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Privación uso piscina a moroso.
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11 Comentarios
Estimados compañeros:
Un cliente vive en una mancomunidad, formada por varios edificios. Hay viviendas y cocheras, hay viviendas que tienen plaza de estacionamiento, y plazas de estacionamiento que pertenecen a gente de fuera y no son dueños de vivienda. Cada vivienda y plaza tienen asignada su cuota en los gastos de mancomunidad.
La propiedad de plaza de garaje no da derecho a uso de jardines y piscina, lo dicen también los estatutos.
Los estatutos establecen que quien deba cuotas, así, sin mas precisiones ni distinciones, podrá ser privado del uso de la piscina.
Conozco la jurisprudencia que dice que no se puede privar del uso de piscina al moroso, salvo cuando así lo establecen los estatutos.
Mi cliente está al día de cuotas de la vivienda, y debe cuotas de la plaza de estacionamiento. Se le priva del uso de la piscina. Os hago notar que el garaje, como ya expuse, no da derecho a usar piscina ni jardines.
Me gustaría oponerme a dicha postura, con argumentos que fueran más allá del abuso del derecho o de la falta de proporcionalidad en la medida, o alguna sentencia que examine un caso similar. Os pido vuestra ayuda.
Un cliente vive en una mancomunidad, formada por varios edificios. Hay viviendas y cocheras, hay viviendas que tienen plaza de estacionamiento, y plazas de estacionamiento que pertenecen a gente de fuera y no son dueños de vivienda. Cada vivienda y plaza tienen asignada su cuota en los gastos de mancomunidad.
La propiedad de plaza de garaje no da derecho a uso de jardines y piscina, lo dicen también los estatutos.
Los estatutos establecen que quien deba cuotas, así, sin mas precisiones ni distinciones, podrá ser privado del uso de la piscina.
Conozco la jurisprudencia que dice que no se puede privar del uso de piscina al moroso, salvo cuando así lo establecen los estatutos.
Mi cliente está al día de cuotas de la vivienda, y debe cuotas de la plaza de estacionamiento. Se le priva del uso de la piscina. Os hago notar que el garaje, como ya expuse, no da derecho a usar piscina ni jardines.
Me gustaría oponerme a dicha postura, con argumentos que fueran más allá del abuso del derecho o de la falta de proporcionalidad en la medida, o alguna sentencia que examine un caso similar. Os pido vuestra ayuda.
Lo voy a enfocar según la RDGRN de 23 de octubre del 2012.
"El artículo 11.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ya prevé que determinados propietarios no disfruten de la mejora o ventaja de aquellas instalaciones a las que no han contribuido. También está plenamente reconocido que se pueda atribuir el uso exclusivo de determinados elementos comunes a algunos propietarios con exclusión de los demás en el caso de patios o terrazas u otros elementos de uso exclusivo. Similares consideraciones conducen a que una cláusula estatutaria que prohíbe el acceso a los elementos comunes de piscina y pista de tenis a propietarios que no contribuyan a su mantenimiento o conservación y sólo de modo
eventual o temporal, no pueda considerarse contraria a la ley ni al régimen de la propiedad
horizontal..."
Y ahí está el toque del asunto, en que contribuyan a su conservación, porque el garaje no lo hace.
"El artículo 11.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ya prevé que determinados propietarios no disfruten de la mejora o ventaja de aquellas instalaciones a las que no han contribuido. También está plenamente reconocido que se pueda atribuir el uso exclusivo de determinados elementos comunes a algunos propietarios con exclusión de los demás en el caso de patios o terrazas u otros elementos de uso exclusivo. Similares consideraciones conducen a que una cláusula estatutaria que prohíbe el acceso a los elementos comunes de piscina y pista de tenis a propietarios que no contribuyan a su mantenimiento o conservación y sólo de modo
eventual o temporal, no pueda considerarse contraria a la ley ni al régimen de la propiedad
horizontal..."
Y ahí está el toque del asunto, en que contribuyan a su conservación, porque el garaje no lo hace.
Al margen de lo que dices, que me parece correcto, voy a comentar la cláusula estatutaria que prohíbe el uso de una piscina y una pista de tenis a los propietarios morosos según la Resolución de la DGRN, 23-10- 2012.
La verdad es que esta Resolución marca un camino interesante, pues la DGRN admite la inscripción de una cláusula estatutaria, por acuerdo unánime de la Comunidad, por la cual los morosos no podrán utilizar la piscina ni la pista de tenis, aunque sí el resto de los servicios comunes.
La base de esta resolución es que las instalaciones comunes de piscina y pista de tenis no son necesarias para la habitabilidad del inmueble, es decir, que no son elementos esenciales y que, por ello, se puede perfectamente prescindir de ellos.
Particularmente creo que nos encontramos ante una declaración realmente discutible, pues creo que el fondo de la cuestión es determinar si la Comunidad puede prohibir el uso de elementos o servicios comunes, con independencia de la valoración subjetiva, por el hecho de que un propietario sea moroso, cuando la Ley de Propiedad Horizontal establece un sistema de reclamación de las deudas, concretamente en su art. 21.
Mi criterio, aunque desde un punto de vista práctico pueda ser más o menos efectiva, es que esta resolución no es conforme a derecho: La diferenciación de elementos comunes de (podemos llamar) "entretenimiento" de otros que pudieran calificarse como "necesarios" o "esenciales" (ascensor o calefacción, por ejemplo) no tiene cabida en la Ley, aparte de que la calificación siempre será muy subjetiva.
Desde luego, la prohibición de acceso a la piscina y a la pista de tenis podrá tener efectos prácticos positivos (dudoso), pero, desde el punto de vista legal, creo que no tiene base alguna y estoy convencido de que si se recurre a la vía civil, el resultado en los Tribunales será muy diferente.
En cuanto a la bondad práctica de la medida, no está tan claro que sea positiva, porque deja en el alero cuál será la reacción de la Comunidad cuando un moroso entre en la piscina. ¿Se le expulsa, aunque sea necesario utilizar la fuerza física? Digo esto porque, evidentemente, no es el sistema, pero lo cierto es que no hay camino pacífico de sanción económica, ni hay organismo o tribunal que lo pueda condenar por "desobediencia".
En definitiva, cabe hablar de la inconsistencia jurídica de la estipulación estatutaria y, además, del problema material de exigir el cumplimiento y ello sin perjuicio de que, como dices, los garajes no tienen derecho a utilizar la piscina per se y la prohibición afecta únicamente a la vivienda, de modo que, en su caso, únicamente podrán aplicarla para el supuesto de que el componente vivienda no esté al corriente en el pago de gastos comunes, si bien, insisto en que yo solicitaría la nulidad de la cláusula estatutaria en los Tribunales de Justicia.
La verdad es que esta Resolución marca un camino interesante, pues la DGRN admite la inscripción de una cláusula estatutaria, por acuerdo unánime de la Comunidad, por la cual los morosos no podrán utilizar la piscina ni la pista de tenis, aunque sí el resto de los servicios comunes.
La base de esta resolución es que las instalaciones comunes de piscina y pista de tenis no son necesarias para la habitabilidad del inmueble, es decir, que no son elementos esenciales y que, por ello, se puede perfectamente prescindir de ellos.
Particularmente creo que nos encontramos ante una declaración realmente discutible, pues creo que el fondo de la cuestión es determinar si la Comunidad puede prohibir el uso de elementos o servicios comunes, con independencia de la valoración subjetiva, por el hecho de que un propietario sea moroso, cuando la Ley de Propiedad Horizontal establece un sistema de reclamación de las deudas, concretamente en su art. 21.
Mi criterio, aunque desde un punto de vista práctico pueda ser más o menos efectiva, es que esta resolución no es conforme a derecho: La diferenciación de elementos comunes de (podemos llamar) "entretenimiento" de otros que pudieran calificarse como "necesarios" o "esenciales" (ascensor o calefacción, por ejemplo) no tiene cabida en la Ley, aparte de que la calificación siempre será muy subjetiva.
Desde luego, la prohibición de acceso a la piscina y a la pista de tenis podrá tener efectos prácticos positivos (dudoso), pero, desde el punto de vista legal, creo que no tiene base alguna y estoy convencido de que si se recurre a la vía civil, el resultado en los Tribunales será muy diferente.
En cuanto a la bondad práctica de la medida, no está tan claro que sea positiva, porque deja en el alero cuál será la reacción de la Comunidad cuando un moroso entre en la piscina. ¿Se le expulsa, aunque sea necesario utilizar la fuerza física? Digo esto porque, evidentemente, no es el sistema, pero lo cierto es que no hay camino pacífico de sanción económica, ni hay organismo o tribunal que lo pueda condenar por "desobediencia".
En definitiva, cabe hablar de la inconsistencia jurídica de la estipulación estatutaria y, además, del problema material de exigir el cumplimiento y ello sin perjuicio de que, como dices, los garajes no tienen derecho a utilizar la piscina per se y la prohibición afecta únicamente a la vivienda, de modo que, en su caso, únicamente podrán aplicarla para el supuesto de que el componente vivienda no esté al corriente en el pago de gastos comunes, si bien, insisto en que yo solicitaría la nulidad de la cláusula estatutaria en los Tribunales de Justicia.
Muy completa tu aportación, Dickturpin, sobre todo para otros que en el futuro puedan visitar este hilo, seguro que les será de gran utilidad.
Ya sabes que hay otras prohibiciones de uso de elementos comunes que esa propia RDGRN examina, como la prohibición de usar la piscina o el ascensor, o los toboganes y columpios, a menores de doce o catorce años sin acompañante adulto, y que concluye por tanto que dicha categoría de prohibiciones es aceptable.
Mi experiencia es que si llamas a la Policía para pedir que expulsen a un señor de una piscina o de una pista de tenis o sauna o gimnasio, te dirán que ellos no entran en recintos privados salvo para delitos, y que dicha conducta, se califique como se califique, no es delictiva.
Ya sabes que hay otras prohibiciones de uso de elementos comunes que esa propia RDGRN examina, como la prohibición de usar la piscina o el ascensor, o los toboganes y columpios, a menores de doce o catorce años sin acompañante adulto, y que concluye por tanto que dicha categoría de prohibiciones es aceptable.
Mi experiencia es que si llamas a la Policía para pedir que expulsen a un señor de una piscina o de una pista de tenis o sauna o gimnasio, te dirán que ellos no entran en recintos privados salvo para delitos, y que dicha conducta, se califique como se califique, no es delictiva.
Creo que se trata de un asunto polémico en el que las dos posturas tienen su base jurídica y lógica.
Mi opinión personal es que, dada la legalidad de esos estatutos, cualquier cuota debida a la comunidad implica la posibilidad de prohibición del uso de la piscina, porque la deuda no la tiene la plaza de garaje sino su propietario.
En cuanto al caso del moroso que entra en la piscina, se debería aplicar lo dispuesto en el art. 7.2 de la LPH.
Mi opinión personal es que, dada la legalidad de esos estatutos, cualquier cuota debida a la comunidad implica la posibilidad de prohibición del uso de la piscina, porque la deuda no la tiene la plaza de garaje sino su propietario.
En cuanto al caso del moroso que entra en la piscina, se debería aplicar lo dispuesto en el art. 7.2 de la LPH.
Partiendo de la base de que por medio de los estatutos se regula el funcionamiento de la Comunidad, debemos tener en cuenta que la adición de disposiciones SANCIONADORAS a los mismos, es NULA, habida cuenta que la imposición de ese tipo de normas es materia con reserva de ley y consecuentemente debe ser aprobada por medio de Ley Orgánica y la LPH no es una Ley Orgánica.
También debo apostillar que, aunque ese es el principio normativo, no es menor cierto que en la propia LPH se han introducido disposiciones limitativas de derechos, como por ejemplo la privación del derecho de voto.
Por último, cabe decir que la aplicación del artículo 7.2 LPH tiene un recorrido formal, de lo que se desprende que si el moroso entra en la piscina, no existe norma que lo impida, ni siquiera la estatutaria, de modo que le corresponderá a la Comunidad promover la correspondiente acción judicial en base al artículo 7.2. de la LPH en relación con la disposición estatutaria supuestamente infringida y en ese procedimiento, podrá el moroso reconvenir contra la Comunidad. Entretanto, accederá a la piscina.
De momento, la postura de los Juzgados de Primera Instancia en esta materia es la que he indicado en mi anterior intervención. Están declarando la nulidad de ese tipo de disposiciones, ya se trate por vía de estatutos inscritos (las menos); vía reglamento comunitario o acuerdo comunitario aplicando las vías de hecho sin inscripción estatutaria. En definitiva se trata de medidas que tienen cierta lógica, pero que carecen de un fundamento jurídico sólido que las ampare.
También debo apostillar que, aunque ese es el principio normativo, no es menor cierto que en la propia LPH se han introducido disposiciones limitativas de derechos, como por ejemplo la privación del derecho de voto.
Por último, cabe decir que la aplicación del artículo 7.2 LPH tiene un recorrido formal, de lo que se desprende que si el moroso entra en la piscina, no existe norma que lo impida, ni siquiera la estatutaria, de modo que le corresponderá a la Comunidad promover la correspondiente acción judicial en base al artículo 7.2. de la LPH en relación con la disposición estatutaria supuestamente infringida y en ese procedimiento, podrá el moroso reconvenir contra la Comunidad. Entretanto, accederá a la piscina.
De momento, la postura de los Juzgados de Primera Instancia en esta materia es la que he indicado en mi anterior intervención. Están declarando la nulidad de ese tipo de disposiciones, ya se trate por vía de estatutos inscritos (las menos); vía reglamento comunitario o acuerdo comunitario aplicando las vías de hecho sin inscripción estatutaria. En definitiva se trata de medidas que tienen cierta lógica, pero que carecen de un fundamento jurídico sólido que las ampare.
Hola. Estás haciendo un trabajo y defendiendo los intereses de un cliente. Hasta ahí todo correcto.
Y qué tal si de manera diplomática dejases ver a este señor que lo mejor es que pague los recibos del garaje?
Digo esto sin ánimo de polémica, y es porque me está tocando ser presidente en una comunidad de propietarios con "morosos profesionales" luego hay otro tipo de vecinos que no pagan de forma ocasional por distintos motivos. pero si por mi fuera, ni los unos ni los otros se metían en la piscina.
Y qué tal si de manera diplomática dejases ver a este señor que lo mejor es que pague los recibos del garaje?
Digo esto sin ánimo de polémica, y es porque me está tocando ser presidente en una comunidad de propietarios con "morosos profesionales" luego hay otro tipo de vecinos que no pagan de forma ocasional por distintos motivos. pero si por mi fuera, ni los unos ni los otros se metían en la piscina.
