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Viendo 41 - 60 de 72 comentarios
Estimado Juan.
Voy a contestarte y me voy a permitir la licencia de retratar a muy grandes rasgos y bajo mi criterio personal, a las Comunidades de Propietarios de este país.
Creo que todos estamos de acuerdo en que las cuentas de una Comunidad de Propietarios deben ser claras y asequibles a todos los propietarios.
Ya he dicho (porque leyéndote parece lo contrario), que NO es obligatorio llevar la contabilidad según el Plan General Contable y cuando hablo de la conveniencia de hacerlo, lo digo haciendo hincapié en el hecho de que la contabilidad de una Comunidad debe realizarse de forma ADAPTADA al plan general contable, dada la configuración jurídica de una Comunidad de Propietarios (matiz que es importante tener en cuenta).
Lo que está claro es que en las cuentas de una Comunidad, deben reflejarse los gastos en los que participan cada uno de los propietarios, siempre según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, escritura de la División Horizontal de la finca, estatutos y acuerdos que se tomen al respecto.
Y esas cuentas que aparentemente son sencillas, -Fontanero así lo sostiene-, yo sostengo que no es así si se desean llevar correctamente en cuanto a cálculo de presupuesto, distribución y reparto entre los comuneros.
Cada comunidad tiene una forma de reparto de los gastos entre los propietarios de acuerdo con lo indicado en el párrafo anterior - la Ley de Propiedad Horizontal, escritura de la División Horizontal de la finca, estatutos y acuerdos que se tomen al respecto-.
En principio, todos los gastos se reparten de acuerdo al COEFICIENTE DE PROPIEDAD, a no ser que algunos se puedan individualizar a determinados propietarios.
Cuando los estatutos incluyen previsiones exonerando a determinados componentes de contribuir, en principio, la Ley de Propiedad Horizontal establece que el reparto de dichos gastos se efectuará de acuerdo a la CUOTA DE PARTICIPACIÓN, que se calculará tomando como base el COEFICIENTE DE PROPIEDAD.
El comienzo y terminación del ejercicio económico de una comunidad no es necesario, ni obligatorio, que coincida con el año natural. Cada comunidad podrá comenzar y terminarlo en el mes que desee.
Se debe aprobar un presupuesto de gastos previsto para un ejercicio, según los servicios de la finca, así como el reparto entre los propietarios, de donde nacerá la cuota o importe que debe abonar cada propietario, anualmente o en la forma establecida por la Junta.
Se pueden establecer fondos especiales de reserva, fondos de maniobra, imprevistos para atender gastos de suplencias de enfermedad del empleado o empleados, obras de reparaciones de la finca, cubrir impagados, etc., y en todo caso, aprobar un fondo de reserva de, al menos un 5% sobre el presupuesto previsto, si bien este 5% de fondo de reserva no es de aplicación LEGAL para las Mancomunidades, puesto que la Ley no efectúa previsión alguna.
Voy a contestarte y me voy a permitir la licencia de retratar a muy grandes rasgos y bajo mi criterio personal, a las Comunidades de Propietarios de este país.
Creo que todos estamos de acuerdo en que las cuentas de una Comunidad de Propietarios deben ser claras y asequibles a todos los propietarios.
Ya he dicho (porque leyéndote parece lo contrario), que NO es obligatorio llevar la contabilidad según el Plan General Contable y cuando hablo de la conveniencia de hacerlo, lo digo haciendo hincapié en el hecho de que la contabilidad de una Comunidad debe realizarse de forma ADAPTADA al plan general contable, dada la configuración jurídica de una Comunidad de Propietarios (matiz que es importante tener en cuenta).
Lo que está claro es que en las cuentas de una Comunidad, deben reflejarse los gastos en los que participan cada uno de los propietarios, siempre según lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, escritura de la División Horizontal de la finca, estatutos y acuerdos que se tomen al respecto.
Y esas cuentas que aparentemente son sencillas, -Fontanero así lo sostiene-, yo sostengo que no es así si se desean llevar correctamente en cuanto a cálculo de presupuesto, distribución y reparto entre los comuneros.
Cada comunidad tiene una forma de reparto de los gastos entre los propietarios de acuerdo con lo indicado en el párrafo anterior - la Ley de Propiedad Horizontal, escritura de la División Horizontal de la finca, estatutos y acuerdos que se tomen al respecto-.
En principio, todos los gastos se reparten de acuerdo al COEFICIENTE DE PROPIEDAD, a no ser que algunos se puedan individualizar a determinados propietarios.
Cuando los estatutos incluyen previsiones exonerando a determinados componentes de contribuir, en principio, la Ley de Propiedad Horizontal establece que el reparto de dichos gastos se efectuará de acuerdo a la CUOTA DE PARTICIPACIÓN, que se calculará tomando como base el COEFICIENTE DE PROPIEDAD.
El comienzo y terminación del ejercicio económico de una comunidad no es necesario, ni obligatorio, que coincida con el año natural. Cada comunidad podrá comenzar y terminarlo en el mes que desee.
Se debe aprobar un presupuesto de gastos previsto para un ejercicio, según los servicios de la finca, así como el reparto entre los propietarios, de donde nacerá la cuota o importe que debe abonar cada propietario, anualmente o en la forma establecida por la Junta.
Se pueden establecer fondos especiales de reserva, fondos de maniobra, imprevistos para atender gastos de suplencias de enfermedad del empleado o empleados, obras de reparaciones de la finca, cubrir impagados, etc., y en todo caso, aprobar un fondo de reserva de, al menos un 5% sobre el presupuesto previsto, si bien este 5% de fondo de reserva no es de aplicación LEGAL para las Mancomunidades, puesto que la Ley no efectúa previsión alguna.
A ver Dick, unas breves consideraciones contables:
La contabilidad según el PGC sirve para:
- Determinar el resultado económico: Ya me dirás qué resultado económico tiene que determinar una comunidad "normal".
- Determinar la situación patrimonial (balance): Ya me dirás cómo lo hace una comunidad si la mayor parte de su patrimonio (zonas comunes) es invalorable.
Para qué debe servir la contabilidad de una comunidad:
1.- Para llevar el control y seguimiento del presupuesto ordinario y de los extraordinarios. Para ello lo correcto es llevar las cuentas de cobros y pagos, así como el control de gastos pendientes de pago e ingresos pendientes de cobro (morosos).
La contabilidad según el PGC sirve para:
- Determinar el resultado económico: Ya me dirás qué resultado económico tiene que determinar una comunidad "normal".
- Determinar la situación patrimonial (balance): Ya me dirás cómo lo hace una comunidad si la mayor parte de su patrimonio (zonas comunes) es invalorable.
Para qué debe servir la contabilidad de una comunidad:
1.- Para llevar el control y seguimiento del presupuesto ordinario y de los extraordinarios. Para ello lo correcto es llevar las cuentas de cobros y pagos, así como el control de gastos pendientes de pago e ingresos pendientes de cobro (morosos).
Desde un punto de vista judicial, es aconsejable aunque no sea obligatorio, que las comunidades de propietarios lleven libros de contabilidad y éstos se adapten en la medida de lo posible al plan general contable. Esta conveniencia es más patente en los supuestos en que se procede a reclamar deudas a morosos y se plantean dudas sobre el origen y desglose de las deudas en la oposición al monitorio. En ese sentido la AP Alicante exige un pormenorizado y exhaustivo desglose, A SER POSIBLE amparado en un soporte contable y documental y ese es el criterio mayoritario de las Audiencias. Además, llevar contabilidad favorece la transparencia en la rendición de cuentas del administrador de turno. Personalmente no comparto en esta ocasión la opinión de Fontanero y él bien sabe que es uno de mis favoritos en el foro.
Besitos Fontanero.
Besitos Fontanero.
Independientemente de lo que diga el ICAC (que por otra parte, ya lo conocíamos desde hace tiempo), repito que llevar la contabilidad de una comunidad de conformidad con el PGC es una barbaridad.
Cualquiera que sepa algo de contabilidad sabrá que el PGC es una contabilidad económica, patrimonial y financiera, mientras que la contabilidad de una comunidad es principalmente presupuestaria.
Cualquiera que sepa algo de contabilidad sabrá que el PGC es una contabilidad económica, patrimonial y financiera, mientras que la contabilidad de una comunidad es principalmente presupuestaria.
Respuesta
1.- Las comunidades de vecinos o de propietarios por pisos o locales de inmuebles se encuentran reguladas por la Ley 49/1960, de 21 de julio, reguladora de la propiedad horizontal, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal. Dichas comunidades de propietarios surgen de la concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos y obligaciones que recaen sobre fracciones comunes de un mismo edificio o finca dando lugar a la aparición de relaciones de interdependencia entre los citados titulares que exige de la existencia, dentro de la citada comunidad, de una serie de órganos de gestión y administración.
Esto es, el origen y objeto de las comunidades de propietarios no es la obtención de una ganancia o lucro como consecuencia de la asociación de las personas que la integran, sino el de proceder a la necesaria gestión y administración de los elementos comunes que existan en la edificación.
Al amparo de esta circunstancia y, fundamentalmente, de que las comunidades de propietarios carecen de personalidad jurídica a efectos mercantiles, en el supuesto de que se desarrollase una actividad con ánimo de lucro serían los copropietarios quienes estarían obligados a rendir cuentas de su parte proporcional en los bienes gestionados por la comunidad y en las actividades desarrolladas por esta última.
En relación con la información económico-financiera que deben rendir las comunidades de propietarios, su normativa reguladora, la Ley 49/1960, de 21 de julio, de la Propiedad Horizontal, regula en su artículo 14 las facultades de la Junta de propietarios, que serán, entre otras:
"a) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
b) Aprobar los presupuestos y (…)"
Por otro lado, el artículo 16 de la citada Ley señala:
"1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y (…)"
Y el artículo 20. b) de esta misma Ley establece que corresponde al administrador:
"b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos".
Por tanto, con base en todo lo anteriormente expuesto, este Instituto considera que las comunidades de propietarios que realicen exclusivamente las actividades propias de su naturaleza, no reúnen las notas características de las empresas y no tienen la obligación de llevar la contabilidad y formular cuentas anuales a efectos mercantiles, no resultándoles de aplicación, en consecuencia, lo dispuesto a estos efectos en el Código de Comercio y en el Plan General de Contabilidad (PGC), aprobado por Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre. En la presentación y rendición de cuentas a la Junta General de Propietarios, el órgano correspondiente de la Comunidad (Administrador o Presidente) seguirá el criterio que, a su juicio, considere más adecuado para reflejar los ingresos y gastos de la comunidad en el período anual y su situación financiera, dado que en la Ley de Propiedad Horizontal no se establece ningún criterio o norma al respecto. Y lo anteriormente señalado lo es sin perjuicio de lo que en los estatutos de régimen interior de cada comunidad se pudiera establecer a este respecto.
Y quien quiera que se lea el enlace que el siguiente punto es la auditoría.
Saludos.
1.- Las comunidades de vecinos o de propietarios por pisos o locales de inmuebles se encuentran reguladas por la Ley 49/1960, de 21 de julio, reguladora de la propiedad horizontal, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal. Dichas comunidades de propietarios surgen de la concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos y obligaciones que recaen sobre fracciones comunes de un mismo edificio o finca dando lugar a la aparición de relaciones de interdependencia entre los citados titulares que exige de la existencia, dentro de la citada comunidad, de una serie de órganos de gestión y administración.
Esto es, el origen y objeto de las comunidades de propietarios no es la obtención de una ganancia o lucro como consecuencia de la asociación de las personas que la integran, sino el de proceder a la necesaria gestión y administración de los elementos comunes que existan en la edificación.
Al amparo de esta circunstancia y, fundamentalmente, de que las comunidades de propietarios carecen de personalidad jurídica a efectos mercantiles, en el supuesto de que se desarrollase una actividad con ánimo de lucro serían los copropietarios quienes estarían obligados a rendir cuentas de su parte proporcional en los bienes gestionados por la comunidad y en las actividades desarrolladas por esta última.
En relación con la información económico-financiera que deben rendir las comunidades de propietarios, su normativa reguladora, la Ley 49/1960, de 21 de julio, de la Propiedad Horizontal, regula en su artículo 14 las facultades de la Junta de propietarios, que serán, entre otras:
"a) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
b) Aprobar los presupuestos y (…)"
Por otro lado, el artículo 16 de la citada Ley señala:
"1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y (…)"
Y el artículo 20. b) de esta misma Ley establece que corresponde al administrador:
"b) Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos".
Por tanto, con base en todo lo anteriormente expuesto, este Instituto considera que las comunidades de propietarios que realicen exclusivamente las actividades propias de su naturaleza, no reúnen las notas características de las empresas y no tienen la obligación de llevar la contabilidad y formular cuentas anuales a efectos mercantiles, no resultándoles de aplicación, en consecuencia, lo dispuesto a estos efectos en el Código de Comercio y en el Plan General de Contabilidad (PGC), aprobado por Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre. En la presentación y rendición de cuentas a la Junta General de Propietarios, el órgano correspondiente de la Comunidad (Administrador o Presidente) seguirá el criterio que, a su juicio, considere más adecuado para reflejar los ingresos y gastos de la comunidad en el período anual y su situación financiera, dado que en la Ley de Propiedad Horizontal no se establece ningún criterio o norma al respecto. Y lo anteriormente señalado lo es sin perjuicio de lo que en los estatutos de régimen interior de cada comunidad se pudiera establecer a este respecto.
Y quien quiera que se lea el enlace que el siguiente punto es la auditoría.
Saludos.
Mi comentario no pretende levantar polémica, sólo aportar y abierto a mejores o diversas opiniones.
Aunque opino que cuando se recurra a un administrador profesional debería exigir se una contabilidad ajustada al PGC fácilmente fiscalizable si se acude a la justicia, pues ahora muchas sentencias que llaman la atención es porque los jueces no son capaces de descifrar lo que dicen...lo cierto es que legalmente no se exige. También es cierto que no es lo mismo una comunidad de 4 vecinos que de 70, el presupuesto que se maneja es distinto.
No obstante, yo soy partidaria de que un contable y no un administrador lleve las cuentas, pues la mayoría de administradores que conozco tienen bachillerato y un cursillo y el PGC es mucho más complejo...o buscar un despacho o asesoría que abarque varias ramas para que pueda ofrecer todos estos servicios, eso si hay que pagarlos.
Consulta al icac del ministerio de economía, enlazo el PDF para no hacerlo largo copiando sólo el trozo que aquí se menciona sobre el PGC.
http://www.icac.meh.es/Temp/20140311001434.PDF
Nº de BOICAC:
94/JUNIO 2013
Contenido:
Sobre la contabilidad y auditoría de una comunidad de vecinos.
Consulta:
Sobre las obligaciones contables de una comunidad de vecinos (comunidad de propietarios por pisos o locales, regida por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal) y si la revisión de sus cuentas puede tener la consideración de la actividad de auditoría de cuentas.
Sigo.
Aunque opino que cuando se recurra a un administrador profesional debería exigir se una contabilidad ajustada al PGC fácilmente fiscalizable si se acude a la justicia, pues ahora muchas sentencias que llaman la atención es porque los jueces no son capaces de descifrar lo que dicen...lo cierto es que legalmente no se exige. También es cierto que no es lo mismo una comunidad de 4 vecinos que de 70, el presupuesto que se maneja es distinto.
No obstante, yo soy partidaria de que un contable y no un administrador lleve las cuentas, pues la mayoría de administradores que conozco tienen bachillerato y un cursillo y el PGC es mucho más complejo...o buscar un despacho o asesoría que abarque varias ramas para que pueda ofrecer todos estos servicios, eso si hay que pagarlos.
Consulta al icac del ministerio de economía, enlazo el PDF para no hacerlo largo copiando sólo el trozo que aquí se menciona sobre el PGC.
http://www.icac.meh.es/Temp/20140311001434.PDF
Nº de BOICAC:
94/JUNIO 2013
Contenido:
Sobre la contabilidad y auditoría de una comunidad de vecinos.
Consulta:
Sobre las obligaciones contables de una comunidad de vecinos (comunidad de propietarios por pisos o locales, regida por la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal) y si la revisión de sus cuentas puede tener la consideración de la actividad de auditoría de cuentas.
Sigo.
No se lo que habra entendido ribodi. Lo que a mi me parece es que Fontanero ha respondido a ribodi y que esa respuesta le ha parecido incorrecta a dickturpin quien le ha dado un correctivo con ese estilo suyo tan particular.
Cada uno opina lo que opina y todas las opiniones son respetables, incluidas las de pasacero que no puede dejar pasar la oportunidad de soltar la primera insensatez que se le pasa por la cabeza y es que el mundo esta lleno de tertulianos cuasi-profesionales que aspiran a que los demas les cuelguen una medallita o cuando menos les den unas palmaditas a poder ser en la espalda y no en el cogote.
Y aun a riesgo de que pasacero me incluya en el casillero de los pelotilleros y dejando claro que tengo estima por Fontanero en este foro, voy a arriesgarme a decir que en esta ocasion y en mi humilde opinion, creo que dickturpin tiene razon.
Por ultimo quisiera decir dos cosas:
1. No creo que haya que hacer la pelota a dickturpin en el foro. No tiene el poder de tirarnos del mismo y el hecho de que discrepe de los demas ni me parece grave, ni motivo de sonrojo. Al fin y al cabo es logico que en ocasiones nos rectifique pues ha demostrado en muchas ocasiones ser uno/a (no se si es hombre o mujer, la verdad y tengo mis dudas) de los que mas domina este tema.
2. Pido perdon porque no pongo ni un solo acento, pero es que mi teclado es un asco y muchas veces no funciona la tecla (la medio arranco el gato y el perro puso de su parte para rematar la faena, y es que tengo el presentimiento de que se han asociado para hacerme mas agradable la vida).
Saludos.
Cada uno opina lo que opina y todas las opiniones son respetables, incluidas las de pasacero que no puede dejar pasar la oportunidad de soltar la primera insensatez que se le pasa por la cabeza y es que el mundo esta lleno de tertulianos cuasi-profesionales que aspiran a que los demas les cuelguen una medallita o cuando menos les den unas palmaditas a poder ser en la espalda y no en el cogote.
Y aun a riesgo de que pasacero me incluya en el casillero de los pelotilleros y dejando claro que tengo estima por Fontanero en este foro, voy a arriesgarme a decir que en esta ocasion y en mi humilde opinion, creo que dickturpin tiene razon.
Por ultimo quisiera decir dos cosas:
1. No creo que haya que hacer la pelota a dickturpin en el foro. No tiene el poder de tirarnos del mismo y el hecho de que discrepe de los demas ni me parece grave, ni motivo de sonrojo. Al fin y al cabo es logico que en ocasiones nos rectifique pues ha demostrado en muchas ocasiones ser uno/a (no se si es hombre o mujer, la verdad y tengo mis dudas) de los que mas domina este tema.
2. Pido perdon porque no pongo ni un solo acento, pero es que mi teclado es un asco y muchas veces no funciona la tecla (la medio arranco el gato y el perro puso de su parte para rematar la faena, y es que tengo el presentimiento de que se han asociado para hacerme mas agradable la vida).
Saludos.
Pasacero.
Me copias y pegas: "(explayarte, y si lo hicieras, sería por ayudarnos a todos nosotros, cándidos ignorantes)".
A continuación dices: "Esto si que es ir de sobrado".
Yo más bien diría que eso es ser irónico y no ir de sobrado, pero está claro que tú y yo con los conceptos no nos entendemos.
Ya lo dijo un iconoclasta como William Blake: "Ambos leemos la Biblia, por la noche y por el día, más tú lees lo que dice y yo leo lo que calla".
Para quien entienda ...., pues eso.
Me copias y pegas: "(explayarte, y si lo hicieras, sería por ayudarnos a todos nosotros, cándidos ignorantes)".
A continuación dices: "Esto si que es ir de sobrado".
Yo más bien diría que eso es ser irónico y no ir de sobrado, pero está claro que tú y yo con los conceptos no nos entendemos.
Ya lo dijo un iconoclasta como William Blake: "Ambos leemos la Biblia, por la noche y por el día, más tú lees lo que dice y yo leo lo que calla".
Para quien entienda ...., pues eso.
No hace falta dar tanto la tabarra ni enfadarse.
En este caso habría que ver cual de los dos tiene la razón.
A mi me parece muy pero que muy raro, que el Administrador no deje al Presidente que actúe sobre las cuentas contables de la comunidad. Me corrijo a mi mismo... no que actue, sino que sea firma y esté autorizado en las cuentas del banco.
Yo no lo he visto nunca. No se ustedes...
Creo más bien, que puede que exista un acuerdo de la propia junta para que el Sr. que hace el papel de Presidente no pueda hacerlo (vaya usted a saber por que...) porque de otra manera, no me imagino a un Administrador de Fincas serio y que se precie haciendo algo parecido.
En fin...no se enfaden, las cosas no siempre son blancas o negras, también pueden ser grises...
Saludos para todos.
En este caso habría que ver cual de los dos tiene la razón.
A mi me parece muy pero que muy raro, que el Administrador no deje al Presidente que actúe sobre las cuentas contables de la comunidad. Me corrijo a mi mismo... no que actue, sino que sea firma y esté autorizado en las cuentas del banco.
Yo no lo he visto nunca. No se ustedes...
Creo más bien, que puede que exista un acuerdo de la propia junta para que el Sr. que hace el papel de Presidente no pueda hacerlo (vaya usted a saber por que...) porque de otra manera, no me imagino a un Administrador de Fincas serio y que se precie haciendo algo parecido.
En fin...no se enfaden, las cosas no siempre son blancas o negras, también pueden ser grises...
Saludos para todos.
Rectifico escrito a Fontanero:
Lo que debe decir es: 2º. Tu afirmaste que "el Administrador tiene que ser necesariamente por Ley un propietario" y yo pregunté "¿De dónde te sacas eso?".
Eres demagógico en tu respuesta, Fontanero. Reconoce que dicha afirmación es nuevamente incierta y ya está, porque según la ley, no tiene que ser necesariamente un propietario por muchas vueltas que pretendas darle al asunto. PUNTO.
Lo que debe decir es: 2º. Tu afirmaste que "el Administrador tiene que ser necesariamente por Ley un propietario" y yo pregunté "¿De dónde te sacas eso?".
Eres demagógico en tu respuesta, Fontanero. Reconoce que dicha afirmación es nuevamente incierta y ya está, porque según la ley, no tiene que ser necesariamente un propietario por muchas vueltas que pretendas darle al asunto. PUNTO.
Para MiguelBadajoz1.
No digo que sea obligatorio. De hecho, no lo es.
El concepto lo aclaro al final del punto 3º de mi intervención, donde digo que "se deduce la CONVENIENCIA de llevar una contabilidad adaptada al plan general contable".
Lo que en realidad trato de trasmitir es que la gestión de una Comunidad no es tan sencilla como la pinta el amigo Fontanero.
Saludos.
No digo que sea obligatorio. De hecho, no lo es.
El concepto lo aclaro al final del punto 3º de mi intervención, donde digo que "se deduce la CONVENIENCIA de llevar una contabilidad adaptada al plan general contable".
Lo que en realidad trato de trasmitir es que la gestión de una Comunidad no es tan sencilla como la pinta el amigo Fontanero.
Saludos.
