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prórrogas del contrato alquiler
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Prórrogas del contrato alquiler
Hola,
En abril de 2015 firmamos, como inquilinos, un contrato de alquiler, regido por la LAU 29/94.
En cuanto a la duración y renovaciones, cito:
TERCERO.- DURACIÓN. El plazo de duración de este contrato es de TRES AÑOS comenzando a regir desde la firma del mismo "realizando el primer pago de la mensualidad el 05 de abril de 2015" (o de la ocupación efectiva de la vivienda). Transcurrido el plazo inicial, el contrato podrá prorrogarse, potestativamente para el arrendatario y obligatoriamente para el arrendador, por plazos anuales hasta completar un máximo de tres años. Cumplido el plazo de tres años, el contrato se prorrogará durante tres AÑOS más, siempre que cualquiera de los contratantes no hubiese notificado su voluntad de no prorrogarlo con un mínimo de treinta días de antelación a aquélla fecha. Dicha renovación no tendrá lugar si el arrendatario hace constar su renuncia por escrito con 30 días de antelación al plazo pactado o de cualquiera de sus prórrogas legales".
Por tanto justo ahora hemos entrado en el tercero y último de estos "bloques" de anualidades.
Mis dudas son:
- en qué momentos (y con cuánta antelación de aviso) nos podría el casero finalizar el contrato? 30 días en cualquier momento? 30 dias antes de la renovación anual de abril? O al ser una renovación por 3 años, solo podría al acabar ese último periodo de 3 años?
- si quisiéramos finalizar el contrato: a) lo podemos hacer avisando con 30 días de antelación, en cualquier momento del año? Ó por el contrario b) solo lo podemos hacer avisando con 30 días antes de las renovaciones anuales (que caen en Abril).
Gracias
En abril de 2015 firmamos, como inquilinos, un contrato de alquiler, regido por la LAU 29/94.
En cuanto a la duración y renovaciones, cito:
TERCERO.- DURACIÓN. El plazo de duración de este contrato es de TRES AÑOS comenzando a regir desde la firma del mismo "realizando el primer pago de la mensualidad el 05 de abril de 2015" (o de la ocupación efectiva de la vivienda). Transcurrido el plazo inicial, el contrato podrá prorrogarse, potestativamente para el arrendatario y obligatoriamente para el arrendador, por plazos anuales hasta completar un máximo de tres años. Cumplido el plazo de tres años, el contrato se prorrogará durante tres AÑOS más, siempre que cualquiera de los contratantes no hubiese notificado su voluntad de no prorrogarlo con un mínimo de treinta días de antelación a aquélla fecha. Dicha renovación no tendrá lugar si el arrendatario hace constar su renuncia por escrito con 30 días de antelación al plazo pactado o de cualquiera de sus prórrogas legales".
Por tanto justo ahora hemos entrado en el tercero y último de estos "bloques" de anualidades.
Mis dudas son:
- en qué momentos (y con cuánta antelación de aviso) nos podría el casero finalizar el contrato? 30 días en cualquier momento? 30 dias antes de la renovación anual de abril? O al ser una renovación por 3 años, solo podría al acabar ese último periodo de 3 años?
- si quisiéramos finalizar el contrato: a) lo podemos hacer avisando con 30 días de antelación, en cualquier momento del año? Ó por el contrario b) solo lo podemos hacer avisando con 30 días antes de las renovaciones anuales (que caen en Abril).
Gracias
0.- Lo primero que quiero decirle es que el contrato está increíblemente mal escrito. Es casi imposible de interpretar, si bien hará lo que pueda.
Yo creo que hay:
a.- un período inicial de 3 años ininterrumpidos
b.- un período de otros 3 años obligatorios para el arrendador pero potestativos para el arrendatario que puede impedir la prórroga avisando un mes antes del cumplimiento de los años 4 y 5.
b. Y luego un último período de otros 3 años con el mismo régimen que el descrito en el punto 2.
Si esto es así (cosa que es muy dudosa), las respuestas a sus preguntas son las siguientes:
1.- El contrato va venciendo los días 31 de marzo de cada año, por tanto el casero puede cortar las prórrogas avisando lo mas tardar el 1 de marzo de los años 3 y 6 (nada mas, no de los demás años). Por tanto el casero tendría que haberles avisado lo mas tardar el 1 de marzo de 2021 cosa que, según los datos que da ud., no ha hecho. Por tanto uds. ya estarían en el 3 bloque de 3 años.
2.- Uds. puede impedir las sucesivas prórrogas anules de los años 7 y 8 sin más que avisar lo mas tardar el día 1 de marzo de cada año, es decir, el 1 de marzo de 2022 y el 1 de marzo de 2023.
Yo creo que hay:
a.- un período inicial de 3 años ininterrumpidos
b.- un período de otros 3 años obligatorios para el arrendador pero potestativos para el arrendatario que puede impedir la prórroga avisando un mes antes del cumplimiento de los años 4 y 5.
b. Y luego un último período de otros 3 años con el mismo régimen que el descrito en el punto 2.
Si esto es así (cosa que es muy dudosa), las respuestas a sus preguntas son las siguientes:
1.- El contrato va venciendo los días 31 de marzo de cada año, por tanto el casero puede cortar las prórrogas avisando lo mas tardar el 1 de marzo de los años 3 y 6 (nada mas, no de los demás años). Por tanto el casero tendría que haberles avisado lo mas tardar el 1 de marzo de 2021 cosa que, según los datos que da ud., no ha hecho. Por tanto uds. ya estarían en el 3 bloque de 3 años.
2.- Uds. puede impedir las sucesivas prórrogas anules de los años 7 y 8 sin más que avisar lo mas tardar el día 1 de marzo de cada año, es decir, el 1 de marzo de 2022 y el 1 de marzo de 2023.
Voy a agotar mi capacidad sinderética siguiendo el ejemplo de Leonjbr:
Están, como bien dice, en el "tercer bloque" de duración, de tres años.
Cabe el desistimiento anticipado semestral del art. 11 LAU, que se introdujo por reforma (L. 4/2013 de 4 de junio) de entrada en vigor 6-6-13 (su contrato es de 2015):
"Artículo 11. Desistimiento del contrato.
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."
Por tanto, ustedes pueden irse en cualquier momento, si preavisan treinta días antes.
Están, como bien dice, en el "tercer bloque" de duración, de tres años.
Cabe el desistimiento anticipado semestral del art. 11 LAU, que se introdujo por reforma (L. 4/2013 de 4 de junio) de entrada en vigor 6-6-13 (su contrato es de 2015):
"Artículo 11. Desistimiento del contrato.
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."
Por tanto, ustedes pueden irse en cualquier momento, si preavisan treinta días antes.
Hola,
Todo me quedó claro en su día cuando lo leí.
El tema es que ahora, nos hemos enterado por terceros, que es posible que la actual propiedad pierda ésta propiedad, ya sea por venta, o fallo judicial... (Lo desconocemos, pero tiene que ver con el Sareb...). Es decir, que cambiará de propietarios.
El caso es que leo preocupado que, en ese caso, la nueva propiedad puede EXTINGUIR el contrato unilateralmente y dando solamente un plazo de 3 meses para abandonar la vivienda (el contrato no está inscrito en el Registro).
Entiendo por tanto que todos los plazos temporales que se habían comentado en los mensajes anteriores, dejarían de ser válidos.
¿Correcto?
También pueden renegociar nuevas cuotas de alquiler imagino, ¿para lo que habría que hacer un nuevo contrato?
Por otro lado, los 3 meses cuentan desde la notificación fehaciente?
¿Habría maneras de dilatar este proceso lo máximo en el tiempo?
Gracias
Todo me quedó claro en su día cuando lo leí.
El tema es que ahora, nos hemos enterado por terceros, que es posible que la actual propiedad pierda ésta propiedad, ya sea por venta, o fallo judicial... (Lo desconocemos, pero tiene que ver con el Sareb...). Es decir, que cambiará de propietarios.
El caso es que leo preocupado que, en ese caso, la nueva propiedad puede EXTINGUIR el contrato unilateralmente y dando solamente un plazo de 3 meses para abandonar la vivienda (el contrato no está inscrito en el Registro).
Entiendo por tanto que todos los plazos temporales que se habían comentado en los mensajes anteriores, dejarían de ser válidos.
¿Correcto?
También pueden renegociar nuevas cuotas de alquiler imagino, ¿para lo que habría que hacer un nuevo contrato?
Por otro lado, los 3 meses cuentan desde la notificación fehaciente?
¿Habría maneras de dilatar este proceso lo máximo en el tiempo?
Gracias
Yo creo que el adquirente va a tener que respetar el alquiler existente aunque no esté inscrito en el registro de la propiedad.
El motivo es que el art. 34 LH requiere que el adquirente actue de buena fe, y esa buena fe exige un minimo de diligencia a la hora de comprar. Lo que quiero decir es que no es sostenible pensar que el adquirente compre una vivienda y alegue que no tiene ni idea de si alli vive alguien o no porque ni siquiera ha ido o ha preguntado al vendedor o ha desplegado una minima actividad de investigacion de la finca que va a comprar.
Nadie se cree que un comprador vaya a hacer un desembolso tremendo sin conocer siquiera sea por encima el objeto que va a comprar.
Si no lo hace, actua con una negligencia tremenda, lo cual implica mala fe, lo cual implica que no quedar protegido por el art. 34 LH, lo cual a su vez implica que tendra que soportar su arrendamiento y que no podra echarle.
A ver si se pasa Hoplon por este hilo y nos da su opinion.
El motivo es que el art. 34 LH requiere que el adquirente actue de buena fe, y esa buena fe exige un minimo de diligencia a la hora de comprar. Lo que quiero decir es que no es sostenible pensar que el adquirente compre una vivienda y alegue que no tiene ni idea de si alli vive alguien o no porque ni siquiera ha ido o ha preguntado al vendedor o ha desplegado una minima actividad de investigacion de la finca que va a comprar.
Nadie se cree que un comprador vaya a hacer un desembolso tremendo sin conocer siquiera sea por encima el objeto que va a comprar.
Si no lo hace, actua con una negligencia tremenda, lo cual implica mala fe, lo cual implica que no quedar protegido por el art. 34 LH, lo cual a su vez implica que tendra que soportar su arrendamiento y que no podra echarle.
A ver si se pasa Hoplon por este hilo y nos da su opinion.
Lo mismo que Leonjbr: que para poder resolver el contrato habría que demostrar que el nuevo adquirente lo hizo de buena fe creyendo que estaba vacío, y esa demostración le será muy difícil.
Cosa distinta es si adquiere en subasta judicial, en cuyo caso, y siendo un contrato del año 2015, opera la previsión del art. 13, 1 LAU, y sí que debería dejar el inmueble. Claro, que esto se podría dilatar oponiéndose, incluso muchos meses.
Por desgracia es posible que ya no tenga tiempo de inscribir su contrato en el Registro, porque eso solamente sirve si la inscripción es anterior a la hipoteca: pero si la situación no trae causa de una hipoteca, entonces tal vez sí que le valga la pena.
Cosa distinta es si adquiere en subasta judicial, en cuyo caso, y siendo un contrato del año 2015, opera la previsión del art. 13, 1 LAU, y sí que debería dejar el inmueble. Claro, que esto se podría dilatar oponiéndose, incluso muchos meses.
Por desgracia es posible que ya no tenga tiempo de inscribir su contrato en el Registro, porque eso solamente sirve si la inscripción es anterior a la hipoteca: pero si la situación no trae causa de una hipoteca, entonces tal vez sí que le valga la pena.
Gracias a los dos.
De todas maneras, tenía entendido que para inscribir en el Registro las dos partes tendrían que estar de acuerdo. No se si la propiedad (una promotora) con quién firmé estaría por la labor.
Habría alguna manera para saber si se está adquiriendo por subasta judicial? Lo único que sé es que estaba metido de por medio el Sareb. No se si eso puede dar indicios o descartar de si hay subasta de por medio.
Me han dejado una especie de aviso en el buzón, bastante anodino, para hablar y resolver con "la forma que más beneficie a ambas partes".
Cual sería la mejor forma de proceder? Siempre con la idea de permanecer en este domicilio el tiempo estipulado en el contrato. Sería mejor solicitarles que lo envien todo por carta, para tener constancia? Una llamda teléfonica? Quedar presencialmente?
Saludos y gracias de nuevo
De todas maneras, tenía entendido que para inscribir en el Registro las dos partes tendrían que estar de acuerdo. No se si la propiedad (una promotora) con quién firmé estaría por la labor.
Habría alguna manera para saber si se está adquiriendo por subasta judicial? Lo único que sé es que estaba metido de por medio el Sareb. No se si eso puede dar indicios o descartar de si hay subasta de por medio.
Me han dejado una especie de aviso en el buzón, bastante anodino, para hablar y resolver con "la forma que más beneficie a ambas partes".
Cual sería la mejor forma de proceder? Siempre con la idea de permanecer en este domicilio el tiempo estipulado en el contrato. Sería mejor solicitarles que lo envien todo por carta, para tener constancia? Una llamda teléfonica? Quedar presencialmente?
Saludos y gracias de nuevo
1.- Para inscribir en el registro no tienen por qué estar de acuerdo ambas partes. El problema es que el registro solo inscribe escrituras notariales, no contratos privados, y para otorgar dichas escrituras si que hace falta que los dos estén de acuerdo.
2.- Para saber si está en subasta solo se me ocurre que se persone en el juzgado correspondiente a la circunscripción territorial correspondiente al domicilio de la vivienda y pregunte. Pero no creo que le den esa información.
3.- Sin embargo ese aviso anodino del que habla le puede ser de tremenda utilidad porque si ud. se reúne con el comprador podrá demostrar (a través de whatsapp, correspondencia y testigos) que dicho comprador si que sabía que el piso estaba alquilado, precisamente porque se está reuniendo con ud. Por aquí es por donde más rápido y más eficazmente puede avanzar su situación. Haga de todo: whatsapp, reuniones, cartitas, etcétera y acumule pruebas para demostrar en un futuro que el adquirente sabía que había un inquilino.
2.- Para saber si está en subasta solo se me ocurre que se persone en el juzgado correspondiente a la circunscripción territorial correspondiente al domicilio de la vivienda y pregunte. Pero no creo que le den esa información.
3.- Sin embargo ese aviso anodino del que habla le puede ser de tremenda utilidad porque si ud. se reúne con el comprador podrá demostrar (a través de whatsapp, correspondencia y testigos) que dicho comprador si que sabía que el piso estaba alquilado, precisamente porque se está reuniendo con ud. Por aquí es por donde más rápido y más eficazmente puede avanzar su situación. Haga de todo: whatsapp, reuniones, cartitas, etcétera y acumule pruebas para demostrar en un futuro que el adquirente sabía que había un inquilino.
He indagado más en el día de hoy.
2) Preguntando a la actual propiedad, me han dicho que el cambio de propiedad puede acabar de dos formas: en manos del SAREB (están en negociaciones con ellos), ó que se ejecute la SUBASTA JUDICIAL. Puede pasar cualquiera de las dos cosas.
La propiedad ha admitido que el SAREB está informado que hay inquilinos.
3) Resulta que este aviso anodino que me dejaron parece ser de un subastero, que querrá obtener algún tipo de información o negociar. A priori, no creo que me convenga por el momento contactar.
1) Después de hablar hoy con la propiedad, no descarto que accedieran (quizá) a inscribirlo en el Registro. Me ofrecería alguna ventaja, en el desenlace de la subasta judicial? Blindaría el contrato?
Si no es así, entiendo que debería dejar el domicilio en un máximo de 3 meses. ¿Qué mecanismos habría para dilatar en el máximo este proceso?
Gracias
2) Preguntando a la actual propiedad, me han dicho que el cambio de propiedad puede acabar de dos formas: en manos del SAREB (están en negociaciones con ellos), ó que se ejecute la SUBASTA JUDICIAL. Puede pasar cualquiera de las dos cosas.
La propiedad ha admitido que el SAREB está informado que hay inquilinos.
3) Resulta que este aviso anodino que me dejaron parece ser de un subastero, que querrá obtener algún tipo de información o negociar. A priori, no creo que me convenga por el momento contactar.
1) Después de hablar hoy con la propiedad, no descarto que accedieran (quizá) a inscribirlo en el Registro. Me ofrecería alguna ventaja, en el desenlace de la subasta judicial? Blindaría el contrato?
Si no es así, entiendo que debería dejar el domicilio en un máximo de 3 meses. ¿Qué mecanismos habría para dilatar en el máximo este proceso?
Gracias
Inscribir el contrato ahora le servira solo si no hay una hipoteca anterior, cosa que dudo infinitamente porque de lo contrario no estaríamos hablando de este tema.
Para dilatar el proceso hay varios "trucos" pero tendrá que hacerlos a través de abogado.
De todas formas mi opìnión es que dudo mucho que le interese dilatar nada mas haya de esos 3 meses que es un tiempo prudente. Yo creo que llegados a ese punto es mejor ir buscando otra vivienda.
Para dilatar el proceso hay varios "trucos" pero tendrá que hacerlos a través de abogado.
De todas formas mi opìnión es que dudo mucho que le interese dilatar nada mas haya de esos 3 meses que es un tiempo prudente. Yo creo que llegados a ese punto es mejor ir buscando otra vivienda.
Opino como Leonjbr, todo depende de cuánto quiera usted preocuparse por el asunto, y cuánto dinero quiera gastar.
En principio es factible defender la persistencia del contrato si acumulamos pruebas: incluso podríamos dirigir un escrito al Juzgado, llegaos el momento, pidiendo que si hay subasta se incluya en la información la existencia de nuestro contrato.
Arts. 661.1.II LEC: en la publicidad de la subasta que se realice en el Portal de Subastas, se expresará la situación posesoria del inmueble subastado.
Art.668.2 LEC: En el Portal de Subastas deberá anunciarse la «situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución».
Entiendo incluso que podría hacerlo sin abogado ni procurador, pues no es una intervención en el proceso, sino una comunicación al Juzgado en cuanto ente administrativo.
En principio es factible defender la persistencia del contrato si acumulamos pruebas: incluso podríamos dirigir un escrito al Juzgado, llegaos el momento, pidiendo que si hay subasta se incluya en la información la existencia de nuestro contrato.
Arts. 661.1.II LEC: en la publicidad de la subasta que se realice en el Portal de Subastas, se expresará la situación posesoria del inmueble subastado.
Art.668.2 LEC: En el Portal de Subastas deberá anunciarse la «situación posesoria, si consta en el procedimiento de ejecución».
Entiendo incluso que podría hacerlo sin abogado ni procurador, pues no es una intervención en el proceso, sino una comunicación al Juzgado en cuanto ente administrativo.
"Me conformaría" (...) quería poner en el mensaje anterior.
La verdad es que después de leer por diversos sitios, si algo me queda claro es que la ley concerniente a este asunto ha ido cambiando y dando buenos cambios de rumbo, y ahora mismo ya no se que prevalece. De hecho no sé si hay una norma clara, o quedaria finalmente a interpretación del juez de turno.
La opción de comunicar la existencia de inquilinos al juez parece buena, lo que sucede que había entendido que en una subasta el hecho de que haya inquilinos es indiferente y el contrato se extingue sí o sí.
Tampoco me queda claro, si a las malas, podría ejercer el derecho de retracto sobre la vivienda. O no tengo este derecho.
Por otro lado, este post se inició por unas dudas en las renovaciones (al final parece que sean 3 bloques de 3 años, aunque el contrato sea pésimo). Implica eso que estamos en tácita reconducción? Implicaría ello alguna cosa en nuestra situación?
Saludos
La verdad es que después de leer por diversos sitios, si algo me queda claro es que la ley concerniente a este asunto ha ido cambiando y dando buenos cambios de rumbo, y ahora mismo ya no se que prevalece. De hecho no sé si hay una norma clara, o quedaria finalmente a interpretación del juez de turno.
La opción de comunicar la existencia de inquilinos al juez parece buena, lo que sucede que había entendido que en una subasta el hecho de que haya inquilinos es indiferente y el contrato se extingue sí o sí.
Tampoco me queda claro, si a las malas, podría ejercer el derecho de retracto sobre la vivienda. O no tengo este derecho.
Por otro lado, este post se inició por unas dudas en las renovaciones (al final parece que sean 3 bloques de 3 años, aunque el contrato sea pésimo). Implica eso que estamos en tácita reconducción? Implicaría ello alguna cosa en nuestra situación?
Saludos
