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otra de administradores ...
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12 Comentarios
Hola.a ; gracias por sus aclaraciones; cuando reflejo mi posición me ciño al formato de mis estatutos que definen los personajes designados para la Junta; ciertamente, la ley permite resumir en una sola persona, el presidente, de no estar disponibles otras o porque la Comunidad es de pequeñas dimensiones, hacer recaer en el cargo de Presidente, el de secretario e incluso de administrador..... vale, en cuyo caso caben algunas de las expresiones de miguelsecos, el presidente en éste caso puede extralimitarse en sus funciones y decidir lo que no debe; cuidado con este tipo de situaciones, siempre saldran mal; en cuanto al contenido de la ley, soy totalmente contrario en buena parte de su articulado, tengo motivos para estarlo y todo el mundo lo sabe..... Saludos
damot, creo que está algo confundido en algunos términos o igual es que yo no le entiendo lo que expone, léase el artículo 13 LPH.
1) El Presidente es nombrado por y entre los propietarios de la comunidad (junta de propietarios), es decir, tiene que ser propietario; y el cargo es obligatorio salvo que un juez le exonere.
2) El presidente DICE la LPH ejercerá las funciones de administrador y secretario, salvo que los estatutos o la junta de propietarios por acuerdo mayoritario dispongan que dichos cargos se ejerzan por otra persona distinta del presidente.
Por tanto, según la ley:
-Hay que ver lo que dicen los estatutos dentro de la ley, que pueden no decir nada, o bien pronunciarse sobre quien ejerce el cargo de secretario o administrador.
-Si los estatutos no dicen nada y la junta no acuerda nada sobre este tema, el presidente ejerce también el cargo de secretario y administrador.
-Si los estatutos no dicen nada y la junta acuerda que el cargo de secretario/administrador se ejerza por persona distinta del presidente, pues se ejercerá por quien decida por mayoría la junta, que puede ser por otro propietario o en persona ajena, y pueden recaer los cargos de secretario y administrador en la misma persona o por separado (que el administrador sea también secretario o que el secretario sea persona distinta del administrador).
Y a diferencia del presidente que es un cargo obligatorio del que sólo puede exonerar un juez, los cargos de administrador y secretario no son obligatorios, al menos así lo interpreto de la ley, por lo que pueden no aceptar el cargo o dimitir.
Y si el mismo propieatario es PRESIDENTE-SECRETARIO-ADMINISTRADOR, los tres cargos? pues tendrá que hacer las funciones de todos no?.
Y que "el secretario NO DECIDE"...no adopta el secretario el acuerdo por los demás, pero participa en la decisión si es propietario, pues digo yo que si el cargo de secretario recae en un propietario podrá votar no? por tanto decide en la misma medida que los demás propietarios.
En cuanto a lo que dice (o entiendo que dice) miguelsercos...si en una junta por mayoría se decide una cosa el presidente no puede decidir otra distinta. No se puede decir que en una junta la decisión corresponde a la junta de propietarios o presidente!! lo que acuerde la junta va a misa. Sólo faltaría que la junta decida por mayoría que no a un acuerdo y el presidente diga que si, y que haya que acudir a la justicia para impugnar un acuerdo contrario a lo que dice la ley.
La ley también da posibilidades para no acudir a la justicia, que la junta acto seguido destituya al presidente, nombramiento de otro, nuevo junta en la que por la misma mayoría se revoque el acuerdo del anterior presidente y listo, no hace falta ir a la justicia.
Y en caso de que entre tanto el presidente ejecute el acuerdo contrario a la ley, yo no impugno el acuerdo DEMANDO AL PRESIDENTE por actuar en contra de la ley (acuerdo nulo si es contrario a la ley) y perjuicio de los propietarios. Ya responderá él de los daños y perjuicios, él y NO la comunidad.
Saludos.
Salvo mejor opinión.
1) El Presidente es nombrado por y entre los propietarios de la comunidad (junta de propietarios), es decir, tiene que ser propietario; y el cargo es obligatorio salvo que un juez le exonere.
2) El presidente DICE la LPH ejercerá las funciones de administrador y secretario, salvo que los estatutos o la junta de propietarios por acuerdo mayoritario dispongan que dichos cargos se ejerzan por otra persona distinta del presidente.
Por tanto, según la ley:
-Hay que ver lo que dicen los estatutos dentro de la ley, que pueden no decir nada, o bien pronunciarse sobre quien ejerce el cargo de secretario o administrador.
-Si los estatutos no dicen nada y la junta no acuerda nada sobre este tema, el presidente ejerce también el cargo de secretario y administrador.
-Si los estatutos no dicen nada y la junta acuerda que el cargo de secretario/administrador se ejerza por persona distinta del presidente, pues se ejercerá por quien decida por mayoría la junta, que puede ser por otro propietario o en persona ajena, y pueden recaer los cargos de secretario y administrador en la misma persona o por separado (que el administrador sea también secretario o que el secretario sea persona distinta del administrador).
Y a diferencia del presidente que es un cargo obligatorio del que sólo puede exonerar un juez, los cargos de administrador y secretario no son obligatorios, al menos así lo interpreto de la ley, por lo que pueden no aceptar el cargo o dimitir.
Y si el mismo propieatario es PRESIDENTE-SECRETARIO-ADMINISTRADOR, los tres cargos? pues tendrá que hacer las funciones de todos no?.
Y que "el secretario NO DECIDE"...no adopta el secretario el acuerdo por los demás, pero participa en la decisión si es propietario, pues digo yo que si el cargo de secretario recae en un propietario podrá votar no? por tanto decide en la misma medida que los demás propietarios.
En cuanto a lo que dice (o entiendo que dice) miguelsercos...si en una junta por mayoría se decide una cosa el presidente no puede decidir otra distinta. No se puede decir que en una junta la decisión corresponde a la junta de propietarios o presidente!! lo que acuerde la junta va a misa. Sólo faltaría que la junta decida por mayoría que no a un acuerdo y el presidente diga que si, y que haya que acudir a la justicia para impugnar un acuerdo contrario a lo que dice la ley.
La ley también da posibilidades para no acudir a la justicia, que la junta acto seguido destituya al presidente, nombramiento de otro, nuevo junta en la que por la misma mayoría se revoque el acuerdo del anterior presidente y listo, no hace falta ir a la justicia.
Y en caso de que entre tanto el presidente ejecute el acuerdo contrario a la ley, yo no impugno el acuerdo DEMANDO AL PRESIDENTE por actuar en contra de la ley (acuerdo nulo si es contrario a la ley) y perjuicio de los propietarios. Ya responderá él de los daños y perjuicios, él y NO la comunidad.
Saludos.
Salvo mejor opinión.
Nadie ha hablado "el secretario NO DECIDE"; el secretario, lea las funciones del secretario en una comunidad de Propietarios, es el que recoge y transcribe en un Acta los acuerdos que se tomen y todo el contenido resumido de las partes que componen los asistentes al Acta y el Presidente tiene la OBLIGACION de firmarlo junto con el primero, le guste o no le guste, no tiene más atribuciones; lo de las impugnaciones que fija la ley para los disidentes es otro tema..
Lo siento, no le entiendo; no quiero entrar en polémicas sobre este tema que expone.Saludos
Lo siento, no le entiendo; no quiero entrar en polémicas sobre este tema que expone.Saludos
Hola.
Pero vamos a ver, Damaot; ¿qué tiene que ver "la verdad" de lo que ocurra en la Junta con la interpretación, correcta o incorrecta, de la mayoría necesaria en una votación?
El Secretario reflejará los votos obtenidos y LA DECISIÓN QUE TOMA LA JUNTA O EL PRESIDENTE de aprobar o rechazar la propuesta. Pero no el sentido del resultado que ÉL CREA QUE TIENE la votación en base a las mayorías obtenidas. El Secretario NO DECIDE si se aprueba o no.
Si la decisión de la Junta o el Presidente es contraria a los Estatutos o la Ley, podrá ser impugnada.
Insisto; el Secretario no decide nada!!!!
Un saludo.
Pero vamos a ver, Damaot; ¿qué tiene que ver "la verdad" de lo que ocurra en la Junta con la interpretación, correcta o incorrecta, de la mayoría necesaria en una votación?
El Secretario reflejará los votos obtenidos y LA DECISIÓN QUE TOMA LA JUNTA O EL PRESIDENTE de aprobar o rechazar la propuesta. Pero no el sentido del resultado que ÉL CREA QUE TIENE la votación en base a las mayorías obtenidas. El Secretario NO DECIDE si se aprueba o no.
Si la decisión de la Junta o el Presidente es contraria a los Estatutos o la Ley, podrá ser impugnada.
Insisto; el Secretario no decide nada!!!!
Un saludo.
Pienso que no me ha entendido lo que he dicho y voy a repetirlo de otra manera; vamos a poner los personajes en escena.
Administrador; efectivamente, el administrador lo único que puede hacer es de moderador y con cuidado de no incurrir en temas contra la ley, como ya es frecuente, pero nada más.
Secretario; el secretario DEBE DE SER un propietario aunque algunos meticones del han introducido en la Ley un especial que puede ser tambien el administrador (no lo recomiendo a ningun precio) el secretario tiene la función de recoger las deliberaciones de los componentes de la Junta de Propietarios y escribir en el libro de Actas la verdad ?????
El Presidente designado por la Junta de Propietarios tiene la obligación de firmar el Acta sobre los acuerdos que se tomen juntamente con el secretario y decir LA VERDAD
No voy a entrar sobre la forma de realizar el recuento de votos porque sería un poco complejo de explicar, resumiendo; los acuerdos se toman con la suma de los coeficientes de votos emitidos, que hay que contarlos insitu y con detalle; no puede haber empate, no constan los que no se pronuncian; el secretario recogerá fielmente el conteo y figurará en el Acta; lo votos determinaran si el tema se aprueba o no y el Presidente NO TIENE NINGUNA PRERROGATIVA DE DESVIAR EL ACUERDO A SU MANERA, simplemente es uno más en el conteo.
Para muchos que tienen una idea equivocada sobre los presuntos privilegios del señor presidente, les diré con un ejemplo.
El presidente se nombra y se desnombra en la Junta General ordinaria o supuestamente con ocasión de alguna contingencia.
El presidente lo ejemplarizo como si fuera la cabeza de un caballo con las riendas instaladas y los miembros de la Junta son los que manejan estas rienda, a derecha-izquierda-so o a la calle...
!que difícil! ?verdad¿, pero en éste pais no es así-...
Administrador; efectivamente, el administrador lo único que puede hacer es de moderador y con cuidado de no incurrir en temas contra la ley, como ya es frecuente, pero nada más.
Secretario; el secretario DEBE DE SER un propietario aunque algunos meticones del han introducido en la Ley un especial que puede ser tambien el administrador (no lo recomiendo a ningun precio) el secretario tiene la función de recoger las deliberaciones de los componentes de la Junta de Propietarios y escribir en el libro de Actas la verdad ?????
El Presidente designado por la Junta de Propietarios tiene la obligación de firmar el Acta sobre los acuerdos que se tomen juntamente con el secretario y decir LA VERDAD
No voy a entrar sobre la forma de realizar el recuento de votos porque sería un poco complejo de explicar, resumiendo; los acuerdos se toman con la suma de los coeficientes de votos emitidos, que hay que contarlos insitu y con detalle; no puede haber empate, no constan los que no se pronuncian; el secretario recogerá fielmente el conteo y figurará en el Acta; lo votos determinaran si el tema se aprueba o no y el Presidente NO TIENE NINGUNA PRERROGATIVA DE DESVIAR EL ACUERDO A SU MANERA, simplemente es uno más en el conteo.
Para muchos que tienen una idea equivocada sobre los presuntos privilegios del señor presidente, les diré con un ejemplo.
El presidente se nombra y se desnombra en la Junta General ordinaria o supuestamente con ocasión de alguna contingencia.
El presidente lo ejemplarizo como si fuera la cabeza de un caballo con las riendas instaladas y los miembros de la Junta son los que manejan estas rienda, a derecha-izquierda-so o a la calle...
!que difícil! ?verdad¿, pero en éste pais no es así-...
Hola.
Damaot; no he entendido nada de lo que has querido decir.
Como bien indicas, el "secretario" hará constar en el acta la votación Y LA DECISIÓN, si la hubiese, de si está o no aprobado el acuerdo (aunque esté en desacuerdo con la mayoría necesaria).
Diga lo que diga el Administrador, la Junta hará lo que le venga en gana y, a falta de oposición de la misma, decidirá el Presidente.
Lo habitual y lógico es hacer caso al Administrador, pues como ya dije, se supone conoce mejor la LPH. Ahora bien, si el Presi se impone y la Junta no lo impide (algo así como una segunda votación para acordar qué hacer ante la duda; si aceptar la recomendación del Administrador o la opinión del Presidente), aprobado estará el acuerdo y los disidentes, tendrán que, si lo desean, impugnar.
No sé si me habré explicado bien.
Ni el Administrador ni el Secretario TIENEN CAPACIDAD, que yo sepa, para dar por aprobado o rechazado un asunto. Para eso está la Junta y, en último término, insisto (sin oposición de la mayoría de la Junta), el Presidente.
Si estoy equivocado, bienvenida sea la información.
Aunqu sea redundar en el tema, te pongo un ejemplo:
En una reunión se somete a votación el asunto "X". Y la mayoría resultante, según el Administrador, es insuficiente. Pero el Presidente dice que sí, que es suficiente.
Pueden ocurrir varias cosas:
1/
- Los propietarios presentes no se pronuncian.
- El Presidente toma la decisión.
2/
- La mayoría de propietarios se pronuncia.
- Se obra según la decisión de la Junta.
3/
- La mayoría de propietarios se pronuncia
- El Presidente decide lo contrario que la Junta.
Los disidentes, podrán impugnar.
Un saludo.
Damaot; no he entendido nada de lo que has querido decir.
Como bien indicas, el "secretario" hará constar en el acta la votación Y LA DECISIÓN, si la hubiese, de si está o no aprobado el acuerdo (aunque esté en desacuerdo con la mayoría necesaria).
Diga lo que diga el Administrador, la Junta hará lo que le venga en gana y, a falta de oposición de la misma, decidirá el Presidente.
Lo habitual y lógico es hacer caso al Administrador, pues como ya dije, se supone conoce mejor la LPH. Ahora bien, si el Presi se impone y la Junta no lo impide (algo así como una segunda votación para acordar qué hacer ante la duda; si aceptar la recomendación del Administrador o la opinión del Presidente), aprobado estará el acuerdo y los disidentes, tendrán que, si lo desean, impugnar.
No sé si me habré explicado bien.
Ni el Administrador ni el Secretario TIENEN CAPACIDAD, que yo sepa, para dar por aprobado o rechazado un asunto. Para eso está la Junta y, en último término, insisto (sin oposición de la mayoría de la Junta), el Presidente.
Si estoy equivocado, bienvenida sea la información.
Aunqu sea redundar en el tema, te pongo un ejemplo:
En una reunión se somete a votación el asunto "X". Y la mayoría resultante, según el Administrador, es insuficiente. Pero el Presidente dice que sí, que es suficiente.
Pueden ocurrir varias cosas:
1/
- Los propietarios presentes no se pronuncian.
- El Presidente toma la decisión.
2/
- La mayoría de propietarios se pronuncia.
- Se obra según la decisión de la Junta.
3/
- La mayoría de propietarios se pronuncia
- El Presidente decide lo contrario que la Junta.
Los disidentes, podrán impugnar.
Un saludo.
Trancribo aquí la versión de uno de los opinantes;lo que cita está muy lejos de la verdad;Hola.
Como ya le he dicho en otro post, el ADMINISTRADOR no MANDA ni ORDENA.
Si el Presidente, con o sin el visto bueno de la Junta acuerda dar por válido el acuerdo, válido será mientras un juez no lo "tumbe" a requerimiento de un propietario.
Un saludo.
"El administrador deberá tener expresamente los votos suficientes para llevar a cabo los acuerdos de la Junta "con o sin el visto bueno es una inoportunidad en este foro; ciertamente, el administrador ni pincha ni corta; es precísamente el que hace las funciones de secretario el que tomará debidamente nota en el libro de Actas debidamente diligenciado en cuyo documento deberá fijarse extrictamente los acuerdos de la Junta y nó lo que diga el Presidente. El presidente es la persona designada por la Junta de Propietarios para representar al colectivo de propietarios que son expresamente los que determinan los acuerdos. Y sobre el requerimiento de un solo propietario, !que pena! merced a las normas establecidas en Ley, el valor de un solo propietario, NO SIRVE PARA NADA, PARA NADA; el sistema se rige por acuerdos de mayorias.... vuelvo a decir !que pena vivir en propiedad horizontal.... ya es tarde para mí, yo preferiría vivir debajo de un puente antes de soportar las aberraciones que tenemos en el sistema de alturas que nos hemos acomodado.
Como ya le he dicho en otro post, el ADMINISTRADOR no MANDA ni ORDENA.
Si el Presidente, con o sin el visto bueno de la Junta acuerda dar por válido el acuerdo, válido será mientras un juez no lo "tumbe" a requerimiento de un propietario.
Un saludo.
"El administrador deberá tener expresamente los votos suficientes para llevar a cabo los acuerdos de la Junta "con o sin el visto bueno es una inoportunidad en este foro; ciertamente, el administrador ni pincha ni corta; es precísamente el que hace las funciones de secretario el que tomará debidamente nota en el libro de Actas debidamente diligenciado en cuyo documento deberá fijarse extrictamente los acuerdos de la Junta y nó lo que diga el Presidente. El presidente es la persona designada por la Junta de Propietarios para representar al colectivo de propietarios que son expresamente los que determinan los acuerdos. Y sobre el requerimiento de un solo propietario, !que pena! merced a las normas establecidas en Ley, el valor de un solo propietario, NO SIRVE PARA NADA, PARA NADA; el sistema se rige por acuerdos de mayorias.... vuelvo a decir !que pena vivir en propiedad horizontal.... ya es tarde para mí, yo preferiría vivir debajo de un puente antes de soportar las aberraciones que tenemos en el sistema de alturas que nos hemos acomodado.
Simplemente cuando ya hay desacuerdos o dudas sobre las mayorías exigidas para un determinado acuerdo, la única precaución es como se trascribe el acta.
Votos a favor, votos en contra y abstenciones. Ningún añadido más, y para resolver la cuestión la opinión y certificación por un experto, que puede ser un abogado.
Votos a favor, votos en contra y abstenciones. Ningún añadido más, y para resolver la cuestión la opinión y certificación por un experto, que puede ser un abogado.
Gracias por la respuesta. Pero mi cuestión es más simple. Pensemos que ambos presidente y administrador conocen bien la LPH. Pero supongamos que hacen una interpretación distinta. (He de decir que conozco algun administrador que no conoce mejor la LPH que algunos propietarios o el mismo administrador podria ejercer de presidente en su comunidad y tener a otra persona que hiciera el papel de administrador.)
Ante el no consenso para interpretar la mayoría requerida para alcanzar un acuerdo:
¿Que opinion hace que se adopte o sea vinculante la del administrador o la del presidente?
Ante el no consenso para interpretar la mayoría requerida para alcanzar un acuerdo:
¿Que opinion hace que se adopte o sea vinculante la del administrador o la del presidente?
Hola.
En principio, se presupone que el Administrador debería conocer mejor la LPH que el Presidente.
De no respetar las mayorías necesarias, el acuerdo sería IMPUGNABLE por el o los propietarios en desacuerdo. Y provocaría unos gastos económicos relativamente graves a la Junta.
Ante la duda, tan simple como consultar la LPH (bueno, no tan simple, que a veces puede dar lugar a diferentes interpretaciones, tal y como podemos consultar en el histórico del Foro).
Lo importante en todo caso, es tener en cuenta que, como normal, al Administrador ni le va ni le viene que se apruebe o no el acuerdo (salvo que verse sobre su persona) y, dado que se le presupone mejor conocimiento de la LPH, se le debe hacer caso y, si persistiesen las dudas, se debería esperar, para dar por aprobado el acuerdo, a confirmar qué tipo de mayoría es la necesaria.
Una vez despejadas las dudas, se obraría en consecuencia.
Un saludo.
En principio, se presupone que el Administrador debería conocer mejor la LPH que el Presidente.
De no respetar las mayorías necesarias, el acuerdo sería IMPUGNABLE por el o los propietarios en desacuerdo. Y provocaría unos gastos económicos relativamente graves a la Junta.
Ante la duda, tan simple como consultar la LPH (bueno, no tan simple, que a veces puede dar lugar a diferentes interpretaciones, tal y como podemos consultar en el histórico del Foro).
Lo importante en todo caso, es tener en cuenta que, como normal, al Administrador ni le va ni le viene que se apruebe o no el acuerdo (salvo que verse sobre su persona) y, dado que se le presupone mejor conocimiento de la LPH, se le debe hacer caso y, si persistiesen las dudas, se debería esperar, para dar por aprobado el acuerdo, a confirmar qué tipo de mayoría es la necesaria.
Una vez despejadas las dudas, se obraría en consecuencia.
Un saludo.
Otra de administradores ...
