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Reparación rotura de tubería ubicada antes del contador, ¿solo repercute en los que la usan?
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Reparación rotura de tubería ubicada antes del contador, ¿solo repercute en los que la usan?
En una vivienda con 5 propietarios en la que se produce una rotura de una tubería de agua entre la acometida general y el contador, en zona común, siendo las tuberías individuales, para solucionarlo se sustituyen estas tuberías por una única en este tramo. La duda es que dos de los propietarios ya no usan estos contadores y tienen la acometida por otro lugar (uno porque se la cambio y ésta la tiene inhabilitada, y otro porque de inicio ya se la instaló independiente), y el administrador nos indica que la derrama por la reparación la debemos pagar únicamente entre los 3 propietarios que todavía usamos esta acometida, dado que la reparación no afecta a los dos restantes.
¿Es correcto? al estar antes del contador y en zona común, ¿no sería clasificada como tubería comunitaria? ¿no debería corresponder su reparación a toda la comunidad, independientemente de si la usan o no?
Por otra parte, al tratarse de tuberías antiguas, hay humedades desde hace tiempo que han provocado daños a uno de los vecinos, ¿quién debería hacerse cargo de estos daños?
Gracias
¿Es correcto? al estar antes del contador y en zona común, ¿no sería clasificada como tubería comunitaria? ¿no debería corresponder su reparación a toda la comunidad, independientemente de si la usan o no?
Por otra parte, al tratarse de tuberías antiguas, hay humedades desde hace tiempo que han provocado daños a uno de los vecinos, ¿quién debería hacerse cargo de estos daños?
Gracias
El tema es interpretable y cualquier respuesta que le de, puede ser discutida, así que vayamos por partes:
1º.- Parece que el Administrador está aplicando el artículo 9.1 e) de la LPH, por entender que es susceptible de individualización, y es un criterio respetable.
Además, usted dice que otros propietarios han variado la ubicación de las conducciones que suministran agua a sus viviendas privativas sin afectación del resto de los propietarios y añado yo, con consentimiento, aunque sea tácito, de la Comunidad de Propietarios.
2º.- Deduzco por tanto que dicho tramo cumplía primigeniamente la función comunitaria de conducir el agua hasta los respectivos dominios privativos, que empiezan en las llaves de paso particulares y en la actualidad sigue cumpliendo dicha función, salvo en los supuestos en los que voluntariamente, determinados componentes de han desenganchado con conocimiento y consentimiento, al menos tácito, del resto de propietarios.
3º.- En mi opinión, lo determinante para distinguir si cierta tubería constituye un elemento común o privativo dentro de la Comunidad de propietarios no es tanto el lugar en que se encuentre ni el beneficiario exclusivo de su servicio, sino el control que sobre la misma ostenta el titular del elemento privativo o, en su caso, la comunidad de propietarios.
Atendiendo a su exposición, interpreto que la tubería que se ha roto (conducto existente entre la acometida general y el contador) es comunitaria o general en su tramo hasta la llave de paso, ya que a partir de la llave de paso quien ostenta el control de dicho tramo es la Comunidad de Propietarios ya que está conectada directamente a la red general y su neutralización requeriría actuar sobre la llave de paso general u otra comunitaria.
4º.- Aunque aparentemente la tubería en la que se produjo la avería únicamente sirva y se destine a tres viviendas, sin más pruebas (examen de los planos del edificio y de sus conducciones de agua-), entiendo que aplicando la presunción del art. 396 del Cc, tiene la consideración de elementos comunes, ya que las conducciones son un circuito estanco que no permite a cada comunero actuar sobre él de forma individualizada, sin perjuicio de que hayan optado por una solución diferente, razón por la que el administrador está individualizando el gasto.
5º.- Y siendo plausible que su administrador siga el criterio de individualizar el gasto de conservación, hay que tener en cuenta que parece que también individualiza la indemnización por los daños y perjuicios producidos como consecuencia de la rotura de la tubería, sin tener en cuenta la causa de la rotura y el hecho de que la misma es comunitaria, por lo que, en mi opinión, dicha indemnización debe ser satisfecha por la comunidad. Sería interesante conocer el condicionado general y especial de la póliza de seguro comunitaria en ese sentido, a fin de averiguar si cubre las aguas privativas y también y la redacción que haga sobre las aguas comunitarias; también sería conveniente saber quien asumió el gasto de instalación de las conducciones que van desde la entrada del edificio hasta la entrada de cada una de las viviendas de aquellos propietarios que no utilizan las conducciones primigenias, que son las realmente afectadas y que prestan servicio a su vivienda.
1º.- Parece que el Administrador está aplicando el artículo 9.1 e) de la LPH, por entender que es susceptible de individualización, y es un criterio respetable.
Además, usted dice que otros propietarios han variado la ubicación de las conducciones que suministran agua a sus viviendas privativas sin afectación del resto de los propietarios y añado yo, con consentimiento, aunque sea tácito, de la Comunidad de Propietarios.
2º.- Deduzco por tanto que dicho tramo cumplía primigeniamente la función comunitaria de conducir el agua hasta los respectivos dominios privativos, que empiezan en las llaves de paso particulares y en la actualidad sigue cumpliendo dicha función, salvo en los supuestos en los que voluntariamente, determinados componentes de han desenganchado con conocimiento y consentimiento, al menos tácito, del resto de propietarios.
3º.- En mi opinión, lo determinante para distinguir si cierta tubería constituye un elemento común o privativo dentro de la Comunidad de propietarios no es tanto el lugar en que se encuentre ni el beneficiario exclusivo de su servicio, sino el control que sobre la misma ostenta el titular del elemento privativo o, en su caso, la comunidad de propietarios.
Atendiendo a su exposición, interpreto que la tubería que se ha roto (conducto existente entre la acometida general y el contador) es comunitaria o general en su tramo hasta la llave de paso, ya que a partir de la llave de paso quien ostenta el control de dicho tramo es la Comunidad de Propietarios ya que está conectada directamente a la red general y su neutralización requeriría actuar sobre la llave de paso general u otra comunitaria.
4º.- Aunque aparentemente la tubería en la que se produjo la avería únicamente sirva y se destine a tres viviendas, sin más pruebas (examen de los planos del edificio y de sus conducciones de agua-), entiendo que aplicando la presunción del art. 396 del Cc, tiene la consideración de elementos comunes, ya que las conducciones son un circuito estanco que no permite a cada comunero actuar sobre él de forma individualizada, sin perjuicio de que hayan optado por una solución diferente, razón por la que el administrador está individualizando el gasto.
5º.- Y siendo plausible que su administrador siga el criterio de individualizar el gasto de conservación, hay que tener en cuenta que parece que también individualiza la indemnización por los daños y perjuicios producidos como consecuencia de la rotura de la tubería, sin tener en cuenta la causa de la rotura y el hecho de que la misma es comunitaria, por lo que, en mi opinión, dicha indemnización debe ser satisfecha por la comunidad. Sería interesante conocer el condicionado general y especial de la póliza de seguro comunitaria en ese sentido, a fin de averiguar si cubre las aguas privativas y también y la redacción que haga sobre las aguas comunitarias; también sería conveniente saber quien asumió el gasto de instalación de las conducciones que van desde la entrada del edificio hasta la entrada de cada una de las viviendas de aquellos propietarios que no utilizan las conducciones primigenias, que son las realmente afectadas y que prestan servicio a su vivienda.
Gracias por vuestras respuestas.
Intento aclarar algunas dudas que habéis comentado.
El tramo que se ha reparado y donde se ha producido la avería es la acometida original que daba servicio a las cuatro viviendas que formaban el edificio cuando se construyó, estaban soterradas bajo la entrada del portal, y estas tuberías no habían sido cambiadas nunca, por lo que su estado actual era bastante deficiente.
Una de estas cuatro viviendas aprovecho una reforma para cambiar su entrada de agua por su garaje de la planta baja, hace varios años, de forma unilateral y sin consultar al resto.
Adicionalmente, uno de los otros bajos se convirtió en vivienda y añadió la entrada de agua directamente desde la calle.
La mayoría de vuestras respuestas confirman mi teoría de que se trata de un tramo comunitario y debe afrontarse por la comunidad al completo, sin embargo se habla de individualizar el mantenimiento y los daños, aunque no me queda claro en qué casos podría darse esa individualización y si podría aplicarse en este caso.
Saludos
Intento aclarar algunas dudas que habéis comentado.
El tramo que se ha reparado y donde se ha producido la avería es la acometida original que daba servicio a las cuatro viviendas que formaban el edificio cuando se construyó, estaban soterradas bajo la entrada del portal, y estas tuberías no habían sido cambiadas nunca, por lo que su estado actual era bastante deficiente.
Una de estas cuatro viviendas aprovecho una reforma para cambiar su entrada de agua por su garaje de la planta baja, hace varios años, de forma unilateral y sin consultar al resto.
Adicionalmente, uno de los otros bajos se convirtió en vivienda y añadió la entrada de agua directamente desde la calle.
La mayoría de vuestras respuestas confirman mi teoría de que se trata de un tramo comunitario y debe afrontarse por la comunidad al completo, sin embargo se habla de individualizar el mantenimiento y los daños, aunque no me queda claro en qué casos podría darse esa individualización y si podría aplicarse en este caso.
Saludos
Ese local era del mismo propietario que una de las viviendas, pero se vendieron por separado, y pasó a tener un nuevo propietario, que lo reconvertió en vivienda, dando de alta las nuevas instalaciones de agua, luz... Respecto al acuerdo de la junta, no lo recuerdo con exactitud, pero diría que no se trato el caso, o en su caso, se acepto ese cambio sin más. Actualmente tenemos más problemas con ese propietario derivados de su participación en la comunidad, pero ese es otro tema.
