritura pública en su momento. Es un poco difícil de explicar. Si hay algo que no entendéis decídmelo, por favor.
Muchas gracias y os agradería vuestras respuestas.
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18/12/2006 10:11
Hola Samoa,
si el problema es, segun entiendo que el número de catastro la parcela que tiene el pajar(quen es la que quiereis comprar) no es el que tiene escriturado el vendedor. Al parcer es un problema bastante común (conozco a varias personas que les ha pasado), indudablemente le corresponde al vendedor deshacer el entuerto en el catastro. Por otra parte, si queréis comprar, deberiáis tener el certificado del registro de la propiedad, ya que es la única manera de asegurarse que las fincas están libres de cargas o no han sido enajenadas en algun momento. El contrato privado es legal y tiene valor, pero sobre el prevalece un escritura registrada en el registro.
Obviamente todos esos trámites, tiene que hacerlos el vendedor (registrar en el registro de la propiedad la escritura de propiedad de la heredad, arreglar el error catastral).
Mi consejo es arreglar todo antes de hacer un contrato privado. Podéis hacer una reserva o un precontrato (contrato de arras en algunas comunidades) supeditando la transacción a que todo este debidamente registrado, dado de alta y subsanados los errores. Nadie le presupone al vendedor mala fe, pero si lo compráis mal escriturado, os corresponderá luego a vosotros dehacer el entuerto,y podéis tener problemas sobre todo si hay alguna modificación en la calificación de los terrenos que compráis.
Yo hace unos años tuve un problema similar , el vendedor primero se enfadó un poco con nostros cuando le dijimos que no comprabamos si noestaba todo correcto. teníamos un precontrato y habíamos dado una señal, y como el problema era suyo, lo arregló ya que de otra manera nos hubiera tenido que devoler el doble de la señal tal como estipulaba el preocntrato.un saludo

un saludo
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19/12/2006 11:14
Gracias, Isabel por tu respuesta. El caso es que el tema del catastro a mí me parece personalmente que va a tardar muchísimo tiempo en solventarse, puesto que este señor ya ha reclamado y, la verdad, ha pasado más de un mes y no sabe nada de nada. Como titular catastral de la parcela en cuestión figura el señor que era dueño de la primera planta del pajar que hay en la parcela y que posteriormente vendió en contrato privado a mi actual vendedor. Ambos compartían el pajar y mi vendedor se lo compró de aquellas maneras al que está como titular catastral. Ya en el contrato privado de compra venta, que se hizo en el ayuntamiento del pueblo, aparece el error, es decir consta otra parcela, no la que ellos pensaban que estaban vendiendo y comprando. Estos señores se llevan muy bien y a mí se me había ocurrido que podía comprarle la parcela al titular catastral (que repito, no es mi vendedor) por un precio simbólico, aunque este titular catastral no tiene escrituras. Me imagino que será más fácil esto que esperar a que el catastro subsane el error, ¿verdad?. ¿Sabes qué habría que hacer para poder comprarle la parcela a este otro señor, que sé que no tendría ningún problema en firmar?. La segunda parte del asunto una vez hubiera comprado yo la parcela sería reclamar al catastro que ubique el pajar en dicha parcela pues hoy por hoy no consta ninguna edificación en dicha parcela, aunque en los planos catastrales que tiene el ayuntamiento sí que aparece. ¿Crees que esto podría acarrearnos algún problema legal, a parte de la molestia de tener que subsanar el error que es lo que menos me preocupa? Muchas gracias y espero impaciente una respuesta bien tuya, bien de quien me pueda ayudar. Un saludo.
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20/12/2006 09:55
sé que el catastro suele tardar bastante (seis meses para subsanar un error suele ser lo habitual desgraciadamente), pero me parece la unica vía razonable. comprar algo a alguien que no es realmenete el propietario no me parece una solución, por muy buena relación que tengan entre ellos.

si el ayto tiene planos catastrales con el pajar, significa que el catastro sí tiene constancia de su existencia, por lo que deberá reflejarlo.
y aunque tarde , creo que es mejor eso que empezar con transacciones que no reflejan el estado de las cosas, que luego a la larga podéis más problemas.
un saludo