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16 Comentarios
 
Participaciones
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23/01/2007 18:39
una comunidad de vecinos de 6 viviendas y 2 locales.2 de los vecinos son propietarios de 2 pisos y un local, el resto de los vecinos solo tiene una vivienda.en una reunión de vecinos, estos 2 señores dicen esto hay que hacerlo porque tenemos mayoria absoluta ¿es esto logico? ¿hay que hacer lo que digan estos 2 señores? ¿hay alguna ley que diga que para hacer obras en la comunidad deben estar todos los vecinos deacuerdo? gracias
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23/01/2007 21:07
Es que esos dos señores no tienen mayoría absoluta.

Los acuerdos se adoptan por doble mayoría voto/coeficiente y esos señores tienen únicamente 2 votos, con el coeficiente que tengan, pero 2 votos porque el cómputo es el de un voto por cada propietario con independencia del número de unidades que tenga en propiedad.
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24/01/2007 10:10

Los vecinos tendrán que estar todos de acuerdo, dice la ley, en aquello que constituya una modificación del título constitutivo, los estatutos, o que implique una modificación de los coeficientes de participación.
Para el resto, se establecen distintas mayorías necesarias en función de la naturaleza del acuerdo.

Y yo creo que sí que tienen mayoría absoluta.

Cuando un propietario lo es de varias propiedades, tiene varios votos. Aunque sea el mismo propietario, y la ley diga "mayoría del número de propietarios que a su vez...", se puede argumentar que es varias veces propietario.
Encontraría injusto que teniendo dos pisos una persona se le cuente solo uno, pero por ejemplo teniendo una pareja dos pisos, dice cada uno que es el dueño de uno de los dos, uno delega al otro, y entonces si que vale doble el voto de la misma persona. O que un matrimonio compre dos pisos, y dependa el que tenga uno o dos votos en funcion de si los pone a nombre del mismo o no. No creo que en ningun momento la comunidad deba alterarse en funcion de si pasan a tener separacion de bienes o estén en gananciales, o si una persona hereda dos pisos, o si al reves, se heredan dos pisos de una misma persona por distintos herederos.
Todo eso sería un lio y sería cambiar el numero de votos en funcion de peculiaridades ajenas a la constitucion de la comunidad. En principio hay tantos votos como propiedades se establezcan en el título constitutivo, y asi debe seguir hasta que no haya un acuerdo por unanimidad que lo modifique.
Por otro lado, estando la relación con la comunidad determinada a todos los efectos por la propiedad del bien en régimen de propiedad horizontal (obligaciones, responsabilidades, etc.), lo lógico a todos los efectos es que también el voto esté ligado a la propiedad, no al número de propietarios indistintamente de cuantas propiedades lo sean.

Dicho esto de otra manera: si una persona paga n cuotas por tener n propiedades de una comunidad, es n veces propietario, y tiene n votos.

Esto es lo que creo que se desprende del sentido común. ¿Alguien conoce alguna sentencia contraria a esto?

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24/01/2007 10:32

Ahora bien, no pueden "hacer lo que quieran"

Hay jurisprudencia que establece que no se compute el voto correspondiente a los copropietarios contra los que la pretensión sometida a votación ha de ejercitarse, ya que la tesis contraria conduciría al absurdo de dejar totalmente indefensos a los copropietarios frente a la actuación de otros mayoritarios en relación a los elementos comunes.

Tema delicado...
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24/01/2007 10:46
En la última reunión estos señores votaron que hay que pintar el edificio..la verdad es que no le hace falta esto, pero ellos votaron que se pinta, el resto de los vecinos decimos que no...
¿tenemos que pintar?
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24/01/2007 11:16

A ver... antes que nada quiero manifestar mi escepticismo sobre lo que se hace en este tema, y por qué no mi ignorancia.
Me constan casos de prácticas en los dos sentidos, y he recibido opiniones en las dos direcciones.
Yo sigo pensando que de la LPH se deduce el voto por propiedad, aunque muchos administradores y otros profesionales piensan lo contrario. En este mismo foro se ha argumentado larga y razonablemente apoyando la opción de que en tales casos se tiene un único voto. Sólo puedo decir que cuando vea una sentencia al respecto lo tendré claro, hasta entonces no manifiesto más que una interpretación personal, y mi opinión ya he manifestado cual es.
Y es que deducir de la expresión "mayoría de propietarios" que sólo hay un voto aunque tenga varias propiedades, lo encuentro similar a decir que si una propiedad tiene dos propietarios, tiene dos votos, y si tiene uno, uno sólo. Si por ejemplo, a una reunión de una comunidad de 6 unidades, van 10 propietarios de una misma y única unidad, y uno por cada una de las 5 restantes, queda meridianamente clara la expresión "mayoría de propietarios" si la entendemos como defienden los que dicen que un "propietario" es cada una de las distintas personas físicas distintas que tiene la condición de propietario.
Y sería un argumento ad-hoc (mientras no aparezca escrito como tal en la ley) el decir que no se puede contar más de un propietario distinto por propiedad, pero no cuando lo es de más de una. En la ley no pone ni una cosa ni la otra, y si hacemos una interpretación la hacemos hasta sus últimas consecuencias.

Pero es que aun se puede complicar mas en la practica.
Imaginemos que AyB son propietarios de la propiedad P1, ByC de la propiedad P2, y CyD de la P3.
¿cuantos votos tienen, en este caso y segun la interpretacion llamemosle "personalista", A, B y C?




Dicho esto, y dada la ambigüedad existente, si usted considera que se está abusando en relación a elementos comunes de su copropiedad y que está en situación de indefensión, no puedo más que recomendarle que impugne el acuerdo.
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24/01/2007 12:02
No estoy de acuerdo con Paquito. Cada propietario tiene un voto, con independencia del número de fincas que posea en el edificio. Y hace falta doble mayoría de propietarios y cuotas. Por tanto el regimen de gananciales o separación de bienes puede influir en la composición del número de propietarios.

Tampoco comparto su afirmación: "que no se compute el voto correspondiente a los copropietarios contra los que la pretensión sometida a votación ha de ejercitarse".

Todos tienen derecho a voto (salvo art 15.2 LPH).

En el caso que plantea Mencey, es un acuerdo que en principio requiere mayoría, dejando a salvo si procede lo previsto en art 11.2 LPH.

Un saludo.

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24/01/2007 12:56

De acuerdo, es una interpretación posible de la ley.
Pero en ese caso seamos consecuentes hasta el final, es lo que quiero decir.

Y reconozcamos por tanto que una vivienda con 3 propietarios, habrá de tener 3 votos, si los 3 acuden a la junta.

Pero eso sería un lío, dirán algunos... pongamos que decimos que es el número de personas propietarias, pero máximo un voto por cada propiedad... es un criteiro ad hoc, que no pone en la ley por ningun sitio, y que es contrario al principio de "un propietario, un voto" que estamos esgrimiendo, ... pero vale... pongamos entonces el lio que puede haber en casos de propiedad compartida, en las que no quiero ni imaginarme las discusiones que podría haber en las reuniones sobre el número de votos.
Pongamos un ejemplo de nuevo: las personas A y B poseen P1, y AyC poseen P2. No es algo muy extravagante: un divorciado/a que se compra una casa con su nuevo cónyuge en la misma comunidad. No cuesta imaginar otros casos probables de este tipo en casos de herencia.

Si A va a la junta, ¿tiene un solo voto, no? (es un único propietario, de dos pisos)
Si van B y C, ¿en cambio tienen 2?
Y la paradoja total sería que según esto A, propietario de 2 viviendas, tendrá un solo voto, salvo que haya sido precavido y haya pedido dos autorizaciones para acudir en nombre de B y en nombre de C. En ese caso es de suponer que tiene 2, me imagino. O sea, que tiene dos votos si un propietario al 50% va en representación del que tiene el otro 50%, pero no si va en nombre propio... algo muy lógico, justo y convincente, no me cabe la menor duda.
Aunque, en sentido estricto si tomamos literalemente la expresión "mayoría de propietarios" o "número de propietarios" de la que habla la ley, en caso de llevar las dos autorizaciones, tendría 3 votos, pues el número total de propietarios en P1 y en P2, es 3.

Ya me veo una comunidad mal avenido, al señor que cae mal al resto de vecinos, sacando la LPH y argumentando que él tiene 3 votos, mientras el vecino del bajo le reconoce 2, y el del segundo piso en cambio sólo uno.

Pero liémoslo más... muere uno de los cónyuges (AyA'), propietarios de 2 viviendas. La mitad de cada una de ellas pasa a ser de sus tres hijos, pero en el reparto, siendo una más grande que la otra, deciden que la barata será del mayor (B), y la grande de los dos pequeños a partes iguales (CyD). Además, todos ellos, se compraron otra casa en gananciales con sus respectivos cónyuges (EFyG) en la misma comunidad, para estar cerca de sus padres.
P1 es de AyB, P2 es de A,CyD, P3 es de ByE, P4 es de CyF y P5 es de DyG.
¿Nos ponemos a discutir cuantos votos tendrán en funcion de qué pareja vaya, si va la madre, los hijos...?

Resumiendo: es una práctica habitual, pero es un absoluto sinsentido jurídico y una fuente inagotable de situaciones paradójicas en cuanto se complique un poco la situación de las propiedades.
Cuando es mucho más sencillo utilizar el mismo criterio que se utiliza para todo el resto de actuaciones en la propiedad horizontal: todo derecho, responsabilidad u obligación se deriva de la propiedad... de cada una de las propiedades. Por tanto, una propiedad, un voto.
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24/01/2007 17:41
La casuistica es variada y larga, Paquito. Además de lo que indicas piensa también en la representación de menores e incapaces, del declarado ausente, de la finca perteneciente al caudal hereditario, herencia yacente o en admistración legal, de un grupo de personas que sean propietarios de varios pisos, etc, etc...

Aquí hay dos cuestiones. Cuando un piso pertenece a varios propietarios o cuando un propietario tiene varios pisos.

En el primer caso la cuestión se recoge en art 15.1.p2 LPH. Han de nombrar un representante. Por tanto si la vivienda tiene tres propietarios estos nombrarán un representante y tendrán un único voto.

Lo mismo en el almodovoriano caso del divorciado que se va avivir con su nueva pareja al bloque en el que vivía con la anterior. Por cada finca saldrá un representante y por tanto un voto (esta situación no se daría si los propietarios de ambos pisos fuera la misma pareja, entonces solo tendrían un voto).

Pero complicando la situación. Si por ejemplo 5 señores tienen 7 pisos en la comunidad, a quintas partes. Estos señores nombrarán un representante con un solo voto.

Ahora bien si en cualquiera de las 7 fincas uno de los copropietarios vendiera su porción a los otros o a un tercero, entonces en la Junta habrá dos votos: Uno por el conjunto de los 5 propietarios (con las cuotas de 6 pisos) y otro por el piso con participación distinta (con la cuota de un piso)

Respecto a la segunda cuestión, cuando un propietario tiene varios pisos, esta claro que solo tiene un voto, STS 10.feb 1995.

Un saludo



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24/01/2007 18:20

Ahí reside el absurdo, que si son los mismos copropietarios, solo tienen un voto, pero si la participacion no es identica y está entremezclada, tienen varios votos. Se hace depender el derecho a voto de consideraciones privadas que en nada afectan a la comunidad.

En el caso almodovariano (muy buena la apelación, me ha hecho mucha gracia) se da el absurdo de que sí puede ser el representante de las dos propiedades, con dos votos por tanto, si, digamoslo asi, "tiene dos mujeres", pero sólo un voto si tiene dos pisos con la misma.
Muy justo, no me cabe la menor duda.

Aunque queda claro que si algún día me decido a comprar el piso de un vecino, algo tendré que hacer... poner cada uno a nombre de una de las personas de la pareja, ... O, simplemente, poner en las escrituras que el 1% del segundo piso pertenece a un tercero, con eso ya parece que entonces tengo ya derecho a 2 votos en vez de a uno solo.
Y ya puestos digo yo... si pongo cada uno al 51-49% de la pareja, cambiando el porcentaje de cada uno en cada piso... entonces si que tengo 2 votos o tampoco?

O quedarnos con el 99% pero ceder en cada propiedad un 1% a un hijo distinto... entonces ya el derecho a tener tantos votos como propiedades parece que será inalienable, digo yo, pero sólo si hago esa maniobra.

En fin... que buscaré esa sentencia del supremo. Aunque sea firme, me sigue pareciendo un auténtico absurdo.
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25/01/2007 09:06
Lo cierto es que no me he parado a filosofar o elucubrar sobre la norma, cosa que me parece perfecta, simplemente me limito a intentar interpretarla, que no es poco.

El sistema tiene sus defectos, por su puesto. P.ej si un único propietario de varias fincas da entrada en la propiedad de alguno a hijos o cónyuge (No creo que le compense, pero bueno hay gente muy retorcida).

Pero también tiene sus virtudes, p.ej propietario promotor que tiene mayoría de fincas (y de cuotas). Como sólo tiene un voto no puede hacer lo que le de la gana (Y no creo que le compense dar entrada a terceros, pues se lía su contabilidad empresarial y seguramente su existencia).

Lo del 49-51%. Me inclino a pensar que solo tienen un voto pues de cada finca son propietarios los mismos (ambos cónyuges), aunque su participación sea distinta. En este caso forzosamente han de estar en separación de bienes.

Un saludo.
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25/01/2007 10:54
la regla es 1 propietario = 1 voto.

Si un propietario tiene 60 viviendas no tiene 60 votos, sino un voto.

Ten en cuenta que los aucerdos se aprueban por doble mayoría voto/coeficiente.

El coeficiente del propietario que tiene 60 vviendas será el resultado de la suma de los coeficientes de las 60 viviendas.

De ese modo el legislador pretendía evitar que una mayoría económica (por ejemplo un propietario con muchísimo coeficiente) impusiera sus criterio a una mayoría de propietarios individuales y consecuentemente menor coeficiente particular.

No comparto en absoluto tu tesis paquito
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25/01/2007 11:51
Es decir que aunque un propietario tenga 60 viviendas solo tiene un voto ¿es así? Referente a la STS 10 DE FEBRERO de 1995 la estoy buscando pero no la encuentro.¿en que web puedo localizarla?gracias
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25/01/2007 14:16

También tiene sus virtudes, como el caso por el que ha empezado este hilo demuestra. En eso estoy totalmente de acuerdo.
Me parece muy bien que un propietario sea un voto, pero debería enunciarse adecuadamente en la ley. Y no creo que esté claro, salvo al aplicar una jurisprudencia que tampoco me queda del todo clara.

La interpretación dada que pretende evitar que un unico propietario se apropie de la comunidad no creo en absoluto que fuera la intencion del legislador. De hecho creo que el legislador en ningun momento pensó en que podía haber un propietario de varias unidades. Esa interpretación proviene de la jurisprudencia, ya que leyendo estrictamente la ley, yo soy incapaz de llegar a la conclusion de un propietario=un voto.

Y es que, tal como está la ley y la jurisprudencia, yo sigo sin tener claro en absoluto qué es un propietario. Cuándo al haber copropiedad dentro de las unidades es un único propietario, y cuándo no.
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26/01/2007 17:07
Te ruego que me perdones paquito, pero la LPH en este sentido es clarísima y no existe ninguna duda al respecto.

A ver si explicándolo de otro modo lo entiendes.

Para la obtención de las mayoría simple, por ejemplo, debe existir una mayoría de cabezas, es decir, más de la mitad más uno de los propietarios (primera convocatoria) o de los asistentes (segunda convocatoria).

Además debe existir una mayoría de cuotas, es decir, más del 50 por 100 del porcentaje total (primera convocatoria) o más del 50 por 100 de las cuotas de los asistentes (en segunda convocatoria), excluyendo en cualquier caso la cuota de los propietarios privados del derecho de voto (art. 15.2º).

Consecuentemente con lo anterior, cada propietario suma un voto, con independencia del número de pisos o locales de que sea titular. (La regla fue ya establecida por el TS en sus sentencias de 13 de octubre de 1982 y 10 febrero de 1995 porque había sido discutida).

Para finalizar es evidente que con este sistema se evita que el propietario (o propietarios numéricamente minoritarios) que concentre (n) en su persona la mayoría de las cuotas pueda (n) imponer su voluntad a la mayoría numérica de la comunidad.

Y se impide igualmente que la mayoría numérica de propietarios pueda imponer su voluntad al propietario o propietarios que reúnan la mayoría de cuotas.

Es así de simple y así de equitativo.

Saludos.
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26/01/2007 17:15
L sentencia de 1995 la encontrarás en el RJ 1995, 1635
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26/01/2007 20:54
Dickturpin, disculpa RJ ¿que es? ¿cómo lo pongo en google por ejemplo para que me salga justo esta página? es un tema el cual quiero tener un documento en el cual diga que 1 voto por propietario. gracias

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