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Propiedad Horizontal: Cambio de local a vivienda
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Propiedad horizontal: cambio de local a vivienda
Se trata de un cambio de destino en la descripción, que pasa de local a vivienda. Los estatutos de la Propiedad Horizontal no imponen limitación alguna en cuanto al destino de los elementos independientes. Se plantea si es necesaria el acuerdo de la junta y licencia de obra o la correspondiente autorización administrativa.
Como se ha planteado en otras ocasiones, el cambio de destino de algún elemento de una Propiedad Horizontal es un acto de atribución del uso que entra de lleno en las facultades ordinarias del dominio, por lo que, si no existe limitación expresa en cuanto al destino de determinado local en los estatutos inscritos de la Propiedad Horizontal, no será necesario acuerdo de la Junta para la citada modificación. Sin embargo, tal operación pudiera hallarse comprendida en el ámbito del supuesto del art. 53. a) del Anexo Urbanístico al Reglamento Hipotecario, por lo que, de estimarse así, sería exigible la aportación de la correspondiente licencia administrativa que desvele las dudas sobre la habitabilidad de la nueva vivienda
Como se ha planteado en otras ocasiones, el cambio de destino de algún elemento de una Propiedad Horizontal es un acto de atribución del uso que entra de lleno en las facultades ordinarias del dominio, por lo que, si no existe limitación expresa en cuanto al destino de determinado local en los estatutos inscritos de la Propiedad Horizontal, no será necesario acuerdo de la Junta para la citada modificación. Sin embargo, tal operación pudiera hallarse comprendida en el ámbito del supuesto del art. 53. a) del Anexo Urbanístico al Reglamento Hipotecario, por lo que, de estimarse así, sería exigible la aportación de la correspondiente licencia administrativa que desvele las dudas sobre la habitabilidad de la nueva vivienda
CAMBIO DE DESTINO DE LOCAL A VIVIENDA. Se constata la proliferación de la operación consistente en transformar un local de negocio en vivienda. El caso típico es el cambio de destino de un local comercial a vivienda.
En dicho caso, se parte de una lonja que se halla inscrita como elemento independiente en una propiedad horizontal cuyos estatutos no establecen prohibiciones específicas de uso de los departamentos. Se plantea el régimen de ese cambio de destino.
Un supuesto idéntico se abordó en el Seminario de 26 de noviembre de 2005, sin embargo, la proliferación de estos casos, vuelve a poner la cuestión encima de la mesa.
Es un lugar común, la afirmación de que la fuerte demanda de vivienda está propiciando un aumento de la habilitación como residencias de lonjas y locales. Ello da lugar, de un lado, a la puesta en uso de espacios que han permanecido cerrados durante largo tiempo, sobre todo en los sectores de nueva construcción, pero de otro, introducen un uso, el de vivienda, que dada la amplitud de su número no ha podido ser tenido en cuenta en el planeamiento de la zona.
Desde el punto de vista urbanístico, ello puede dar lugar a problemas al proyectar sobre un espacio determinado demandas sociales superiores a las proyectadas, es decir, con la introducción de nuevas viviendas en zonas que no las previnieron, aumenta la demanda de puestos escolares, sanitarios, de equipamientos deportivos y culturales. Ese aumento de la demanda, sin un incremento paralelo de la oferta, desemboca en un empeoramiento general de los servicios del área.
Desde el punto de vista civil parece claro, como ya constatara la resolución de la DGRN de 23 de marzo de 1998, que el uso de los elementos independientes es libre y que el cambio de local a vivienda es un cambio meramente descriptivo que sólo puede ser limitado mediante una prohibición específica establecida en los estatutos[3].
Por otro lado, la modificación no afecta al título constitutivo ya que se trata sólo del cambio de la descripción del concreto elemento independiente, por lo que queda al arbitrio del propietario.
Parece indudable que la transformación se ha de realizar mediante algún tipo de obra que adecue el local para el uso de vivienda, lo que requerirá de la correspondiente licencia municipal.
Sin embargo, dado que el cambio de destino no implica una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, no será de aplicación el art. 53.a) AURH.
De ese modo se permite que accedan al Registro de la propiedad elementos caracterizados como viviendas que, sin embargo, no hayan obtenido la licencia de obras por entender el Ayuntamiento que el planeamiento lo impide, lo que deja abierta la posibilidad de una discordancia entre el Registro y la realidad urbanística en perjuicio de los usuarios del primero.
El informe de la Comisión de Criterios de Calificación de 13 de setiembre de 2004, sin embargo, considera exigible la licencia en algunos casos, a saber, (1) cuando lo exija una norma autonómica, (2) cuando el número de viviendas y locales sea condición esencial de la licencia de obras del edificio, (3) cuando la operación encubra una obra nueva y (4) cuando el cambio de destino dé lugar a un cambio de los usos del total edificio.
Sin duda, el caso más relevante puede ser aquel que considera que la modificación descriptiva del elemento independiente responde a una obra nueva encubierta, en cuyo caso sería de aplicación el régimen ordinario establecido por el art. 22 de la Ley del suelo.
http://www.notariosyregistradores.com/casos-practicos/26-11-2002.htm
En dicho caso, se parte de una lonja que se halla inscrita como elemento independiente en una propiedad horizontal cuyos estatutos no establecen prohibiciones específicas de uso de los departamentos. Se plantea el régimen de ese cambio de destino.
Un supuesto idéntico se abordó en el Seminario de 26 de noviembre de 2005, sin embargo, la proliferación de estos casos, vuelve a poner la cuestión encima de la mesa.
Es un lugar común, la afirmación de que la fuerte demanda de vivienda está propiciando un aumento de la habilitación como residencias de lonjas y locales. Ello da lugar, de un lado, a la puesta en uso de espacios que han permanecido cerrados durante largo tiempo, sobre todo en los sectores de nueva construcción, pero de otro, introducen un uso, el de vivienda, que dada la amplitud de su número no ha podido ser tenido en cuenta en el planeamiento de la zona.
Desde el punto de vista urbanístico, ello puede dar lugar a problemas al proyectar sobre un espacio determinado demandas sociales superiores a las proyectadas, es decir, con la introducción de nuevas viviendas en zonas que no las previnieron, aumenta la demanda de puestos escolares, sanitarios, de equipamientos deportivos y culturales. Ese aumento de la demanda, sin un incremento paralelo de la oferta, desemboca en un empeoramiento general de los servicios del área.
Desde el punto de vista civil parece claro, como ya constatara la resolución de la DGRN de 23 de marzo de 1998, que el uso de los elementos independientes es libre y que el cambio de local a vivienda es un cambio meramente descriptivo que sólo puede ser limitado mediante una prohibición específica establecida en los estatutos[3].
Por otro lado, la modificación no afecta al título constitutivo ya que se trata sólo del cambio de la descripción del concreto elemento independiente, por lo que queda al arbitrio del propietario.
Parece indudable que la transformación se ha de realizar mediante algún tipo de obra que adecue el local para el uso de vivienda, lo que requerirá de la correspondiente licencia municipal.
Sin embargo, dado que el cambio de destino no implica una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, no será de aplicación el art. 53.a) AURH.
De ese modo se permite que accedan al Registro de la propiedad elementos caracterizados como viviendas que, sin embargo, no hayan obtenido la licencia de obras por entender el Ayuntamiento que el planeamiento lo impide, lo que deja abierta la posibilidad de una discordancia entre el Registro y la realidad urbanística en perjuicio de los usuarios del primero.
El informe de la Comisión de Criterios de Calificación de 13 de setiembre de 2004, sin embargo, considera exigible la licencia en algunos casos, a saber, (1) cuando lo exija una norma autonómica, (2) cuando el número de viviendas y locales sea condición esencial de la licencia de obras del edificio, (3) cuando la operación encubra una obra nueva y (4) cuando el cambio de destino dé lugar a un cambio de los usos del total edificio.
Sin duda, el caso más relevante puede ser aquel que considera que la modificación descriptiva del elemento independiente responde a una obra nueva encubierta, en cuyo caso sería de aplicación el régimen ordinario establecido por el art. 22 de la Ley del suelo.
http://www.notariosyregistradores.com/casos-practicos/26-11-2002.htm
Yo me plantearía si afecta al título constitutivo, que sí describe los diferentes departamentos y el uso que tienen asignados. Mi opinión es que sí lo afecta, y si ya se han vendido algunas viviendas, opino que hará falta el consentimiento unánime.
Una cosa es que los estatutos prohiban un determinado uso, y otra es que, aún no prohibiéndolo, no se precise el consentimiento unánime de los propietarios.
A ver que opinan los demás.
Una cosa es que los estatutos prohiban un determinado uso, y otra es que, aún no prohibiéndolo, no se precise el consentimiento unánime de los propietarios.
A ver que opinan los demás.
Vicente Manuel, lee este apartadito:Parece indudable que la transformación se ha de realizar mediante algún tipo de obra que adecue el local para el uso de vivienda, lo que requerirá de la correspondiente licencia municipal.
Sin embargo, dado que el cambio de destino no implica una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal
Sin embargo, dado que el cambio de destino no implica una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal
Buenos dias, estoy muy interesado en el tema, pues acabo de adquirir un local con el interes de habilitarlo en vivienda, para mi se trata de una necesidad pues padezco artrosis en ambas caderas y mi movilidad es reducida.
Vivo en Menorca, y por aqui se comenta que el cambio de uso afecta al Titulo Constitutivo, por tanto requiere unaminidad. Se por terceras personas que uno mis vecinos se opondran al cambio de uso. He obtenido licencia Municipal.
Justa, he leido el enlace que has puesto, y no he visto donde se afirma que "NO" es necesaria la unaminidad.
Gracias
Vivo en Menorca, y por aqui se comenta que el cambio de uso afecta al Titulo Constitutivo, por tanto requiere unaminidad. Se por terceras personas que uno mis vecinos se opondran al cambio de uso. He obtenido licencia Municipal.
Justa, he leido el enlace que has puesto, y no he visto donde se afirma que "NO" es necesaria la unaminidad.
Gracias
Muy interesado lee esto no lo digo yo lo dicen ellos
"Por otro lado, la modificación no afecta al título constitutivo ya que se trata sólo del cambio de la descripción del concreto elemento independiente, por lo que queda al arbitrio del propiet"
y segun el articulo 17.1 solo se necesita la unanimidad para la validez de los acuerdos que que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en eltitutlo consstitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
Por lo que se ve el cambio de uso no es ninguna regla del titulo costitutivo
"Por otro lado, la modificación no afecta al título constitutivo ya que se trata sólo del cambio de la descripción del concreto elemento independiente, por lo que queda al arbitrio del propiet"
y segun el articulo 17.1 solo se necesita la unanimidad para la validez de los acuerdos que que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en eltitutlo consstitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
Por lo que se ve el cambio de uso no es ninguna regla del titulo costitutivo
Entiendo que, en el caso de no existir Estatutos, o en el caso de si existir, pero que atribuyan un determinado uso a una finca registral o que establezca una prohibicion de un determinado uso, no deberia haber problemas.
Otra cuestion es que el local que quiere trasformarse en vivienda, necesite para convertirlo en vivienda, reformar huecos de fachada o abrir hueco de acceso por el portal, que antes no existia. En este caso, si se necesita el acuerdo unanime de la Comunidad.
Otro aspecto, es el coeficiente que pueda tener asignado el local y alguna excepcion al pago de determinados gastos, que consten en escritura . Podria ocurrir que a igualdad de superficie con otras vivienda del edificio, tenga asignado un coeficiente menor.
Tambien en alguno de estos dos ultimos supuestos, seria necesario el acuerdo unanime.
Otra cuestion es que el local que quiere trasformarse en vivienda, necesite para convertirlo en vivienda, reformar huecos de fachada o abrir hueco de acceso por el portal, que antes no existia. En este caso, si se necesita el acuerdo unanime de la Comunidad.
Otro aspecto, es el coeficiente que pueda tener asignado el local y alguna excepcion al pago de determinados gastos, que consten en escritura . Podria ocurrir que a igualdad de superficie con otras vivienda del edificio, tenga asignado un coeficiente menor.
Tambien en alguno de estos dos ultimos supuestos, seria necesario el acuerdo unanime.
Gracias Justa:
Acabo de llegar del Registro de la Propiedad, he hablado con el registrador y efectivamente desde hace un par de años el registro no solicita unaminidad para registrar los cambios de uso de los locales a viviendas, previamente el Notario debe realizar la oportuna escritura y obviamente no debe haber impedimiento Judicial ninguno, es decir, si no hay ninguna advertencia en contra por parte del Juez a instancia de la comunidad o de algun comunero.
Acabo de llegar del Registro de la Propiedad, he hablado con el registrador y efectivamente desde hace un par de años el registro no solicita unaminidad para registrar los cambios de uso de los locales a viviendas, previamente el Notario debe realizar la oportuna escritura y obviamente no debe haber impedimiento Judicial ninguno, es decir, si no hay ninguna advertencia en contra por parte del Juez a instancia de la comunidad o de algun comunero.
Hola
Interesante la aportación de Justa valcarce, un local puede tener problemas al cambiar el uso a vivienda, generalmente en los locales al construir no se tiene en cuenta las salidas de humos y olores, como se tienen en cuenta al construir una vivienda.
Este es el problema principal que veo ya que se tendría que hacer una salida para evacuarlos y cualquier obra en elemento común requiere la unanimidad de todos los propietarios.
Un saludo
Interesante la aportación de Justa valcarce, un local puede tener problemas al cambiar el uso a vivienda, generalmente en los locales al construir no se tiene en cuenta las salidas de humos y olores, como se tienen en cuenta al construir una vivienda.
Este es el problema principal que veo ya que se tendría que hacer una salida para evacuarlos y cualquier obra en elemento común requiere la unanimidad de todos los propietarios.
Un saludo
Josembaigorri, todo lo contrario, los locales la mayoria tienen salida de humos y puedes localizar facilmente el sum del edificio.
Para Vicente Manuel, en mi pagina procuro poner todo lo que veo de interes y tiene relación con la LPH, a veces pongo otras cosas a parte de tochos de articulos , como refranes, consejos, comics, etc, para hacerla mas amena. De todas formas tambien tengo algun buen articulo que me ha enviado algún letrado, profesor de facultad o licenciado en derecho. admito todas las sugerencias para mejorarla, y hacerla mas util a los internautas que se cuelan en ella
Para Vicente Manuel, en mi pagina procuro poner todo lo que veo de interes y tiene relación con la LPH, a veces pongo otras cosas a parte de tochos de articulos , como refranes, consejos, comics, etc, para hacerla mas amena. De todas formas tambien tengo algun buen articulo que me ha enviado algún letrado, profesor de facultad o licenciado en derecho. admito todas las sugerencias para mejorarla, y hacerla mas util a los internautas que se cuelan en ella
Como dije, tengo un local, mediante proyecto de arquitecto y con todos los permisos municipales estoy haciendo el cambio de uso. El tema de la ventilacion no es problema, puede ser forzada, en mi caso lo es con una tuberia de PVC de 11 ctm. de diametro que discurre en horizontal (escondida por un falso techo) desde la cocina y el baño hasta el patio posterior, que es de mi propiedad.
En cuanto a la fachada no la modifico, he cambiado el acristalamiento fijo por abatibles.
Justa, seria posible encontrar alguna sentencia de jurisprudencia en la que se recoja que no hace falta la unaminidad para un cambio de uso??
Un saludo
En cuanto a la fachada no la modifico, he cambiado el acristalamiento fijo por abatibles.
Justa, seria posible encontrar alguna sentencia de jurisprudencia en la que se recoja que no hace falta la unaminidad para un cambio de uso??
Un saludo
La conclusión después de muchos casos es:
No se precisa unanimidad si el cambio de uso no afecta esencialmente a elementos comunes, ni altera el coeficiente de participación en la propiedad.Es la posición de Notarios y Registradores
Se precisa unanimidad en caso contrario, y básicamente porque las obras necesarias para el cambio de uso afecten sustancialmente a los elementos comunes, por ej. aparición de nuevas bajantes, nuevas acometidas, mayores elementos de calefacción, nuevas puertas de acceso, modificación de ventanas exteriores, etc.
No se precisa unanimidad si el cambio de uso no afecta esencialmente a elementos comunes, ni altera el coeficiente de participación en la propiedad.Es la posición de Notarios y Registradores
Se precisa unanimidad en caso contrario, y básicamente porque las obras necesarias para el cambio de uso afecten sustancialmente a los elementos comunes, por ej. aparición de nuevas bajantes, nuevas acometidas, mayores elementos de calefacción, nuevas puertas de acceso, modificación de ventanas exteriores, etc.
