Quizás debas plantear la pregunta en el foro de fiscal. Depende de Comunidad Autónoma. Para que te hagas una idea tendrás que donar o vender ese usufructo a tu madre. Probablemente la donación es más cara. La venta tributa al 8%. La cuestión es qué valor tiene el usufructo. La regla es fácil: resta a 89 la edad de tu madre. En este caso sería un 34% del valor de la propiedad.
No sé en Galicia, pero el 34% del valor de la propiedad sería el valor del usufructo. La compraventa de éste tributaría al 8% (de ese 34%). Esto es: si la propiedad vale 100.000 €, el usufructo valdría 34.000 €, lo que habría que pagar de impuesto de transmisiones sería el 8% de esos 34.000.