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Hola, tengo dos locales comerciales uno que da a la calle y otro que se comunica con èste y que da al patio de la vecindad. Estàn los dos totalmente reformados. El primero (en este momento lo tengo alquilado) tiene la puerta de entrada y una cristalera con doble acristalamiento de seguridad y su contador de agua y electridicad individuales, un pequeño baño con un lavabo e inodoro, pero se le podrìa incluir una pequeña ducha. El segundo es totalmente diàfano y sòlo tiene electricidad que se ha conectado a la del primero, una puerta de entrada y una ventana que da al patio de la vecindad. En la calle donde se encuentra el primero los bajos son todos locales comerciales, pero tengo la urgente necesidad de hacer una vivienda y no sè si serà viable y sobre todo por dònde empezar. Por favor, necesito de vuestra ayuda. Desde ya muchìsimas gracias.
neuetes,
le transcribo literalmente la Jurisprudencia:
Suele ser una duda frecuente la de si los propietarios de locales con entrada independiente a la principal del edificio están obligados a contribuir a gastos comunes como los de escalera, portal, mantenimiento de ascensor o cualquier otro. En principio la respuesta es que sí, que están obligados a contribuir a dichos gastos, ya que para que estén exonerados de los mismos tiene que estar recogido en el Título Constitutivo, en los Estatutos o haberlo sido por acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios, como así nos recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 29-05-2009 en la que se dice que "en el caso de autos no concurre autorización titular, estatutaria o comunitaria alguna, por lo que rige la obligatoriedad del pago del referido artículo 9.5, ya que el mero hecho de que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa .(...)".
Y esto es así, porque como se recoge en dicha sentencia "el artículo 9.5º permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y que actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado no abonar concretos gastos. Para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el Título Constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad...".
AMOFIRENZE,
sí es legal la transformación, siempre que no haya una cláusula expresa que lo prohiba en el Título o Estatutos.
Mire esta Sentencia del TS, referida a lo mismo:
Se trata en este caso de un cambio de destino de un local comercial a vivienda en el que la Comunidad de Propietarios demanda a los propietarios del mismo, llegando al Tribunal Supremo, para que se declare que las obras e instalaciones realizadas por los demandados en el local para cambiar el destino del mismo al de vivienda, así como el propio cambio del uso del local contravienen lo dispuesto en los artículos 5, 7, 9, 11 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y demás normas concordantes.
En este caso concreto, el Tribunal Supremo entiende que al no haberse acreditado que se hayan realizado obras en elementos comunes, ni dividido o segregado fincas, ni construido nuevas plantas, ni modificado las cuotas de participación, el cambio de destino del local comercial a vivienda es legal ya que las prohibiciones que afectan a las facultades dominicales deben ser expresas y no pueden presumirse, como se vio en la entrada "las limitaciones del uso de un piso o local necesitan una cláusula precisa y concreta".
Sentencia del Tribunal Supremo, 30-12-2010
Extracto
"La interpretación que realiza la Audiencia Provincial de los preceptos que se consideran vulnerados por el recurrente, es plenamente acertada. Tras constatar que la comunidad de propietarios carece de estatutos, señala que en la escritura de división de la propiedad horizontal únicamente aparece reflejado el destino de la planta sótano (reservada a servicios comunes de la comunidad) para a continuación limitarse a describir los elementos del inmueble, señalando que la planta primera, donde está situada la finca del recurrido, está compuesta de locales comerciales. Esta referencia no permite deducir la vigencia de una prohibición que afecta a las facultades dominicales. Esta clase de prohibiciones o limitaciones deben ser expresas y no pueden presumirse. En definitiva no existe en el caso que se examina ninguna limitación de uso ni una prohibición de modificación del uso del inmueble.".
Un saludo
le transcribo literalmente la Jurisprudencia:
Suele ser una duda frecuente la de si los propietarios de locales con entrada independiente a la principal del edificio están obligados a contribuir a gastos comunes como los de escalera, portal, mantenimiento de ascensor o cualquier otro. En principio la respuesta es que sí, que están obligados a contribuir a dichos gastos, ya que para que estén exonerados de los mismos tiene que estar recogido en el Título Constitutivo, en los Estatutos o haberlo sido por acuerdo unánime de la Comunidad de Propietarios, como así nos recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 29-05-2009 en la que se dice que "en el caso de autos no concurre autorización titular, estatutaria o comunitaria alguna, por lo que rige la obligatoriedad del pago del referido artículo 9.5, ya que el mero hecho de que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa .(...)".
Y esto es así, porque como se recoge en dicha sentencia "el artículo 9.5º permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y que actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado no abonar concretos gastos. Para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el Título Constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad...".
AMOFIRENZE,
sí es legal la transformación, siempre que no haya una cláusula expresa que lo prohiba en el Título o Estatutos.
Mire esta Sentencia del TS, referida a lo mismo:
Se trata en este caso de un cambio de destino de un local comercial a vivienda en el que la Comunidad de Propietarios demanda a los propietarios del mismo, llegando al Tribunal Supremo, para que se declare que las obras e instalaciones realizadas por los demandados en el local para cambiar el destino del mismo al de vivienda, así como el propio cambio del uso del local contravienen lo dispuesto en los artículos 5, 7, 9, 11 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y demás normas concordantes.
En este caso concreto, el Tribunal Supremo entiende que al no haberse acreditado que se hayan realizado obras en elementos comunes, ni dividido o segregado fincas, ni construido nuevas plantas, ni modificado las cuotas de participación, el cambio de destino del local comercial a vivienda es legal ya que las prohibiciones que afectan a las facultades dominicales deben ser expresas y no pueden presumirse, como se vio en la entrada "las limitaciones del uso de un piso o local necesitan una cláusula precisa y concreta".
Sentencia del Tribunal Supremo, 30-12-2010
Extracto
"La interpretación que realiza la Audiencia Provincial de los preceptos que se consideran vulnerados por el recurrente, es plenamente acertada. Tras constatar que la comunidad de propietarios carece de estatutos, señala que en la escritura de división de la propiedad horizontal únicamente aparece reflejado el destino de la planta sótano (reservada a servicios comunes de la comunidad) para a continuación limitarse a describir los elementos del inmueble, señalando que la planta primera, donde está situada la finca del recurrido, está compuesta de locales comerciales. Esta referencia no permite deducir la vigencia de una prohibición que afecta a las facultades dominicales. Esta clase de prohibiciones o limitaciones deben ser expresas y no pueden presumirse. En definitiva no existe en el caso que se examina ninguna limitación de uso ni una prohibición de modificación del uso del inmueble.".
Un saludo
