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Presidenta de un Garaje en subcomunidad de propietarios, ¿puede ser PRESIDENTA sin ser Propietaria?

13 Comentarios
 
Presidenta de un garaje en subcomunidad de propietarios, ¿puede ser presidenta sin ser propietaria?
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21/05/2012 12:50
En nuestra comunidad tenemos una recien creada subcomunidad de propietarios del Garaje (antes no existía).

La Señora que hace de Presidenta NO vive en la Comunidad y NO es propietaria (que sepamos, no lo ha demostrado documentalmente) y está, y así consta en Acta de Constitución de la subComunidad del garaje como PRESIDENTA.

Quien es Propietario es el Padre de esta Señora y es propietario de dos plazas de Garaje el Padre, pero élla, que sepamos, no lo es y no ha demostrado aún con documentación que lo sea.

Si el Padre le ha hecho un Poder ante Notario para que ejerza como Presidenta de la Subcomunidad, ¿qué validez tiene ese poder de cara a toda la Comunidad y ante cualquier problema que pudiera surgir de cara a entidades Oficiales como Ayuntamiento, Industria, Juzgado, etc.?

Tiene la Comunidad que "aceptar como válido ese nombramiento" por el mero hecho de que sea "autorizada" ante Notario para desempeñar el cargo sin ser propietaria...

En caso de que fuera propietaria, cosa que supuestamente no lo es, la nota informativa así lo dice, tendría que justificar a la Junta Directiva de la Comunidad y a la vez a la Comunidad su documentación que la acredita como propietaria para poder desempeñar dicho cargo...

Gracias si hay respuestas y sugerencias.
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21/05/2012 17:15
El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.
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21/05/2012 20:22
La constitución de la Subcomunidad, ¿se hizo en una Junta General de toda la Comunidad, o lo hicieron los propietarios del Garaje por su cuenta?.
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21/05/2012 23:52
Dado que el garaje está contemplado en escritura de división horizontal como UNO.- Local destinado al GARAJE y por tanto pertenece a la Comunidad como así consta en la escritura de división horizontal de la comunidad de propietarios del Edificio ?????? y no habiendo, que se sepa oficialmente o documentalmente algún documento que garantice y/o certifique que el garaje está anexorado de la comunidad, se sugiere que se vote por mayoría de los presentes, si están de acuerdo en que los propietarios de las plazas de garaje se constituyan como una sub-comunidad independiente del resto de los locales y viviendas que forman la comunidad ya mencionada; eso sí, siempre y cuando el primer paso que den sea la constitución de una Junta de Gobierno del garaje, constituyan un acta donde hagan constar sus acuerdos, sus normas, sus gastos y reconozcan contribuir con la comunidad en los gastos que se contemplan en el artículo 10 de los estatutos de nuestra comunidad donde dicen textualmente: “Los gastos de conservaciòn y reparaciòn tanto ordinarios como extraordinarios de los elementos y servicios comunes como asimismo, los gastos que hubieren como consecuencia de la contrataciòn de porteros, limpiadoras etc., serán satisfechos en "iguales partes por los titulares de las viviendas y locales que integran el inmueble, ya que se acuerda unánimamente que cada vivienda y local tiene derecho a un voto".
El Presidente pregunta a los presentes si hay alguna objeción que hacer, y se obtiene como respuesta un “silencio absoluto”, por lo que se entiende que dan su autorización.

El Presidente pregunta a los presentes si hay algún problema en que el garaje se constituya como una sub-comunidad aparte, no hay respuesta alguna de los presentes, por lo que se deduce que no tienen inconveniente y aceptan todos que el garaje se haga como sub-comunidad dentro de la comunidad pero con un C.I.F. diferente.

El 14 de Febrero de 2012 se constituye la Subcomunidad de Propietarios por ellos mismos, donde se convocan a 34 de 37 propietarios, es decir, 34 plazas de las 37 que "supuestamente" hay.

Se nombra presidenta a una hija de uno de los Propietarios y antiguo "encargado del Garaje" que, a fecha de hoy, y según el Registro de la Propiedad no consta que dicha Presidenta sea Propietaria de plaza de garaje o de vivienda; según refieren tiene un poder notarial para poder representar a la Comunidad.

La constitución de la Subcomunidad la hicieron los propietarios del Garaje por su cuenta, NO invitaron al Presidente de la Comunidad ni a la Junta Directiva de la Comunidad al acto, hay que decir que no hay buenas relaciones aunque se les permitió hacer su subcomunidad sin votación, sin acuerdo unánime de toda la comunidad.

Hay que decir que hay propietarios de viviendas que tiene plaza de garaje, algunos hasta 5 plazas de garaje, otros tienen local comercial y tienen hasta 3 plazas de garaje y hay quienes tienen plaza de garaje y no viven en la comunidad y hay propietarios de viviendas que NO tienen plazas de garaje. 74 viviendas y 4 locales comerciales y 37 plazas de garaje...
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21/05/2012 23:55
dentro del Local Comercial UNO, es el local destinado a garaje, con 1.123m2; es como si otro local comercial de 144m2 fuera otro garaje distinto al primero.
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22/05/2012 21:21
camarlengo,

mira este enlace:

http://garciacollado.blogspot.com.es/2011/05/el-nombramiento-como-presidente-de-un.html

Un saludo
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24/05/2012 14:45
La respuesta a su pregunta es NO.

Por otra parte, aunque el TS declara que dicho nombramiento es nulo de pleno derecho, particularmente impugnaría el acuerdo para tener total seguridad.

Saludos.

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24/05/2012 15:32
DickTurpin, me puedes decir qué sentencia abala que es nulo de pleno derecho, me interesa muy y mucho saberlo. Gracias
Un saludo.
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24/05/2012 17:13
Hola
No soy Dick pero mira lo que he encontrado:

Sentencias del Tribunal Supremo y Audiencias Provinciales que optan por la calificación de nulidad absoluta o estructural:
2.1.1. TS Sala 1ª, Sentencia 14 de octubre de 2008, núm. 901/2008, rec. 948/2002. Pte: Seijas Quintana, José Antonio. En su FJ º dice “La jurisprudencia de esta Sala ha declarado la nulidad de pleno derecho del nombramiento como Presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietario. Así dice la sentencia de 30 de junio de 2005, citada en la de 13 de julio de 2006 (con referencia al artículo 12 de la Ley 40/1960, de 21 de julio, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril -hoy art. 13-), que "evidentemente la normativa del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al art. 6.3 del Código Civil”.
2.1.2. TS Sala 1ª, Sentencia 13 de Julio de 2006, núm. 787/2006, rec. 4285/1999. Pte: González Poveda, Pedro. FJ 1º: La jurisprudencia de esta Sala ha declarado la nulidad de pleno derecho del nombramiento como presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietaria, conforme al art. 6.3 del Código Civil
2.1.3. TS Sala 1ª, Sentencia 30 de junio de 2005, núm. 539/2005, rec. 95/1999. Pte: Villagómez Rodil, Alfonso.. FJ 1º: Evidentemente la normativa del artículo 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al artículo 6.3 del Código Civil.
2.1.4. TS Sala 1ª, Sentencia 30 de julio de 1994, núm, 389/1994, rec. 1340/1991. Pte: Martínez-Calcerrada Gómez, Luis. FJ 2: ..habida cuenta la cualidad de no copropietario del nombrado Presidente, se ha vulnerado frontalmente lo dispuesto en el pfo. 1º, art. 12 LPH, que preceptúa, que "los propietarios elegirán de entre ellos un Presidente que representara en juicio y fuera de él, a la Comunidad en los asuntos que le afecten"; imperatividad pues, que sitúa el precepto dentro del ordenamiento calificado de "ius cogens"...
2.1.5. AP Guipúzcoa, sec. 3ª, Sentencia 2 de marzo de 2007, núm. 38/2007, rec. 3469/2006. Pte: Unanue Arratibel, Juana María.. FJ 4º: “La jurisprudencia del T.S. ha declarado la nulidad de pleno derecho del nombramiento como presidente la comunidad de propietarios de quien no es propietario así dice la sentencia de 30 de junio de 2005 señala que: " evidentemente la normativa del art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal es imperativa y cuando se conculca estamos ante un acto nulo de pleno derecho, conforme al art.6.3 del Código Civil ".
2.1.6. AP Pontevedra, sec. 1ª, Sentencia 14 de mayo de /5/2002, núm. 180/2002, rec. 45/2002. Pte: Almenar Belenguer, Manuel. La AP confirma la sentencia de primera instancia al entender que el nombramiento del Presidente de la Comunidad de Propietarios es nulo al carecer el designado de la condición de propietario, hecho que determina la nulidad de toda la actuación desarrollada por él. No cabe entender que la Comunidad adoptó un acuerdo apoderando a una persona para que actuara como apoderado y ello por tratarse de un ente sin personalidad jurídica y por haber sido otorgado el poder general para pleitos como Presidente.
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24/05/2012 17:19
Por si las mosca, y como dice Dick, deberías impugnar en plazo de un año, porque mira esto:

Sentencias del Tribunal Supremo y de las Audiencias Provinciales que optan por la calificación de nulidad funcional o anulabilidad.
2.2.1. TS Sala 1ª, Sentencia 30 de junio de 2005, núm. 539/2005, rec. 95/1999. Pte: Villagómez Rodil, Alfonso. FJ 1º: ...La sentencia de 28 de octubre de 1974 declara que si bien la elección para el cargo de presidente a persona que no ostenta la condición de propietario es acto contrario a la ley, no se trata de acto nulo “ipso iure” o de pleno derecho, sino simplemente anulable, sometido a la oportuna impugnación a ejercitar por los cotitulares disidentes y, cuando la misma no se produce, el acuerdo de elección de presidente resulta ejecutivo.
2.2.2. TS Sala 1ª, Sentencia 23 de julio de 2004, núm. 859/2004, rec. 1516/1998. Pte: Villagómez Rodil, Alfonso. FJ 1º:..La nulidad radical sólo opera para aquellos acuerdos que violan disposiciones legales imperativas o prohibitivas que no tengan establecido un efecto distinto en caso de contravención y también si resultan contrarias a la moral, al orden público o impliquen fraude de ley (Sentencias de 25 de julio 1991 y 24 de septiembre de 1991, 2 de marzo 1992, 22 de mayo de 1993 , 26 de junio de 1993, 19 de noviembre de 1996, 10 de marzo de 1997 y 9 de diciembre de 1997 , 7 de marzo de 2002 , 30 de abril de 2002 y 2 de julio de 2002).
2.2.3. TS Sala 1ª, Sentencia 28 de octubre de 2004, núm. 1062/2004, rec. 2989/1998. Pte: Auger Liñan, Clemente. FJ 2º: Este distinto contenido hizo que la doctrina y jurisprudencia mostraran un cierto vaivén, llegando finalmente a una postura mayoritaria, razonable, en el sentido de que había que diferenciar entre los acuerdos que afectan a la propia Ley de Propiedad Horizontal y los Estatutos, que sólo podían ser anulados, en su caso, mediante la impugnación en el plazo correspondiente y las decisiones que infringieran otras Leyes imperativas, las cuales había que considerar radicalmente nulas, a no ser que en las mismas se determinara efecto distinto.
2.2.4. TS Sala 1ª, Sentencia 7 de marzo de 2002, núm. 195/2002, rec. 3142/1996. Pte: Marín Castán, Francisco. FJ 2º: La jurisprudencia de esta Sala posterior a las sentencias que se citan en el recurso, pero en cualquier caso referida al texto de la LPH anterior a su reforma por la Ley 8/1999, se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen "infracción de algún precepto de la LPH o de los Estatutos de la respectiva Comunidad...
2.2.5. AP Valencia, sec. 11ª, Sentencia 26 de febrero de 2007, núm. 114/2007, rec. 961/2006. Pte: Giménez Murria, Alejandro. FJ 3º: : pues es evidente que frente a los demás comuneros D. Ildefonso , actuaba en administración de los bienes de su compañera, situación que si bien no válida su nombramiento ni permite eludir la limitación recogida en el artículo 13.2 LPH , para ostentar el cargo de presidente, pero si que afecta a la solución de la controversia, atendiendo al contenido del artículo 18 LPH , en relación con artículo 13 LPH , interpretados conforme la artículo 6 CC, sin obviar la conocida doctrina del Tribunal Constitucional referida a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses legítimos, convertiría aquel acuerdo de nulo de pleno derecho en anulable
2.2.6. AP Asturias, sec. 4ª, Sentencia 12 de marzo de 2007, núm. 96/2007, rec. 5/2007. Pte: Zamora Pérez, Nuria. FJ 2º: ...La irregularidad denunciada sólo implicaría la anulabilidad del acuerdo, con efectos desde que así se declara judicialmente, tal y como sostiene las sentencias de la Sección décima de la Audiencia Provincial de Madrid, de 31 de mayo de 1993; la de la Sección veintiuna de esa misma Audiencia de 21 de enero de 1997, y la de la Audiencia Provincial de las Palmas de 30 de enero de 1996.
.../...
perfil
24/05/2012 17:20
.../...

2.2.7. AP Alicante, sec. 7ª, Sentencia 17 de octubre de 2005, núm. 428/2005, rec. 533/2005. Pte: Jiménez Morago, José Teófilo. FJ 1º...”Por consiguiente, se trata de un acuerdo anulable mediante la impugnación ejercitada por los propietarios disidentes, por lo que si no se impugna dentro de los plazos legales dicho acuerdo queda convalidado”....
2.2.8. AP Guipúzcoa, sec. 2ª, Sentencia 24 de noviembre de 2004, núm. 2296/2004, rec. 2290/2004. Pte: Fontcuberta de Latorre, José Miguel. FJ 2º: Contrariamente a lo sostenido por la recurrente, la Sala considera que no nos encontramos ante un acuerdo nulo de pleno derecho, sino anulable, atendiendo a los plazos previstos en el actual art. 18 de la Ley.
2.2.9. AP Santa Cruz, sec. 4ª, Sentencia 29 de marzo de 2004, núm. 117/2004, rec. 56/2004. Pte: Moscoso Torres, Pablo José. FJ 3º:..Con este régimen del art. 18 ya se ha dicho en la doctrina, con razón, que en la Ley de Propiedad Horizontal no hay acuerdos nulos de pleno derecho, sino simplemente anulables, y se ha venido a clarificar la materia en relación con el régimen anterior; es decir, los acuerdos contrarios a la LPH deben ser objeto de impugnación de acuerdo con dicho precepto, manteniendo su eficacia mientras no se impugnen y anulen.
2.2.10. AP Cantabria, sec. 4ª, Sentencia 17 de febrero de 2004, núm. 89/2004, rec. 468/2002. Pte: Saiz Leñero, Eduardo. FJ 1º:... Es decir, se trata, en realidad, de un acuerdo anulable mediante la impugnación ejercitada por los propietarios disidentes (Cfr., además, la citada doctrina jurisprudencial, y, a modo de ejemplo de ilustración, la Sentencia de la AP de Las Palmas, de 30 de enero de 1996).

Un saludo

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24/05/2012 21:20
Anonim@, agradecido por tus envíos, son de gran ayuda.

Mis preguntas son:

Como presidente de la Comunidad de Propietarios que soy y así consta en nombramiento y en Acta y está certificado ante Notario, teniendo la Subcomunidad del Garaje a una Presidenta que "supuestamente" no es Propietaria de vivienda o plaza de garaje (porque no lo ha justificado documentalmente... "dicen que hay un poder notarial de su Padre hacia ella" pero nadie lo ha visto, ni yo); como digo, ¿puedo exigir que me entreguen copia de dichos documentos que demuestren que esa Señora es Propietaria y como tal puede ejercer com presidenta de la Subcomunidad del Garaje?

En próxima Junta General si se persona como Presidenta ¿puedo pedirle que abandone la sesión porque NO la reconozco como tal cargo por no ser Propietaria?

Si me dice que lo es porque su Padre se lo ha autorizado mediante un poder notarial, ¿puedo exigirle que me entregue un documento ante notario firmado por todos y cada uno de los propietarios de las plazas de garaje que así lo hayan acordado en Junta extraordinaria de la Subcomunidad del Garaje?
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26/05/2012 09:56
Como presidente de la Comunidad de Propietarios que soy y así consta en nombramiento y en Acta y está certificado ante Notario, teniendo la Subcomunidad del Garaje a una Presidenta que "supuestamente" no es Propietaria de vivienda o plaza de garaje (porque no lo ha justificado documentalmente... "dicen que hay un poder notarial de su Padre hacia ella" pero nadie lo ha visto, ni yo); como digo, ¿puedo exigir que me entreguen copia de dichos documentos que demuestren que esa Señora es Propietaria y como tal puede ejercer com presidenta de la Subcomunidad del Garaje?

CREO QUE USTED NO HA LEIDO CON ATENCIÓN LAS SENTENCIAS. ELLA ES PRESIDENTE, EXHIBA O NO LA DOCUMENTACIÓN QUE USTED REFIERE

En próxima Junta General si se persona como Presidenta ¿puedo pedirle que abandone la sesión porque NO la reconozco como tal cargo por no ser Propietaria?

NO. YA LE DIJE QUE LA VÍA ES LA JUDICIAL.

Si me dice que lo es porque su Padre se lo ha autorizado mediante un poder notarial, ¿puedo exigirle que me entregue un documento ante notario firmado por todos y cada uno de los propietarios de las plazas de garaje que así lo hayan acordado en Junta extraordinaria de la Subcomunidad del Garaje?

PUEDE DECIRLE LO QUE QUIERA. ELLA CONTESTARÁ LO QUE QUIERA. IMPUGNE Y ASUNTO ZANJADO. PERO ANTES DE ESO, COMPRUEBE EN EL REGISTRO LA TITULARIDAD DEL GARAJE
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26/05/2012 15:02
Gracias DickTurpin por tus aclaraciones, lo tendré en cuenta todo lo que me dices.

Un saludo

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