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Obligar a cumplir el artículo 17.4 de la lph
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Parece que he comprendido cómo funciona el tema.
En la junta y en el acta debe figurar que la obra es una mejora o innovación no exigible ni obligatoria. Si el coste supera las tres mensualidades no se pasará es cobro a los vecinos que votan en contra; si se cobra a estos vecinos, es cobro indebido y habrá que tratarlo así.
Si en el acta y junta no se aclara si la obra es obligada o exigible, o no, hay que impugnar el acuerdo para que se aclare en juicio si es obligatorua o no.
Primero el abogado escribe por burofax a ka comunidad pidiendo aclaraciones y avisando del procedimiento que que va a seguir. Y después se va ajuicio.
El problema de los juicios es que se tiene el ruesgo de perder, y hay que cimpartir ese riesgo con varios vecinos, si no, no merece la pena.
Gracias a todos
En la junta y en el acta debe figurar que la obra es una mejora o innovación no exigible ni obligatoria. Si el coste supera las tres mensualidades no se pasará es cobro a los vecinos que votan en contra; si se cobra a estos vecinos, es cobro indebido y habrá que tratarlo así.
Si en el acta y junta no se aclara si la obra es obligada o exigible, o no, hay que impugnar el acuerdo para que se aclare en juicio si es obligatorua o no.
Primero el abogado escribe por burofax a ka comunidad pidiendo aclaraciones y avisando del procedimiento que que va a seguir. Y después se va ajuicio.
El problema de los juicios es que se tiene el ruesgo de perder, y hay que cimpartir ese riesgo con varios vecinos, si no, no merece la pena.
Gracias a todos
El punto conflictivo es la consideración de las obras como necesarias o como mejoras, y es la comunidad quien las califica de una u otra manera. La adopción de los acuerdos correspondientes se regula en el artículo 17 de la LPH:
En el apartado 3 se establece que las obras encaminadas a mejorar la eficiencia energética (por ejemplo, sustitución de luminarias por otras más eficientes) se acuerda por la doble mayoría de las tres quintas partes de todos los propietarios que representen, a su vez, el 60% de coeficientes o más.
En cuanto a las mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, se regulan en el apartado 4 del mismo artículo, se aprueban también por la doble mayoría cualificada de tres quintas partes de propietarios y coeficientes, y cuando el importe de las mismas supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, sin que se le pueda privar de la mejora o ventaja. Si votan que no a estas obras, pueden negarse al pago del importe correspondiente, en el caso de que el total de las mismas supere la cuarta parte del presupuesto anual ordinario.
Las obras necesarias (posiblemente la pintura), precisan del voto favorable de la mayoría de los propietarios presentes y representados que ostenten la mayoría de las cuotas de participación, según se dispone en su apartado 7.
Si en el Acta de la Junta no se desglosan las obras obligatorias (renovación de la instalación eléctrica), las relacionadas con la eficiencia energética, las obras necesarias y las mejoras, además de impugnar el acuerdo, se pueden negar a pagar la derrama correspondiente.
Consulte a un Abogado.
En el apartado 3 se establece que las obras encaminadas a mejorar la eficiencia energética (por ejemplo, sustitución de luminarias por otras más eficientes) se acuerda por la doble mayoría de las tres quintas partes de todos los propietarios que representen, a su vez, el 60% de coeficientes o más.
En cuanto a las mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, se regulan en el apartado 4 del mismo artículo, se aprueban también por la doble mayoría cualificada de tres quintas partes de propietarios y coeficientes, y cuando el importe de las mismas supera tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, sin que se le pueda privar de la mejora o ventaja. Si votan que no a estas obras, pueden negarse al pago del importe correspondiente, en el caso de que el total de las mismas supere la cuarta parte del presupuesto anual ordinario.
Las obras necesarias (posiblemente la pintura), precisan del voto favorable de la mayoría de los propietarios presentes y representados que ostenten la mayoría de las cuotas de participación, según se dispone en su apartado 7.
Si en el Acta de la Junta no se desglosan las obras obligatorias (renovación de la instalación eléctrica), las relacionadas con la eficiencia energética, las obras necesarias y las mejoras, además de impugnar el acuerdo, se pueden negar a pagar la derrama correspondiente.
Consulte a un Abogado.
Claro, por eso mi duda si para que se aplique el artículo 17.4, o para impugnar este acuerdo ¿es suficiente que no se haya incluido en el acta que no se pasará derrama a los que votaron en contra, hay que esperar a que pasen las derramas y luego reclamar el cobro indebido o hay que escribir a lla administración para que no pasen el cobro? o qué sería lo correcto.
En el acta no deben figurar cosas superfluas, debe dexser excueta y no enrollarse.
En las mismas figurará si se ha aprobado o no y el resultado de dicha votación.
No figurará si es o no necesaria, porque se hace, y se dira de forma simple la obra, por ejemplo. Cambio instalación electrica del edificio.
Si figurará si se ha aprobado una derrama y su forma de contribuir a ella
En las mismas figurará si se ha aprobado o no y el resultado de dicha votación.
No figurará si es o no necesaria, porque se hace, y se dira de forma simple la obra, por ejemplo. Cambio instalación electrica del edificio.
Si figurará si se ha aprobado una derrama y su forma de contribuir a ella
Gracias por la información, creo que incluso a mí me ha quedado claro que cuando se trata de una mejora no exigible ni obligatoria deben votar a favor expresamente 3/5 de los vecinos y sus cuotas (asistan o no asistan a la junta), y los que NO asisten NO son votos favorables. Por lo tanto el acuerdo se podría impugnar si no se alcanzan los votos favorables a la obra.
Lo que no me queda claro es que se pueda impugnar este tipo de acuerdos si en el acta no figura expresamente, que es una obra de la que no se va a para derrama a los que han votado en contra por tratarse de realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos.
Pero si el acta dice que se pasará derrama a todos los vecinos... ¿podría ser?
Lo que no me queda claro es que se pueda impugnar este tipo de acuerdos si en el acta no figura expresamente, que es una obra de la que no se va a para derrama a los que han votado en contra por tratarse de realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos.
Pero si el acta dice que se pasará derrama a todos los vecinos... ¿podría ser?
Fixin le agradezco muchisimo su aclaración sacandome del error en el que me encontraba,
Para aclarar bien el tema y que no queden dudan.
Para la realización de una obra que no sea necesaria y que supere más de tres mensualidades art.17.4, ejemplo ( recubrir con mármol el portal, construcción de piscina), es necesario que en la junta se alcance el apoyo de los 3/5 de todos los propietario para su realización.
Si no se alcanza ese quorum la mejora no podrá llevarse a efecto, dado que en este caso no se tiene en cuenta el voto del ausente?
Gracias por su aclaración
Para aclarar bien el tema y que no queden dudan.
Para la realización de una obra que no sea necesaria y que supere más de tres mensualidades art.17.4, ejemplo ( recubrir con mármol el portal, construcción de piscina), es necesario que en la junta se alcance el apoyo de los 3/5 de todos los propietario para su realización.
Si no se alcanza ese quorum la mejora no podrá llevarse a efecto, dado que en este caso no se tiene en cuenta el voto del ausente?
Gracias por su aclaración
No Jalisco, con todo el respeto, el error es suyo.
Le voy a dejar un enlace a un foro abierto publicado por Lefebvre-El Derecho donde se debate el tema de si opera el voto presunto del art.17.8 LPH en aquellas obras encuadradas en el art.17.4 LPH, cuando la cuantía de la misma no supera las tres mensualidades de gastos comunes. Evidentemente la instalación de una piscina siempre supera esa cantidad.
Todos los foreros, magistrados, jueces y abogados que participan (7), coinciden en que si supera las tres mensualidades de gastos, como en el caso de la piscina, NO opera el voto del ausente NUNCA. (nos referimos a las obras del art. 17.4 LPH). Si no superan esa cantidad, la mayoría (5) entiende que sí opera el voto del ausente y en cambio los otros dos tampoco creen que opere aunque no supere esa cantidad.
En resumen, si la obra del art.17.4 LPH supera las 3 mensualidades de gastos NO opera el voto del ausente del art.17.8 LPH.
Le dejo el enlace:
https://elderecho.com/se-computa-el-voto-presunto-del-ausente-en-los-acuerdos-de-mejoras-cuando-el-coste-de-la-obra-no-supera-las-tres-mensualidades-ordinarias-de-gastos-comunes-2
Le voy a dejar un enlace a un foro abierto publicado por Lefebvre-El Derecho donde se debate el tema de si opera el voto presunto del art.17.8 LPH en aquellas obras encuadradas en el art.17.4 LPH, cuando la cuantía de la misma no supera las tres mensualidades de gastos comunes. Evidentemente la instalación de una piscina siempre supera esa cantidad.
Todos los foreros, magistrados, jueces y abogados que participan (7), coinciden en que si supera las tres mensualidades de gastos, como en el caso de la piscina, NO opera el voto del ausente NUNCA. (nos referimos a las obras del art. 17.4 LPH). Si no superan esa cantidad, la mayoría (5) entiende que sí opera el voto del ausente y en cambio los otros dos tampoco creen que opere aunque no supere esa cantidad.
En resumen, si la obra del art.17.4 LPH supera las 3 mensualidades de gastos NO opera el voto del ausente del art.17.8 LPH.
Le dejo el enlace:
https://elderecho.com/se-computa-el-voto-presunto-del-ausente-en-los-acuerdos-de-mejoras-cuando-el-coste-de-la-obra-no-supera-las-tres-mensualidades-ordinarias-de-gastos-comunes-2
Gracias.
El supuesto de la piscina es claro que se contempla en el 17.4, si se votara por menos de 3/5 de los vecinos se podría impugnar claramente.
Pero si se vota por más de los 3/5, el acta no hace ninguna referencia al 17.4, símplemente se dice que se aprueba por "mayoría absoluta" y que se va a pasar una derrama, que de hecho luego se pasa a todos los vecinos (a quien no lo page le califican como moroso y actúan contra él).
¿Qué tendrían o podrían hacer los vecinos que votaron en contra y salvaron su voto en el acta?
Esto se hace en muchas comunidades.
El supuesto de la piscina es claro que se contempla en el 17.4, si se votara por menos de 3/5 de los vecinos se podría impugnar claramente.
Pero si se vota por más de los 3/5, el acta no hace ninguna referencia al 17.4, símplemente se dice que se aprueba por "mayoría absoluta" y que se va a pasar una derrama, que de hecho luego se pasa a todos los vecinos (a quien no lo page le califican como moroso y actúan contra él).
¿Qué tendrían o podrían hacer los vecinos que votaron en contra y salvaron su voto en el acta?
Esto se hace en muchas comunidades.
¿Esto es una consulta nueva?
Una piscina no es un elemento necesario para la adecuada habitabilidad del inmueble por lo que su instalación se regula por el art.17.4 LPH, es decir, necesita mayoría de 3/5.
Si la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, que será lo más normal en estos casos, el disidente no resulta obligado, ni se modifica su cuota. Si a posteriori el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, tiene abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
Para obtener la mayoría indicada de tres quintas partes, no se puede computar como votos favorables los de los propietarios ausentes que no manifiesten su discrepancia, toda vez que el propio artículo excluye de tal posibilidad los supuestos expresamente previstos en los que no se puede repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no han votado expresamente en la junta a favor del acuerdo, es necesario que esa mayoría de tres quintas partes de propietarios y cuotas se obtenga en la junta.
Ahora bien, instalar una piscina en la azotea deberá contar con la licencia municipal, cosa que en este tipo de instalación no es sencillo de conseguir por el peligro que supone para el forjado del edificio tener que soportar el enorme peso de una piscina.
Una piscina no es un elemento necesario para la adecuada habitabilidad del inmueble por lo que su instalación se regula por el art.17.4 LPH, es decir, necesita mayoría de 3/5.
Si la cuota de instalación excede del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, que será lo más normal en estos casos, el disidente no resulta obligado, ni se modifica su cuota. Si a posteriori el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, tiene abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
Para obtener la mayoría indicada de tres quintas partes, no se puede computar como votos favorables los de los propietarios ausentes que no manifiesten su discrepancia, toda vez que el propio artículo excluye de tal posibilidad los supuestos expresamente previstos en los que no se puede repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no han votado expresamente en la junta a favor del acuerdo, es necesario que esa mayoría de tres quintas partes de propietarios y cuotas se obtenga en la junta.
Ahora bien, instalar una piscina en la azotea deberá contar con la licencia municipal, cosa que en este tipo de instalación no es sencillo de conseguir por el peligro que supone para el forjado del edificio tener que soportar el enorme peso de una piscina.
Agradezco tu comentario pues es una opinión que podría tener cualquier persona.
La instalación eléctrica es importante y se puede pensar que debe estar siempre nueva y según la última normativa.
Pero suponiendo otro tipo de instalación ¿si se decide y se vota por más de 3/5 poner una piscina en la azotea, los que votan en contra también tienen que pagarlo o se puede aplicar el artículo 17.4 y cómo habría que hacerlo cumplir?
La instalación eléctrica es importante y se puede pensar que debe estar siempre nueva y según la última normativa.
Pero suponiendo otro tipo de instalación ¿si se decide y se vota por más de 3/5 poner una piscina en la azotea, los que votan en contra también tienen que pagarlo o se puede aplicar el artículo 17.4 y cómo habría que hacerlo cumplir?
La naturaleza de las obras en el caso de discrepancia la decide la junta de propietarios por mayoría. Los vecinos pueden solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley, en este caso el RD 1417/2006.
Tampoco existe ningún informe que diga que no sea necesaria.
El tema de los detectores de movimiento es algo muy útil y que a la larga hace ahorrar un buen dinero a la comunidad.
Tampoco existe ningún informe que diga que no sea necesaria.
El tema de los detectores de movimiento es algo muy útil y que a la larga hace ahorrar un buen dinero a la comunidad.
Esa es la cuestión ¿Quién dice que es necesaria?
Ningún informe de nadie, ni siquiera alguien no competente, solo hay presupuestos de la obra de cambio total de las instalaciones eléctricas. Hacer rozas nuevas para meter tubos nuevos, poner falsos techos, detectores de movimiento...
No ha habido averías en años, solo hubo una porque alguien manipuló su contador, nada más.
Algunos pensamos que se puede hacer algo para estar más seguros, como cambiar los armarios, los cables, diferenciales y poco más. La obra saldría por menos de la mitad.
Ningún informe de nadie, ni siquiera alguien no competente, solo hay presupuestos de la obra de cambio total de las instalaciones eléctricas. Hacer rozas nuevas para meter tubos nuevos, poner falsos techos, detectores de movimiento...
No ha habido averías en años, solo hubo una porque alguien manipuló su contador, nada más.
Algunos pensamos que se puede hacer algo para estar más seguros, como cambiar los armarios, los cables, diferenciales y poco más. La obra saldría por menos de la mitad.
Usted dice que no hay ningún informe que justifique la renovación, pero algunos consideran que se puede hacer una renovación más sencilla. Mi duda es, ¿hace falta entonces la renovación?
Si como parece la renovación si es necesaria aplicar el art.17.4 no tiene sentido ya que, el mantenimiento del sistema eléctrico de un edificio, se ajusta al art.10.1.a) LPH que considera como actuaciones obligatorias que no necesitan si quiera acuerdo previo de la junta, "Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación."
Si como parece la renovación si es necesaria aplicar el art.17.4 no tiene sentido ya que, el mantenimiento del sistema eléctrico de un edificio, se ajusta al art.10.1.a) LPH que considera como actuaciones obligatorias que no necesitan si quiera acuerdo previo de la junta, "Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación."
