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Proyecto legislativo, segregacion

14 Comentarios
 
Proyecto legislativo, segregacion
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06/11/2006 22:50
Hola, tengo un problema con mis vecinos, y con una segregacion de un piso, que en nada les afecta a ellos, pero no quieren porque me quieren mucho por lo visto, y consideran que no es bueno que segregue mi piso (son muy majos ellos)

El caso es que hay un proyecto legislativo de el CONSEJO GENERAL DE COLEGIOS DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE ESPAÑA, que se puede leer aqui:


http://valcap.es/html/proyectos legislativos/art 8.htm?ObjectID=1258


Mi pregunta es: cuanto tardan en aprobarse o denegarse estos proyectos legislativos? o son textos que no tienen validez en el futuro?

Saludos.
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Lur
08/11/2006 11:36
Creo muy necesaria una legislación que evite que los vecinos se niegen a aprobar acuerdos simplemente para fastidiar a alguien.
Creo que en Cataluña han modificado recientemente la ley de propiedad horizontal, no la he leido pero alguien comentaba en el foro que elude la hasta ahora necesaria unanimidad para cambios de uso, segregaciones, etc...
No obstante, ¿solo afecta a Cataluña?
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08/11/2006 18:31

La ley por supuesto puede modificarse y esto puede cambiar, pero sin pretender tampoco manifestarme a favor o en contra, existen motivos por los cuales la segregación de una vivienda y la modificación de las cuotas de participación requiere la aprobación general.

Y es que, corregidme si me equivoco, para la toma de decisiones en función de la naturaleza del acuerdo, se necesita una mayoría cualificada de, pongamos por ejemplo (copio de la LPH) "un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación".

Por tanto pese a que la cuota de participación de vecinos terceros no se vea modificada, el hecho de que haya nuevos integrantes de la comunidad, sí que altera el peso de los otros propietarios en las futuras tomas de decisiones.
Pongamos por ejemplo que 2 de 6 vecinos con idénticas cuotas de participación, quieren poner una instalación solar. Según la ley tienen los votos suficientes, pero si uno de los restantes segrega su propiedad dividiendo su cuota de participación en dos, dejarán de tenerlos.
Por tanto no concuerdo con los argumentos de este proyecto legislativo en cuanto se fundamentan en la libre disposición de la propiedad bajo la premisa de que no se ven afectados el resto de propietarios.
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08/11/2006 23:39
Hola a los dos,

Lur: Pensaba que ese tipo de reformas era mas a nivel nacional, en el senado y con la firma del rey, o es que acaso la ley de la LPH que se reformo en 1999 se le pueden aplicar cambios de ambito regional? no lo sabia... si lo han hecho en cataluña espero que no tarde en llegar a Burgos...

El tema de mi comunidad es una pasada, ya que de las 5 plantas el 2º el 4º y el 5º estan segregadas ya (se ve que fueron segregadas antes de la LPH) y esas segregaciones aparecen como notas marginales en la nota simple informativa que te dan en el registro de la propiedad.

De hecho mi comunidad no tiene ni titulo constitutivo ni estatutos, solo un libro viejo que guarda el presidente....

Con lo cual, la segregacion de mi piso no deja de ser una evolucion logica de la transformacion que ha ido sufriendo con el tiempo mi comunidad.

Paquito: Tu mismo te contradices, la toma de decisiones no se altera para nada, yo ahora mismo represento, yo solo, una quinta parte en las votaciones, si divido el piso, los dos futuros dueños, seguiran sumando entre ellos una quinta parte. Yo segun deduzco de la LPH es que el valor de los votos va en funcion de los metros cuadrados que representan (al menos en mi comunidad es asi, ya que yo pago el doble de gastos de comunidad que mis vecinos, al tener una casa el doble de grande).
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08/11/2006 23:46
De todos modos aqui en Burgos acaba de ganar el juicio una persona que estaba en mi situacion, ya que el presidente de su comunidad se oponia a la segregacion, porque no le vendia uno de los dos apartamentos. Asi que tengo un precedente por si tengo que llegar a juicio. Aunque quizas con una vista previa podria valer....

El tema es que cuando les pregunto que no, me dicen "porque no" porque esta bien como esta" bueno que me adoran, o la envidia... no se.... pero es un claro caso de ABUSO DE DERECHO, pero me dan mas miedo los jueces que un nublao, porque al final hacen lo que les da la gana.

Alguien sabe, si existiendo el precedente del juicio que comento tendria mas posibilidades?

Un saludo a todos. y gracias por la informacion.
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12/11/2006 21:45
alguna opinion mas?
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13/11/2006 14:47
No veo la contradicción por ninguna parte.
Representas la quinta parte de los votos en lo que se refiere a las cuotas de participación, y la suma de los dos pisos segregados será la misma que el piso original. No cambia nada en este aspecto, y eso está claro. Pero es que en las votaciones hay dos aspectos, no uno sólo.

Para contar los votos a la hora de aprobar una votación, no importa únicamente las cuotas de cada propiedad (o propietario), importa también el número de propietarios.
Así lo entiendo al menos yo (y mi comunidad) cuando en una ley leo "un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación".

Si quieres te pongo otro caso hipotético: una comunidad donde hay unos bajos (con más superficie que los pisos superiores) con una cuota del 34%, y 3 pisos más, cada uno con un 22%.
Con esa configuración, el propietario de los bajos no podría imponer por sí solo una reforma menor de las que contempla la ley en el ejemplo puesto (poner una parabólica colectiva, una rampa de acceso...). Y eso aun teniendo un tercio de las cuotas, porque NO tiene el apoyo de un tercio de los propietarios.
No se cumple el "un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación".
Ahora imaginemos que el propietario de los bajos decide segregar su propiedad en 2 y quedarse como propietario de las resultantes. Tendría la misma cuota que antes (un 34%), pero ahora ya superaría con sus dos votos el tercio del número de propietarios. Y podría él sólo imponer una reforma que requiera una mayoría de un tercio, digan lo que digan los otros vecinos.

Y es que cuando se divide una propiedad, se divide su cuota de participación, pero el número de "integrantes de la comunidad" (expresión literal) aumenta. Y con él la capacidad del resto de propietarios para alcanzar una mayoria suficiente para aprobar/rechazar una propuesta.

Con esto sólo pretendo demostrar que la segregación de propiedades sí que tiene un posible impacto en el resto de propietarios.
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13/11/2006 20:50
Desde ese punto de vista tienes razon, pero son casos muy concretos.

De todos modos en estos temas entran mas las "miserias" humanas que las leyes o la buena fe. El problema es que la gente pobre de bolsillo y pobre de espiritu no tiene mas hobbys en la vida que fastidiar al projimo, el abuso de derecho es lo mas habitual, pero hay veces que no esta tan claro, en este caso no tienen excusas que darme (no tienen imaginacion ni para eso) pero en otras comunidades se las inventaran.

Gracias a los dos por las aportaciones, siempre es util tener estos datos. Saludos.
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15/11/2006 13:09

ya hubo una reforma de la LPH para hacer frente a los problemas derivados de la necesidad de la unanimidad.
Muchas veces es como tú dices, no dejan hacer algo por fastidiar, porque les caes mal, porque en otra ocasión no les dejaste (con o sin razón) salirse con la suya, etc. En lo que se pudo, se evitó que esto continuase produciéndose y en toda España los tocanarices tuvieran la facultad de bloquear las comunidades de vecinos.

Entiendo que en la mayoría de casos la segregación de la vivienda, si es posible arquitectónicamente, no perjudica a nadie, y sería también un caso como el que no quiere que se ponga un nuevo servicio en la comunidad sólo por fastidiar al vecino del quinto que le cae mal.
Pero jurídicamente es más complicado que el cambiar en la ley la mayoría necesaria para dar el visto bueno a tal o cual proyecto, por cuanto hay un "posible" impacto sobre la propiedad ajena.

En fin, quizá haya alguna forma de legislar adecuadamente, pero desde luego no es cosa fácil.
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16/11/2006 11:17
No si de todas modas siempre hay soluciones. Siempre puedo dividir fisicamente y alquilar dos. :)

De todos modos, el hecho de que las demas plantas se hayan ido segregando a lo largo de la historia y figuren esas segregaciones en la nota simple informativa como notas marginales, puede servir de ayuda a la hora de que el juez conceda la segregacion? aparte de que no tocaria ningun elemento comun...

En el otro caso que comento el juez concedio la segregacion, aun teniendo en cuenta el detalle que comentas del numero de votos... Sirve este juicio (celebrado en la misma ciudad) como precedente para condicionar al juez?

Saludos.
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17/11/2006 12:52
si, un precedente así debería ayudarte bastante.
yo desde luego siendo lo que planteas, lo concedería, a falta de saber las objeciones de quien se opone.

releyendo me he dado cuenta que no se respondió tu pregunta inicial. El proyecto legislativo es sólo un proyecto de una asociación o de quien sea, para proponer una reforma legal. Son textos sin validez legal (no son leyes, sino propuestas de leyes) y que puede que se tomen en consideración y se aprueben en las cortes generales (en cuyo caso pasan a ser leyes y entran en vigor), o que no lleguen nunca a debatirse, según el interés de los grupos parlamentarios.
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20/11/2006 12:14
Pienso, Paquito, que en el caso que usted comenta del bajo en el cual el propietario ha hecho una segregación. Si se queda como propietario (él mismo) de las resultantes, no aumentaría el número de votos: un propietario, un único voto; es lo mismo que un propietario que lo sea de una vivienda u un local, seguiría teniendo un único voto; por lo tanto, no cambiaría su situación original a la hora de la votación.
Otra cosa sería que vendiera una de las partes producto de la segregación; entonces sí que habría distintos propietarios en lo que antes era un único local y un único propietario.

Y yo pregunto: ¿ambos supuestos son idénticos?
No es lo mismo que el local sea segregado y lo haga para alquilar una parte pero el propietario siga siendo el mismo, que lo segregue para transmitir una parte y entonces pase a haber más de un propietario.
En este caso también, aun habiendo dos propietarios, no hay que dar por hecho que vayan a votar lo mismo y como consecuencia se consiga alcanzar el acuerdo de la antena que antes no se podía por no alcanzar 1/3 porque igual el nuevo comprador no vota lo mismo que el propietario que segregó.
¿Se produce modificación del título constitutivo en ambos supuestos?


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22/11/2006 22:13
Gracias paquito, en caso de que decida hacer el recurso, estare mas tranquilo al ver que tu opinion coincide con la del abogado que he consultado. probare con una vista previa a ver si entran en razon.

Anastasia, nadie y menos un juez se fia de que en un futuro no lo vayas a vender, ademas en ese caso lo puedes dividir igual, para alquilar no hacen falta dos escrituras, desde luego.
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24/11/2006 14:22

Hola anastasia,

efectivamente la ley dice "número de propietarios" y por tanto podría quedae en el aire si "un" propietario lo es de varias propiedades, si se le cuenta como uno o no. Si en una comunidad hay 50 propiedades, uno es propietario de 49 y el otro de una, es verdad que "hay sólo dos propietarios".
En lenguaje estricto y sin especificar más, lo que dices no carece de sentido, pero hay jurisprudencia al respecto según la cual se trata del "número de propietarios DE PROPIEDADES DISTINTAS". Por tanto, si en el ejemplo, el dueño de los bajos se queda con las dos propiedades, ese propietario pasaría a ser un propietario doble, con dos votos en el recuento de número de propietarios.

En el ejemplo del propietario con 49 propiedades distintas, está claro que no podría decidir por unanimidad él solo, pero tendría aseguradas todas las votaciones que no la requieran. No estaría, según se aplica en cualquier sitio que yo conozca, en un 50-50% de "número de propietarios".

Luego lo que dices, pues que en la práctica la repercusión de la segregación sea mayor o menor, que en un caso cambie algo y en otro no, es cuestión ya de casos particulares que no interesan demasiado. Son simples ejemplos. Desde el punto de vista legal, lo que queda de manifiesto es que la segregación implica un posible cambio en el funcionamiento de la comunidad y en la capacidad de toma de decisiones del resto de vecinos, pese a que no se retoquen las cuotas de participación. Por tanto, según este argumento, no se justifica el cambio del proyecto legislativo.
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26/11/2006 22:26
Paquito, una pregunta en todo este lio influye el que no exista el titulo constitutivo en la comunidad, quiero decir que lo unico que son capaces de darme en el registro de la propiedad es la nota simple informativa donde vienen las ventas segregaciones y demas morralla, pero titulo constitutivo no existe como tal, con lo que tampoco se podria modificar al hace la segregacion al no existir....

Es que me parece muy triste que te esten condicionando tus decisiones por unas normas que a ellos les convienen, cuando la norma mas elemental, que es la de tener un titulo constitutivo en condiciones, con sus estatutos a disposicion de los vecinos.

al menos se podria usar como condicionente en el juicio, ya que se preocupan mucho de mi tema y nada de este tan elemental.

Hacer notar que el presidente lleva mas de 10 años en el puesto, y todo lo lleva en un libro antiguo... la verdad es que el caso parece un expediente x mas que una comunidad.

Es que parece que la ley siempre favorece al que quiere hacer la "puñeta" al projimo. Saludos.