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ocupación ilegal y mentiras de zonas comunes
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Ocupación ilegal y mentiras de zonas comunes
Buenas tardes, somos una comunidad de 16 viviendas con sus 16 trasteros escriturados aparte. Quien quiso los compro y quien no solo compro vivienda. Aparte de esto la constructora dejo un par de huecos en las zonas comunes y les puso puertas en concreto 3 las cuales no salen ni en escrituras ni en ningun sitio. Un vecino se apropio de uno de ellos y posteriormente vendio el piso y le dijo al nuevo dueño que ese " trastero" tambien se lo vendia. Esto hace diez años, el nuevo dueño cuando enseño a la comunidad unos papeles diciendo que lo habia legalizado y esta le creyo (puesto que nadie leyo los papeles) Ahora resulta que despues de usarlo como taller, instalar camaras y focos , enganchando la luz a su piso para que no reclamemos, hemos decidido mirarlo en el catastro y pedir notas simples de las propiedades de este vecino, el supesto trastero no consta en ningun sitio, ya que pone que es un muro perimetral es decir, no ha tenido engañados. Al darnos cuenta de esto se le ha reclamado la ocupacion indevida de ese espacio y nos indica que que se está tramitando la escritura de dicho trastero para legalizarlo de manera definitiva. Cuando hemos comprobado que practicamente es imposible, aparte que ya lleva 10 años sin solucionarlo.Tambien a comentado a un vecino que quiere venir con un notario a la junta para que aceptemos que siga usandolo. Mi pregunta es : Que se puede hacer al respecto? y si viene con un notario, se requiere unanimidad de todos los vecinos o bastaria con la mayoria para que siguiese ocupandolo.
Sería interesante que se lea esta pag.
Vera que el tiempo de caducidad para reclamar una zona común es de 15 años.
***
Ustedes no tienen porque admitir que vaya acompañado a la junta por un notario, que ese propietario le dé el documento de representación y acuda el notario UNICAMENTE.
Sobre el tema, desconozco totalmente si esa zona se podría escriturar.
Si no ha prescrito su reclamación por parte de la comunidad, para que lo siga utilizando es necesaria la unanimidad.
Y porque está tan seguro que la luz la coje de su vivienda?
Quien hizo esa instalacion el actual o el anterior propietario?
Cualquiera de los dos debería haber pedido permiso a la comunidad.
Usted sabe si esa instalación está instalada segun normativa?
Como haya un incendio el seguro no querra saber nada.
Conteste a las preguntas para poderle aconsejar mejor
Vera que el tiempo de caducidad para reclamar una zona común es de 15 años.
***
Ustedes no tienen porque admitir que vaya acompañado a la junta por un notario, que ese propietario le dé el documento de representación y acuda el notario UNICAMENTE.
Sobre el tema, desconozco totalmente si esa zona se podría escriturar.
Si no ha prescrito su reclamación por parte de la comunidad, para que lo siga utilizando es necesaria la unanimidad.
Y porque está tan seguro que la luz la coje de su vivienda?
Quien hizo esa instalacion el actual o el anterior propietario?
Cualquiera de los dos debería haber pedido permiso a la comunidad.
Usted sabe si esa instalación está instalada segun normativa?
Como haya un incendio el seguro no querra saber nada.
Conteste a las preguntas para poderle aconsejar mejor
Buenos dias, la zona no se puede escriturar, porque esta justo detras de dos parking (los de este propietario) y no hay acceso a ella desde otro lado. En las escrituras consta como muro perimetral, ya que es la pared trasera de los aparcamientos
La luz la acaba de enganchar el nuevo propietario y lo comunico via Whatssap a la comunidad para que nadie se quejara ( el tiene acceso, porque se encarga del mantenimiento ).
Segun un tecnico de Gesa cuando vino a la revision, si nadie dice nada esta bien enganchada y no hay problema.
Las camaras que estan dentro del parking ha mandado tambien fotografia via whatssap que las ha desconectado, pero no las ha quitado.
Los vecinos en general, son personas que no quieren conflictos y no dicen nada al respecto...esceptuando 4 vecinos que no estan deacuerdo...mas que nada por el mal uso que esta haciendo en ese habitaculo utilizandolo como taller . Preguntaba lo de unanimidad por el tema de los vecinos que no quieren conflictos.
Entonces si en la proxima junta aunque no traiga notario( lo dudo, porque no se puede legalizar y porque creo que quiere ganar tiempo igual que cuando bajo con papeles falsos), hay un par de vecinos que dicen que no estan deacuerdo, tiene que abandonar el trastero? y si no quiere hacerlo, que pasos tenemos que seguir? Gracias
La luz la acaba de enganchar el nuevo propietario y lo comunico via Whatssap a la comunidad para que nadie se quejara ( el tiene acceso, porque se encarga del mantenimiento ).
Segun un tecnico de Gesa cuando vino a la revision, si nadie dice nada esta bien enganchada y no hay problema.
Las camaras que estan dentro del parking ha mandado tambien fotografia via whatssap que las ha desconectado, pero no las ha quitado.
Los vecinos en general, son personas que no quieren conflictos y no dicen nada al respecto...esceptuando 4 vecinos que no estan deacuerdo...mas que nada por el mal uso que esta haciendo en ese habitaculo utilizandolo como taller . Preguntaba lo de unanimidad por el tema de los vecinos que no quieren conflictos.
Entonces si en la proxima junta aunque no traiga notario( lo dudo, porque no se puede legalizar y porque creo que quiere ganar tiempo igual que cuando bajo con papeles falsos), hay un par de vecinos que dicen que no estan deacuerdo, tiene que abandonar el trastero? y si no quiere hacerlo, que pasos tenemos que seguir? Gracias
Para realizar dicho enganche necesita el acuerdo en junta de los 3/5 de TODOS LOS PROPIETARIOS no se tiene en cuenta el voto ausente
Art.10.3 y 17.8 LPH
porque esta usted tan seguro que las camaras puestas sin permiso no van a funcionar mañana?
Exija su retirada
En proxima junta: él sólo o el notario sólo, UNANIMIDAD
Hay que tener en cuenta desde cuando el propietario anterior se adueño de la zona común.
Voy a ser un poco duro. Pero todo lo sucedido, la culpa es debido a la pasividad de la comunidad
Art.10.3 y 17.8 LPH
porque esta usted tan seguro que las camaras puestas sin permiso no van a funcionar mañana?
Exija su retirada
En proxima junta: él sólo o el notario sólo, UNANIMIDAD
Hay que tener en cuenta desde cuando el propietario anterior se adueño de la zona común.
Voy a ser un poco duro. Pero todo lo sucedido, la culpa es debido a la pasividad de la comunidad
Toda la razón al decir que la culpa es de la comunidad. Ahora que soy presidenta intento solventar el problema, no por la ocupacion en si, si no por mal uso y alarde que hace . Si solo lu hubiese utilizado para guardar enseres no hubiese pasado esto. El primer dueño en el año 2000 aprox. era amigo del constructor y este en el hueco del parking le puso una puerta y le dijo que se lo quedase. Los vecinos pensamos que era un trastero mas ya que no vas pidiendo a cada propietario escrituras de sus propiedades, hasta que se empezo a sospechar no se la causa y se le solicito al antiguo administrador que verificase si era propiedad suya, el antiguo administrador hizo caso omiso aparte que abandono la comunidad dos o tres años y entonces vino otro nuevo, en ese momento el antiguo propietario vendio el piso en el 2010 y sucedio lo que comente al principio...que este dijo que lo habia comprado y que estaba todo en regla. Entonces la comunidad confio en eso, al cambiar otra vez de administrador y esta vez ser yo misma la que llevo la gestion junto a la presidencia y al ver como vecina que el "trastero" no se utiliza como tal y pica paredes dentro de el y lo utiliza como taller, las camaras ect....y habia quejas sobre ello, me he puesto a investigar y a solicitar documentacion y me he dado cuenta de todo. Entonces despues de lo que he relatado en los anteriores mensajes, ya no se por donde seguir ni como actuar, ya que aparte de administradora-presidenta de mi finca soy vecina y quiero hacerlo todo lo mas cordial posible, el problema es que este vecino sigue diciendo que esta arreglando papeles para legalizarlo y yo se que es imposible, asi ya no se que hacer. Saludos
Como ya le indique anteriormente, en el tema de legalizar el trastero no opino porque desconozco si se puede ono.
Esperemos que otros blogeros indiquen algo.
Si el tratero esta ocupado desde el 2000, ya ha prescrito su reclamacion
Pero como ya le dije queda el tema de luz y de cámaras, que eso si puede obligarle a retirar.
En muchas comunidades pasa eso que por evitar frentamientos se deja hacer un poco y luego se hacen los amos
Esperemos que otros blogeros indiquen algo.
Si el tratero esta ocupado desde el 2000, ya ha prescrito su reclamacion
Pero como ya le dije queda el tema de luz y de cámaras, que eso si puede obligarle a retirar.
En muchas comunidades pasa eso que por evitar frentamientos se deja hacer un poco y luego se hacen los amos
Pero entiendo que si cuenta el tiempo anteror.
Y once años son muchos años, y ante un juez la comunidad no podría alegrar ignorancia, dado que no es algo que no se sepa y se vea.
La verdad que lo veo muy oscuro, y por eso le digo que logren eliminar la instalación electrica y entonces no podrá realizar trabajos
Y once años son muchos años, y ante un juez la comunidad no podría alegrar ignorancia, dado que no es algo que no se sepa y se vea.
La verdad que lo veo muy oscuro, y por eso le digo que logren eliminar la instalación electrica y entonces no podrá realizar trabajos
Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia 14.09.2016:
El supuesto enjuiciado por esta reciente sentencia del Alto Tribunal es el siguiente:
A) La Comunidad interpone acción para la supresión de las conducciones de desagüe que fueron instaladas por los propietarios demandados en el forjado superior del garaje del edificio, mediante perforación en varios puntos, con la finalidad de dotar de una red de saneamiento a sus respectivos locales comerciales.
B) Se solicita en la demanda la condena de los demandados a la reposición del elemento común al estado en que se encontraba antes de la realización de las mentadas obras.
C) Los demandados alegan principalmente:
la excepción de prescripción, por entender que el plazo para el ejercicio de la acción era de quince años y había transcurrido ya en el momento de interposición de la demanda.
Que los actuales propietarios de los locales no habían sido los que instalaron esa conducción de desagüe, sino los anteriores dueños de estos locales.
D) Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial estiman las peticiones de la Comunidad de propietarios.
E) Los demandados recurren al Tribunal Supremo por la contradicción existente entre la posición mantenida por distintas Audiencias Provinciales sobre la naturaleza real o personal de la acción entablada.
¿Qué dice el Tribunal Supremo en esta sentencia?
1º.- La acción entablada por la Comunidad de propietarios pretende obtener una condena de los demandados a reintegrar a su estado anterior el forjado que cubre el sótano y que ha sido alterado para pasar a través del mismo ciertas conducciones de desagüe. De ahí que el carácter real de la acción resulte indiscutible.
2º.- Lo característico de la acción real es que proporciona al titular de un derecho de tal clase la facultad de dirigirse judicialmente, y de manera directa, al bien o la cosa que es objeto de su derecho. La acción personal responde a una relación jurídica entre personas de modo que únicamente puede dirigirse la acción contra el obligado o, en su caso, contra quienes traigan causa de él.
3º.- En este caso se trata de la ocupación de un espacio -del que es titular la Comunidad para crear una servidumbre de desagüe a favor de unos locales que no gozaban de tal derecho según la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, por lo que la naturaleza real de la acción comporta que sea el propietario actual del local quien esté legitimado pasivamente para soportar la acción y le competa la obligación de reintegrar el elemento común a su estado anterior sin perjuicio para la comunidad de propietarios.
4º.- Es indiferente que haya sido o no el demandado el autor de la ocupación ilícita pues al adquirir el local lo hace exclusivamente con los derechos que le corresponden según el título constitutivo sin que una situación de puro hecho creada unilateralmente por un propietario anterior pueda beneficiarle frente a la comunidad.
5º.- Por las razones anteriormente expresadas esta Sala considera que las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el PLAZO DE PRESCRIPCIÓN aplicable a las mismas es el de TREINTA AÑOS establecido en el artículo 1963 Código Civil.
“””””””””””””””””””””””””””””””””””””””
Artículo 1963.
Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años.
Entiéndese esta disposición sin perjuicio de lo establecido para la adquisición del dominio o derechos reales por prescripción.
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El supuesto enjuiciado por esta reciente sentencia del Alto Tribunal es el siguiente:
A) La Comunidad interpone acción para la supresión de las conducciones de desagüe que fueron instaladas por los propietarios demandados en el forjado superior del garaje del edificio, mediante perforación en varios puntos, con la finalidad de dotar de una red de saneamiento a sus respectivos locales comerciales.
B) Se solicita en la demanda la condena de los demandados a la reposición del elemento común al estado en que se encontraba antes de la realización de las mentadas obras.
C) Los demandados alegan principalmente:
la excepción de prescripción, por entender que el plazo para el ejercicio de la acción era de quince años y había transcurrido ya en el momento de interposición de la demanda.
Que los actuales propietarios de los locales no habían sido los que instalaron esa conducción de desagüe, sino los anteriores dueños de estos locales.
D) Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial estiman las peticiones de la Comunidad de propietarios.
E) Los demandados recurren al Tribunal Supremo por la contradicción existente entre la posición mantenida por distintas Audiencias Provinciales sobre la naturaleza real o personal de la acción entablada.
¿Qué dice el Tribunal Supremo en esta sentencia?
1º.- La acción entablada por la Comunidad de propietarios pretende obtener una condena de los demandados a reintegrar a su estado anterior el forjado que cubre el sótano y que ha sido alterado para pasar a través del mismo ciertas conducciones de desagüe. De ahí que el carácter real de la acción resulte indiscutible.
2º.- Lo característico de la acción real es que proporciona al titular de un derecho de tal clase la facultad de dirigirse judicialmente, y de manera directa, al bien o la cosa que es objeto de su derecho. La acción personal responde a una relación jurídica entre personas de modo que únicamente puede dirigirse la acción contra el obligado o, en su caso, contra quienes traigan causa de él.
3º.- En este caso se trata de la ocupación de un espacio -del que es titular la Comunidad para crear una servidumbre de desagüe a favor de unos locales que no gozaban de tal derecho según la escritura de constitución del régimen de propiedad horizontal, por lo que la naturaleza real de la acción comporta que sea el propietario actual del local quien esté legitimado pasivamente para soportar la acción y le competa la obligación de reintegrar el elemento común a su estado anterior sin perjuicio para la comunidad de propietarios.
4º.- Es indiferente que haya sido o no el demandado el autor de la ocupación ilícita pues al adquirir el local lo hace exclusivamente con los derechos que le corresponden según el título constitutivo sin que una situación de puro hecho creada unilateralmente por un propietario anterior pueda beneficiarle frente a la comunidad.
5º.- Por las razones anteriormente expresadas esta Sala considera que las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el PLAZO DE PRESCRIPCIÓN aplicable a las mismas es el de TREINTA AÑOS establecido en el artículo 1963 Código Civil.
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Artículo 1963.
Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años.
Entiéndese esta disposición sin perjuicio de lo establecido para la adquisición del dominio o derechos reales por prescripción.
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Hola, eso quiere decir que podemos obligar al ocupante a que abandone el "trastero" comunitario? Porque lo que no entiendo de los comentarios anteriores, que llevando 10 años en el, se le sumen los otros 10 años del anterior ocupante. Ya que por esa regla de tres, si este se va de la finca otra persona lo puede ocupar sin permiso, ya que se ha ocupado antes y por eso ha preescrito. Es una zona comun que no sale en ninguna escritura ni esta registrada en ningun sitio como trastero. Gracias y Saludos
No es mi posición ni mi intencion correjir lo expuesto por 1996, sólo intento aclarar las cosas.
La sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia 14.09.2016: despues de leer la sentencia ( que me a costado un poco) entiendo que se refiere a que un local hizo unas obras en 1992 y 1998, el tribunal supremo resuelve a favor de la comunidad a la restitucion primeginia dado que no han transcurrido 30 años.
Pero el problema de Maripp 1080 no va de obras, va de usucapion y en 2015 el Rt. 1964 del codigo civil cambio de 30 años a cinco años.
Por lo cual este ejemplo no le sirve a Maripp como base
Tal vez este equivocado, si es asi lo lamento, pero mi interes es ayudar
La sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia 14.09.2016: despues de leer la sentencia ( que me a costado un poco) entiendo que se refiere a que un local hizo unas obras en 1992 y 1998, el tribunal supremo resuelve a favor de la comunidad a la restitucion primeginia dado que no han transcurrido 30 años.
Pero el problema de Maripp 1080 no va de obras, va de usucapion y en 2015 el Rt. 1964 del codigo civil cambio de 30 años a cinco años.
Por lo cual este ejemplo no le sirve a Maripp como base
Tal vez este equivocado, si es asi lo lamento, pero mi interes es ayudar
Entiendo que no es el mismo caso, pero lo que si esta claro y pone en la sentencia es que es una ocupacion de un espacio del que es titular la comunidad segun las escrituras de division horizontal de la finca. Por lo tanto la comunidad y no él , somos responsables de lo que pueda suceder en ese espacio. Saludos
Este señor, vino a una reunion con unos papeles en la mano diciendo, que el trastero era legal y era suyo, le repito que nadie se los cogio , ya que confias y no vas pidiendo escrituras a tus vecinos de sus propiedades. En ese momento, ignorantes de que no se podia legalizar le creimos. Entonces nos mintió y engaño y todos los presentes en esa reunion son testigos
Por eso mismo visto el paño, no va a abandonar el trastero porque sí.
Por lo cual en la junta podran votar que se vaya, pero si no lo hace no les queda más remedio que denunciar, o bien a nivel particular contratando abogado y procurador, o bien a nivel comunitario bajo la aceptacion de la mayoría simple, contratando igualmente abogado y procurador y en los dos casos existe la incertidumbre de aquien dara la razon la justicia.
Por lo cual en la junta podran votar que se vaya, pero si no lo hace no les queda más remedio que denunciar, o bien a nivel particular contratando abogado y procurador, o bien a nivel comunitario bajo la aceptacion de la mayoría simple, contratando igualmente abogado y procurador y en los dos casos existe la incertidumbre de aquien dara la razon la justicia.
En mi Cdad. tenemos el mismo problema, dueño bajo pone un techado en patio de luces de unos 35 m2 aproximadamente.
El administrador nos decía que al haber transcurrido mas de 15 años ya nada se podía hacer.
Como yo había leído algo sobre el tema en el C. Civil, me fuí al Juzgado, solicité cita con abogado y él me dijo que eso no prescribe nunca, que es propiedad comunitaria, le pregunté si estaba seguro me dijo que sí, cogió un libro del C. C. y me enseñó un artículo, que yo ya había leído en mi casa.
Lo de la prescripción a los 15 años es cuando el espacio que se cubre es propiedad de quien lo cubre. Pero nada hemos conseguido, ahí sigue cubierto, a pesar de que el dueño dijo que mientras lo tuviera alquilado , no lo retiraría, se desalquiló y ahí sigue, lo han vuelto a alquilar y esa zona sirve de almacén. También es culpa de la comunidad por dejadez.
El administrador nos decía que al haber transcurrido mas de 15 años ya nada se podía hacer.
Como yo había leído algo sobre el tema en el C. Civil, me fuí al Juzgado, solicité cita con abogado y él me dijo que eso no prescribe nunca, que es propiedad comunitaria, le pregunté si estaba seguro me dijo que sí, cogió un libro del C. C. y me enseñó un artículo, que yo ya había leído en mi casa.
Lo de la prescripción a los 15 años es cuando el espacio que se cubre es propiedad de quien lo cubre. Pero nada hemos conseguido, ahí sigue cubierto, a pesar de que el dueño dijo que mientras lo tuviera alquilado , no lo retiraría, se desalquiló y ahí sigue, lo han vuelto a alquilar y esa zona sirve de almacén. También es culpa de la comunidad por dejadez.
Las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años.
Entiéndese esta disposición sin perjuicio de lo establecido para la adquisición del dominio o derechos reales por prescripción.
art 1963 cc
Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia 14.09.2016
5º.- Por las razones anteriormente expresadas esta Sala considera que las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el PLAZO DE PRESCRIPCIÓN aplicable a las mismas es el de TREINTA AÑOS establecido en el artículo 1963 Código Civil.
Entiéndese esta disposición sin perjuicio de lo establecido para la adquisición del dominio o derechos reales por prescripción.
art 1963 cc
Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia 14.09.2016
5º.- Por las razones anteriormente expresadas esta Sala considera que las acciones por las que la comunidad reclama la restitución de cualquier elemento común a su estado anterior frente al titular del elemento privativo que pudiera beneficiarse de dicha alteración, es de carácter real y por tanto el PLAZO DE PRESCRIPCIÓN aplicable a las mismas es el de TREINTA AÑOS establecido en el artículo 1963 Código Civil.
