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procedimiento ordinario o procedimiento verbal?

3 Comentarios
 
Procedimiento ordinario o procedimiento verbal?
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02/11/2006 23:23
La resolución de un contrato de arrendamiento de Industria (BAR) por inclumplimiento de una de las cláusulas, por que procedimiento se sigue? ordinario o verbal?

No se ha incumplido el pago ni se ha llegado al vencimiento.
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03/11/2006 09:33
Juicio Ordinario. Si hubiese expitación del plazo y se pretendiese sólo el desahucio, podría interponerse demanda de juicio verbal, lo que no parece que sea el caso.
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17/11/2006 14:54
Vaya por delante que la respuesta de DATA es correcta.

No obstante, si me lo permitís, y con el permiso especial de DATA o DEFENSOR DEL LETRADO (que es la misma persona) y HERENCIAS y SEGUROS que en alguna ocasión me han tachado de “plomazo”, “pedante”, “teórico empedernido”, “poco práctico” o “de hacerme publicidad a costa del foro” (al final conseguirán que deje de colaborar en un foro en el que llevo bastantes años interviniendo desinteresadamente), me gustaría profundizar sobre el tema planteado por PIRUAZ1.

La hipotética demanda de desahucio tendente a obtener la restitución o recuperación de la cosa arrendada cuando concurra alguna de las causas de resolución previstas en el contrato (ej: subarriendo, obras inconsentidas, etc), y que fueren distintas de la expiración de plazo o del impago de las rentas, se decidirá, por razón de la materia en virtud del procedimiento declarativo ordinario a tenor de lo dispuesto en el artículo 249.1-6º L.e.civ. que establece que se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía, las demandas que versen sobre cuales quiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trata de desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia.

En el caso que la causa de resolución sea la expiración del plazo o el impago de las rentas el trámite será, en razón también de la materia, el del juicio verbal conforme a lo dispuesto en el artículo 250.1-1º de la L.e.civ. que establece que se decidirán en juicio verbal cualquiera que sea su cuantía, las demandas que con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la fijación del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcería, recupere la posesión de dicha finca.

Pese a que pudiera ser polémico, y como expondré más adelante, la doctrina jurisprudencial mayoritaria entiende que no cambia en nada las cosas que el arrendamiento sea de industria, y no estrictamente de local de negocio. Conceptualmente, en los arriendos de local de negocio se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, mientras que en los arrendamiento de industria el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial. El arrendamiento de industria queda excluido de la LAU y se rige por el Código Civil.

(...)
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17/11/2006 14:54
Desde la anterior conceptuación se ha efectuado un planteamiento procesal diferente que pasaría por entender que el arrendamiento de industria queda excluido del objeto material-especial de los arts. 249.1-6º y 250.1-1º L.e.civ. (Ley 1/2000) y, que sea cual sea la causa de resolución del contrato, el procedimiento adecuado para dirimir el desahucio sería el que determinase la cuantía, circunscrita ésta al valor del local de negocio e industria en él instalado objeto de recuperación lo que, con casi toda seguridad, nos encuadraría este tipo de acciones judiciales en el proceso declarativo ordinario al ser complicado que tales bienes tengan un valor inferior a la suma de 3.001 €uros (arts. 249.2 y 251.9º y 3ª de la L.e.civ.).

Para defender la anterior tesis, se ha entendido que en los procesos de desahucio de arrendamientos de industria no solo se solicita la recuperación de local comercial sino también la de todo el entramado material e inmaterial que significa la industria o explotación, debiendo quedar por esta circunstancia fuera del ámbito material-especial de los 249.1-6º y 250.1-1º L.e.civ que tienden a la recuperación de la finca urbana, pero no de ésta y de una industria en ella asentada. Del mismo modo se ha alegado que quedan fuera de dicho marco material especial por ser arrendamientos excluidos de la LAU lo que supone afirmar o teorizar que los arrendamientos a los que se está refiriendo los arts. 249.1-6º y 250.1-1º L.e.civ. son únicamente los regulados en las Leyes Especiales (LAU y LAR.) También se ha alegado, excepción ésta que ha resultado admitida en alguna ocasión, que estos arrendamientos entrañan cuestiones complejas y, además, siendo insuficientes tales procesos para debatir una materia compleja como es la que dimana de un arrendamiento de industria, en especial, en los que se tramitan por falta de pago de la renta, su condición es sumaria (arts. 444-1 y 447.1 L.e.civ.)

No obstante, amigo PIRUAZ1, cuando se ha alegado la inadecuación del procedimiento del juicio verbal de desahucio en los llamados arrendamientos de industria (por expiración de plazo o impago de rentas), lo cierto y verdad, es que la excepción procesal de forma general no ha prosperado (vid. SSAP Islas Baleares, 3ª, 21/06/2006 y 2/03/2005, Alicante, 5ª, 23/11/2005, Vizcaya 5ª, 17/03/2005, Barcelona, 4ª, 27/04/2004, Girona, 11/02/2002, Cáceres, 1ª, 5/07/2001). Sin embargo, tampoco cabe obviar que existe doctrina de las Audiencias Provinciales que si que acogen, aunque parece que minoritariamente, la excepción de inadecuación de procedimiento por entender que la complejidad del asunto excluye la aplicación del juicio verbal de desahucio por expiración de plazo o impago de rentas (SSAP Las Palmas, 5ª, 23/05/2003, Teruel, 11/03/2003, Granada, 3ª, 14/01/2003).

Tal y como está el panorama, leídas las sentencias que he dejado reseñadas en el párrafo anterior para quién le pudiera interesar, cabe extraer una conclusión práctica: cuando se pida el desahucio por falta de pago o expiración de plazo en un arrendamiento de industria, la decisión de irse al procedimiento verbal o al ordinario dependerá del propio contrato, de la claridad de la acción judicial a entablar y, obviamente, de los intereses del cliente. Si existen dudas es más práctico acudir directamente al procedimiento ordinario dado que, aunque equivocado o inadecuado, ninguna indefensión puede alegar el demandado en caso de ventilarse el juicio por un procedimiento que le reporta mayores garantías.

Un saludo.

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