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ratificacion de mandato

11 Comentarios
 
Ratificacion de mandato
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24/03/2014 19:35
Hola, buenas tardes.
He intentado aclarar mi duda bucando en otros temas similares en el foro pero al no encontrar nada que me aclare he decidido preguntar directamente.
La cuestion es acerca de la validez que pueda tener un mandato, autorizacion, permiso escrito y privado dado para la venta de inmuebles y terrenos.
Tengo entendido segun e leido, que si no se hace notarialmente se necesitaria de una ratificacion, y que sin ella si en este caso se hace una venta por parte del "mandante" esta es ineficaz.
Me gustaria saber si esto es asi y ue si ciertamente sin poder notaril no hay venta que valga.
Ademas tambien he leido que se necesitaria aun siendo un poder notarial esimprescindible una descripcion de cada inmueble, que no vale nada generico tipo mi patrimonio, mis inmuebles... y que en ese caso aun se corre el riesgo de que ese poder notarial tampoco sea suficiente para la ejecucion de una venta necesitandose tambien una ratificacion posterior para su validez.
Gracias y un atento saludo
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25/03/2014 12:04
Buenos días saranoa, intentaré solucionar tus dudas:

en primer lugar, el contrato de mandanto es perfectamente válido pero su función no es la de disponer del patrimonio de otra persona, sino poner en contacto a comprado y a vendedor, realizando todas las gestiones que sean necesarias. Normalmente se proporciona una provisión de fondos para sufragar los gastos que pueda ocasionar la formalización del proceso. Pero la CV y la escritura notarial debe ir firmada y debe estar presente el propietario del inmueble del que se trate.

respecto al poder notarial, como bien dices, no puede ser genérico, es un poder especial para disponer. En base a una mayor seguridad jurídica se exige que en el poder se relacionen y se determinen los bienes que se van a vender y las acciones y poderes que otorgas a tu representante para esas concretas actuaciones. En teoría si el poder cumple con todos los requisitos, a la hora de la CV en notaría no tendría que haber ningun problema.

recibe un cordial saludo,

AR.Abogada, Alicante.
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03/05/2014 03:06
Antes de nada y en primer lugar gracias por su respuesta y aclaración, y en segundo lugar discupeme por mi tardanza en contestar.
Me a sido muy clara su respuesta y por ella veo entonces que sin un poder notarial nadie puede vender o disponer de ningun inmueble o terreno de otra persona aun esta le hubiera podido dar algun tipo de autorización por escrito, y me tranquiliza pues no se si en algún momento hubisese podido cometer tal error y me hubiese quedado sin zanjarlo correctamente.
Pero se me ocurre otra pega: ¿ que pasaria si hubiera dado permiso para que dispusieran de estos sin que fuese necesario el tener que contar con ningun tipo de autorización o permiso mio para ello?, como si estubiera dando permiso de algun modo como para que lo vendan como les venga en gana y pudiesen para ello contratar arras.
Arras que en caso de negarme a esa venta ¿de que forma me afectarian a mi?
He leido en internet opiniones pero no me aclaran nada, pues en unos lados aseguran que tambien para estas es necesario poder notarial y en otros se ve que no es necesario si se dispone de una autorización privada al mandatario.
Se que en caso de que el propietario se eche atras tendria que pagar el doble de la señal y aun creo que es peor en caso de arras confirmatorias pues esta si que obligarian a efectuar esa venta.
Entonces sin poder notarial no se puede vender un inmueble o terreno y se necesitan firmas de comprador y de vendedor, pero si se pactan arras por medio de un mandatario que tampoco tenga representacion notarial pero si privada, si sería posible esta venta pudiendo obligar al propietario a efectuarla?
O en todo caso ¿ obligar al propietario a pagar el duplo de la señal?
Estoy echa un lio.


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05/05/2014 08:41
Hola de nuevo.

Vamos a ver, si la función del mandatario SÓLO va a ser poner en contacto a comprador con vendedor, podría perfectamente actuar sin poder, siempre y cuando sea una persona de su confianza, y así ahorra un dinero del poder notarial para actuar.

Pero la venta debe proceder usted misma personalmente.

En cuanto a las arras, esto es algo distinto del contrato de mandato que usted firme o acuerde con el mandatario. El contrato de arras lo firma usted y el comprador, sin intervención del mandatario (ya que éste no tiene poder para contratar por usted). Ese contrato puede ser perfectamente válido aunque sea privado. Las arras pueden ser de tres tipos:
Las arras confirmatorias suponen una simple confirmación, una entrega a cuenta del precio, pero si una de las partes se arrepiente del contrato firmado, la otra puede exigir su cumplimiento (o puede pactarse la devolución por duplicado por parte del vendedor más indemnización, o la pérdida del pago a cuenta en concepto de arras por parte del comprador). En caso de que el contrato no especifique qué tipo de arras se están firmando, la ley entenderá que son arras confirmatorias.
Las arras penales sirven como garantía del cumplimiento del contrato, por lo que se fija una penalización en caso de incumplimiento pero ello no permite dar por anulado el mismo
Las arras penitenciales, tercero de los tipos de contratos de arras, si hacen posible desistir del contrato. eso sí, a cambio de perder la señal, que se establece como una multa hacia quien incumple su parte. si es el comprador, éste perderá la cantidad entregada a cuenta, y si es el vendedor, la multa a pagar será el doble de lo recibido como señal.
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05/05/2014 19:26
Buenas tardes.
Entiendo que si las arras o la señal estan firmadas entre el comprador y el vendedor no haga falta poder notarial ni privado para nada, pero por ejemplo las inmobiliarias, en mi caso fue asi cuando compre un piso, firman dicho contrato con el comprador, y ellas no son las dueñas o propietarias del inmueble, y por tanto veo lo hacen en representacion del vendedor con el que me imajino lo unico tengan es un documento privado que les de permiso para gestionar esa venta y pedir arras en su nombre.
Este es el asunto que me preocupa, que otra persona firme unas arras en mi nombre porque yo le hubiera dado autorizacion, permiso, mandato tipo puedes vender segun tus propios intereses, como mejor veas...


En cuanto a la duda de dar una autorizacion, mandato o poder no notarial, para que alguien venda o disponga de un inmueble, y que el mandatario efectue una compra venta privada alegando que tenia mi permiso escrito, ¿no podria al igual que en una compra venta privada demandarme para que ese poder privado lo eleve a publico?
Como por ejemplo: un vendedor y un comprador se transmiten un terreno a traves de contrato de compraventa privadO, y con el tiempo el comprador quiere que esa compraventa privada se eleve a publica para asi poder registrarla. Si el vendedor se niega el comprador puede demandarle para obligarlo a elevar a publica esa compraventa mediante escritura notarial.
El artículo 1.279 establece que `si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez´
Entonces ¿no se necesita mi ratificación para nada?¿ con un contrato escrito y privado autorizando a vender inmuebles ya valdría?

Otra cosa,he estado leyendo la sentencia del Tribunal Supremo de 6 de Noviembre de 2013, ya que lo que yo no hize fue determinar los inmuebles a vender, y por lo que entiendo en un poder general no se necesita que se relacionen y se determinen los bienes que se van a vender y las acciones que se otorgan, aunque en este caso se ve no es asi y veo hay polemica por ello.

Y esque lo que yo me estoy imaginando que he podido dar es un poder general para que se pueda administrar o se pueda disponer de mi parte de varios inmuebles.

Un saludo y de nuevo muchas gracias por su atención
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06/05/2014 08:47
Vayamos por partes...

Como poder, se puede compeler a la otra parte para elevar a público un contrato. El ejemplo de la compra venta no es el mejor para este caso, puesto que la compraventa privada no tiene acceso al registro de la propiedad. Tan sólo puede inscribirse la nueva propiedad si está plasmada en escritura pública, y por tanto, solo de esa manera podrá ser opuesta a terceros.

En el caso del mandato, se trata de un contrato un poco especial, porque puede hacerse de la manera que queramos. Si leemos el Código civil dice:
1710: el mandato peude ser expreso o tácito. el expreso puede darse por instrumento público o privado y aún de palabra. (...)
1711: a falta de pacto en contrario, el mandato se supone gratuito.
1712: el mandato es general o especial. el general comprende todos los negocios del mandante. el especial uno o más negocios determinados.
1713: el mandato, concebido en términos generales, no comprende más que los actos de administración. Para enajenar (vender), hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio (propiedad), se necesita mandato expreso.

De todos estos artículos se deduce que: si quieres que el mandato sea para vender bienes, tiene que ser un mandato expreso. Si quieres que ese mandato expreso tenga un soporte físico para mayor seguridad de los términos, tendrás que redactarlo en un documento. Si quieres cubrirte las espaldas, en el sentido de que con el contrato de mandato el mandatario no realice actos de administración sobre todos tus bienes y negocios, sino sólo sobre unos bienes determinados, entonces tendrás que hacer un contrato de mandato especial. Y finalmente, si quieres otorgarle mayor seguridad jurídica, no sólo al contrato frente a terceros, sino también de cara a los efectos entre las partes contratantes (mandante y mandatario), puedes elevarlo a público.

Como ves la regulación es bastante flexible, de manera que la utilización de una u otra opción queda a elección de los contratantes, según sus necesidades de garantías.

respecto a las arras, cada inmobiliaria trabajará de una forma. En esencia, ese contrato sólo pueden firmarlo comprador y vendedor. Salvo que, por ejemplo, en un contrato privado entre el vendedor y la inmobiliaria, donde se estipulen las condiciones de su relación, se haya previsto una cláusula que haga referencia a las arras y la posibilidad de que sea la inmobiliaria la facultada para pedirlas y quedárselas en caso de desistimiento del comprador.

AH! Se me olvidó comentar que, efectivamente, la sentencia del TS que mencionas es correcta, en el sentido de que el poder general no es necesario que se relacionen los inmuebles, pero es por lo que te he comentado, el general presume que es de administración de TODOS los negocios (y sólo actos de administración); mientras que el especial es para unos determinados negocios. Pongamos un ejemplo: tu tienes dos viviendas, y quieres que el mandatario administre una de ellas. Actos de administración son por ejemplo el pago de las cuotas de comunidad, ordenar pequeños arreglos, gestionar todo lo concerniente a una vivienda (impuestos, alquileres, etc). Otorgas un poder general para ello. Esta persona realiza un acto de administración con respecto a la vivienda que tú No le habías encomendado. Pues aunque no estés conforme con dicho acto de administración, tendrás que asumirlo, ya que el poder general le da facultades de administración para todos tus negocios. Si se hubiera hecho uno especial determinando sobre qué vivienda tenía facultades, ese acto estaría extralimitado, y sería nulo, teniendo que responder el mandatario de los perjuicio que te pudiera ocasionar.

Quedo a tu disposición,

AR.Abogada, Alicante.
http: //goo.gl/T6kHgM
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08/05/2014 01:46
Respecto a la la sentencia y lo que me comenta de que un poder general no podria ser para disponer a mi me vendria de mil maravilas. e
Entiendo el ejemplo que me pone, si das un poder general incluye todos los negocios y si lo que se quiere es que se administre una sola casa y nada mas deviera de ser especial, pero no encuentro por ningun lado nada en el codigo civil que diga que un poder general no valga para disponer y solo para administrar: http://www.elnotario.es/index.php/21-secciones/seccion-corporativa/3670-fiat-iustitia-et-pereat-mundus
De echo tambien he leido un articulo que dice que esta forma de poder es la que utilizan los estafadores para engañar a los mayores: http://www.europapress.es/catalunya/noticia-estafadores-ancianos-demencia-aprovechan-poder-notarial-apropiarse-bienes-20120609115406.html

En cuanto a las arras, si yo hubiera firmado a esa persona que puede vender segun sus propios intereses, como mejor vea..., si yo la hubise firmado que no necesita contar con ningun tipo de consentimiento por mi parte para vender, o algo asi, en un contrato privado al igual que se hace con las inmobiliarias, ese "segun sus propios intereses" o ese "no necesita contar con ningun tipo de consentimiento por mi parte" sea lo que haga referencia a las arras y la posibilidad de que esta persona este facultada para pedirlas.
Desde luego la palabra tal cual de arras no constaba en ningun lado pero si algo como lo que he dicho.
Por eso digo que como en una inmobiliaria, el mandatario si puede pedir unas arras en nombre del propietario, aunque no tenga poder notarial de representacion, y quedar con otra persona en un precio si las arras son normales e incluso quedar en arras confirmatorias, pudiendo llegar a obligar a la venta.

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08/05/2014 02:57
Si digo que "puedes vender los inmuebles o terrenos que compartimos en proindiviso," ¿seria poder general o especial?
En proindiviso con esta persona serian varias casas, una finca registrada otras dos sin registrar por lios de concentracion parcelaria (de momento) pero en escritura.

Si yo digo que puedes administrar y/o disponer de los inmuebles o terrenos que compartimos en proindiviso, ¿seria poder general o especial?

En ningun caso he mencionado la casa sita en... ni la finca sita en... asi como tampoco he dicho todo mi patrimonio.

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08/05/2014 08:55
Pues esto sería ya un problema de interpretación, que para solucionarlo sería necesario leer el documento completo para saber si existen claúsulas que nos den una pista sobre el caracter del poder, y ello en caso de que el mismo poder no esté encabezado señalando qué tipo de poder es.

Como le dije, el Código civil es flexible en cuanto a la forma y tipos de poderes para el mandato, y la elección es de los contratantes, en atención a sus propios intereses y seguridad. Obviamente, como todo en el Derecho, una cosa es la teoría y otra la práctica. Quiero decir con esto que, en teoría para disponer de los bienes tendría que hacerse uno especial, pero en la práctica se realiza uno general. ¿Está mal? Sí y no. Sí en teoría. No en la práctica, puesto que si cumple con la función que ambos contratantes desean, no hay más que discutir. Las complicaciones llegan cuando a una de las dos partes (normalmente el mandante) quiere revocar la venta de un bien porque no le conviene o se ha arrepentido. Si hay poder general, fácilmente va a poder revocarla judicialmente. Si hay poder especial será bastante más difícil, y tendrá que probar un perjuicio importante a causa de la vente, pero no le bastará alegar la falta de legitimación del mandatario para realizar esa gestión.

Como ve, todo dependerá de nuestras conveniencias.

Respecto a las arras. Hay sobrada jurisprudencia que se pronuncia en el sentido de que aunque la palabra "arras" no aparezca en ningún sitio, ni siquiera titulando el contrato, no es óbice para deducir que se trata de un contrato de arras si esta conclusión se desprende de la lectura e interpretación del clausulado del contrato.
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26/05/2014 00:12
Bueno, mi intencion no fue dar poder a nadie para vender lo mio ni permiso por tanto para pedir arras sino aclarar que la otra parte con su porcentaje de las propiedades que compartimos en copropiedad podria acer lo que quisiera sin ningun tipo de permiso por mi parte.

Debido a que se hizieron varios documentos y yo no poseo algunos temo aver podido firmar algo erróneo dejando en el tintero que era su porcentaje y no la totalidad y que me referia a mientras lo tendriamos a medias y no si en un futuro me quedo yo por ejrmplo con toda esa casa y por ello abria dado un mandato y permiso para vender sin tenerme que pedir permiso para nada ( contratar arras por ejemplo)

Por eso preguntoque vale, no puede vender din poder notarial, pero y contratar arras en mi nombre? Podria pedir entonces 5 kilos por ejemplo como arras poniendo un precio de 6 millones a la casa que vale el doble, me niego a vender y la tengo que dar 5 millones por el duplo de las arras?
Y si son confirmatorias me pudiera obligar ?

El mandatario sin poder notarial puede contratar unas arras en mi nombre con una tercera persona o comprador como al igual que una inmobiliaria las contrata sin poder notarial con una persona interesada en comprar?
Entonces no es necesario que para firmar esas arras tenga que estar yo presente?

Perdoneme por mis innumerables preguntas.
Gracias y un saludo
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26/05/2014 08:42
No dispongo de la documentación para decirle si efectivamente usted ha pactado con la otra parte que ésta pueda pedir arras.

Respecto a la posibilidad de vender en su nombre, si no hay poder notarial, como le dije, no podrá producirse. Es más, de llegar a notaría esa venta, el notario no dejaría que se perfeccionara por el total, sino por la parte que sea titularidad del vendedor, porque para la compra venta el notario debe sacar nota simple del registro de la propiedad, donde viene señalado que esa vivienda tiene dos o tres o cuantos sean titulares.

Si usted ha firmado un contrato con otra persona o con una inmobiliaria dando facultades para firmar arras en su nombre, entonces podrá contratar arras en su nombre, y por tanto para la parte que sea de su titularidad. Si no, podrá hacer un contrato de arras, pero sería para la parte que se quiera vender.

En cuanto a las arras de las inmobiliarias, generalmente las hacen para asegurarse al venta, y por tanto la comisión, pero no para asegurar el negocio jurídico a la parte que quiere vender la vivienda.

Por último, le aconsejo que reúna toda la documentación que firmó, incluso aquélla que comenta que no tiene (pidiendo copia a la parte que la tenga) y revise bien lo que ha firmado. Para próximas ocasiones todo lo que firme que sea por duplicado, quedándose usted una de las copias, y nunca nunca firme nada de lo que no esté segura, máxime si se refiere a viviendas y poderes de disposición.
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28/05/2014 22:45
Entonces el contrato de arras no lo firmo yo y el comprador, lo firma mandatario ( aunque éste no tenga poder notarial para contratar por mi).

Sigo confundida entonces con la ultima respuesta que me da, pues ademas enla pagina http://www.todoexpertos.com/categorias/humanidades/derecho/respuestas/cj6ink6z8ghug/contrato-de-arras, o en
http://www.lainmobiliaria.org/foros/viewtopic.php?p=27257,
sino entiendo mal sin poder notarial no se puede firmar arras en nombre de nadie: "... la firma de un contrato de arras penitenciales o confirmatorias o penales que solo las puede firmar el propietario con el comprador (o el mandatario(agencia) si tiene poder notarial para esa firma)"...

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