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puedo subir el alquiler?

15 Comentarios
 
Puedo subir el alquiler?
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10/01/2007 17:40
Hola, soy propietaria de un local arrendado desde 1981, el contrato dice que la duracion del local será de 2 años y que sera renovable por voluntad de ambas partes, tambien que le será subido el I.P.C cada año(así a sido )
Mi deseo no es echarlo del local (tengo buena relacion con él), pero si me gustaria ,si es posible subirle la renta( podri estar ganando el doble).
¿Puedo hacerlo?, si es así ¿Que pasos seguir?
Gracias de antemano
PDT:Quiero agradeer a Jan la información que hace unos dias me dio sobre una traspaso( eres un as )
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12/01/2007 22:50
Hola Solana.
Cuando está próxima la fecha de renovación notifica al arrendatario fehacientemente tu decisión de no renovar el contrato y a continuación, propónle un nuevo contrato de arrendamiento.
Si las relaciones son buenas, todo es cuestión de hablarlo en cualquier momento, rescindir de mutuo acuerdo el contrato actual y redactar un nuevo contrato con las condiciones que acuerden.
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Jan
16/01/2007 16:34
Hola solana.Quisiera que me respondiera a la siguiente pregunta:

¿ Está segura que en el contrato consta que el ejercicio de las posibles prórrogas está sometido a la VOLUNTAD DE AMBAS PARTES?.

Si no es demasiada molestia le pido que transcriba literalmente el contenido de la clausula relativa a la duración del contrato y sus prórrogas.

Reciba un cordial saludo.
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16/01/2007 19:59
Calipso, he visto tu respuesta al mensaje de Solana y creo que tus indicaciones pueden servirme para la consulta que yo he planteado y que de momento no ha tenido respuesta por vuestra parte.

Al hilo de tu argumentación me surge una duda: si se hace un nuevo contrato con la única finalidad de elevar la renta y se mantiene igual todo lo demás, ¿vuelve a reiniciarse el plazo mínimo de duración inicial de 5 años?

Es que yo entendía que la finalidad de la Ley era dotar de esa continuidad en la vivienda al arrendatario durante los primeros cinco años de contrato, pero como en este caso lleva ya residiendo allí desde mucho antes...

Muchas gracias por anticipado.
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16/01/2007 20:18
Calipso, he visto tu respuesta al mensaje de Solana y creo que tus indicaciones pueden servirme para la consulta que yo he planteado y que de momento no ha tenido respuesta por vuestra parte.

Al hilo de tu argumentación me surge una duda: si se hace un nuevo contrato con la única finalidad de elevar la renta y se mantiene igual todo lo demás, ¿vuelve a reiniciarse el plazo mínimo de duración inicial de 5 años?

Es que yo entendía que la finalidad de la Ley era dotar de esa continuidad en la vivienda al arrendatario durante los primeros cinco años de contrato, pero como en este caso lleva ya residiendo allí desde mucho antes...

Muchas gracias por anticipado.
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17/01/2007 15:40
Buenas tardes a todos.
Mi agradecimiento a los foristas y en es pecial a Jan( su respuesta me solucionó un problema).
El contrato dice textualmente:
- la duracion del arrendamiento será de dos años a partir de la fecha de este contrato( 1-1-81), renovable por voluntad de ambas partes
- El precio del arrendamiento será revisado cada año, aumentando o disminuyendo con el I.P.C
- Durante la vigencia del arrendamiento todos los impuestos municipales correrán a cargo del arrendatario, como tambien la luz y el agua.
Yo habia pensado hablar con él , comunicandole mi intencion de subirle la renta y hacerle un nuevo contrato con duración de 5 años ( no se los años exactos que marca la ley, si 3 ó 5 ). No se como se lo va a tomar , si tuviera problemas , esperaría a diciembre ( un mes antes de la finalizacion del contrato)( ¿ como se lo debo notificar , con un burofax ? )
El IBI es un impuesto municipaal?, si es así no se lo he cobrado nunca , ¿podria cobrarle 5 años atras?
Gracias de antemano y un gran saludo
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17/01/2007 15:44
Hola, otra vez
Una pequeña pregunta ,
¿ por cuantos años marca la ley para el alquiler de un trastero, utilizado para guardar cosas?
Gracias
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18/01/2007 13:11
Hola,
Vuelvo a escribir para ver si Jan responde , dado que anteriormente él me hizo un PREGUNTA .Un saludo a todos
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Jan
19/01/2007 17:45
Hola solana.En primer lugar quisiera agradecerla que repondiese a mi pregunta.Lamento haber tardado tato en contestar,pero es que he estado bastante ocupado.

Entrando en el tema de la consulta. Al ser su contrato de fecha anterior al 9 de mayo de 1985, éste se encuentra afectado POR LA PRÓRROGA FORZOSA.Ello quiere decir que la clausula por usted mencionada " la duracion del arrendamiento será de dos años a partir de la fecha de este contrato( 1-1-81), renovable por voluntad de ambas partes" sería contraria a la normativa legal( Artículo 4 del CC y 6 LAU 1964).Así lo ha declarado el Tribunal Supremo en la Sentencia de fecha 25 de Octubre de 1960 y en la Sentencia de fecha 17 de Noviembre de 1984. Tenga esto en cuenta a la hora de sugerir a su Arrendatario la realización de un nuevo contrato,el cual se regiría exclusivamente por la LAU 1994.

En cuanto a la renta.Usted únicamente puede actualizársela con el IPC.

Mi consejo es que acuda a un/a profesional de la abogacía experto en arrendamientos de renta antigua para contrastar mi opinión con la de el/ella.

Reciba un cordial saludo.


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Jan
19/01/2007 17:57
Hola solana.Para responder a su segunda pregunta necesitaría saber si el trastero forma parte de una vivienda como anexo de la misma o si por el contrario se trata de un inmueble independiente.

En el segundo caso, habría que realizar un contrato de arrendamiento de uso distinto al de vivienda.Por tanto,usted podrá establecer las clausulas que estime oportunas relativa a duración, prorrogas, renta, actualización, etc..

Salvo mejor criterio.Un saludo.
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22/01/2007 19:09
HOLA,
Primero, agradecerte tus respuestas.
Disculpa por volver a preguntarte, pero vivo en un pueblo pequeño y no es facil encontrar a alquien experto en arrendamientos.
Teniendo en cuenta que se rige con la lau 1964, que no ha habido ninguna revalorización de la renta ( no porque el inquilino no haya accedido , si no porque yo lo no se lo he comunicado nunca) ,¿cuanto tiempo se supone que durará esa prorroga forzosa ?, ¿ se supone que aunque le comunique con un mes de antelación que debe dejar el local ,si no quiere no le deja?
Si le hago un nuevo contrato , ¿ puedo( si el quiere) poner la renta que yo estime oportuna?,¿ si el contrato se lo hago por dos años ,y prorrogable cada año , puedo ,cumplidos los dos años echarle a la calle ?¿ si así fuera , pero no lo hiciera , le podria echar ,cada vez que pasara un año( siempre notificandoselo anteriomente)?
Si se especifica que los impuestos del ayuntamiento corren a cargo del arrendatario, se supone que el IBI debe pagarmelo él.
Te agradeciria que para este nuevo contrato ( si lo hubiera ) me indicaras algun punto importamte que haya que tener en cuenta para no perjudicarme en un futuro.
Un saludo y muchas gracias
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Jan
24/01/2007 19:32
Hola solana. En primer lugar quisiera indicarle que estoy intentando confirmar la respuesta que le di en mi post de fecha 19/01/2007: "Entrando en el tema de la consulta. Al ser su contrato de fecha anterior al 9 de mayo de 1985, éste se encuentra afectado POR LA PRÓRROGA FORZOSA.Ello quiere decir que la clausula por usted mencionada " la duracion del arrendamiento será de dos años a partir de la fecha de este contrato( 1-1-81), renovable por voluntad de ambas partes" sería contraria a la normativa legal( Artículo 4 del CC y 6 LAU 1964).Así lo ha declarado el Tribunal Supremo en la Sentencia de fecha 25 de Octubre de 1960 y en la Sentencia de fecha 17 de Noviembre de 1984. Tenga esto en cuenta a la hora de sugerir a su Arrendatario la realización de un nuevo contrato,el cual se regiría exclusivamente por la LAU 1994."

Partiendo de la premisa de que mi respuesta fuese correcta, las nuevas respuestas a su nueva consulta son las siguientes:

1)"¿cuanto tiempo se supone que durará esa prorroga forzosa ?, ¿ se supone que aunque le comunique con un mes de antelación que debe dejar el local ,si no quiere no le deja?"

Las respuestas que voy a proporcionarle son GENÉRICAS, pues carezco de los datos y documentos necesarios para dar una respuesta específica a su pregunta:

a) Hasta que su arrendatario le notifique fehacientemente a usted SU VOLUNTAD DE NO RENOVAR EL CONTRATO

b) Partiendo de la opción a) y presumiendo que su arrendatario es UNA PERSONA FÍSICA el contrato durará,en principio, hasta la MUERTE O JUBILACIÓN DEL ACTUAL ARRENDATARIO.

EXCEPCIÓN:Que se subrogue EL/LA CONYUGE DEL ARRENDATARIO.Para ello es necesario que desarrollase la misma actividad.En este caso el contrato se extinguiría al fallecimiento o jubilación del/la cónyuge.

También podría subrogarse un descendiente del actual arrendatario que continúe la misma actividad cuando:

- No hubiese cónyuge.

- El conyúge decline su derecho a subrogarse.

- Se produzca la muerte o la jubilación del cónyuge que se hubiese subrogado.

En este caso el contrato se extinguiria el 1 de Enero de 2015.

2) " Si le hago un nuevo contrato , ¿ puedo( si el quiere) poner la renta que yo estime oportuna?,¿ si el contrato se lo hago por dos años ,y prorrogable cada año , puedo ,cumplidos los dos años echarle a la calle ?¿ si así fuera , pero no lo hiciera , le podria echar ,cada vez que pasara un año( siempre notificandoselo anteriomente)?".

La respuesta a sus preguntas es, de forma genérica, AFIRMATIVA. Aseguresé de que el nuevo contrato sea realizado por un/a profesional de la abogacía.


3)" Si se especifica que los impuestos del ayuntamiento corren a cargo del arrendatario, se supone que el IBI debe pagarmelo él.".Efectívamente el IBI será a cargo del Arrendatario.

Lamento no poder serle de más ayuda.

Reciba un cordial saludo.

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24/01/2007 20:03
Jan, lamento no poder aportar mucho, porque basicamente estoy de acuerdo contigo.

Lo único que puedo decir es que creo aplicable el apdo 6 de DT 3ª LAU. "Actualización de renta", aunque como el contrato ya tiene clausula de actulización no habrá diferencias notables (pero seguro que las habrá, no sé si a favor o en contra).
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25/01/2007 15:03
Hola, a todos
hay una cosa que no comprendo.
Mis suegros tienen un local alquilado desde 1961, en 1995 con la nueva ley, se le actualizo la renta por medio de unos porcentajes durante 10 años ,pasados esos años, se le ha ido subiendo el I.P.C, hasta el 2014 que es la fecha en la que o actuliza la renta como nosotros queramos o se va ( 20 años desde la entrada en vigor de la ley). Y yo que tengo un alquiler desde 1981 ( sin ningun tipo de actualizacion, solo la subida del I.P.C ), con las carcteristicas de ese contrato, no le puedo hechar si el no quiere subirme algo el alquiler ,¿ no se le puede actualizar esa renta como mi suegro lo hizo en su dia? .UN saludo
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25/01/2007 17:30
La exposición de mis compañeros es correcta, y en nada discrepo. . Desde un punto de vista legal el contrato firmado en 1969 está en vigor y dado el caso de litigio, su inquilino haría valer sus derechos en función de la legislación aplicable al contrato, es decir la L.A.U de 1964.

Ahora bien si hay acuerdo, y es conveniente que lo haya, se puede rescindir el contrato y hacer uno nuevo, al que sería de aplicación la legislación vigente (L.A.U.1994).

No hay que confundir que una relación arrendaticia que se remonte a 46 años cómo es el caso de sus suegros con el que pueda hacerse diferentes contratos entre las mismas partes y sobre el mismo inmueble, paulatinamente en el tiempo, en el caso del arrendamiento, y que a cada contrato le fuese de aplicación una normativa diferente, si el anterior se rescindió correctamente.

Con la ley de 1994, las partes en el arrendamiento de locales pueden pactar cuanto y como estimen oportuno en cuanto al arrendamiento, o en cuanto al inmueble y sus impuestos o gravámenes, pues ese convenio o acuerdo reflejado en un contrato correctamente, tendrá fuerza de ley , con prioridad a lo establecido en la propia ley de arrendamientos.

Ahora bien para rescindir el contrato que usted tiene vigente ( 1969) es necesario un consentimiento por ambas partes, y dado que la vigente ley perjudica los intereses de su inquilino, no es aconsejable proponer unos cambios excesivamente bruscos, bastante progreso sería para usted, conseguir el cambio de la ley aplicable, si su inquilino no quisiera rescindir voluntariamente el contrato no tiene obligación de hacerlo, y ya sería una cuestión litigiosa propia de profesionales el buscar incumplimientos para dejar dicho contrato sin efecto.

Dado que en el arrendamiento de locales la voluntad de las partes tiene fuerza de ley, es del todo aconsejable que dicha voluntad sea redactada por un profesional, para que los actos y los hechos tuviesen su fiel reflejo en el Derecho, llegado el caso de un litigio.

En cuestiones de arrendamientos de locales, la mayor parte de los procesos judiciales que no consiguen la pretensión de quien los promueve, es debido a que los contratos presentan carencias o errores insalvables en un Juzgado.


Salvo mejor opinión.
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25/01/2007 17:39
Perdón , hay un error en la fecha, donde dice 1969, debería decir 1981, error que no modifica el contenido del resto de la opinión.

Un saludo