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Parcelacion suelo urbanzable andalucia

10 Comentarios
 
Parcelacion suelo urbanzable andalucia
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24/05/2009 13:32
Buenos dias, me surge una cuestion en un asunto propio, tengo una mitad de un terreno y me gustaria vendersela a tres personas, que entre ellas, no tienen relacion alguna. Me queda claro que lo que no puedo es, con la Leyque transcribo a continuacion de la Junta de Andalucia, vender partes de inferior cabida a la que tengo pero, ¿puedo vender mi mitad a tres personas?????????????

Gracias, transcribo la ley

Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el Suelo.



Artículo 25. Parcelación urbanística.
Se modifica el artículo 66 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, que queda con la siguiente redacción:
Artículo 66. Parcelación urbanística.
1. Se considera parcelación urbanística:
a. En terrenos que tengan el régimen propio del suelo urbano y urbanizable, toda división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas, parcelas o solares.
b. En terrenos que tengan el régimen del suelo no urbanizable, la división simultánea o sucesiva de terrenos, fincas o parcelas en dos o más lotes que, con independencia de lo establecido en la legislación agraria, forestal o de similar naturaleza, pueda inducir a la formación de nuevos asentamientos.
2. Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate.
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25/05/2009 08:51
No creo que nadie pueda impedirte vender tu parte a quien quieras o a cuantas personas quieras, es tu derecho que puedes ejercer en cualquier momento.

Sin embargo debes tener en cuenta que si esa compravente se quiere inscribir en el registro de la propiedad, deberás aportar licencia de segregación o declaración de innecesariedad y el ayuntamiento no te la puede conceder, si tu parte no alcanza la superficie mínima de cultivo o indivisible establecida por la CCAA.

Pero eso no es ningún obstáculo para vender ............si los que compran lo hacen sabiendo que no van a poder segregar y que su propiedad va permanecer indefinídamente unida a la otra mitad. Yo desde luego en esas condiciones, no compro nada.

Un saludo.
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25/05/2009 09:11
No me estoy explicando bien, no se pueden inscribir actos reveladores de parcelaciones urbanisticas segun esta ley pero......el hecho de venderle a tres personas sin especificar cuotas se puede considerar a la luz de la lectura de este articulo una parcelacion ?????

Y si por ejemplo le vendo a dos personas casadas en regimen de gananciales?no estariamos en un caso que puede resultar al final de parcelacion a tenor de lo dispuesto en esta ley?

Un poco enrevesado pero quiero que me quede claro

Gracias
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25/05/2009 12:42
Creo haberte entendido perfectamente, Talión.

Vender no es lo mismo que parcelar o segregar. Si el que compra no tiene ningún interés en escriturar no debe haber ningún problema en que la finca continúe igual que antes, con un documento privado de compraventa puede ser suficiente, la única diferencia es que ha cambiado el propietario sin hacer pública la compraventa.

Has dicho que es terreno urbanizable. Ello significa que mientras no se desarrolle urbanísticamente esa fnca sigue siendo rústica, por lo que para poder segregar o parcelar, las fincas resultantes, tanto la segregada como la matriz, deberán cumplir con la superficie mínima de cultivo establecida. En el supuesto de que no cumpla esas condiciones mínimas esa finca será indivisible, a menos que no se agrupe a otra mayor para su posterior división.

Ahora bien, la clasificación del terreno como suelo urbanizable conlleva la obligación de que cuando el sector en el que está incluído se desarrolle, deba aportarse en conjunto al proyecto de reparcelación para, una vez ejecutada la urbanización, recibir una parcela urbanizada, en proporción al terreno aportado.

Para ésta operación, Talión, de adjudicación de la parcela urbanizada correspondiente, puede hacerse por separado siempre y cuando, también, cumpla con la superficie mínima de parcela indivisible establecida en el Plan Parcial. Para ello no hace falta licencia de parcelación por ser una segregación proveniente de una actuación urbanística.

Parcelar o segregar significa separar lo vendido de la finca matriz y eso exige de licencia municipal y el cumplimiento de unas superficies mínimas establecidas por el planeamiento.

No se si entiendes lo que pue te estoy diciendo, si no es así, con mucho gusto te aclararé lo que consideres pertinente.

Un saludo.
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25/05/2009 14:51
Estimada compañera, muchas gracias por tu atenta respuesta .

En caso de que se le vendiera a alguien casado en regimen de gananciales y luego se divorcian.....¿Como acabaria la titularidad del terreno?

Quizas es un poco de laboratorio pero .....

Muchas gracias

( Por cierto aprovecho para consultarte algo de nuestra profesion, del dia a dia, merece la pena hacer un master en urbanismo y cual aconsejas en caso de que si? )
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25/05/2009 17:05
Compañero forero Talión, no compañera.

El planeamiento no entiende de problemas entre los propietarios de un terreno, en el supuesto que expones les pertenecerá a ambos proindiviso, si ninguna de las partes quiere desprenderse de la suya.

Te copio un link que es bastante ilustrativo al respecto, búscalo en el Google.

" Proindiviso, la manzana de la discordia ".

No soy abogado, solamente soy un enamorado del Urbanismo, pero si lo fuese y quisiera dedicarme profesionalmente a ésta rama del Derecho Administrativo, si no un master, sí al menos haría acopio de uno o varios manuales del Derecho Urbanístico de eminentes profesores.

Un saludo.

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25/05/2009 18:08
Estupendo compañero, con independencia de que no seas abogado, tu ilustrativa respuesta me ayuda muchisimo, pues no es mi materia esta.

Quiere decir esto que, puedo vender en proindiviso sin especificar cuotas a esas tres personas que comente al inicio? ( no me cuadra mucho pero, ojala )

Gracias
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26/05/2009 11:17
Hombre eso no, los compradores querrán saber que porcentaje de la finca están adquiriendo, - por ejemplo el 20% - lo cual no significa que podais determinar, ni el comprador ni el vendedor, la exacta ubicación de lo comprado dentro de la finca.

Lo que la Ley no permite es que ese 20% se deslinde, divida o segregue de la matriz, aunque así se haya acordado por todos los propietarios, si ese porcentaje no constituye una superficie mínima de cultivo.

Un saludo.
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26/05/2009 18:56
Por cierto, imagino que tampoco se puede vender dicha propiedad en suelo urbanizable a una sociedad compuesta por tres personas ¿no?

¿Que solucion le podria dar para venderlo?

La cuestion es que en dicha propiedad existen cuatro viviendas desde hace 25 años y el ayuntamiento dice que a la larga se permitiran dichas construcciones, tienen contratos de electricidad y agua.....
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26/05/2009 19:45
Repito que nadie te puede impedir vender tu proindiviso, a tres personas o a una sociedad compuesta por esas tres personas. Unas u otra con la compra se subrogarán en tu porcentaje del proindiviso, eso sí, sin poder trozearlo porque tú no les estas vendiendo una concreta porción del total, sino un porcentaje de ese total del que no puedes establecer en que parte de la finca está ubicado.

No entiendo que quieres decir con la existencia de las viviendas en la propiedad.

Un saludo.
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26/05/2009 20:27
Si, pero imagino que si mi 1/2 de un proindiviso lo vendo a tres personas, cada uno sera dueño de 1/3 parte de ese 1/2 por lo que a la postre, se conculca la Ley precitada en los mensajes iniciales:

Se consideran actos reveladores de una posible parcelación urbanística aquellos en los que, mediante la interposición de sociedades, divisiones horizontales o asignaciones de uso o cuotas en pro indiviso de un terreno, fincas, parcelas, o de una acción, participación u otro derecho societario, puedan existir diversos titulares a los que corresponde el uso individualizado de una parte del inmueble equivalente o asimilable a los supuestos del apartado anterior, sin que la voluntad manifestada de no realizar pactos sobre el uso pueda excluir tal aplicación. En tales casos será también de aplicación lo dispuesto en esta Ley para las parcelaciones urbanísticas según la clase de suelo de la que se trate.



Perdona que sea tan pesado pero.......no me aclaro con este asunto