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RAMPA GARAJE 28% Incumple proyecto. ¿A quién reclamo?
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- Tema: Rampa garaje 28% incumple proyecto. ¿a quién reclamo?
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14 Comentarios
Rampa garaje 28% incumple proyecto. ¿a quién reclamo?
¡Aniticipados agradecimientos a quienes se molesten en analizar tan farragoso asunto!
Intento aprtar la información de forma concisa.
-Junio 2010. Compro vivienda a una cooperativa (en ese momento me convierto en cooperativista y se me "adjudica" la vivienda unifamiliar; no es compra-venta) Pendiente de obtener licencia de primera ocupación.
-Julio 2010. Me entero, a base de insistir a la gestora de la cooperativa, de que el Ayto no otorga las licencias a las viviendas porque se incumple la normativa de rampas de acceso a garajes (todas superiores al 18%, algunas hasta el 33% !!!!! la mía, el 28%)
-Septiembre 2010. Vistas las pocas explicaciones que obtengo por parte de la gestora y de la cooperativa, visito al arquitecto municipal, quien me muestra el proyecto de obra que se informa desfavorablemente, por las rampas de garajes, y la modificación que presenta el arquitecto (rampas con desnivel no superior al 16%) en base a la que se aprueba.
-¿Puedo reclamar a la gestora de cooperativa, al arquitecto, al aparejador... por incumplimiento del proyecto de obra aprobado? ¿QUIEN ES RESPONSABLE DE ESTE DISLATE Y QUIEN DEBE ACOMETER Y SUFRAGAR LA OBRA PARA QUE LA RAMPA CUMPLA LA NORMATIVA Y LA VIVIENDA PUEDA OBTENER LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION?
-¿Es cierto que este tipo de infracciones urbanísticas prescriben a los cuatro años, C.A. Castilla-Mancha, y que, por tanto, 4 años después de denegada lalicencia por incumpliento, el Ayto debe otorgar dicha licencia sin más???? Porque esto es lo que dicen en la gestora....
Intento aprtar la información de forma concisa.
-Junio 2010. Compro vivienda a una cooperativa (en ese momento me convierto en cooperativista y se me "adjudica" la vivienda unifamiliar; no es compra-venta) Pendiente de obtener licencia de primera ocupación.
-Julio 2010. Me entero, a base de insistir a la gestora de la cooperativa, de que el Ayto no otorga las licencias a las viviendas porque se incumple la normativa de rampas de acceso a garajes (todas superiores al 18%, algunas hasta el 33% !!!!! la mía, el 28%)
-Septiembre 2010. Vistas las pocas explicaciones que obtengo por parte de la gestora y de la cooperativa, visito al arquitecto municipal, quien me muestra el proyecto de obra que se informa desfavorablemente, por las rampas de garajes, y la modificación que presenta el arquitecto (rampas con desnivel no superior al 16%) en base a la que se aprueba.
-¿Puedo reclamar a la gestora de cooperativa, al arquitecto, al aparejador... por incumplimiento del proyecto de obra aprobado? ¿QUIEN ES RESPONSABLE DE ESTE DISLATE Y QUIEN DEBE ACOMETER Y SUFRAGAR LA OBRA PARA QUE LA RAMPA CUMPLA LA NORMATIVA Y LA VIVIENDA PUEDA OBTENER LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION?
-¿Es cierto que este tipo de infracciones urbanísticas prescriben a los cuatro años, C.A. Castilla-Mancha, y que, por tanto, 4 años después de denegada lalicencia por incumpliento, el Ayto debe otorgar dicha licencia sin más???? Porque esto es lo que dicen en la gestora....
En tiendo que por la deficiente construcción de la rampa los responsables primeros son los técnicos directores de las obras.
Si por ese defecto constructivo a la cooperativa no se le concede la licencia de primera ocupación, esta deberá proceder contra esos técnicos, pero no un adjudicatario puesto que ( entiendo ), la vivienda no ha sido entregada.
En el supuesto de que se produzca retraso en la entrega de las viviendas, los cooperativista perjudicados deben exigir responsabilidades a los gerentes de la cooperativa.
Por otro lado, dudo que el uso de un edificio ( como es la licencia de ocupación ) se adquiera por prescripción. Pide que te lo expliquen en que se basan para decir eso.
Si por ese defecto constructivo a la cooperativa no se le concede la licencia de primera ocupación, esta deberá proceder contra esos técnicos, pero no un adjudicatario puesto que ( entiendo ), la vivienda no ha sido entregada.
En el supuesto de que se produzca retraso en la entrega de las viviendas, los cooperativista perjudicados deben exigir responsabilidades a los gerentes de la cooperativa.
Por otro lado, dudo que el uso de un edificio ( como es la licencia de ocupación ) se adquiera por prescripción. Pide que te lo expliquen en que se basan para decir eso.
¡Gracias "alga" !
Las viviendas han sido entregadas y la mayoría de los propietarios/adjudicatarios, ya las estamos OCUPANDO ... u OKUPANDO.... Nadie nos ha pedido la licencia para contratar suministros.
No sé porqué el consejo rector de la cooperativa no quiere emprender acciones para proceder contra los técnicos. Cuando he preguntado quien es responsable de que no se ajusten a la normativa, echan balones fuera y no dicen nada coherente.
El fin de obra es de Agosto 2009.
De los 150 unifamiliares, aproximadamente 80 tienen licencia de primera ocupación parcial ( es decir, sólo de la VIVIENDA) y CONDICIONADA al arreglo de las rampas; arreglo que la cooperativa no sólo no ha hecho sino que ni ha presentado proyectos... (se otorgaron esas licencias parciales hace 1 año exactamente).
Visto lo anterior,el ayuntamiento, como es lógico, se niega a dar licencias a las viviendas de la fase II.
He solicitado por escrito a la gestora y a la cooperativa copias de la documentación pertinente (que ya he visto en el serv. urbanismo del ayto): proyecto modificado al que se otorga licencia y planos de mi casa, así como actas, etc... anteriores a mi incorporación en 2010.
¿Puedo exigir responsabilidades a la gestora, además de al director de obra?
Respecto a la prescripción de infracciones urbanísticas graves, no han sabido/querido decirme en qué Ley se apoyan... según cuentan (consejo rector) se lo ha dicho "un abogado de Madrid"....
Tanto oscurantismo y desidia está empezando a hacerme sospechar lo peor....
GRACIAS, de nuevo.
Las viviendas han sido entregadas y la mayoría de los propietarios/adjudicatarios, ya las estamos OCUPANDO ... u OKUPANDO.... Nadie nos ha pedido la licencia para contratar suministros.
No sé porqué el consejo rector de la cooperativa no quiere emprender acciones para proceder contra los técnicos. Cuando he preguntado quien es responsable de que no se ajusten a la normativa, echan balones fuera y no dicen nada coherente.
El fin de obra es de Agosto 2009.
De los 150 unifamiliares, aproximadamente 80 tienen licencia de primera ocupación parcial ( es decir, sólo de la VIVIENDA) y CONDICIONADA al arreglo de las rampas; arreglo que la cooperativa no sólo no ha hecho sino que ni ha presentado proyectos... (se otorgaron esas licencias parciales hace 1 año exactamente).
Visto lo anterior,el ayuntamiento, como es lógico, se niega a dar licencias a las viviendas de la fase II.
He solicitado por escrito a la gestora y a la cooperativa copias de la documentación pertinente (que ya he visto en el serv. urbanismo del ayto): proyecto modificado al que se otorga licencia y planos de mi casa, así como actas, etc... anteriores a mi incorporación en 2010.
¿Puedo exigir responsabilidades a la gestora, además de al director de obra?
Respecto a la prescripción de infracciones urbanísticas graves, no han sabido/querido decirme en qué Ley se apoyan... según cuentan (consejo rector) se lo ha dicho "un abogado de Madrid"....
Tanto oscurantismo y desidia está empezando a hacerme sospechar lo peor....
GRACIAS, de nuevo.
La Licencia de Primera Ocupación es un acto reglado: si la realidad construida se adapta a la Licencia de Obras o bien si los cambios han sido autorizados por la Dirección de Obra y cumplen con toda la normativa de aplicación al caso, entonces se otorga. No veo la prescripción por ningún sitio.
La Dirección de Obra es responsable siempre que haya permitido que eso ocurra, pero también puede ocurrir que se haya manifestado en contra de la situación.
Ante un defecto constructivo puede que sea responsabilidad de uno o varios entre: Proyectistas, Dirección de Obra, Promotor (gerencia de la cooperativa) o Constructor.
En cuanto al retraso en la entrega, estoy de acuerdo con Alga en que debe ser la gerencia la que os de explicaciones.
La Dirección de Obra es responsable siempre que haya permitido que eso ocurra, pero también puede ocurrir que se haya manifestado en contra de la situación.
Ante un defecto constructivo puede que sea responsabilidad de uno o varios entre: Proyectistas, Dirección de Obra, Promotor (gerencia de la cooperativa) o Constructor.
En cuanto al retraso en la entrega, estoy de acuerdo con Alga en que debe ser la gerencia la que os de explicaciones.
Gracias, franciscocordon.
Los cambios NO CUMPLEN la normativa (todas las rampas con desniveles superiores al 16%).
Investigaré si hay algún documento en el que la dirección de obra se manifieste en contra.
El arquitecto responsable del primer proyecto (el que se informa desfavorable por el ayto) es quien firma la Modificación al proyecto al que se concede licencia... pero.... 1 mes después envía carta al Ayto renunciando a la dirección de obra. Otro arquitecto se hace cargo.
¡Las viviendas están entregadas y habitadas !
No sé por dónde empezar a tirar del hilo y me temo que la gestora/consejo rector no me van a entregar la documentación que he solicitado....
Los cambios NO CUMPLEN la normativa (todas las rampas con desniveles superiores al 16%).
Investigaré si hay algún documento en el que la dirección de obra se manifieste en contra.
El arquitecto responsable del primer proyecto (el que se informa desfavorable por el ayto) es quien firma la Modificación al proyecto al que se concede licencia... pero.... 1 mes después envía carta al Ayto renunciando a la dirección de obra. Otro arquitecto se hace cargo.
¡Las viviendas están entregadas y habitadas !
No sé por dónde empezar a tirar del hilo y me temo que la gestora/consejo rector no me van a entregar la documentación que he solicitado....
A veces las cosas son como son, no como nos gustaría que fueran. Con esto lo que intento hacer ver es que sin disponer de toda la documentación, lo único que puede hacerse es especular.
Un PGOU, o un instrumento de desrrollo de una unidad de ejecución puede determinar que a todas las viviendas que se construyan durante la vigencia del PGOU o dentro del sector delimitado, vaya vinculada una plaza de garaje, pero del mismo modo que puede determinar esa exigencia puede no determinar nada.
Si esas viviendas se encuentran en la primera situación la licencia parcial de primera ocupación está claro que sería ilegal, no así si estamos en el segundo de los supuestos en cuyo caso sería legal la licencia para las viviendas y no así para los garajes por incumplir la normativa. Pero eso ya no sería una licencia parcial, sino licencias independientes.
En lo que conozco, es habitual dentro de una unidad de ejecución, conceder licencias parciales para edificios que, sin estar totalmente ejecutada la urbanización de dicha unidad de ejecución, si puede estarlo la parte de la urbanización que les afecte, es decir, que los viales, suministro de abastecimiento de agua, electricidad y alcantarillado al servicio del edificio, pueda entrar en servicio autónomamente y conectarse a la malla urbana municipal, con independencia del resto de la urbanización.
Las licencias de primera ocupación, como todas las licencias urbanísticas, se pueden adquirir por silencio positivo siempre y cuando lo construido sea legalizable por cumplir con el planeamiento.
No así cuando son contrarias al mismo en que el silencio debe entenderse negativo conforme a la STS de 28 de enero de 2009, que fija como doctrina legal que " No pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística ”. Esta sentencia impide adquirir el derecho al uso de la rampa por silencio, aunque pudiera prescribir la infracción por su ilegal desnivel si la administración no tomara las medidas adecuadas en el plazo puesto a su disposición por la ley.
Entiendo que al denegar la licencia para determinadas plazas de garaje por ser contrarias al planeamiento, el ayu7ntamiento habrá dictado resolución indicando el precepto infringido y ordenando las medidas de restauración de legalidad adecuadas que la coopertiva deberá de cumplir.
Desde el acuerdo del inicio de incoación de expediente que trae causa dicha resolución el plazo de prescripción de la infracción queda interrumpido y, con el incumplimiento de la supuesta orden de restauración de la legalidad sucede lo mismo al ser responsabilidad es de la cooperativa.
Deben darse tal cúmulo de circunstancias para adquirir la prescripción por la irregular construcción de la rampa, que me parece absolútamente imposible. Aún así, ¿ quien desea una plaza de garaje con una rampa del 28% ?. creo que nadie.
Un PGOU, o un instrumento de desrrollo de una unidad de ejecución puede determinar que a todas las viviendas que se construyan durante la vigencia del PGOU o dentro del sector delimitado, vaya vinculada una plaza de garaje, pero del mismo modo que puede determinar esa exigencia puede no determinar nada.
Si esas viviendas se encuentran en la primera situación la licencia parcial de primera ocupación está claro que sería ilegal, no así si estamos en el segundo de los supuestos en cuyo caso sería legal la licencia para las viviendas y no así para los garajes por incumplir la normativa. Pero eso ya no sería una licencia parcial, sino licencias independientes.
En lo que conozco, es habitual dentro de una unidad de ejecución, conceder licencias parciales para edificios que, sin estar totalmente ejecutada la urbanización de dicha unidad de ejecución, si puede estarlo la parte de la urbanización que les afecte, es decir, que los viales, suministro de abastecimiento de agua, electricidad y alcantarillado al servicio del edificio, pueda entrar en servicio autónomamente y conectarse a la malla urbana municipal, con independencia del resto de la urbanización.
Las licencias de primera ocupación, como todas las licencias urbanísticas, se pueden adquirir por silencio positivo siempre y cuando lo construido sea legalizable por cumplir con el planeamiento.
No así cuando son contrarias al mismo en que el silencio debe entenderse negativo conforme a la STS de 28 de enero de 2009, que fija como doctrina legal que " No pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la ordenación territorial o urbanística ”. Esta sentencia impide adquirir el derecho al uso de la rampa por silencio, aunque pudiera prescribir la infracción por su ilegal desnivel si la administración no tomara las medidas adecuadas en el plazo puesto a su disposición por la ley.
Entiendo que al denegar la licencia para determinadas plazas de garaje por ser contrarias al planeamiento, el ayu7ntamiento habrá dictado resolución indicando el precepto infringido y ordenando las medidas de restauración de legalidad adecuadas que la coopertiva deberá de cumplir.
Desde el acuerdo del inicio de incoación de expediente que trae causa dicha resolución el plazo de prescripción de la infracción queda interrumpido y, con el incumplimiento de la supuesta orden de restauración de la legalidad sucede lo mismo al ser responsabilidad es de la cooperativa.
Deben darse tal cúmulo de circunstancias para adquirir la prescripción por la irregular construcción de la rampa, que me parece absolútamente imposible. Aún así, ¿ quien desea una plaza de garaje con una rampa del 28% ?. creo que nadie.
Gracias "alga":
preguntaré en urbanismo del ayto, pero no creo que haya un PGOU para estas viviendas... creo recordar, cuando habé con el arquitecto municipal, que se refirió a la normativa general.
De hecho, en Agosto 2010, se aprueba en un pleno municipal "ampliar" el % desnivel rampas garajes para unifamiliares: primer tramo máximo 18% (3.5 mts) y segundo tramo hasta el 25% siempre que sea para uso de vehículos solamente y no de personas. Sale publicado en el BOP en Oct 2010.
Lo construido no cumple la normativa municipal (creo que también CTE !!). Eso está claro y es el fondo del problema...porque, además, también incumple el proyecto de obra para el que el ayto otorga licencia de edificación. Preguntaré también sobre fecha de orden de restauración a legalidad e incoación de expediente: no tengo ese dato!
Es evidente que NO quiero una rampa con el 28% de desnivel, como es EVIDENTE que no quiero seguir viviendo en una casa sin licencia de primera ocupación.... VIVIENDA cuyo precio he pagado y en la que no me han quedado más narices que instalarme (OKUPAR), porque conocí el problema después de firmar la hipoteca, porque me he trasladado desde otra provincia y no podía permitirme alquilar/comprar otra casa hasta que se resolviera esta extraña situación...
POR ESO me considero, además, PARTE PERJUDICADA por la actuación de quien sea RESPONSABLE de incumplir proyecto y normativa construyéndome una rampa con desnivel casi de tejado... ... (mi caso no es el peor, las hay con el 33% )
QUIERO UNA RAMPA que cumpla la normativa, quiero una licencia de primera ocupación y quiero que los responsables paguen y subsanen el dislate.
Perdonad mi insistencia, ¿por dónde empiezo?
¿Pido al ayto el proyecto que tiene licencia?
preguntaré en urbanismo del ayto, pero no creo que haya un PGOU para estas viviendas... creo recordar, cuando habé con el arquitecto municipal, que se refirió a la normativa general.
De hecho, en Agosto 2010, se aprueba en un pleno municipal "ampliar" el % desnivel rampas garajes para unifamiliares: primer tramo máximo 18% (3.5 mts) y segundo tramo hasta el 25% siempre que sea para uso de vehículos solamente y no de personas. Sale publicado en el BOP en Oct 2010.
Lo construido no cumple la normativa municipal (creo que también CTE !!). Eso está claro y es el fondo del problema...porque, además, también incumple el proyecto de obra para el que el ayto otorga licencia de edificación. Preguntaré también sobre fecha de orden de restauración a legalidad e incoación de expediente: no tengo ese dato!
Es evidente que NO quiero una rampa con el 28% de desnivel, como es EVIDENTE que no quiero seguir viviendo en una casa sin licencia de primera ocupación.... VIVIENDA cuyo precio he pagado y en la que no me han quedado más narices que instalarme (OKUPAR), porque conocí el problema después de firmar la hipoteca, porque me he trasladado desde otra provincia y no podía permitirme alquilar/comprar otra casa hasta que se resolviera esta extraña situación...
POR ESO me considero, además, PARTE PERJUDICADA por la actuación de quien sea RESPONSABLE de incumplir proyecto y normativa construyéndome una rampa con desnivel casi de tejado... ... (mi caso no es el peor, las hay con el 33% )
QUIERO UNA RAMPA que cumpla la normativa, quiero una licencia de primera ocupación y quiero que los responsables paguen y subsanen el dislate.
Perdonad mi insistencia, ¿por dónde empiezo?
¿Pido al ayto el proyecto que tiene licencia?
El PGOU es normativa general.
Respecto a lo demás que comentas, solo quisiera advertirte que el CTE nada tiene que ver con cuestiones de licencias urbanísticas. Al ser un aspecto técnico, quien debe resolverlo son los técnicos directores de la obra.
¿ Por donde empiezas ?, si te lees con detenimiento mi anterior post podrás extraer tus propias conclusiones, aunque, quizá, lo mejor es que vayas de la mano de un técnico que te asesore en todo momento.
Un saludo y felices fiestas y próspero año nuevo.
Respecto a lo demás que comentas, solo quisiera advertirte que el CTE nada tiene que ver con cuestiones de licencias urbanísticas. Al ser un aspecto técnico, quien debe resolverlo son los técnicos directores de la obra.
¿ Por donde empiezas ?, si te lees con detenimiento mi anterior post podrás extraer tus propias conclusiones, aunque, quizá, lo mejor es que vayas de la mano de un técnico que te asesore en todo momento.
Un saludo y felices fiestas y próspero año nuevo.
Alga, creo que la Licencia de Primera Ocupación tiene un antecedente claro que es la Licencia de Obras y por tanto todas las disquisiciones y alternativas que planteas en tu último post antes de la cena de navidad, creo que son de aplicación a la Licencia de Obras. Por otro lado no entiendo lo de las licencias parciales: se da licencia para el edificio, ¿pero el garaje no es del edificio?, lo siento mucho pero discrepo del todo con eso de dar licencia al edificio y no dar licencia al garaje ni permitir un vado.
¿ Disquisiciones ?, no veo ninguna.
Es perfectamente legal lo explicación expuesta.
No siempre un garaje es un anejo de la vivienda aunque forme parte del mismo edificio. Aúnque ya he dicho que en algunos sí lo es por imperativo de la normativa municipal, por eso digo que verifique en el PGOU si es obligado que la vivienda+garaje formen un todo.
Si no lo es y las viviendas pueden hacer uso parcial de los servicios urbanísticos con independencia de su total terminación y siempre que puedan integrarse con la trama urbana, ya ni siquiera se trataría de una licencia de ocupación parcial, sino específica de la vivienda. En este supuesto, si los garajes no cumplen con proyecto y licencia concedida es problema de los garajes, no de las viviendas.
Por si te sirve de ejemplo, tengo adquirido una vivienda y un garaje en un mismo edificio, pero son adquisiciones distintas y por lo tanto independientes por lo que al comprar la vivienda no estaba obligado a comprar el garaje.
Cuando digo que las cosas son como son y no como nos gustaría que fueran, creo que soy bastante claro, sin disponer de otra información que la facilitada de ninguna manera puede afirmarse que la situación descrita sea blanco o nogro. ünicamente puede especularse sobre las distintas posibilidades que pueden darse sgún sea la verdadera realidad, que yo, de momento, puedo intuir pero que realmente desconozco.
¡ Felices fiestas a todo el que se tome la molestia en leerme !
Es perfectamente legal lo explicación expuesta.
No siempre un garaje es un anejo de la vivienda aunque forme parte del mismo edificio. Aúnque ya he dicho que en algunos sí lo es por imperativo de la normativa municipal, por eso digo que verifique en el PGOU si es obligado que la vivienda+garaje formen un todo.
Si no lo es y las viviendas pueden hacer uso parcial de los servicios urbanísticos con independencia de su total terminación y siempre que puedan integrarse con la trama urbana, ya ni siquiera se trataría de una licencia de ocupación parcial, sino específica de la vivienda. En este supuesto, si los garajes no cumplen con proyecto y licencia concedida es problema de los garajes, no de las viviendas.
Por si te sirve de ejemplo, tengo adquirido una vivienda y un garaje en un mismo edificio, pero son adquisiciones distintas y por lo tanto independientes por lo que al comprar la vivienda no estaba obligado a comprar el garaje.
Cuando digo que las cosas son como son y no como nos gustaría que fueran, creo que soy bastante claro, sin disponer de otra información que la facilitada de ninguna manera puede afirmarse que la situación descrita sea blanco o nogro. ünicamente puede especularse sobre las distintas posibilidades que pueden darse sgún sea la verdadera realidad, que yo, de momento, puedo intuir pero que realmente desconozco.
¡ Felices fiestas a todo el que se tome la molestia en leerme !
Alga, estoy de acuerdo contigo en que las cosas son como son y no como nos gustaría que fueran.
En esos casos en que una parte no cumple, lo que cabe en mi opinión es: la adaptación a toda la normativa, la aportación de documentación que acredite el cumplimiento, la ejecución de acciones correctoras necesarias y la concesión de la licencia de primera ocupación en su conjunto, conforme a licencia de obras modificada. Claro de esa forma se retrasa el cobro en el Ayto., pero queda garantizado que no se dejan ilegalidades para que terceros de buena fe piquen.
Por si te sirve de ejemplo me creo lo que dices respecto a la adquisición de vivienda y garaje de forma separada, pero no te queda duda de que el garaje es parte inseparable físicamente del edificio y que está integrado en su estructura e instalaciones y que tiene una normativa industrial a verificar, a riesgo de que las licencias concedidas por el Ayto. lo sean en contra del principio fundamental por el que se deben regir los consistorios en tanto que todos sus actos, como los de cualquier administración, han de estar sometidos a la ley y al derecho. Un garaje en una planta baja no es físicamente un anejo, es que es parte consustancial de la edificación y se integra en su arquitectura, en su estructura y en sus instalaciones, a senso contrario la licencia de obras del garaje debería poder otorgarse en expediente distinto, cosa imposible porque habría que aportar los cálculos estructurales del resto de la edificación, su arquitectura y sus instalaciones.
Es lo bonito del urbanismo que es pluridisciplinar y cuando menos te lo esperas te tropiezas con las leyes de la física, que pueden estar moldeadas por la ley y el derecho, pero no anuladas.
Yo también deseo unas felices fiestas y un próspero 2011.
En esos casos en que una parte no cumple, lo que cabe en mi opinión es: la adaptación a toda la normativa, la aportación de documentación que acredite el cumplimiento, la ejecución de acciones correctoras necesarias y la concesión de la licencia de primera ocupación en su conjunto, conforme a licencia de obras modificada. Claro de esa forma se retrasa el cobro en el Ayto., pero queda garantizado que no se dejan ilegalidades para que terceros de buena fe piquen.
Por si te sirve de ejemplo me creo lo que dices respecto a la adquisición de vivienda y garaje de forma separada, pero no te queda duda de que el garaje es parte inseparable físicamente del edificio y que está integrado en su estructura e instalaciones y que tiene una normativa industrial a verificar, a riesgo de que las licencias concedidas por el Ayto. lo sean en contra del principio fundamental por el que se deben regir los consistorios en tanto que todos sus actos, como los de cualquier administración, han de estar sometidos a la ley y al derecho. Un garaje en una planta baja no es físicamente un anejo, es que es parte consustancial de la edificación y se integra en su arquitectura, en su estructura y en sus instalaciones, a senso contrario la licencia de obras del garaje debería poder otorgarse en expediente distinto, cosa imposible porque habría que aportar los cálculos estructurales del resto de la edificación, su arquitectura y sus instalaciones.
Es lo bonito del urbanismo que es pluridisciplinar y cuando menos te lo esperas te tropiezas con las leyes de la física, que pueden estar moldeadas por la ley y el derecho, pero no anuladas.
Yo también deseo unas felices fiestas y un próspero 2011.
Mientras no se informe de los términos del proyecto y de las condiciones de la licencia de obras concedida, me reafirmo en lo dicho sobre las diferentes casuisticas que podrían darse.
Edificio de vivienda unifamiliar con garaje = licencia de primera ocupación única.
Edificio vivienda unifamiliar sin plaza de garaje = licencia de primera ocupación exclusiva para la vivienda.
Edificio vivienda unifamiliar sin plaza de garaje pero vinculada a una plaza en edificio común = licencia de primera ocupación única.
Edificio de garaje sin vinculación a vivienda = licencia de apertura y funcionamiento.
Edificio de vivienda unifamiliar con garaje = licencia de primera ocupación única.
Edificio vivienda unifamiliar sin plaza de garaje = licencia de primera ocupación exclusiva para la vivienda.
Edificio vivienda unifamiliar sin plaza de garaje pero vinculada a una plaza en edificio común = licencia de primera ocupación única.
Edificio de garaje sin vinculación a vivienda = licencia de apertura y funcionamiento.
Franciscocordón y alga, gracias por vuestras rsepuestas!
Todas las viviendas de esta promoción son unifamiliares, pareados, adosados y/o aislados.
Los garajes son los sótanos... claro.
Las de la Fase I, según me cuentan los propietarios, después de muchas reuniones con los serv urbanismo del ayto, obtuvieron licencia de primera ocupación para la vivienda solamente y se impuso plazo y depósito de aval a la cooperativa, para arreglar las rampas y que cumplieran la normativa municipal y el proyecto de obra: desnivel máximo del 16%.
Cuando se solicita licencia ocupación para los unifamiliares de la Fase II ´estaba a punto de expirar el plazo dado por el ayto para arreglar las rampas de la Fase I (quedaban seis días) y no se habían iniciado obras ni ná-de-ná en la primera fase. El ayto no da licencia a la Fase II.
Hoy he ido al ayto, pero el arquitecto municipal está de vacaciones... como el municipio es pequeño (8000 hab) los dos administrativos no saben o no quieren facilitarme información precisa... Debo esperar a que el arquitecto se reincorpore.
Cuando fui hace quince días me enseñó la comunicación por la que se informó desfavorablemente el primer proyecto de obra, la documentación que aporta el arquitecto con las modificaciones y la licencia que se otorga al proyecto modificado.
Entiendo, por tanto, que debo reclamar al director de obra, a la gestora de coop que hagan las cosas (rampa) de acuerdo con el proyecto... y si se niegan, busco arquitecto, presento mi proyecto al yto para obtener licencia obra, arreglo la rampa, solicito licencia 1era ocup y luego reclamo me reintegren la pasta que me he gastado... ¿qué os parece?
Muchas gracias, de nuevo. En cuanto consiga los datos exactos, los posteo.
Buenas fiestas y buen año.
Todas las viviendas de esta promoción son unifamiliares, pareados, adosados y/o aislados.
Los garajes son los sótanos... claro.
Las de la Fase I, según me cuentan los propietarios, después de muchas reuniones con los serv urbanismo del ayto, obtuvieron licencia de primera ocupación para la vivienda solamente y se impuso plazo y depósito de aval a la cooperativa, para arreglar las rampas y que cumplieran la normativa municipal y el proyecto de obra: desnivel máximo del 16%.
Cuando se solicita licencia ocupación para los unifamiliares de la Fase II ´estaba a punto de expirar el plazo dado por el ayto para arreglar las rampas de la Fase I (quedaban seis días) y no se habían iniciado obras ni ná-de-ná en la primera fase. El ayto no da licencia a la Fase II.
Hoy he ido al ayto, pero el arquitecto municipal está de vacaciones... como el municipio es pequeño (8000 hab) los dos administrativos no saben o no quieren facilitarme información precisa... Debo esperar a que el arquitecto se reincorpore.
Cuando fui hace quince días me enseñó la comunicación por la que se informó desfavorablemente el primer proyecto de obra, la documentación que aporta el arquitecto con las modificaciones y la licencia que se otorga al proyecto modificado.
Entiendo, por tanto, que debo reclamar al director de obra, a la gestora de coop que hagan las cosas (rampa) de acuerdo con el proyecto... y si se niegan, busco arquitecto, presento mi proyecto al yto para obtener licencia obra, arreglo la rampa, solicito licencia 1era ocup y luego reclamo me reintegren la pasta que me he gastado... ¿qué os parece?
Muchas gracias, de nuevo. En cuanto consiga los datos exactos, los posteo.
Buenas fiestas y buen año.
Concisa y suficiente la información.
Releyendo el hilo me he dado cuenta de que el arquitecto redactor del proyecto y el modificado, despues de obtener licencia para este último, renuncia a la dirección de obra.
Ello evidencia problemas con el constructor o con los gerentes de la cooperativa por no obligarle a reformar las rampas.
Entiendo que lo primero que deberías hacer es entrevistaros con el nuevo arquitecto para conocer su opinión de porque no se ejecutan las rampas según proyecto.
No obstante, creo que la única salida que tenéis los damnificados es requerir a la junta rectora para que proceda contra el responsable del desaguisado bajo la amenaza de exigirles resposabilidades. Debes tener en cuenta, creo que las cooperativas funcionana así, que en el caso de que sea la cooperativa la que tenga que hacerse cargo del coste de la reforma, todos los cooperativistas sois responsables solidarios.
Buscarte un arquitecto por tu cuenta para realizar la reforma sin que la dirección de obra haya emitido y visado certificado de final de obra, dudo que puedas hacerlo.
Releyendo el hilo me he dado cuenta de que el arquitecto redactor del proyecto y el modificado, despues de obtener licencia para este último, renuncia a la dirección de obra.
Ello evidencia problemas con el constructor o con los gerentes de la cooperativa por no obligarle a reformar las rampas.
Entiendo que lo primero que deberías hacer es entrevistaros con el nuevo arquitecto para conocer su opinión de porque no se ejecutan las rampas según proyecto.
No obstante, creo que la única salida que tenéis los damnificados es requerir a la junta rectora para que proceda contra el responsable del desaguisado bajo la amenaza de exigirles resposabilidades. Debes tener en cuenta, creo que las cooperativas funcionana así, que en el caso de que sea la cooperativa la que tenga que hacerse cargo del coste de la reforma, todos los cooperativistas sois responsables solidarios.
Buscarte un arquitecto por tu cuenta para realizar la reforma sin que la dirección de obra haya emitido y visado certificado de final de obra, dudo que puedas hacerlo.
