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Problemas con la primera ocupacion
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Problemas con la primera ocupacion
Hola a todos.
A ver si alguien me puede asesorar sobre una serie de cuestiones, sobre la licencia de primera ocupación de mi piso.
Hace ya casi dos años que compre mi piso, esta escriturado en el notario y registrado, todo normal hasta ahi.
Pero hace unos meses en la comunidad ha detectado que no tenemos concedida por el ayuntamiento la licencia de primera ocupación, al parecer por un problema entre el constructor y el arquitecto municipal, y este ultimo se niega a firmar una serie de documentación.
La primera duda que me surge es que leyendo este foro he visto que sin dicha licencia no se puede escriturar ante notario, entonces como es posible que ningún vecino haya tenido problemas para hacerlo? Quizás se presentó una licencia provisional o algo así?
En segundo lugar y quizás lo más importante es que consecuencias puede tener esta circunstancias para los vecinos?
Y una tercera que me surge, estando el piso escriturado y registrado, si deseo venderlo puedo hacerlo?
Muchas gracias por la ayuda que podais prestarme.
A ver si alguien me puede asesorar sobre una serie de cuestiones, sobre la licencia de primera ocupación de mi piso.
Hace ya casi dos años que compre mi piso, esta escriturado en el notario y registrado, todo normal hasta ahi.
Pero hace unos meses en la comunidad ha detectado que no tenemos concedida por el ayuntamiento la licencia de primera ocupación, al parecer por un problema entre el constructor y el arquitecto municipal, y este ultimo se niega a firmar una serie de documentación.
La primera duda que me surge es que leyendo este foro he visto que sin dicha licencia no se puede escriturar ante notario, entonces como es posible que ningún vecino haya tenido problemas para hacerlo? Quizás se presentó una licencia provisional o algo así?
En segundo lugar y quizás lo más importante es que consecuencias puede tener esta circunstancias para los vecinos?
Y una tercera que me surge, estando el piso escriturado y registrado, si deseo venderlo puedo hacerlo?
Muchas gracias por la ayuda que podais prestarme.
La primera ocupación no tiene nada que ver con la posibilidad o no de escritura eso es el Certificado final de obras del arquitecto. La Licencia de 1ª ocupación es necesaria para la copnexión de los servicios con las empresas suministradoras agua, luz,etc...para la cual también es necesario el certificado final de obras
Con respecto a esta cuestión, transcribo mi respuesta en otro 'post' de este mismo foro:
Es un 'caso' que he tratado con bastante frecuencia en mi despacho: promotora que termina la obra (o que, de hecho, no la termina pero consigue que el arquitecto le firme la certificación de final de obra, cuando aún faltan 'detalles' que pueden ser desde la pintura del edificio, pasando por las puertas o la grifería...) pero todavía no obtuvo la cédula de habitabilidad (y a veces ni tan siquiera comenzó los trámites para su obtención).
La verdad es que nunca encontré un precepto legal claro que establezca el derecho a exigir el otorgamiento de la escritura en esos casos por parte del promotor, o el derecho a negarse a ello por parte del comprador.
Por una parte, entiendo que, con arreglo a las disposiciones generales del Código Civil, cualquiera de las partes podría exigir a la otra el otorgamiento de la escritura pública en cualquier momento.
PERO, y aquí radica el 'secreto', lo que está claro es que, para solucionar este problema, lo más fácil para el comprador no es negarse a firmar la escritura, sino requerir notarialmente a la promotora diciendole que SI, que firmará la escritura, eso sí, cumpliendo lo previsto en la legislación vigente, y, en especial, lo dispuesto en la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, que remite a la Ley 57/1968, en cuyo art. 2 se establece la obligatoriedad de garantizar, mediante aval o contrato de seguro, la devolución de las cantidades entregadas por la parte compradora para el caso de que ‘no se obtenga la Cédula de Habitabilidad’.
En resumidas cuentas, lo que yo siempre he aconsejado a mis clientes, y siempre dió fantásticos resultados, es que no se nieguen a firmar la escritura, pero que previamente requieran a la promotora para que 'tenga preparado el aval que preceptivamente debe entregar...', y, además, en el caso de que, de hecho (por mucha certificación de final de obra que el arquitecto haya expedido), la vivienda o los elementos comunes no estén terminados, también se debe hacer constar en el requerimiento notarial con el máximo detalle posible (y si se incorporan fotografías, mejor que mejor), exigiendole a la promotora que termine, y advirtiendole que 'ello sin perjuicio de las responsabilidades en que hubiera podido incurrir la dirección técnica por expedir un certificado de final de obras a sabiendas de que todavía están pendientes de ejecución diversas partidas referenciadas en el proyecto...'.
Si se quiere reforzar 'la jugada', no estaría de más enviarle un burofax al arquitecto y al aparejador 'explicandoles' el caso y requiriendoles explicaciones, con la advertencia de que si el promotor continúa presionando con base en 'su' certificado final de obra, probablemente también ellos se enfrenten a algún que otro problemilla... (esto suele dar bastante buen resultado, pues los técnicos no quieren problemas de este tipo y suelen 'convencer' a sus clientes, los promotores, para que no continuen dando el coñazo a los compradores que no están dispuestos a que les tomen el pelo).
En fin, con derecho o sin derecho de los promotores a exigir el otorgamiento de escrituras, los compradores no están, en absoluto, desprotegidos si saben como hacer frente a este tipo de abusos y le plantan cara a los promotores, le enseñan, en su caso, los dientes a los técnicos (que no actuaron responsablemente, expidiendo certificados 'falsos'), e, incluso, ponen en antecedentes al Ayuntamiento, para que envíe un inspector a las obras y compruebe si las obras están efectivamente terminadas o no, y si cumplen las ordenanzas... Si se consigue eso (y no es dificil...), esas actas son un tesoro...
Más no les puedo decir...
Es un 'caso' que he tratado con bastante frecuencia en mi despacho: promotora que termina la obra (o que, de hecho, no la termina pero consigue que el arquitecto le firme la certificación de final de obra, cuando aún faltan 'detalles' que pueden ser desde la pintura del edificio, pasando por las puertas o la grifería...) pero todavía no obtuvo la cédula de habitabilidad (y a veces ni tan siquiera comenzó los trámites para su obtención).
La verdad es que nunca encontré un precepto legal claro que establezca el derecho a exigir el otorgamiento de la escritura en esos casos por parte del promotor, o el derecho a negarse a ello por parte del comprador.
Por una parte, entiendo que, con arreglo a las disposiciones generales del Código Civil, cualquiera de las partes podría exigir a la otra el otorgamiento de la escritura pública en cualquier momento.
PERO, y aquí radica el 'secreto', lo que está claro es que, para solucionar este problema, lo más fácil para el comprador no es negarse a firmar la escritura, sino requerir notarialmente a la promotora diciendole que SI, que firmará la escritura, eso sí, cumpliendo lo previsto en la legislación vigente, y, en especial, lo dispuesto en la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, que remite a la Ley 57/1968, en cuyo art. 2 se establece la obligatoriedad de garantizar, mediante aval o contrato de seguro, la devolución de las cantidades entregadas por la parte compradora para el caso de que ‘no se obtenga la Cédula de Habitabilidad’.
En resumidas cuentas, lo que yo siempre he aconsejado a mis clientes, y siempre dió fantásticos resultados, es que no se nieguen a firmar la escritura, pero que previamente requieran a la promotora para que 'tenga preparado el aval que preceptivamente debe entregar...', y, además, en el caso de que, de hecho (por mucha certificación de final de obra que el arquitecto haya expedido), la vivienda o los elementos comunes no estén terminados, también se debe hacer constar en el requerimiento notarial con el máximo detalle posible (y si se incorporan fotografías, mejor que mejor), exigiendole a la promotora que termine, y advirtiendole que 'ello sin perjuicio de las responsabilidades en que hubiera podido incurrir la dirección técnica por expedir un certificado de final de obras a sabiendas de que todavía están pendientes de ejecución diversas partidas referenciadas en el proyecto...'.
Si se quiere reforzar 'la jugada', no estaría de más enviarle un burofax al arquitecto y al aparejador 'explicandoles' el caso y requiriendoles explicaciones, con la advertencia de que si el promotor continúa presionando con base en 'su' certificado final de obra, probablemente también ellos se enfrenten a algún que otro problemilla... (esto suele dar bastante buen resultado, pues los técnicos no quieren problemas de este tipo y suelen 'convencer' a sus clientes, los promotores, para que no continuen dando el coñazo a los compradores que no están dispuestos a que les tomen el pelo).
En fin, con derecho o sin derecho de los promotores a exigir el otorgamiento de escrituras, los compradores no están, en absoluto, desprotegidos si saben como hacer frente a este tipo de abusos y le plantan cara a los promotores, le enseñan, en su caso, los dientes a los técnicos (que no actuaron responsablemente, expidiendo certificados 'falsos'), e, incluso, ponen en antecedentes al Ayuntamiento, para que envíe un inspector a las obras y compruebe si las obras están efectivamente terminadas o no, y si cumplen las ordenanzas... Si se consigue eso (y no es dificil...), esas actas son un tesoro...
Más no les puedo decir...
