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Proindiviso terreno rustico
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14 Comentarios
Proindiviso terreno rustico
hace unos 3 años adquiri con mi padre una parcela para hacer un huerto y pasar los fines de semana.
no nos dimos cuenta en el lio que nos metiamos.
mi padre fallecio y ahora me encuentro que tengo una parte de un terreno rustico proindiviso y mis hermanos discapacitados los dos y mi madre tambien tienen un porcentaje de dicho terreno debido a la herencia.
el problema es que en dichos terrenos estan construyendose chalets los vecinos.
de que manera podria afectarme a mi y a mi familia si pusieran multas a dichos vecinos.
para vender dicha participacion necesito aprobacion de un juez por ser mi hermanita discapacitada menor de edad?
agradeceria respuesta pues me encuentro muy preocupado por mi familia y lo que esto nos prodria ocasionar.
agradeceria me aconsejaran de lo que puedo hacer muchas gracias.
no nos dimos cuenta en el lio que nos metiamos.
mi padre fallecio y ahora me encuentro que tengo una parte de un terreno rustico proindiviso y mis hermanos discapacitados los dos y mi madre tambien tienen un porcentaje de dicho terreno debido a la herencia.
el problema es que en dichos terrenos estan construyendose chalets los vecinos.
de que manera podria afectarme a mi y a mi familia si pusieran multas a dichos vecinos.
para vender dicha participacion necesito aprobacion de un juez por ser mi hermanita discapacitada menor de edad?
agradeceria respuesta pues me encuentro muy preocupado por mi familia y lo que esto nos prodria ocasionar.
agradeceria me aconsejaran de lo que puedo hacer muchas gracias.
porque lo que compramos fue un 5% de un terreno de 10000 metros rustico a nosotros nos la colaron como una parcela para poner casa de madera ya sabeis...
ahora lo que tenemos es:
yo 56,25 de dicho 5%
mi hermano discapacitado mayor de edad 6,25
mi hermana discapacitada menor de edad 6,25
mi madre un 31,25 creo que asi queda despues de la herencia me encuentro muy preocupado por ellos y por mi agradeceria que alguien me pudiera ayudar.
ahora lo que tenemos es:
yo 56,25 de dicho 5%
mi hermano discapacitado mayor de edad 6,25
mi hermana discapacitada menor de edad 6,25
mi madre un 31,25 creo que asi queda despues de la herencia me encuentro muy preocupado por ellos y por mi agradeceria que alguien me pudiera ayudar.
lo que hagan sus vecinos no debiera de afectarle directamente (no le sancionarán a usted), aunque podría tener su repercusión a medio plazo
si vendiendo puede usted recuperar una cantidad próxima a lo pagado, mi recomendación es que venda
sí, tendrá que pedir la autorización judicial, lo que en este caso no parece que pueda ser un problema, por tratarse de una pequeña participación. Además, siempre podría vender las participaciones de los demás.
aunque es lo legal con carácter general, en este caso en especial conviene escriturar por el precio real de venta, ya que existe derecho de tanteo y retracto para los copropietarios del conjunto del proindiviso
si vendiendo puede usted recuperar una cantidad próxima a lo pagado, mi recomendación es que venda
sí, tendrá que pedir la autorización judicial, lo que en este caso no parece que pueda ser un problema, por tratarse de una pequeña participación. Además, siempre podría vender las participaciones de los demás.
aunque es lo legal con carácter general, en este caso en especial conviene escriturar por el precio real de venta, ya que existe derecho de tanteo y retracto para los copropietarios del conjunto del proindiviso
no, no es suficiente
pero no tienen que venderla si no lo desean, si el actual disfrute de la parcela justifica la inversión y, fundamentalmente, si se ha comprado por menos de 10.000 euros
al margen de que pertenecer a un proindiviso supone no tener plena disposición de la propiedad, el hecho de que otros copropietarios construyan casas llevará a que si algún día pueden legalizarse tras reclasificar el suelo como urbano o como urbanizable, los que no hayan construido ya no podrán hacerlo porque quienes lo han hecho han consumido la edificabilidad del conjunto, porque serán necesarias las subparcelas no edificadas para hacer las cesiones obligatorias para espacios libres y equipamientos.
pero no tienen que venderla si no lo desean, si el actual disfrute de la parcela justifica la inversión y, fundamentalmente, si se ha comprado por menos de 10.000 euros
al margen de que pertenecer a un proindiviso supone no tener plena disposición de la propiedad, el hecho de que otros copropietarios construyan casas llevará a que si algún día pueden legalizarse tras reclasificar el suelo como urbano o como urbanizable, los que no hayan construido ya no podrán hacerlo porque quienes lo han hecho han consumido la edificabilidad del conjunto, porque serán necesarias las subparcelas no edificadas para hacer las cesiones obligatorias para espacios libres y equipamientos.
si la verdad es que se compro cuando todo estaba por las nubes y bueno la parcela estaba vallada,con pozo y nos "regalaron" una piscina portatil.
la idea es no volver a meter la pata
entonces si urbanizaran que ocurriria?
tendria que vender nuestra parte nuestros vecinos?
por el valor maximo de escrituracion?
muchas gracias por todo jecc me ha dejado bastante mas tranquilo porque era una cosa que no me dejaba dormir.
la idea es no volver a meter la pata
entonces si urbanizaran que ocurriria?
tendria que vender nuestra parte nuestros vecinos?
por el valor maximo de escrituracion?
muchas gracias por todo jecc me ha dejado bastante mas tranquilo porque era una cosa que no me dejaba dormir.
lo que no puedo es pronosticar el futuro, que en lo económico y en lo inmobiliario parece negro para los próximos 6 ó 10 años
recurriendo al sentido común, solo porque es lo único a lo que podemos recurrir aunque desconocemos si servirá de algo, habría que suponer que a un suelo urbanizable para vivienda unifamiliar aislada (es lo que supongo que estarán construyendo algunos de los vecinos), se le asignará una edificabilidad de entre 0.20 y 0,30 m2/m2 y una densidad de entre 12 y 20 viviendas/hectárea.
tomando el valor medio, sin olvidarse que puede ser mayor pero también puede ser menor, tendríamos una edificabilidad de 0.25 m2/m2 y una densidad de 16 viv/ha, y, como el 10% le corresponde al ayuntamiento, al conjunto de los propietarios de una hectárea de terreno (los 10.000 m2 de esa parcela común) les corresponderían 2.250 m2 de edificabilidad en forma de 14,4 viviendas.
teniendo en cuenta que aproximadamente un 36% del suelo se irá para viales, espacios libres y equipamientos, y que la parcela NETA mínima para una de esas viviendas será del orden de los 400 m2, el conjunto de la parcela de 10.000 se quedará en unos 6.400 (estoy redondeando porque así me encajan las 16 parcelas de 400 m2)
como he de suponer que la pseudoparcelación existente es bastante racional, y que el planeamiento tratará en lo posible de evitar derribar construcciones, parece lógico suponer que se ensancharán los caminos de manera que cada una de las actuales subparcelas de 500 m2 se quedará en poco más de 400, y que algunas de las parcelas no edificadas se destinarán a espacios libres y equipamientos.
en teoría habría que redistribuir cargas y beneficios, y a cada uno de los copropietarios les tocarían los mismos derechos y las mismas obligaciones, pero la realidad es que unos tienen casa y cierre, y otros tienen espacio libre. Como los que tienen casa están servidos, dirán que no tienen dinero, y hasta es posible que no lo tengan, ya que me cuesta pensar que quien tiene mucho dinero se mete a comprar una parcela rústica en proindiviso y a construir una vivienda ilegal con riesgo de que se la tiren y además lo multen.
Esta gente, los que han construido ilegalmente, presionarán para que les legalicen sus casas, pero retrasando en lo posible una actuación integral. El tema es que ya tienen agua de pozo, fosa séptica o pozo negro, y electricidad con tendido aéreo, con lo que tienen cubiertos sus servicios mínimos y retrasarán en lo posible el ensanchamiento de calles, la ejecución de redes subterráneas y, sobre todo, el momento de afrontar la cuenta global.
pasarán años, y quizá años y años, antes de que se solucione el problema de quienes no han construido, tanto porque algunos de ellos estarán afectados por el hecho de que en su parcela está prevista una plaza pública, como porque a otros no les dejarán construir mientras no se lleven a cabo las cesiones y se ejecuten las obras de urbanización. En otras palabras, quienes tienen casa seguirán teniendo casa en condiciones precarias (las actuales) pero con garantía de que no se la tirarán (eso es exactamente lo que quieren), y los demás tendrán que esperar, y esperar, y desesperar.
Si existe decisión firme para llevar adelante el desarrollo urbanístico del área, habrá que asumir unos costes del orden de 50 a 60 euros/m2, lo que significa que en tu caso habrías de pagar unos 27.500 euros a cambio de unos derechos a unos 320 m2 de parcela urbanizada, a una edificabilidad de 112,50 m2 a concretar en 0,72 viviendas. Como eso no te resulta suficiente para hacer una casa, independientemente de que puede que no existan parcelas vacías suficientes para asignar esos derechos a todos los propietarios que no han construido (ilegalmente), muy probablemente habrían de compensarte en dinero (algo así como expropiarte tu subparcela) y, como la ley del suelo indica que han de valorarse como suelo rústico, resultará difícil obtener lo que se ha pagado (25.000 euros) y podrías obtener poco más del valor por el que has escriturado.
recurriendo al sentido común, solo porque es lo único a lo que podemos recurrir aunque desconocemos si servirá de algo, habría que suponer que a un suelo urbanizable para vivienda unifamiliar aislada (es lo que supongo que estarán construyendo algunos de los vecinos), se le asignará una edificabilidad de entre 0.20 y 0,30 m2/m2 y una densidad de entre 12 y 20 viviendas/hectárea.
tomando el valor medio, sin olvidarse que puede ser mayor pero también puede ser menor, tendríamos una edificabilidad de 0.25 m2/m2 y una densidad de 16 viv/ha, y, como el 10% le corresponde al ayuntamiento, al conjunto de los propietarios de una hectárea de terreno (los 10.000 m2 de esa parcela común) les corresponderían 2.250 m2 de edificabilidad en forma de 14,4 viviendas.
teniendo en cuenta que aproximadamente un 36% del suelo se irá para viales, espacios libres y equipamientos, y que la parcela NETA mínima para una de esas viviendas será del orden de los 400 m2, el conjunto de la parcela de 10.000 se quedará en unos 6.400 (estoy redondeando porque así me encajan las 16 parcelas de 400 m2)
como he de suponer que la pseudoparcelación existente es bastante racional, y que el planeamiento tratará en lo posible de evitar derribar construcciones, parece lógico suponer que se ensancharán los caminos de manera que cada una de las actuales subparcelas de 500 m2 se quedará en poco más de 400, y que algunas de las parcelas no edificadas se destinarán a espacios libres y equipamientos.
en teoría habría que redistribuir cargas y beneficios, y a cada uno de los copropietarios les tocarían los mismos derechos y las mismas obligaciones, pero la realidad es que unos tienen casa y cierre, y otros tienen espacio libre. Como los que tienen casa están servidos, dirán que no tienen dinero, y hasta es posible que no lo tengan, ya que me cuesta pensar que quien tiene mucho dinero se mete a comprar una parcela rústica en proindiviso y a construir una vivienda ilegal con riesgo de que se la tiren y además lo multen.
Esta gente, los que han construido ilegalmente, presionarán para que les legalicen sus casas, pero retrasando en lo posible una actuación integral. El tema es que ya tienen agua de pozo, fosa séptica o pozo negro, y electricidad con tendido aéreo, con lo que tienen cubiertos sus servicios mínimos y retrasarán en lo posible el ensanchamiento de calles, la ejecución de redes subterráneas y, sobre todo, el momento de afrontar la cuenta global.
pasarán años, y quizá años y años, antes de que se solucione el problema de quienes no han construido, tanto porque algunos de ellos estarán afectados por el hecho de que en su parcela está prevista una plaza pública, como porque a otros no les dejarán construir mientras no se lleven a cabo las cesiones y se ejecuten las obras de urbanización. En otras palabras, quienes tienen casa seguirán teniendo casa en condiciones precarias (las actuales) pero con garantía de que no se la tirarán (eso es exactamente lo que quieren), y los demás tendrán que esperar, y esperar, y desesperar.
Si existe decisión firme para llevar adelante el desarrollo urbanístico del área, habrá que asumir unos costes del orden de 50 a 60 euros/m2, lo que significa que en tu caso habrías de pagar unos 27.500 euros a cambio de unos derechos a unos 320 m2 de parcela urbanizada, a una edificabilidad de 112,50 m2 a concretar en 0,72 viviendas. Como eso no te resulta suficiente para hacer una casa, independientemente de que puede que no existan parcelas vacías suficientes para asignar esos derechos a todos los propietarios que no han construido (ilegalmente), muy probablemente habrían de compensarte en dinero (algo así como expropiarte tu subparcela) y, como la ley del suelo indica que han de valorarse como suelo rústico, resultará difícil obtener lo que se ha pagado (25.000 euros) y podrías obtener poco más del valor por el que has escriturado.
Resumiendo:
- el riesgo es que a largo plazo te priven de la parcela con una indemnización que difícilmente alcanzará los 20.000 euros. En ese caso serían 20.000 euros netos, a cobrar, y no habrías de pagar nada por desarrollo de la urbanización..
- el plazo es indeterminable, y quizá puedas disfrutar de la parcela en su estado actual durante 20 ó 30 años, pero no puede descartarse que al ayuntamiento le entre la prisa dentro de 10 años, simplemente porque quiere hacer una pista polideportiva y para ello necesita una parte de ese suelo. En ese caso puede iniciar el desarrollo urbanístico del área, pero sin prisa, de modo que obtenga el suelo de viales, zonas libres y equipamientos pero no se apure a acometer las obras de urbanización y, sobre todo, a liquidar la cuenta final. En ese caso pudieras quedarte sin parcela a cambio del derecho a una indemnización, pero sin saber cuándo llegarías a cobrarla.
a todo esto hay un riesgo mayor, que no he mencionado porque tiene una probabilidad baja, y es que en el conjunto se meta un TIBURÓN que compre una de las subparcelas con el único fin de conseguir hacerse con todo a bajo precio (incluyendo las construcciones ilegales) mediante la petición en el juzgado de la Disolución de la Cosa Común y, al ser la parcela legalmente indivisible, forzar la subasta del conjunto. En este caso, al haber de suponer que los demás copropietarios no tienen suficiente dinero y no se pondrán de acuerdo para hacer la compra entre varios, el tiburón podrá adquirir el conjunto en la subasta a un precio quizá no superior al 30% de lo que os ha costado.
no tengo bola de cristal y, lo mismo que todo esto puede pasar, puede pasar cualquier otra cosa
la realidad es que has comprado una subparcela con problemas y la has pagado con más dinero del que creo que merece.
si lo que pretendes es disfrutar de la piscina portátil y una porción de huerto y jardín, rodeado de vecinos, es probable que resulte una compra adecuada porque podrás hacer ese uso durante 30 años o durante toda tu vida, y finalmente se recibirá una indemnización
con todo, yo soy partidario de comprar cosas de las que pueda tener libre disposición, la misma libre disposición que tengo del dinero con el que he de pagarla
- el riesgo es que a largo plazo te priven de la parcela con una indemnización que difícilmente alcanzará los 20.000 euros. En ese caso serían 20.000 euros netos, a cobrar, y no habrías de pagar nada por desarrollo de la urbanización..
- el plazo es indeterminable, y quizá puedas disfrutar de la parcela en su estado actual durante 20 ó 30 años, pero no puede descartarse que al ayuntamiento le entre la prisa dentro de 10 años, simplemente porque quiere hacer una pista polideportiva y para ello necesita una parte de ese suelo. En ese caso puede iniciar el desarrollo urbanístico del área, pero sin prisa, de modo que obtenga el suelo de viales, zonas libres y equipamientos pero no se apure a acometer las obras de urbanización y, sobre todo, a liquidar la cuenta final. En ese caso pudieras quedarte sin parcela a cambio del derecho a una indemnización, pero sin saber cuándo llegarías a cobrarla.
a todo esto hay un riesgo mayor, que no he mencionado porque tiene una probabilidad baja, y es que en el conjunto se meta un TIBURÓN que compre una de las subparcelas con el único fin de conseguir hacerse con todo a bajo precio (incluyendo las construcciones ilegales) mediante la petición en el juzgado de la Disolución de la Cosa Común y, al ser la parcela legalmente indivisible, forzar la subasta del conjunto. En este caso, al haber de suponer que los demás copropietarios no tienen suficiente dinero y no se pondrán de acuerdo para hacer la compra entre varios, el tiburón podrá adquirir el conjunto en la subasta a un precio quizá no superior al 30% de lo que os ha costado.
no tengo bola de cristal y, lo mismo que todo esto puede pasar, puede pasar cualquier otra cosa
la realidad es que has comprado una subparcela con problemas y la has pagado con más dinero del que creo que merece.
si lo que pretendes es disfrutar de la piscina portátil y una porción de huerto y jardín, rodeado de vecinos, es probable que resulte una compra adecuada porque podrás hacer ese uso durante 30 años o durante toda tu vida, y finalmente se recibirá una indemnización
con todo, yo soy partidario de comprar cosas de las que pueda tener libre disposición, la misma libre disposición que tengo del dinero con el que he de pagarla
yo tambien soy partidario de comprar cosas con libre disposicion.
pero a veces las prisas y el desconocimiento,la buena fe no van a ningun sitio.
si usted viera la cara que se me quedo cuando fuimos a escriturar y dijo el notario que lo que comprabamos era un olivar...
en ese momento me quede de piedra pero tire para adelante por que mi padre pudiera tener su ansiado huerto y mi familia tuviera un sitio donde escapar de la rutina.
a sido usted muy amable en compartir conmigo su amplio conocimiento reconforta que haya gente como usted.
muchisimas gracias en mi nombre y el de mi familia.
pero a veces las prisas y el desconocimiento,la buena fe no van a ningun sitio.
si usted viera la cara que se me quedo cuando fuimos a escriturar y dijo el notario que lo que comprabamos era un olivar...
en ese momento me quede de piedra pero tire para adelante por que mi padre pudiera tener su ansiado huerto y mi familia tuviera un sitio donde escapar de la rutina.
a sido usted muy amable en compartir conmigo su amplio conocimiento reconforta que haya gente como usted.
muchisimas gracias en mi nombre y el de mi familia.
he intentado vender dicha parcela durante este tiempo.
estaba esperando autorizacion judicial para dicha venta porque tengo una persona interesada.
y nos a llegado una notificacion del ayuntamiento con un expediente de restablecimiento de legalidad urbanistica.
y me preocupa uno de los terminos que pone que todos somos responsables subsidiarios de dicho derribo y la cantidad me parece desorbitada y estoy angustiado nuevamente por mi familia y por mi.
si los demas vecinos son insolventes podrian quitarle la casa a mi madre y mis hermanos y a mi la mia y embargarme la nomina?
en que situacion me encuentro?
que opciones tengo que puedo hacer?
si pudiera responderme jess estaria enormemente agradecido. muchas gracias
estaba esperando autorizacion judicial para dicha venta porque tengo una persona interesada.
y nos a llegado una notificacion del ayuntamiento con un expediente de restablecimiento de legalidad urbanistica.
y me preocupa uno de los terminos que pone que todos somos responsables subsidiarios de dicho derribo y la cantidad me parece desorbitada y estoy angustiado nuevamente por mi familia y por mi.
si los demas vecinos son insolventes podrian quitarle la casa a mi madre y mis hermanos y a mi la mia y embargarme la nomina?
en que situacion me encuentro?
que opciones tengo que puedo hacer?
si pudiera responderme jess estaria enormemente agradecido. muchas gracias
olvide decir que en dicha notificacion dice que tengo que retirar unas casetas que mi padre instalo en su dia y una solera que ya estaba hecha.
tambien instalamos un contador que consumio unos 800 kw de electricidad para regar el huerto porque cuando compramos la parcela estaban instalandolos los vecinos y el electricista nos dijo que teniamos que ir a la distribuidora a que nos dieran de alta.cuando fuimos nos dijeron que tenian constancia pero que eso estaba paralizado hasta que diera la autorizacion el ayuntamiento y hasta hoy.
tambien instalamos un contador que consumio unos 800 kw de electricidad para regar el huerto porque cuando compramos la parcela estaban instalandolos los vecinos y el electricista nos dijo que teniamos que ir a la distribuidora a que nos dieran de alta.cuando fuimos nos dijeron que tenian constancia pero que eso estaba paralizado hasta que diera la autorizacion el ayuntamiento y hasta hoy.
