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Renta tras instalar contadores individuales de agua caliente en vivienda alquilada
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Renta tras instalar contadores individuales de agua caliente en vivienda alquilada
Buenos días:
Tengo una vivienda alquilada con calefacción y agua caliente central. En el momento de realizar el arrendamiento, la calefacción y el agua caliente se pagaban con las cuotas mensuales de comunidad que me correspondía pagar a mí como arrendador.
Sin embargo, hace unos meses hemos instalado contadores individuales de agua caliente para poder individualizar los costes de ese servicio con el objetivo de reducir el consumo. La comunidad de propietarios estableció un mínimo de 2 metros cúbicos de agua caliente por vivienda y mes incluido en la cuota comunitaria, mientras que el consumo a partir de ese mínimo se factura a cada vivienda de manera trimestral.
En el contrato de arrendamiento pone lo siguiente:
"Los gastos por servicios que se individualicen mediante aparatos contadores, tales como luz, agua, teléfono o gas, serán de cuenta exclusiva de la parte arrendataria, así como la adquisición, conservación y reparación o sustitución de los contadores"
"SÉPTIMA.- GASTOS GENERALES Y OTROS.- Serán por cuenta de la parte arrendadora y no supondrán incremento de la renta establecida en la Cláusula Quinta:
(...)
2. Los gastos generados para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda."
Entiendo que, en aplicación del contrato y de la LAU, el consumo de agua corresponde que lo pague el arrendatario. Por otra parte, yo seguiré pagando la cuota comunitaria que, de momento, no se ha modificado. Sin embargo, el arrendatario antes tenía el servicio de agua caliente incluido en la renta y ahora tiene que pagarlo aparte, lo que no parece justo. ¿Sería conveniente modificar la renta? ¿en qué cuantía?
Cabe añadir que, tras la primera factura de consumo individual de agua caliente, a muchas de las viviendas les corresponde un consumo de 0 € (no han sobrepasado el mínimo de 2 metros cúbicos mensuales), mientras que a la mía le corresponden unos 100€ (la segunda mayor factura de la comunidad). Con esta disparidad de consumos, no se me ocurre qué fórmula proponerle al arrendatario.
¿Alguien más ha pasado por esta situación? ¿Qué solución habéis adoptado? Agradeceré comentarios de todo tipo, desde la perspectiva legal a partir del contrato y la LAU, hasta ideas sobre la fórmula a aplicar al arrendatario.
Muchas gracias a todos y un saludo,
Tengo una vivienda alquilada con calefacción y agua caliente central. En el momento de realizar el arrendamiento, la calefacción y el agua caliente se pagaban con las cuotas mensuales de comunidad que me correspondía pagar a mí como arrendador.
Sin embargo, hace unos meses hemos instalado contadores individuales de agua caliente para poder individualizar los costes de ese servicio con el objetivo de reducir el consumo. La comunidad de propietarios estableció un mínimo de 2 metros cúbicos de agua caliente por vivienda y mes incluido en la cuota comunitaria, mientras que el consumo a partir de ese mínimo se factura a cada vivienda de manera trimestral.
En el contrato de arrendamiento pone lo siguiente:
"Los gastos por servicios que se individualicen mediante aparatos contadores, tales como luz, agua, teléfono o gas, serán de cuenta exclusiva de la parte arrendataria, así como la adquisición, conservación y reparación o sustitución de los contadores"
"SÉPTIMA.- GASTOS GENERALES Y OTROS.- Serán por cuenta de la parte arrendadora y no supondrán incremento de la renta establecida en la Cláusula Quinta:
(...)
2. Los gastos generados para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda."
Entiendo que, en aplicación del contrato y de la LAU, el consumo de agua corresponde que lo pague el arrendatario. Por otra parte, yo seguiré pagando la cuota comunitaria que, de momento, no se ha modificado. Sin embargo, el arrendatario antes tenía el servicio de agua caliente incluido en la renta y ahora tiene que pagarlo aparte, lo que no parece justo. ¿Sería conveniente modificar la renta? ¿en qué cuantía?
Cabe añadir que, tras la primera factura de consumo individual de agua caliente, a muchas de las viviendas les corresponde un consumo de 0 € (no han sobrepasado el mínimo de 2 metros cúbicos mensuales), mientras que a la mía le corresponden unos 100€ (la segunda mayor factura de la comunidad). Con esta disparidad de consumos, no se me ocurre qué fórmula proponerle al arrendatario.
¿Alguien más ha pasado por esta situación? ¿Qué solución habéis adoptado? Agradeceré comentarios de todo tipo, desde la perspectiva legal a partir del contrato y la LAU, hasta ideas sobre la fórmula a aplicar al arrendatario.
Muchas gracias a todos y un saludo,
Art. 20, 3 LAU: “20.3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.”
No obstante, y en contra de lo expuesto (y de mi parecer personal):
"Se plantea la inadecuación del procedimiento con respecto a los gastos de calefacción, ya que en el momento en que se procedió a concertar el arrendamiento la calefacción era un gasto comunitario no individualizado; con posterioridad, en Junta de Propietarios se acordó la individualización de la calefacción, instalándose los correspondientes contadores." (...) "El hecho de que un servicio comunitario se haya individualizado, por causa ajena a la arrendataria, no puede perjudicar a esta última; de tal forma que el gasto de dicho servicio ha de continuar abonándolo la arrendadora, conforme al contrato"
AP Madrid, Sec. 10.ª, Ponente MARIA ISABEL FERNANDEZ DEL PRADO; S. 380/2015 de 27-10-2015.
Aún así, yo creo que la interpretación de su contrato, tal como la hace Leonjbr, avala la repercusión del gasto, y le animo a exigirlo.
No obstante, y en contra de lo expuesto (y de mi parecer personal):
"Se plantea la inadecuación del procedimiento con respecto a los gastos de calefacción, ya que en el momento en que se procedió a concertar el arrendamiento la calefacción era un gasto comunitario no individualizado; con posterioridad, en Junta de Propietarios se acordó la individualización de la calefacción, instalándose los correspondientes contadores." (...) "El hecho de que un servicio comunitario se haya individualizado, por causa ajena a la arrendataria, no puede perjudicar a esta última; de tal forma que el gasto de dicho servicio ha de continuar abonándolo la arrendadora, conforme al contrato"
AP Madrid, Sec. 10.ª, Ponente MARIA ISABEL FERNANDEZ DEL PRADO; S. 380/2015 de 27-10-2015.
Aún así, yo creo que la interpretación de su contrato, tal como la hace Leonjbr, avala la repercusión del gasto, y le animo a exigirlo.
Hoplon: el que ha contestado es legil no yo. Yo no he intervenido aún en este hilo porque no tengo clara la respuesta. Yo me inclinaba mas por pensar lo mismo que dice la sentencia que has transcrito. Ahora me inclino con mas fuerza aún, pero por mas que he buscado no he logrado encontrar sentencias que apoyen mi postura. Seguire intentando conseguir alguna.
Yo no veo que a mitad de contrato se puedan cambiar las condiciones que se firmaron el inicio del contrato. Si la comunidad y el casero acuerdan cambiar algo, las obligaciones y derechos que dimanen de ese acuerdo no se pueden repercutir en un inquilino que no tiene legitimación activa para intervenir en dicho acuerdo.
Intentaré encontrar alguna sentencia adicional.
Yo no veo que a mitad de contrato se puedan cambiar las condiciones que se firmaron el inicio del contrato. Si la comunidad y el casero acuerdan cambiar algo, las obligaciones y derechos que dimanen de ese acuerdo no se pueden repercutir en un inquilino que no tiene legitimación activa para intervenir en dicho acuerdo.
Intentaré encontrar alguna sentencia adicional.
De todos modos, en la SAP Madrid transcrita, fíjate en la última frase: "conforme al contrato": en ese particular contrato parece pactado que la calefacción la pague el casero. El contrato de arrendamiento (cláusula séptima, y sobre todo el párrafo anterior, que debe ser de la cláusula sexta) que traslada el consultante, me hace dudar.
En primer lugar, muchas gracias a todos por vuestros comentarios.
Los fragmentos que os he puesto del contrato es donde se habla de los suministros y lo que tienen que pagar arrendador y arrendatario. En ese sentido parece claro: los gastos no susceptibles de individualización los paga el arrendador y los susceptibles de individualización los paga el arrendatario. La cuestión es que un servicio que antes no se individualizaba (el agua caliente) ha pasado a individualizarse.
"Si la comunidad y el casero acuerdan cambiar algo..."
En realidad, el arrendador no ha acordado nada directamente con la comunidad: la comunidad ha decidido hacerlo y en esa decisión sí ha participado el arrendador, aunque no de manera determinante. El motivo por el que ha tomado esta decisión la comunidad es porque desde la administración llevan años diciendo que se va a trasponer inminentemente una directiva europea por la que va a pasar a ser obligatorio. Y seguidamente habrá que instalar contadores de calefacción también. Si el objetivo de esa directiva es la eficiencia energética, no parece que vaya a ser en absoluto efectiva si los consumos los van a seguir pagando los arrendadores, mientras los arrendatarios continúan teniendo barra libre.
Con esto no quiero decir que la solución sea repercutir el consumo al arrendatario y dejar las demás condiciones igual. Como dije en mi primer comentario, eso tampoco me parece justo.
Los fragmentos que os he puesto del contrato es donde se habla de los suministros y lo que tienen que pagar arrendador y arrendatario. En ese sentido parece claro: los gastos no susceptibles de individualización los paga el arrendador y los susceptibles de individualización los paga el arrendatario. La cuestión es que un servicio que antes no se individualizaba (el agua caliente) ha pasado a individualizarse.
"Si la comunidad y el casero acuerdan cambiar algo..."
En realidad, el arrendador no ha acordado nada directamente con la comunidad: la comunidad ha decidido hacerlo y en esa decisión sí ha participado el arrendador, aunque no de manera determinante. El motivo por el que ha tomado esta decisión la comunidad es porque desde la administración llevan años diciendo que se va a trasponer inminentemente una directiva europea por la que va a pasar a ser obligatorio. Y seguidamente habrá que instalar contadores de calefacción también. Si el objetivo de esa directiva es la eficiencia energética, no parece que vaya a ser en absoluto efectiva si los consumos los van a seguir pagando los arrendadores, mientras los arrendatarios continúan teniendo barra libre.
Con esto no quiero decir que la solución sea repercutir el consumo al arrendatario y dejar las demás condiciones igual. Como dije en mi primer comentario, eso tampoco me parece justo.
Ya habrá visto usted que la cosa no está del todo clara; pero aún así yo opino que debe usted intentarlo.
¿Y si no lo consigo? entonces yo actuaría así (ámbito del juicio ordinario):
Art. 249, 1, 6º LEC:
"Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley."
Al amparo de esta nueva redacción del art. 249 LEC, vigente desde marzo del 19, yo dejaría que se junten un par de recibos de agua (seguiría cobrando la renta) y luego reclamaría esos 200 euros, en un juicio sin abogado ni procurador, con un simple formulario que le facilitarán en el Juzgado.
Aportaría al juicio el contrato, con el texto que ya hemos comentado, y -muy importante- con un certificado del presidente o del administrador de la comunidad (es posible que luego tengan que ir a testificar) que demuestre que ese piso en concreto gasta cien euros al mes y los demás nada o casi nada, y haga en ello tanto hincapié como pueda. Si e sposible, con un requerimiento previo de pago al inquilino, aunque sea por correo electrónico o incluso por whassap. O, si puede gastar 30 €, por burofax con acuse de recibo y certificación de texto.
A partir de ahí, como suele decirse, a quien Dios se la de, San Pedro se la bendiga. Si el juez le da la razón, cobramos, y si no se la da, no pierde nada, porque en este juicio no hay costas.
A ver si Legil y Leonjbr nos dan su opinión sobre éste consejo.
¿Y si no lo consigo? entonces yo actuaría así (ámbito del juicio ordinario):
Art. 249, 1, 6º LEC:
"Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley."
Al amparo de esta nueva redacción del art. 249 LEC, vigente desde marzo del 19, yo dejaría que se junten un par de recibos de agua (seguiría cobrando la renta) y luego reclamaría esos 200 euros, en un juicio sin abogado ni procurador, con un simple formulario que le facilitarán en el Juzgado.
Aportaría al juicio el contrato, con el texto que ya hemos comentado, y -muy importante- con un certificado del presidente o del administrador de la comunidad (es posible que luego tengan que ir a testificar) que demuestre que ese piso en concreto gasta cien euros al mes y los demás nada o casi nada, y haga en ello tanto hincapié como pueda. Si e sposible, con un requerimiento previo de pago al inquilino, aunque sea por correo electrónico o incluso por whassap. O, si puede gastar 30 €, por burofax con acuse de recibo y certificación de texto.
A partir de ahí, como suele decirse, a quien Dios se la de, San Pedro se la bendiga. Si el juez le da la razón, cobramos, y si no se la da, no pierde nada, porque en este juicio no hay costas.
A ver si Legil y Leonjbr nos dan su opinión sobre éste consejo.
Me parece bien, pero ahí estariamos dilucidando no si el inquilino tiene que cambiar el régimen de pagos después de que el contador sea individual sino si el inquilino está o no abusando de su derecho, que no es exactamente lo mismo que hemos comentado en este hilo.
No me parece mala idea, pero es muy difícil adelantar el resultado. De todos modos como no va a haber costas no se pierde nada y se sale de dudas.
No me parece mala idea, pero es muy difícil adelantar el resultado. De todos modos como no va a haber costas no se pierde nada y se sale de dudas.
Gracia por implicarte, León: es lo que pienso yo.
La alternativa sería un declarativo, pero ¿y la cuantía? indeterminada me parece una burrada: con este planteamiento, como dices, se sale de dudas.
Si en un verbal sin abogado el particular interesado no tiene que fundamentar el asunto que se somete a la justicia, y si el Juzgado acude al "iura novit curia", al "da mihi factum dabo tibi ius", o al abuso del derecho, pues ya tenemos una resolución.
La alternativa sería un declarativo, pero ¿y la cuantía? indeterminada me parece una burrada: con este planteamiento, como dices, se sale de dudas.
Si en un verbal sin abogado el particular interesado no tiene que fundamentar el asunto que se somete a la justicia, y si el Juzgado acude al "iura novit curia", al "da mihi factum dabo tibi ius", o al abuso del derecho, pues ya tenemos una resolución.
Buenos días a todos.
Vuelvo después de varios meses a actualizar la situación al respecto de lo que se consultó en este hilo y a pedir opiniones sobre cómo proceder a continuación.
En estos meses, he dado mil vueltas, he hecho muchas comprobaciones y pruebas para intentar encontrar la causa de que gasten tantísima agua caliente, intentando descartar averías del contador, fugas, problemas en la instalación, etc. Además de los quebraderos de cabeza, algunas de las pruebas me han costado dinero, como poner contadores en algunos grifos.
El resultado es que todo indica que son ellos los que consumen el agua caliente y que no hay ningún problema en el contador ni en la instalación.
Entre tanto, el consumo en el siguiente recibo fue todavía mayor, llegando a 2.8 veces el consumo medio por vivienda de la comunidad en ese periodo y en el último recibo ha bajado a 1.8 veces el consumo medio por vivienda en el periodo anterior (todavía no tengo datos de consumo medio para el último periodo).
Por otro lado, todos los intentos de llegar a una solución dialogada has sido totalmente inútiles. En el momento que hago alusión al problema lo zanjan diciendo "no te vamos a pagar el agua".
Además de que me frustra haber dado tantas vueltas porque me llegué a creer que, efectivamente, ellos no gastaban esa cantidad de agua, me da miedo el hecho de que tienen en su mano un cheque en blanco: pueden gastar toda el agua que quieran que yo estoy pagando sin tener ningún control sobre el asunto.
He pensado en la posibilidad de reclamarles esos recibos mediante un procedimiento monitorio pero, al volver a leer vuestros mensajes, he visto que proponéis directamente ir a un juicio verbal. Mis conocimientos son limitados pero he estado leyendo bastante al respecto y he visto que, si se oponen al monitorio, este se transformará en juicio verbal de todos modos. ¿Hay alguna razón por la que acudir directamente al juicio oral?
Agradeceré todos los comentarios y consejos que se os ocurran.
Un saludo,
CZa
Vuelvo después de varios meses a actualizar la situación al respecto de lo que se consultó en este hilo y a pedir opiniones sobre cómo proceder a continuación.
En estos meses, he dado mil vueltas, he hecho muchas comprobaciones y pruebas para intentar encontrar la causa de que gasten tantísima agua caliente, intentando descartar averías del contador, fugas, problemas en la instalación, etc. Además de los quebraderos de cabeza, algunas de las pruebas me han costado dinero, como poner contadores en algunos grifos.
El resultado es que todo indica que son ellos los que consumen el agua caliente y que no hay ningún problema en el contador ni en la instalación.
Entre tanto, el consumo en el siguiente recibo fue todavía mayor, llegando a 2.8 veces el consumo medio por vivienda de la comunidad en ese periodo y en el último recibo ha bajado a 1.8 veces el consumo medio por vivienda en el periodo anterior (todavía no tengo datos de consumo medio para el último periodo).
Por otro lado, todos los intentos de llegar a una solución dialogada has sido totalmente inútiles. En el momento que hago alusión al problema lo zanjan diciendo "no te vamos a pagar el agua".
Además de que me frustra haber dado tantas vueltas porque me llegué a creer que, efectivamente, ellos no gastaban esa cantidad de agua, me da miedo el hecho de que tienen en su mano un cheque en blanco: pueden gastar toda el agua que quieran que yo estoy pagando sin tener ningún control sobre el asunto.
He pensado en la posibilidad de reclamarles esos recibos mediante un procedimiento monitorio pero, al volver a leer vuestros mensajes, he visto que proponéis directamente ir a un juicio verbal. Mis conocimientos son limitados pero he estado leyendo bastante al respecto y he visto que, si se oponen al monitorio, este se transformará en juicio verbal de todos modos. ¿Hay alguna razón por la que acudir directamente al juicio oral?
Agradeceré todos los comentarios y consejos que se os ocurran.
Un saludo,
CZa
