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¿Qué diferencia hay entre construir con licencia y sin licencia?
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57 Comentarios
Viendo 21 - 40 de 57 comentarios
coincido con las opiniones de canarosarq y arquitektor.
Cuando el técnico municipal gire visita de comprobacion, se denegará la licencia d primera ocupacion y la cedula de habitabilidad, de manera que no podrás contratar luz y agua.
Aparte de eso, por el hecho de no construir conforme a lo establecido en la licencia, el Ayuntamiento puede iniciar el preceptivo expediente sancionador, sin perjuicio del resto de medidas que correspondan dependiendo del caso (paralización, precinto, demolicion de lo construido ilegalmennte...).
Cuando el técnico municipal gire visita de comprobacion, se denegará la licencia d primera ocupacion y la cedula de habitabilidad, de manera que no podrás contratar luz y agua.
Aparte de eso, por el hecho de no construir conforme a lo establecido en la licencia, el Ayuntamiento puede iniciar el preceptivo expediente sancionador, sin perjuicio del resto de medidas que correspondan dependiendo del caso (paralización, precinto, demolicion de lo construido ilegalmennte...).
despues de mucho leer, supongo que ya habrás resuelto tu duda, pero apoyando al teoria de otros compañeros te dire lo siguiente. Lo primero que al solicita la licencai de cuarto de aperos, garantizas el suministro de agua y luz de obra, segundo la licencia es mucho más barata, tercero el cuarto de aperos suelo ser en un suelo rustico, donde en muchos luagres de nuestr país no se permite construir vivienda de uso residencial, solo se permite estas edificaciones que están destinadas al uso agrícola y constituyen un cuarto para poder pernoctar o alimentarse en las arduas tareas del campo( no debería ser un chalet de lujo); y cuarto el propio ayuntameinto u organsmo contralador y protector del suelo rústico, mientreas exista licencia y lo que se construya no difiera mucho de la licencia no se se suelen meter.
Quisiera aportar una idea a vuestro intenso debate:
La Licencia de Obras de edificación es una cobertura formal para el constructor. Una vez obtenida la Licencia, la mayoría de las obras no se ajustan a las condiciones de la misma, lo que requiere la posterior legalización (inspección municipal y ajuste a legalidad).
Lo básico es una buena sintonia con los departamentos técnicos municipales para asegurarse el informe favorable.
Casi todas las Leyes autonómicas sobre urbanismo establecen unas tolerancias que se resuelven con sanciones económicas.
La Licencia de primera ocupación depende del Informe Técnico municipal favorable.
En cuanto a las contrataciones de luz y agua, no se exige la Licencia de primera ocupación ya que se suele contratar luz y agua provisionalmente para obra y continuar con ella..
Estoy de acuerdo con Esg que el Ayuntamiento puede tomar las medidas que dice pero de hecho las toma cuando no existe Licencia, diferente es que el constructor no se ajuste a las condiciones de la Licencia.
Consigue primero una Licencia (sea cual fuere) . La Licencia es tu seguro frente al Ayuntamiento. Luego puedes edificar y según tus capacidades negociadoras podrás seguir adelante. actualmente ya sabemos que "casi todo" se resuelve negociando.
La Licencia de Obras de edificación es una cobertura formal para el constructor. Una vez obtenida la Licencia, la mayoría de las obras no se ajustan a las condiciones de la misma, lo que requiere la posterior legalización (inspección municipal y ajuste a legalidad).
Lo básico es una buena sintonia con los departamentos técnicos municipales para asegurarse el informe favorable.
Casi todas las Leyes autonómicas sobre urbanismo establecen unas tolerancias que se resuelven con sanciones económicas.
La Licencia de primera ocupación depende del Informe Técnico municipal favorable.
En cuanto a las contrataciones de luz y agua, no se exige la Licencia de primera ocupación ya que se suele contratar luz y agua provisionalmente para obra y continuar con ella..
Estoy de acuerdo con Esg que el Ayuntamiento puede tomar las medidas que dice pero de hecho las toma cuando no existe Licencia, diferente es que el constructor no se ajuste a las condiciones de la Licencia.
Consigue primero una Licencia (sea cual fuere) . La Licencia es tu seguro frente al Ayuntamiento. Luego puedes edificar y según tus capacidades negociadoras podrás seguir adelante. actualmente ya sabemos que "casi todo" se resuelve negociando.
Una simple lectura de la respuesta anterior de "MS" pienso que indica un desconocimiento del tema que nos ocupa.
Vierte "MS" una serie de comentarios que dan lugar a una interpretación muy particular de cómo se hacen las cosas, dado que dice que se puede obtener una Licencia y luego hacer la que se quiera con (según él) una posterior negociación con los Servicios Técnicos Municipales.
A MI ESTE COMENTARIO ME PARECE UNA INTERPRETACION ERRONEA DE LO QUE ES UNA LICENCIA.
Me gustaría que "MS" nos aclarara su particular puinto de vista y opinión.
Vierte "MS" una serie de comentarios que dan lugar a una interpretación muy particular de cómo se hacen las cosas, dado que dice que se puede obtener una Licencia y luego hacer la que se quiera con (según él) una posterior negociación con los Servicios Técnicos Municipales.
A MI ESTE COMENTARIO ME PARECE UNA INTERPRETACION ERRONEA DE LO QUE ES UNA LICENCIA.
Me gustaría que "MS" nos aclarara su particular puinto de vista y opinión.
venga arqwuitecto nacidos y criados en españa que nos vengas adecir que la ordenacion del suelo es para proteger el medio, que no es para proteger el excesivo precio y para guardarle la exclusividad de construccion a las promotoras que son las que dan regalitos bajo la mesa. que sea para proteger la desertizacion jeje, tan solo hay que ir al campo para darse cuenta que ya es un desierto por uso excesivo de herbicidas, plagicidas imcendios intecionado...
gracias , pero ya lo entendia antes de tu magistral explicacion, evidentemente el hecho de no tener licencia no es ilegal aplicando esto que dices tambien podemos decir que matar no es ilegal,hasta que no se especifique que es lo que se mata, evidentemente tu pagas y tienes solamante lso derechos especificados en la licencia si quieres usar otros habras depagarlos, eso ya lo sabemos gracias
Ejora mi particular punto de vista está más cerca de leo.
La licencia es la cobertura legal de quien construye.
Por supuesto que si hace las cosas segun la Licencia
no tendrá ningún problema con el Ayuntamiento y si las hace diferentes su problema es con el técnico municipal (no con el Ayuntamiento porque el Ayuntamiento sigue el criterio que le marca el Informe Técnico).
Claro que el constructor no tiene derecho a hacer cosas contrarias a la Licencia y claro tambien que lo contrario a la Licencia es ilegal pero hay que comprobar esa ilegalidad para sancionarla en su caso. Te pregunto : quien comprueba si la obra se ajusta o no a la Licencia concedida? y quien está legitimado para denunciar el "desajuste"? y ¿como se sanciona?
Te pregunto tambien ¿Cuando se debe inspeccionar la obra? ¿Cuantas veces? .
Ejora me interesan tus respuestas y espero que el administrador no las elimine.
La licencia es la cobertura legal de quien construye.
Por supuesto que si hace las cosas segun la Licencia
no tendrá ningún problema con el Ayuntamiento y si las hace diferentes su problema es con el técnico municipal (no con el Ayuntamiento porque el Ayuntamiento sigue el criterio que le marca el Informe Técnico).
Claro que el constructor no tiene derecho a hacer cosas contrarias a la Licencia y claro tambien que lo contrario a la Licencia es ilegal pero hay que comprobar esa ilegalidad para sancionarla en su caso. Te pregunto : quien comprueba si la obra se ajusta o no a la Licencia concedida? y quien está legitimado para denunciar el "desajuste"? y ¿como se sanciona?
Te pregunto tambien ¿Cuando se debe inspeccionar la obra? ¿Cuantas veces? .
Ejora me interesan tus respuestas y espero que el administrador no las elimine.
Hola a todos, soy nuevo en esto de internet, y bastante ignorante en cuanto estos asuntos, de foros, seria para mi de gran ayuda vuestro consejo pues en el tema que voy a contar no se por donde empezar; mi duda son varias, por ejemplo mi sueño siempre fue hacer una casita a las afueras de mi ciudad, pero resulta que con las nuevas leyes del ayuntamiento que salieron hace pocos años relativamente en la zona donde yo siempre quise vivir no se puede construir a no ser una casa con destino agricola, alrededor hay muchas casas echas de antes de la ley, pero ahora a mi ya no me dan licencia, entonces no se si esperar a otra ley que saldra cuando sea viejo, o hay gente que dice que muchas casas las hacen ilegales, levantando un muro y luego tu dentro de tu finca haces lo que quieras por tu cuente y riesgo que nadie va a ir a mirar lo que tu haces, pidiendo una licencia agricola y despues edificar una casa normal, pedir una licencia de alpendre, que ese si te la dan, ya ves que tonteria, y luego ir edificando sin licencia por encima de ese alpendre, esto es que es un lio, y no se que hacer pues yo soy un chaval joven que solo queria vivir a las afueras de una ciudad pequeñita.Si me podeis decir que es lo mas aconsejable legalmente y en caso de hacerlo ilegal que es a lo que me enfrentaria, durante la construción, y despues de acabada, en resumen tu que harias si fuera tu sueño, gracias
Hola foreros.
Leo con satisfacción que el foro está !movido!(eso es bueno).
Con respecto a este hilo, voy ha dar (con vuestro permiso) mi opinión:
En lo que vierte "ejora", aún siendo un poco radical, tiene razón en lo que se refiere a lo que significa "obtener licencia para algo en concreto".
La respuesta de "Leo" en sí misma dá la razón a Ejora pues dice que la obtención de Licencia únicamente dá derecho a dicha licencia (sin entrar a matar a nadie, querido Leo)
En la respuesta siguiente Ejora sigue "erre que erre" (No sin cierta razón)
Y ahora entra MS; y yo le digo:
La licencia NO es, tal como expones, una "cobertura legal" sino "una adquisición de derechos urbanísticos".
En caso de hacerse las cosas, tal como expones, sin Licencia, el problema no es con el Técnico Municipal y/o el Ayuntamiento, sino con La Ley.
Nota: Los Ayuntamientos NO siempre dan o deniegan Licencias según los Informes Técnicos Municipales. La Concesión de Licencias es POTESTAD UNICA DEL ALCALDE de acuerdo o no con los citados Informes Técnicos.
Las obras debe comprobarlas si se ajustan o no a Licencia:
1.- El Solicitante (si se ajusta a Ley)
2.- El Técnico que las firma (Proyecto).
3.- El Técnico Municipal que Informa.
(Aquí el Técnico únicamente comprueba si se ajusta a Normativa, y en su caso, el Alcalde concedo -o no- Licencia)
4.- El que desarrolla el Proyecto.
5.- El que solicita al Ayto. Fin de Obra (Propiedad)
6.- El Técnico Municipal que "simplemente" Informa si se Ajusta a Licencia.
En lo referente a quién puede denunciar si una obra está "legitimada para denunciar el desajuste" (para usar tu expresión), la respuesta es "Cualquier ciudadano".
(Las sanciones en su caso -importe y tipos- las marca la Ley)
Siguiendo, sin ánimo de aburrir, con el hilo, lo que exponen "elisalameda" y "Aquelarre", pienso que sin Licencia NO podeis construir.
Saludos.
Leo con satisfacción que el foro está !movido!(eso es bueno).
Con respecto a este hilo, voy ha dar (con vuestro permiso) mi opinión:
En lo que vierte "ejora", aún siendo un poco radical, tiene razón en lo que se refiere a lo que significa "obtener licencia para algo en concreto".
La respuesta de "Leo" en sí misma dá la razón a Ejora pues dice que la obtención de Licencia únicamente dá derecho a dicha licencia (sin entrar a matar a nadie, querido Leo)
En la respuesta siguiente Ejora sigue "erre que erre" (No sin cierta razón)
Y ahora entra MS; y yo le digo:
La licencia NO es, tal como expones, una "cobertura legal" sino "una adquisición de derechos urbanísticos".
En caso de hacerse las cosas, tal como expones, sin Licencia, el problema no es con el Técnico Municipal y/o el Ayuntamiento, sino con La Ley.
Nota: Los Ayuntamientos NO siempre dan o deniegan Licencias según los Informes Técnicos Municipales. La Concesión de Licencias es POTESTAD UNICA DEL ALCALDE de acuerdo o no con los citados Informes Técnicos.
Las obras debe comprobarlas si se ajustan o no a Licencia:
1.- El Solicitante (si se ajusta a Ley)
2.- El Técnico que las firma (Proyecto).
3.- El Técnico Municipal que Informa.
(Aquí el Técnico únicamente comprueba si se ajusta a Normativa, y en su caso, el Alcalde concedo -o no- Licencia)
4.- El que desarrolla el Proyecto.
5.- El que solicita al Ayto. Fin de Obra (Propiedad)
6.- El Técnico Municipal que "simplemente" Informa si se Ajusta a Licencia.
En lo referente a quién puede denunciar si una obra está "legitimada para denunciar el desajuste" (para usar tu expresión), la respuesta es "Cualquier ciudadano".
(Las sanciones en su caso -importe y tipos- las marca la Ley)
Siguiendo, sin ánimo de aburrir, con el hilo, lo que exponen "elisalameda" y "Aquelarre", pienso que sin Licencia NO podeis construir.
Saludos.
canosarq, estoy de acuerdo en toda tu exposición menos en un punto. La licencia de obras NO ES una adquisición de derechos urbanísticos. La licencia es un simple ACTO DECLARATIVO de que vas a ejercer la actividad constructiva a que tienes derecho por haber cumplido con tus obligaciones urbanísticas previas, (urbanización, cesión de aprovechamientos, sistemas, etc). Y que yo sepa el acto de edificion es una actividad reglada, si tu presentas un proyecto que se ajuste religiosamente a la normativa aplicable, previo informe técnico favorable el alcalde HA DE CONCEDERTE la licencia aunque le caigas mal, lo contrario puede implicar responsabilidades PENALES.
Canosarq. Me alegra que hayas regresado al foro.
Perdonad mi insistencia, pero la Licencia no puede considerarse no como acto adquisitivo de Derechos urbanísticos (opinión de Canosarq) ni como acto declarativo (opinión de manolito) .
El derecho a edificar es una facultad inherente al derecho de propiedad: El propietario de un terreno tiene derecho a edificar en él.
La legislación urbanística y normas zonales correspondientes nos dicen cual es la extensión de aquel derecho (en qué condiciones se puede edificar).
Los Ayuntamientos ejercen una actividad de control de la legalidad aplicable y en este sentido "autizan" el comienzo de la obra mediante la Licencia.
Entonces, la Licencia es "un acto reglado de control de legalidad urbanística " . El primer acto de control al que pueden seguir otros: Comprobaciones, inspecciones etc.
Por eso digo que la Licencia es una "cobertura legal" . Si existe Licencia se presume la legalidad.
La concesión de la Licencia es actividad reglada y estoy de acuerdo con manolito que la denegación no puede ser "caprichosa" (la concesión tampoco).
Naturalmente que deberá obtenerse Licencia previa al inicio de la obra,pero lo esencial es que la obra se ajuste a la legalidad urbanística. La falta de Licencia no implica más que la paralización de la obra y en su caso sanción, pudiendo ser legalizada la obra ya realizada.
Perdonad mi insistencia, pero la Licencia no puede considerarse no como acto adquisitivo de Derechos urbanísticos (opinión de Canosarq) ni como acto declarativo (opinión de manolito) .
El derecho a edificar es una facultad inherente al derecho de propiedad: El propietario de un terreno tiene derecho a edificar en él.
La legislación urbanística y normas zonales correspondientes nos dicen cual es la extensión de aquel derecho (en qué condiciones se puede edificar).
Los Ayuntamientos ejercen una actividad de control de la legalidad aplicable y en este sentido "autizan" el comienzo de la obra mediante la Licencia.
Entonces, la Licencia es "un acto reglado de control de legalidad urbanística " . El primer acto de control al que pueden seguir otros: Comprobaciones, inspecciones etc.
Por eso digo que la Licencia es una "cobertura legal" . Si existe Licencia se presume la legalidad.
La concesión de la Licencia es actividad reglada y estoy de acuerdo con manolito que la denegación no puede ser "caprichosa" (la concesión tampoco).
Naturalmente que deberá obtenerse Licencia previa al inicio de la obra,pero lo esencial es que la obra se ajuste a la legalidad urbanística. La falta de Licencia no implica más que la paralización de la obra y en su caso sanción, pudiendo ser legalizada la obra ya realizada.
Hola, soy nuevo, y leyendo lo que pone MS en su mensaje,no entiendo muy bien lo que quiere decir, aunque lo "intuyo" bastante interesante.
MS, podrías explicármelo de manera algo más clara? (si cabe!, perdona es que soy bastante torpe para entender las cosas).
Sobre todo lo último: La falta de Licencia no implica más que la paralización de la obra y en su caso sanción, pudiendo ser legalizada la obra ya realizada.
¿Quiere decir esto que no solicitar licencia puede tan sólo acarrearte una multa y poderla legalizar luego?
Y en el texto entero... ¿quieres decir que la concesión de licencia es tan sólo un primer paso a lo que se supone que va después? (comprobaciones, inspecciones... cosas que a menudo no se hacen).
La concesión de una licencia... ¿puede hacerse según explica Manolito? ¿tan sólo obteniendo unos informes técnicos favorables? ¿quién te da esos informes?
........Gracias!
MS, podrías explicármelo de manera algo más clara? (si cabe!, perdona es que soy bastante torpe para entender las cosas).
Sobre todo lo último: La falta de Licencia no implica más que la paralización de la obra y en su caso sanción, pudiendo ser legalizada la obra ya realizada.
¿Quiere decir esto que no solicitar licencia puede tan sólo acarrearte una multa y poderla legalizar luego?
Y en el texto entero... ¿quieres decir que la concesión de licencia es tan sólo un primer paso a lo que se supone que va después? (comprobaciones, inspecciones... cosas que a menudo no se hacen).
La concesión de una licencia... ¿puede hacerse según explica Manolito? ¿tan sólo obteniendo unos informes técnicos favorables? ¿quién te da esos informes?
........Gracias!
MS, que el derecho a edificar es inherente al derecho de propiedad es una visión civilista del urbanismo, que fue válida hasta mediados del siglo pasado, cuando no se contemplaba la función pública del suelo. Ciertamente la legislación civil estatal reconoce los derechos de edificación de los propietarios de suelo, pero el EJERCICIO de esos derechos son competencia EXCLUSIVA de la legislación urbanística de cada comunidad, que es soberana en la materia. En ese sentido, el derecho a edificar se obtiene en el momento en que has cumplido con las obligaciones urbanísticas previas a que tu suelo se haya convertido en SOLAR, cuando tu propiedad ya es SOLAR ya HAS CONSEGUIDO el derecho a edificar aunque no tengas licencia para ello. Por lo tanto. y disculpa mi reiteración, la solicitud y obtención de licencia solo es un ACTO DECLARATIVO de que vas a ejercer un derecho que ya tenías adquirido. Si nos atuviéramos solamente al código civil cualquier propietario de sueno NO URBANIZABLE ubicado en una reserva natural podría hacerse un chaletito y eso no es asi. De todas formas no creo que toda tu exposición anterior, con la que estoy fundamentalmente de acuerdo, entre en contradicción con la afirmación de que la licencia es un acto declarativo.
Ismael, posiblemente estoy virtiendo opiniones demasiado puristas en este foro que en vez de ser clarificadoras conducen a la confusión. No es mi intención.
Es cierto que la falta de licencia te puede acarrear la paralización de la obra, y la imposición de una sanción, también es cierto que despues puedes legalizar la obra mediante la obtención de la licencia que no habías pedido, pero solo si la obra se ajusta a las normas de edificación que rigen en ese solar, Si la obra no se ajusta tendrás la paralización, la multa y la obligación de tirar lo que hayas construido.
En cuanto a la concesión de la licencia, al decir informe técnico favorable me refiero a que has de presentar un proyecto de edificación en los servicios técnicos de urbanismo de tu municipio y si este obtiene la aprobación de dichos servicios (informe técnico favorable) el expediente pasa a manos de la autoridad política ( el alcalde) que a través del secretario tiene la obligación de concederte la licencia.
Es cierto que la falta de licencia te puede acarrear la paralización de la obra, y la imposición de una sanción, también es cierto que despues puedes legalizar la obra mediante la obtención de la licencia que no habías pedido, pero solo si la obra se ajusta a las normas de edificación que rigen en ese solar, Si la obra no se ajusta tendrás la paralización, la multa y la obligación de tirar lo que hayas construido.
En cuanto a la concesión de la licencia, al decir informe técnico favorable me refiero a que has de presentar un proyecto de edificación en los servicios técnicos de urbanismo de tu municipio y si este obtiene la aprobación de dichos servicios (informe técnico favorable) el expediente pasa a manos de la autoridad política ( el alcalde) que a través del secretario tiene la obligación de concederte la licencia.
