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¿Presidente delega representación y voto?

27 Comentarios
Viendo 1 - 20 de 27 comentarios
¿presidente delega representación y voto?
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Bri
21/11/2010 08:14
En una junta convocada por el presidente, ¿puede éste -por ser también propietario- delegar su representación y voto en una tercera persona?

Es decir, actuar en dicha junta como presidente-secretario y luego que vote otra persona por él ...

¿Qué opináis? ¿Hay algo legislado que lo impida?
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21/11/2010 11:31
Bri,
el cargo de Presidente es intransferible, por tanto, en ningún momento se puede ceder la representación a otro Propietario. Si en la Junta no asiste el Presidente y Vicepresidente, la Junta en pleno puede decidir quién puede llevar la reunón para tratar los puntos del Orden de Día.
Otra cosa es, que este Propietario tenga una autorización expresa del Presidente (Propietario) para emitir su voto, con lo cual es legal, artículo 15 apartado 1º de la LPH.
De todas formas te dirijo a esta dirección:
http://www.consumer.es/web/es/vivienda/comunidades_vecinos_y_legislacion/2005/08/17/144562.php
Espero que te haya ayudado.
Un saludo
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Bri
21/11/2010 14:26
A ver si me explico mejor:

El presidente acude a la Junta, para actuar como tal, pero, EXCLUSIVAMENTE COMO PROPIETARIO cede su representación a una tercera persona para que vote por él.

¿Puede hacerlo?
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21/11/2010 15:22
Es un sinsentido. Si esta presente y ademas ppreside la junta no es de sentido comun que delegue su voto pudiendo emitirlo el personalmente.

El art 15 dice que "la asistencia a la junta de propietarios sera personal o por representacion legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario"

Si la asistencia es personal y su persona esta en la junta....... yo creo que muy legal no es.

saludos
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Bri
21/11/2010 15:51
Aquí la cuestión estriba en que, precisamente por ser presidente, sus derechos de representación en Junta se ven mermados como propietario, ya que siendo ambas cosas (presidente y propietario) sólo puede ceder su representación a otro propietario; mientras que si no ostenta cargo en la junta, puede ceder su derecho de representación y voto a cualquier persona, y esto incluye a cualquier persona ajena a la comunidad.

No me parece lógico ...
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21/11/2010 16:32
Creo que se confunde.

Son conceptos diferentes y no hay merma de derechos.

1º.- Como presidente solo puede ser sustituido por otro propietario y digo SUSTITUIDO, que no representado, pues por ley el presidente no puede elegir a su sustituto sino la junta (nonbrando en su momento un vicepresidente o, cuando sea necesario, acordando quien hace de presidente en una determinada junta) asi se lo expone Trasguyo y asi figura en la ley.

2º.-Como propietario si puede elegir a quien quiera, propietario o no, en su delegacion de asistencia y voto.

Lo que no es logico es que asista como presidente a una junta y ademas delegue su asistencia y voto. No puede separar una asistencia de otra. Si esta presente, lo esta por ambos motivos pues como propietario esta obligado a ser presidente y si preside la junta, deberia figurar en el acta como asistente, luego no ha lugar a delegar asistencia y voto.

No es logico que si estas presente dejes votar a otro por ti, pudiendolo hacer tu mismo. No se merma ningun derecho, es mas, creo que hay un abuso del mismo.

Otra cosa es que no acudiera a la junta y delegara su voto en alguien y como presidente se le sustituyera para poder celebrarla.

saludos.
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21/11/2010 18:47
Bri,
el caso que postula, "presencia del Presidente en la Junta", es una situación irregular que implica una dejación de funciones y que incluso, si se impugna la reunión en el Juzgado, éste tendría que dar explicaciones por la responsabilidad que le obliga la Ley a ser el único que puede presidir la Junta de Propietarios.
Lo que le comenta Chelinca, es así, es decir, estando presente cualquier Propietario, incluso el Presidente, no puede haber representación de voto, es ilegal, ya que la simple presencia le obliga a emitir el voto en el sentido que sea.
La Reunión se puede impugnar por la falta de representación, ya que ésta, no la puede conceder el Presidente a ningún Propietario, solamente como le digo en la anterior intervención "NOMBRANDO ENTRE TODOS LOS PRESENTES A UN PROPIETARIO PARA QUE LLEVE LA REUNIÓN, EN AUSENCIA DEL PRESIDENTE Y VICEPRESIDENTE".
El Presidente no tiene atribuciones para designar a un Propietario que le represente en la Junta estando él presente y menos, otorgarle el derecho de voto a otro Propietario.
En consecuencia, el Presidente obró con neglicencia en los dos casos, con lo cual, los demás Propietarios deberian impugnar tal Reunión y convocar otra para tratar de nuevo el orden del día y pedir explicaciones al Presidente.
El voto emitido por el Propietario en representación del Presidente, es nulo.
Espero que te haya ayudado.
Un saludo
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21/11/2010 19:17
Trasguyo

Bri dice que el presidente presidio pero delego su voto en otra persona. En una situacion como esta y ante una posible impugnacion o anulacion de la junta, me planteo si merece la pena realmente acudir al juzgado, con los costes que supone, o serviria con la anulacion en acta (o anexo) explicando el motivo y la correccion de las votaciones

Por ley cualquier propietario, enviando un escrito, podria exigir esta correccion del acta y los resultados. Si no se atiende esta peticion ¿que medidas cabe adoptar por parte de ese propietario?

Gracias por sus respuestas y un saludo.
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Bri
21/11/2010 20:03
Agradezco a todos las opiniones que váis dando, pero insisto en mi discrepancia.

Supongamos que el presidente delega su representación y voto -COMO PROPIETARIO, INSISTO- en su abogado, ya que el tema a tratar en la Junta es muy "delicado" y considera que su abogado puede explicar mejor que él las consecuencias legales que se derivarían según se tome una u otra decisión, y después este abogado votará en consecuencia.


Es decir, cualquier otro propietario que no tenga cargo en la Junta podría hacerlo (delegar su representación y voto en su abogado), pero el Presidente, precisamente por serlo ¿no puede?

Pues a mí sí que me parece que se merman sus derechos como propietario, en este aspecto concreto y precisamente por ser presidente.

Pero en todo caso, ¿un juez admitirá la impugnación o declarará nula la Junta si el presidente delega su voto en un tercero? ¿Conocéis algún caso en que haya ocurrido ésto?

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21/11/2010 21:08
Como presidente, puede y debe proponer a la junta la asistencia tecnica necesaria para tomar las decisiones adecuadas (letrado, arquitecto, aparejador o quien sea necesario). Esta persona, en la reunion, asesorara en el tema a debate. Posteriormente, a la hora de votar, el presidente en persona votara lo que le parezca, segun se haya asesorado previamente.

Otra opcion que se me ocurre es remitir un informe tecnico, en roman paladino para quue lo entienda todo el mundo, junto con la convocatoria de la junta. LLegado el momento de votar cada cual, ya informado, votara lo que crea conveniente.

El presidente tambien puede no asistir a la junta, avisandolo para que se elija otro propietario para que la presida, y en ese caso podria delegar asistencia y voto en el abogado de forma legal.

No creo que sea necesario saltarse la ley para asesorar a la comunidad. Las dos cosas, presidir y delegar, no pueden ser.

No sabria decirle sobre jurisprudencia pero una junta se puede anular por muchos motivos, a veces por no haber convocado con el timpo suficiente, y este es importante.

saludos
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21/11/2010 21:19
Bri,
igual no me expliqué bien.
El Presidente preside, obligación por Ley.
El Abogado, no preside, actuaría como Técnico Asesor al Presidente.
El Presidente está obligado, como cualquier Propietario presente, a emitir su voto y, es ilegal, por muy dificil que sea el tema a votar, ceder el acto del voto a otro Propietario o a alguien que no lo sea. Es eludir la responsabilidad que tiene cada Propietario de pronunciarse sobre un tema, por muy complicado que sea, a parte, todos los presentes en la Junta están obligados a votar o determinar que no quieren hacerlo, con lo cual sería voto nulo, pero nunca pasar la pelota a otro Propietario para que vote por él, esto es ilegal.
No conozco ningún caso en que el Presidente estando presente no emita su voto.
No entiendo la actuación de este Presidente, en un principio pensé que no estaba en la reunión, pero esto, es más subrrealista.
El Juez no aceptaría la impugnación de la Junta al estar presente el Presidente y presidirla, únicamente aceptaría la modificación de su voto.

Chelinka,
únicamente habría que impugnar la votación emitida por el Propietario que representó al Presidente, como bien dices, a través de un escrito o mejor, un Burofax con certificación de contenido al Presidente pidiendo la rectificación del recuento de votos por la irregularidad cometida.
Si no se atiende, lo único que queda es impugnar en el Juzgado, no se necesita abogado, hay que pedir al funcionario el impreso para realizar la denuncia y aportar el Burofax y una copia del acta firmada.
Espero haberos ayudado
Un saludo a los dos.

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21/11/2010 22:00
Muchisimas gracias Trasguyo, por mi parte su respuesta me resulta muy valiosa.

En varias ocasiones he solicitado al presidente que modifique el contenido del acta y nunca he obtenido ni respuesta, ni modificacion.

En la ultima ocasion estaban equvocados las cuotas de participacion de dos propietarios y en los acuerdos no se tubieron en cuenta los votos delegados (2 propietarios) solo los de los presentes. Solicite que se modificasen ambas cosas que disculpe como un error (muy conveniente por cierto) y se me ignoro de forma descarada. Aun no he recibido respuesta.

Los presidentes de mi comunidad asesorados por estos maravillosos administradores que tenemos no contestan ni por educacion. En la siguiente junta no se leyeron rectificaciones asi que supongo no se hacen por cabezoneria y porque no les gusta que les saquen los colores ante un trabajo tan descuidado.

Con lo que usted me indica ahora sabre defenderme ante esta situacion.

Gracias.
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24/11/2010 01:30
Es la 1.27 de la madrugada y tengo pocas ganas de escribir pero le diré tres cosas:

1º. El cargo de Presidente es intransferible y al parecer no se transfirió, por lo que la cuestión está resuelta.

2º. Si el Presidente asistió personalmente, está claro que quien votó en dicha junta fue el Presidente, con independencia de la persona que ejerciera el derecho de voto.

3º. En el hipotético caso de que admitiéramos el hecho, inaudito por otra parte, de que el Presidente asistiera a la junta y embargo, otra persona ejerciera el derecho de voto del Presidente, entiendo que dicho voto no sería susceptible de impugnación, habida cuenta de que en el fondo viene a ser convalidado por el Presidente.

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Bri
24/11/2010 07:00
Dick, usted ha dado en el clavo.

En mi comunidad, por ejemplo, hay propietarios que, por no llegar a tiempo al inicio de la Junta, delegan su voto en una tercera persona (otro propietario o persona de confianza), y si llegan a mitad de la misma, hablan, opinan, proponen, etc, aunque luego sea la otra persona quien levante la mano para votar cuando llega su turno.

Opino lo mismo que usted; en el caso que yo expongo no es factible la impugnción del voto del presidente, ya que es emitido de forma legal por él, por medio del representate.

Saludos.
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24/11/2010 14:31
El art 15 dice que "la asistencia a la junta de propietarios sera personal o por representacion legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario"

Si la asistencia es personal y su persona esta en la junta automaticamente la delegacion quedaria anulada y deberia ser esa persona quien votase.

No es necesario que nadie me represente si yo estoy presente. Suponga que firma un poder notarial para que se le represente en una firma de documentos y despues, por circunstancias, acuden usted y su apoderado a ese acto ¿No seria lo logico que firmara usted?. ¿No quedaria anulado el poder notarial en el momento en que usted se presentase al acto?

Dick Turpin, habra de reconocer que es una situacion subrealista y que parece, segun Bri, que es habitual en esa comunidad.

Saludos
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24/11/2010 15:01
Creo que lo hago al decir que el hecho me parece inaudito.
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24/11/2010 17:19
Cualquier cesión que se de a otro Propietario, en cuestión de representación en una Junta de Propietarios, queda anulada automáticamente en el mismo instante que está presente el Titular del voto (por decirlo de alguna manera).
DickTurpin,
como dice chelinka, aquí hay dos opciones, o está el Titular del voto o, el Sustituto para hacer efectiva la votación. Para nada es válido el voto emitido por el Sustituto estando presente el Titular (que por ley tiene obligación de emitir su voto en el sentido que quiera, como si decide que no quiere emitir su voto, con lo cual entraría dentro de los votos nulos)
Imagínese un Trabajador en una Empresa, que pide el día de mañana para ausentarse de su puesto de trabajo para realizar unas gestiones y, la empresa pone en su puesto a otro Compañero. Llega el día siguiente y, aquella necesidad que el Trabajador tenía, lo solventa el día anterior por la tarde, y se presenta en su puesto de Trabajo. ¿Qué pasaría?

El sustituto dejaría el puesto para ocuparlo el Titular, porque los dos no podrían quedar en el mismo puesto.
Esto mismo sucede en la Junta de Propietarios, el Titular presente tiene una responsabilidad en su puesto que no la puede usurpar nadie.
El voto emitido por el Propietario con representación del Presidente, es nulo de pleno derecho
Un saludo
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26/11/2010 14:23
No voy a discutir más la cuestión y ni siquiera te iba a contestar pero debes saber Trasguyo que para que un acuerdo sea nulo de pleno derecho debe, entre otras cosas, ser contrario a normas de orden público.

Hay que estiudiar derecho para conocer la diferencia entre nulidad de pleno derecho y anulabilidad. Lo que está claro es que el voto emitido por quien represente al Presidente (me da igual que el representante sea propietario o no) EN NINGÚN SUPUESTO LEGAL PODRÍA SER NULO DE PLENO DERECHO.

Dicho eso, sigo opinando lo mismo. No creo que prosperara una impugnación de un acuerdo (porque se impugna el acuerdo, no la delegación de voto en si misma) dado que el Presidente/Propietario convalidaría el voto al permitir que su derecho de voto sea manifestado de ese modo, por inaudito que me parezca.

En cuanto al ejemplo que expones, no tiene similitud alguna con el asunto que nos ocupa, entre otras razones, porque mezclas jurisdicciones diferentes.

Yo no discuto con médicos sobre medicina, ni con arquitectos sobre arquitectura.

No discutas conmigo sobre temas legales.

Saludos.

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27/11/2010 00:12
Mira, yo opino no discuto, por lo menos es lo que hago en este foro y menos tirar por tierra opiniones, que aunque puedan estar equivocadas, son para aportar algún tipo de solución a los temas planteados.
Es más sencillo, si uno no está de acuerdo, decir al forero: creo que te equivocas......, no estoy de acuerdo según......, discrepo de tu opinión en......, etc... , todo es más fácil y así, entre opinión y opinión, al final se puede conseguir un resultado que más se ajuste a la respuesta.
Ah!, el ejemplo, la similitud no viene por la jurisdicción de cada asunto, que es distinta, si no, por el desplazamiento que se produce, tanto en un asunto como en el otro, según la opinión expuesta en la anterior intervención.
Discutir....con Médicos.....con Arquitectos....contigo sobre temas legales, hombre, no se quién eres ni tú tampoco quién soy yo, pero deberías tener más tacto.
Aquí, no es cuestión de quedar uno por encima de otro, es ayudar al que lo solicita
Sabrás mucho sobre aspectos legales, pero sobra el abuso.
Nulo de pleno derecho, casi seguro que tienes razón.
En cuanto a la representación de este caso, dudo, pero me puedes pasar la norma o sentencia que trata este tema en concreto.

Un saludo
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29/11/2010 11:06
En años anteriores he tenido etapas en las que he intervenido en el foro contestando a las preguntas que se formulaban.

Posteriormente dejé de entrar porque me parecía un cachondeo.

Mi tiempo es limitado y no voy a redactar dictámenes legales por cada consulta que se plantea ni enviar jurisprudencia. Con mi contestación es suficiente.

Me parece muy bien que no estés de acuerdo y quizá te ofenda como he zanjado el asunto, del mismo modo que a mi me ofende que discrepes, siendo lego en la materia como eres.

Tienes razón en una cosa. No se quien eres, pero si que no eres Abogado porque lo percibo al leer tus intervenciones.

En cuanto a mi, soy Abogado.

Saludos.

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